Главное об аварийном жилье
Первоначально программа переселения распространялась только на те жилые дома, которые получили этот статус до наступления 2017 года. Однако с введением новой программы, было принято решение переселить из аварийных многоэтажных домов граждан, если такой статус был присвоен объекту в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года.
В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 дано определение непригодного для проживания жилья. Так, под такими объектами понимаются жилые помещения, несущие прямую угрозу здоровью и жизни человека, расположенные в постройках, которые:
- являются аварийными;
- располагаются на территориях, где превышен уровень предельно допустимой санитарно-эпидемиологической безопасности, например, территории, подвергнутые радиационному заражению;
- располагаются на непригодных для жизни граждан территориях, например, в санитарно-защитной зоне;
- возведены на территориях, где риски развития чрезвычайных ситуаций слишком высоки.
Кроме того, к этой категории относятся также и здания, получившие значительные повреждения от пожаров, взрывов, просадки грунтов, аварий, землетрясений, и восстановление которых невозможно по техническим или экономическим причинам.
| Да | 89 |
| Нет | 158 |
| Зависит от ситуации | 43 |
Отличие аварийных зданий от ветхих
Не стоит путать между собой аварийные и ветхие здания. Несмотря на то, что эти понятия часто подменяют друг друга – они не являются взаимозаменяемыми. Обе категории имеют ряд принципиальных отличий.
Если мы ведем речь про аварийное жилье, то под ним понимаются строения, если более 50% жилых помещений и несущих конструкций вышли из строя. Иными словами, такой дом может рухнуть в любой момент, следовательно, потенциальные риски для здоровья и жизни людей – слишком большие. Все несущие конструкции, расположенные в таком помещении, как правило, утрачивают прочность к механическим нагрузкам, в том числе из-за деформации.
Пример:
Здание, расположенное по улице Весенней в городе N, было признано аварийным в силу естественного износа – его конструкции деформировались, что вызвало проседание крыши и частичный завал стен. После признания за зданием соответствующего статуса его эксплуатация незамедлительно была прекращена, так как безопасность пребывания в нем жильцов оказалась невозможной. Всех граждан, которые проживали в этом доме, расселили.
Если же мы говорим про ветхие постройки, то само знание может быть изношено на 70% (в случае с кирпичными постройками) и на 65% (деревянные конструкции), однако прочность несущих конструкций сохраняется на нормативном уровне, следовательно, здание имеет необходимую устойчивость для дальнейшего функционирования. Если говорить проще, здание под воздействием нагрузки не рухнет, но при этом не является комфортным для проживания людей.
Таким образом, главное отличие аварийного здания от ветхого – это изношенность несущих конструкций, которая может стать причиной обвала здания либо частично, либо полностью.
Переселение из аварийного жилья
Чтобы официально установить статус дома как аварийного, владелец или арендатор по договору социального найма имеет право подать заявку в госучреждение, которое отвечает за этот процесс на региональном уровне. В ситуации, когда здание является объектом муниципальной собственности, данную заявку инициирует администрация на местном уровне. Окончательное решение о том, признавать ли объект неподходящим для использования в жилищных целях или объявлять многоквартирный жилой дом ветхим, принимается специально созданной межведомственной комиссией, сформированной специально для рассмотрения каждого отдельного случая.
Пример из практики:
Житель Утренней улицы, господин С., обратился в жилищную инспекцию с претензией о том, что его квартира и весь дом находятся в неприемлемом состоянии для проживания. В ответ на это жилищная инспекция подготовила заключение и направила его для дальнейшего изучения в межведомственную комиссию. После анализа полученных материалов комиссия рекомендовала господину С. предоставить необходимый пакет документов, включая заявление о непригодности квартиры и дома к проживанию и копии документов, подтверждающих его право на жилье, чтобы в дальнейшем он имел право на переселение.
В случае прямого обращения в комиссию, к заявлению следует приложить отчет организации, осуществившей инспекцию здания. Обычно, межведомственная комиссия выносит решение по состоянию жилого помещения в течение 30 дней с даты регистрации заявления, что подтверждается соответствующим документом.
В ситуациях, когда жилье оказалось поврежденным из-за стихийных бедствий или других чрезвычайных событий, решение принимается быстрее – в течение 10 календарных дней после подготовки отчета. Далее помещение официально объявляется непригодным для использования и выдается распоряжение, которое определяет периоды для переселения жителей и устанавливает необходимость проведения ремонтных работ.
Уполномоченный орган должен направить соответствующее решение в орган регистрации прав для того, чтобы сведения включили в ЕГРН.
Для официального признания здания аварийным необходимо выполнить следующие шаги:
- составить список повреждений и зафиксировать их с помощью фотографий или видеозаписи;
- направить заявку на осмотр здания и его признание аварийным в местную жилищную инспекцию или органы муниципальной власти.
После того, как органы власти официально признают дом аварийным, он будет включен в региональную программу для последующего переселения жильцов и добавлен в федеральный список аварийного жилищного фонда. Это и будет основанием, по которому будет проведено расселение собственников.
Наши юристы разработали форму для заполнения заявления о признании многоквартирного дома аварийным, вы можете скачать ее ниже.
Скачать Куда переселяют
Жители дома, официально признанного непригодным для проживания, имеют основание, чтобы было проведено выселение из аварийного жилья, что наделяет их правом выкупа своих жилых площадей. Это реализуется через заключение соглашения о выкупе недвижимости для нужд муниципалитета или государства, которое включает компенсацию стоимости жилья. Также процедура возможна путем подписания договора о предоставлении альтернативного жилья согласно статье 32 ЖК РФ (однако, МКД должен быть внесен в адресную программу, в иной ситуации - предоставление жилья остается на усмотрение органов). Владелец недвижимости подписывает документ, устанавливающий все детали касательно процесса его переезда на новое место жительства.
Пример из практики:
Многоквартирный дом, где проживает гражданин А., не включен в региональную программу по расселению из аварийного жилищного городского фонда. В результате гражданину А. будет предоставлена лишь денежная компенсация за его жилище. В то же время гражданин Н., проживавший в квартире на условиях социального найма, получил возможность переехать в квартиру, равную по размеру, в другом здании на тех же условиях.
В соответствии с российскими законами о расселении из аварийного жилья, государственные органы не несут прямой ответственности за предоставление замещающего жилья владельцам квартир, подлежащих изъятию. Вместо этого предлагается финансовая компенсация или возможность приобрести в собственность иную недвижимость, причем стоимость такой замены должна быть равной или выше стоимости изымаемого жилья.
Жилье, предоставляемое гражданам в России взамен аварийного, должно отвечать определенным критериям:
- находиться в пределах того же населенного пункта;
- быть благоустроенным.
Под благоустроенным жильем понимаются объекты, удовлетворяющие установленным техническим, санитарным и другим нормам законодательства. Если ранее гражданин проживал в неблагоустроенном жилье или, например, в нем отсутствовало подключение к инженерным сетям, то при предоставлении альтернативного жилья, лицу предоставляется помещение удовлетворяющее критериям, установленным в статье 89 ЖК РФ.
Верховный Суд уточнил, что замена жилья из-за демонтажа аварийного здания не предусматривает улучшение жилищных условий для граждан. Цель предоставления нового жилья — компенсация, а значит, новая жилплощадь должна соответствовать прежнему размеру помещения, которым владел жилец, а не выделяться исходя из стандартных норм предоставления.
Степень благоустроенности жилья определяется с учетом норм, принятых на государственном и муниципальном уровнях в конкретном населенном пункте.
Выкупная стоимость
Выкупная стоимость жилья, которое изымается у собственника, рассчитывается в соответствии с регламентом, прописанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Государственные органы обязательно должны учитывать следующие обстоятельства, которые играют весомую роль в расчете выкупной стоимости.
|
Обстоятельство |
Примечание |
|
Применяется к помещениям и общедомовому имуществу |
|
|
Стоимость участка |
Рыночная цена земли с учетом доли в праве общей собственности на имущество |
|
Убытки собственника |
Учитываются расходы, которые обусловлены временным использованием другого объекта до момента покупки нового |
Для расчета можно использовать формулу:
A+ B+ C+ D = выкупная стоимость, где
- A – рыночная цена;
- B – цена доли в общем имуществе;
- C – цена доли в праве на участок земли;
- D – убытки владельца.
В соответствии с общими правилами законного переселения, выкупная стоимость помещения, сроки и прочие условия фиксируется на уровне соглашения с его владельцем – это прописано в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Оценка осуществляется независимым экспертом.
Пример из практики:
Гражданин В. выразил несогласие с оценкой стоимости своего жилья, проведенной независимым экспертом, и обратился за разбирательством в судебные инстанции, где было принято решение о проведении повторной экспертизы. Тем не менее, результаты второй экспертизы также не удовлетворили гражданина В., и он отказался принимать сумму, которую суд определил, как компенсацию.
Сроки и этапы переселения
Региональная адресная программа по расселению жильцов из жилых помещений, признанных аварийными, подразумевает фиксацию сроков переселения. Порядок и очередность переселения определяется с учетом даты официального признания здания несоответствующим нормам безопасности.
Дома, представляющие непосредственную угрозу обрушения и имеющие соответствующую документацию, будут расселены в первую очередь. Планируемые сроки переселения фиксируются в государственном реестре аварийного жилищного фонда. В случае отсутствия данной информации в общем доступе, ее всегда можно запросить в администрации на местах. Также можно уточнить, какие дома предусмотрены для переселенцев из аварийного жилья.
Этапы
В действительности, процесс расселения собственников из аварийного жилья является достаточно длительной и многоэтапной процедурой, которая включает в себя следующие ключевые шаги:
- подачу заявки вместе с необходимым пакетом документов в соответствующую комиссию;
- оценку комиссией и принятие решения касательно состояния дома;
- включение дома в план по переселению;
- получение уведомления о решении по изъятию земельного участка и предложение проекта договора об изъятии для муниципальных или государственных целей;
- заключение договора и его отправку в учреждение, принявшее решение об изъятии, в рамках сроков, указанных в договоре;
- осуществление передачи жилья с составлением соответствующего акта;
- заключение договора социального найма или регистрацию права собственности на новое жилье в Росреестре.
Расселяют собственников из аварийного жилья после предоставления ими полного комплекта необходимых документов, в том числе отчетов независимых оценщиков, заявления жильцов о признании жилья аварийным и пр. Желательно также включить в пакет документов различные письма, жалобы и заявления от жителей, касающиеся условий проживания, хотя это и не является строгим требованием. Ниже вы сможете посмотреть бланк заключения, которое составляют аккредитованные компании, в рамках признания дома соответствующим требованиям или непригодным для дальнейшей жизни.
Где уточнять информацию
Информация о домах, которые были признаны аварийными, вносится в федеральный реестр аварийных домов. В их отношении будет действовать федеральная жилищная программа расселения. Чтобы получить данные по конкретному объекту, нужно перейти на сайт Реформа ЖКХ, указать регион, где действует адресная программа по законному расселению, и выбрать из предложенного списка номер дома.
Судебная практика: предоставление квартиры в рамках переселения из аварийного жилья
Гражданин Н. обратился в суд с претензией относительно качества жилья, полученного им после выселения из дома, признанного непригодным для проживания. Вместо первоначальной квартиры размером 45 м2, он и его несовершеннолетний ребенок были переселены в помещение всего лишь в 15 м2.
По материалам дела было установлено, что мужчина обратился в суд с целью получения в ускоренном режиме жилья, то есть вне очереди. В результате рассмотрения дела суд обязал местные власти предоставить ему жилье, исходя из расчета 7,5 м2 на человека. Это решение было обусловлено регистрацией в аварийной квартире шести человек, хотя фактически проживали там только заявитель и его ребенок.
Верховный суд, рассмотрев дело, выступил в защиту прав гражданина Н, сославшись на ЖК РФ. По мнению Верховного суда, жилье, предоставляемое взамен аварийного, должно быть не только благоустроенным в соответствии с нормами населенного пункта, но и равноценным по площади прежнему жилью, без уменьшения его характеристик.
Также подчеркивалось, что новое жилье должно предоставляться с учетом прав всех зарегистрированных в аварийном доме, а не пропорционально количеству фактически проживающих на его площади. Решения судов низших инстанций были отменены в пользу истца, подтвердив необходимость компенсации в полном объеме, без ухудшения условий проживания.
Частые вопросы
Владелец или арендатор по договору социального найма должен направить заявку в компетентный орган. Далее будет проведена экспертиза, где и оценят состояние постройки.
Жители имеют возможность выкупить свое жилье, заключив договор о выкупе имущества в интересах государства или муниципалитета с предварительной компенсацией или альтернативным предложением жилья.
Цена выкупа, сроки и детали условий устанавливаются в ходе договоренностей с собственником. Стоимость жилья оценивается во время независимой экспертизы.
Заключение юриста
Ликвидация в России аварийного жилищного фонда продолжается, поэтому вопросы о том, как проходит переселение из аварийного жилья в 2024 году, что будет с пропиской при переселении из ветхого жилья и кто имеет право на переселение – остаются актуальными для многих жителей страны. Граждане, которые считают свои дома аварийными, в первую очередь, должны подготовить соответствующее заявление либо проверить, не включен ли уже объект в соответствующий реестр, и встать в сформированную очередь на плановое расселение аварийных домов.
