Задаток или аванс: соотношение
Рассмотрим, в чем отличие аванса от задатка при покупке недвижимости.
Итак, основная разница между авансом и задатком заключается в том, что первый является лишь предварительной частичной оплатой по договору, а второй —способом обеспечения исполнения обязательств. Далее изучим отличия задатка и аванса подробнее.
Задаток как обязательство
Таким платежом считается определенная денежная сумма, передаваемая в качестве доказательства заключения договора, а также в обеспечение его исполнения. Иными словами, если вы внесли либо приняли задаток — значит, вам следует заключить договор. Подобная заранее внесенная сумма защищает интересы и продавца, и покупателя.
Для того, чтобы зафиксировать стоимость, дату сделки и иные важные условия договора, необходимо заключать именно договор задатка с владельцами объекта недвижимости. При этом сумма платежа засчитывается в оплату полной стоимости квартиры.
Вернуть сумму, уплаченную в качестве доказательства заключения сделки в будущем, получится лишь при определенных условиях:
- Деньги возвращаются, если сделка была отменена по обоюдному согласию сторон или ввиду обстоятельств, которые ни от кого не зависят.
- Внесенные средства не удастся вернуть, если сделка отменена по вине покупателя.
- Если сделка отменена по инициативе продавца, возврат денежных средств осуществляется в двойном размере.
Аванс как предоплата
Отличие задатка от аванса в случае с недвижимостью, в первую очередь, заключается в том, что если отсутствует договор, то и аванса не может быть. Для того, чтобы зафиксировать заявленную цену, дату сделки и прочие важные условия — следует заключать предварительный договор купли-продажи (ДКП).
Авансовый платеж за квартиру является просто предоплатой, которую учитывается при заключении ДКП. Она может остаться у продавца, лишь если в договоре аванса есть пункт о компенсации ущерба по причине того, что покупатель почему-то передумал.
Часто в обыденной жизни «авансом» обозначают внесение средств для символического подтверждения намерения совершить сделку. Учтите, что такой «аванс» гарантий не дает. А следовательно, вы никак не можете быть уверены, что сделка в будущем состоится и именно на тех условиях, о которых вы ранее договорились.
Такое порой может привести к значительным финансовым потерям. К примеру, покупатель уже потратил деньги на оформление сделки, а продавец в последний момент отказывается продавать и возвращать так называемый «аванс». При этом покупателю возможные убытки никто не станет компенсировать.
Пример
Дмитрий подписал с продавцом с помощью риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 тыс. руб. За 3 дня до сделки продавец сообщил, что хочет за недвижимость на 300 тыс. руб. больше. Дмитрий мог бы просто забрать «аванс», однако пожалел времени и средств, потраченных на оформление, оценку и пр. В итоге квартира была куплена по завышенной цене.
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж очень похож на задаток, однако в нем можно прописать почти любые условия возврата либо удержания. Такой платеж можно возвращать или не возвращать полностью либо частично — все будет зависеть от того, о чем вы заблаговременно договорились. В то время как задаток или не возвращается вовсе, или возвращается в двойном размере.
Обеспечительный платеж является гарантией выполнения тех или иных обязательств по договору, а задаток, по сути, служит для обеспечения подписания основного ДКП.
Сложилось так, что обеспечительный платеж применяется довольно редко, однако это достаточно удобный юридический инструмент, способный защитить интересы обеих сторон.
Что выбрать: обеспечительный платеж, задаток или аванс
Если вы намерены совершить сделку и желаете установить ответственность, лучше выбрать задаток или обеспечительный платеж.
Если же вы понимаете, что ситуация не вполне определенная, и что-то может измениться — рекомендуем вообще ничего не вносить. Однако если все же приняли решение использовать «аванс», не забывайте, что он не дает абсолютно никаких гарантий.
При совершении сделки рекомендуется использовать задаток или обеспечительный платеж. Наши юристы дистанционно помогут вам выбрать подходящий вариант для подтверждения ДКП, оформить нужный договор и подготовить все необходимые документы.
Оцени шансы на успех —
задай вопрос бесплатно
Как оформить соглашение о задатке
Обращайте внимание не столько на заголовок договора, сколько на суть его содержания. Перечислим, что обязательно должно быть указано в соглашении о задатке:
|
Что указывается в договоре |
|
|
1 |
Паспортные данные сторон |
|
2 |
Детальная информация об объекте недвижимости, собственниках и зарегистрированных в жилье |
|
3 |
Сумма платежа и срок, на который она вносится |
|
4 |
Список требуемых документов: выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженностей, согласие супруга, если квартира приобретена в браке, разрешение органов опеки и пр. |
|
5 |
Дата, к которой жильцам следует сняться с регистрации и освободить жилплощадь |
|
6 |
Условия, при которых возвращается внесенная ранее сумма, сроки возврата |
|
7 |
Способы уведомления сторонами друг друга (по почте России или по e-mail) |
|
8 |
Факторы, способные впоследствии повлиять на право собственности покупателя, чтобы он имел возможность вернуть денежные средства без потерь |
|
9 |
Пункт про неодобрение кредита либо самого объекта недвижимости банком, если жилье приобретается в ипотеку |
|
10 |
Информация о том, кто будет нести расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы, и как это будет компенсироваться потом |
|
11 |
Дата и место сделки |
|
12 |
Подписи сторон |
Наши юристы подготовили унифицированный бланк такого соглашения, чтобы у вас был пример при составлении собственного варианта. Если же вы не уверены, что сможете сами грамотно составить документ, вы всегда можете обратиться за помощью к специалистам Европейской Юридической Службы:
Скачать Средний размер задатка
В среднем в данном случае вносится порядка 20-100 тыс. руб. Это зависит от региона. Конечно, чем меньше вы вносите, тем лучше. Если вдруг продавец требует слишком большую сумму, попытайтесь выяснить, зачем нужны такие деньги.
Если причина покажется вам веской, необходимо оформить предварительный ДКП с обеспечительным платежом. Это лучше делать в присутствии нотариуса. Такой подход дает больше гарантий, что продажа все-таки состоится, или что в случае чего вам вернут платеж.
Нужна ли расписка о передаче денег
Рекомендуется оформить такую расписку. Продавец должен написать ее собственноручно в присутствии покупателя. И не только подписать, а именно составить в письменной форме. Так надежнее, поскольку доказать подделку одной подписи проще, чем всего документа.
В расписке должны быть следующие сведения:
- паспортные данные сторон;
- сумма платежа;
- на основании чего осуществляется передача средств;
- дата составления;
- подпись продавца.
Нередко расписку не оформляют отдельно, т.к. для удобства стороны прямо в договоре расписываются о получении денег.
Если задаток не отдают: что делать
В таком случае придется возвращать деньги через суд. Однако сперва следует письменно сообщить продавцу о своем требовании вернуть деньги, указать причину возврата. Обращение направляется по почте с уведомлением о вручении.
Чаще всего, если все было правильно сделано, и покупатель в самом деле не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд в итоге встанет на его сторону и удовлетворит исковые требования.
Для возврата средств покупателю следует обратиться в суд. Наши юристы дистанционно помогут составить исковое заявление, подготовить прилагаемые документы, расскажут, как и куда их подать. Также при необходимости мы будем сопровождать вас очно в ходе судебных заседаний.
Оцени шансы на успех —
задай вопрос бесплатно
Судебная практика: продавец выплатил задаток в двойном размере
В данном деле соглашение о задатке было признано предварительным договором. В Балашове покупательница дала задаток за квартиру в размере 50 тыс. руб. по соглашению о нем, предварительный договор сторонами заключен не был. Впоследствии стало понятно, что несмотря на соответствующий пункт соглашения, в жилье была проведена перепланировка, о которой покупатель не имела понятия при передаче денег. Продавец не смогла узаконить перепланировку, уклонилась от сделки, а на досудебную претензию с просьбой вернуть внесенную в качестве подтверждения сделки сумму в двойном размере покупателю, так и не ответила.
Суд в результате разбирательств признал соглашение предварительным договором. В нем продавец дал гарантию, что в квартире отсутствуют перепланировки. Районная администрация дала согласие на узаконивание перепланировки, однако продавец этого не сделала, а потому суд признал ее вину в срыве сделки и обязал выплатить задаток в двойном размере.
Соглашение о передаче денежных средств не обязательно включать в предварительный договор, в то время как передавать деньги без предварительного договора довольно рискованно — в суде задаток могут признать авансом (Дело № 2-2-440/2020, Решение Балашовского районного суда Саратовской обл., 8 декабря 2020 г.).
Частые вопросы
Для покупателя будет выгоднее задаток, поскольку он заставляет продавца соблюдать прописанные условия договора, иначе ему придется в итоге выплатить двойную сумму внесенных покупателем средств. Аванс при продаже квартиры подобного обеспечения не дает, его могут просто вернуть покупателю при нарушении тех или иных условий договора. Если же продавец не имеет цели гарантировать покупателю исполнение договора, можно использовать аванс.
Определения аванса в ГК РФ нет. Считается, что аванс - это денежная сумма, включенная в общий будущий платеж, передаваемая продавцу перед заключением сделки. При этом такая сумма является подтверждением намерений, однако не обеспечивает исполнения намерений, как это делает залог.
Если покупатель по каким-то причинам передумал оформлять сделку, задаток ему не возвращается. В этом и заключается его разница с авансом — последний можно передавать без письменного соглашения, также его учитывают в общей сумме оплаты, однако продавец возвращает его при отказе покупателя от сделки.
Отказ банка считается обстоятельством, никоим образом не зависящим от продавца или покупателя. А потому нет ничьей вины в том, что сделка так и не состоялась Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем, как правило, не возникает.
Заключение эксперта
Мы с вами разобрались, чем отличается задаток от аванса. Главное отличие - в том, что задаток одновременно выполняет и платежную, и доказательную, и обеспечительную функции заключения ДКП. В случае отмены сделки по инициативе покупателя задаток достанется продавцу. Если же договор не заключается по вине продавца, то покупатель должен получить двойную предоплату. В ГК РФ подробная трактовка аванса отсутствует. Такой вид предоплаты имеет лишь платежную и доказательную функции. ВОт почему даже при срыве сделки по желанию покупателя аванс ему вернут. Покупателям выгоднее использовать задаток, а продавцам, в свою очередь, брать аванс. Поэтому что лучше - задаток или аванс - выбирать вам.
