Продажа квартиры по наследству: главное
Необходимость платить налоги – то, что останавливает многих наследников, решивших продать унаследованную квартиру или другую недвижимость. В действительности, в ряде случаев обойтись без деклараций и налогов не получится, однако есть и обстоятельства, в которых этого можно избежать.
В соответствии с российскими законами, предусмотрено два разных срока владения любым имуществом:
- три года;
- пять лет.
| Да, три года - слишком долго | 236 |
| Нет, срок приемлемый | 67 |
Если речь идет о доставшемся по наследству автомобиле, другом транспорте, то минимальный срок владения будет составлять три года. Что касается квартир, то здесь сроки меняются и зависит от различных обстоятельств.
|
Обстоятельства |
Сроки продажи без налога |
|
Квартира перешла по наследству |
Спустя три года |
|
Квартиру подарил близкий родственник/член семьи |
Спустя три года |
|
Квартира приватизирована |
Спустя три года |
|
Квартира передана по договору пожизненного содержания |
Спустя три года |
|
Единственное жилье (продажа наследственной квартиры после 2020 года) |
Спустя три года |
|
Одна из квартир, вторая приобретена в течение 90 дней до даты продажи, другой квартиры нет |
Спустя три года |
|
Квартира приобретена до 1 января 2016 года |
Спустя три года |
|
Остальные обстоятельства |
Спустя пять лет |
Иными словами, квартиру, которая досталась гражданину по наследству, он сможет продать без необходимости платить налоги только спустя три года.
Сроки владения: как считать
Для того, чтобы точно определить минимальный срок владения квартирой, нужно за основу взять официальную дату смерти того, кому имущество принадлежало ранее. В то же время, владелец может провести регистрацию права собственности позднее – например, после получения наследства и свидетельства о права на наследство, через несколько лет. На возможность реализовать полученную в наследство квартиру без налога это никоим образом не повлияет – принципиальное значение имеет только дата смерти.
Наследство от супругов
Если речь идет о квартире, которая была приобретена в период брака, она считается совместной собственностью мужа и жены. Даже если по документам собственность на недвижимость оформлена только на одного супруга, второй по закону имеет право на 50% имущества – это регламентировано ст. 34 Семейного кодекса РФ.
Пример
Роман, будучи в браке с Анастасией, купил и оформил на себя 2-комнатную квартиру. В сентябре 2018 года Роман скоропостижно скончался, и Анастасия стала собственницей всей квартиры полученной ей по завещанию – по наследству перешла часть супруга, а другой частью она фактически владела, являясь его супругой. Решив продать квартиру, Анастасия высчитала минимальный срок владения – оказалось, что он начинается не со дня смерти Романа, но с дня оформления им собственности на жилье.
Подобное правило справедливо в отношении не только реализации квартир, доставшихся в наследство. Так, если муж и жена живы и решают продать свои доли в квартире, которая считается общей, минимальный срок отсчитывается с той даты, когда недвижимость фактически перешла в собственность одному из них. По аналогичному принципу отсчитываются также сроки, если планируется продать дом после вступления по закону в наследство.
Права наследников
Нередки случаи, когда в наследство гражданам достаются квартиры, которые их предыдущие собственники при жизни не успели перевести в собственность. И наследники имеют полное право самостоятельно оформить квартиры – это регламентировано ст. 1152 п. 4 ГК РФ пост.Пленума ВС № 9 п. 96.
В данном случае такое право будет подтверждаться не выпиской из ЕГРН, а свидетельством, которое обязан будет выдать нотариус. На основании этого свидетельства наследник может подать заявление на регистрацию квартиры в Росреестре.
Регистрация в Росреестре не фиксирует право собственности – она фактически его подтверждает. То есть, унаследованную квартиру можно оформить в собственность наследника в любое время, даже спустя несколько лет после вступления в наследство – законом не установлены конкретные сроки.
Компенсация вместо квартиры
В ряде случаев наследник имеет право получить не квартиру, а финансовую компенсацию за него – это прописано в ст. 252, ст. 1164, ст. 1165, ст. 1168, ст. 1169, ст. 1170 ГК РФ.
В числе обстоятельств, в которых это допускается – наличие в структуре наследства имущества, которое считается неделимым:
- 1-комнатная квартира;
- Комната;
- Автомобиль.
В таких случаях имущество может быть передано одному наследнику, тогда как другие вполне могут получить финансовую компенсацию. Важное условие – это нужно обсуждать между наследниками заранее.
Что делать, если у наследников не получилось мирно договориться? В этом случае можно воспользоваться преимущественным правом на имущество, признанное неделимым. Таким правом, в частности, обладает вдова, если у супругов при жизни мужа было зарегистрировано на квартиру право общей собственности. После смерти супруга 50% квартиры фактически стало наследством, и если у супруга есть дети, то они получают право претендовать на это имущество. Разделить квартиру невозможно, и она остается у супруги, а дети получают финансовую компенсацию в счет положенных им долей. Обязанность выплачивать компенсацию лежит на вдове.
Как принять наследство
Что необходимо сделать для принятия наследства? Сразу после смерти наследодателя нужно пойти к нотариусу, чтобы открыть наследство и наследственное дело. По закону это необходимо сделать в течение шести месяцев с даты смерти владельца квартиры – в противном случае право наследование может перейти дальше, и восстанавливать свои права придется в судебном порядке.
Пример
Николай Иванович скоропостижно скончался. Его сын должен был принять наследство, но не знал, к какому нотариусу обращаться. Ему посоветовали обратиться в контору, относящуюся к тому району, где расположена квартира Николая Ивановича.
К какому нотариусу необходимо обратиться? Как правило, требуется посетить нотариуса по последнему месту проживания скончавшегося человека.
Нужно ли платить пошлину за наследство
Законом предусмотрена необходимость оплачивать госпошлину за оформление свидетельства о праве на получение наследства. Размер пошлины должен сообщить нотариус, однако ее можно примерно рассчитать заранее, если наследник точно знает, какова кадастровая стоимость квартиры.
Госпошлина за наследство (данные в 2024 году)
|
Наследники |
Размер пошлины |
|
Дети, родители, супруги, сестры и братья |
0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей |
|
Другие наследники |
0,6% стоимости имущества, но не более 1 000 000 рублей |
Узнать кадастровую стоимость наследственной квартиры можно только в том случае, если известен кадастровый номер объекта. Получить всю интересующую информацию в таком случае можно будет в открытых источниках. На ее основе можно будет заказать документы необходимые на продажу квартиры по наследству.
Скачать Судебная практика: восстановление права наследования
Гр-н П. умер, оставив после себя квартиру в Москве. Наследники из первых пяти очередей не обратились к нотариусу в течение полугода, поэтому двоюродный племянник А. С. через суд восстановил сроки и оформил наследство на себя. Он продал квартиру Н. С., который стал фактическим владельцем, но право собственности не было зарегистрировано. Спустя время двоюродный внук А. С., являющийся наследником пятой очереди, обратился в суд с требованием восстановить сроки принятия наследства и признать его право собственности на квартиру. Суд удовлетворил требования А.С., аннулировал свидетельство о праве на наследство, выданное С., и не признал Н.С. добросовестным покупателем из-за отсутствия регистрации перехода права собственности.
Частые вопросы
Согласно закону, квартиру, которая досталась в наследство, можно продавать спустя три года после смерти ее предыдущего владельца. В этом случае НДФЛ с продажи любой квартиры полученной по наследству не придется платить.
Собственностью наследника само наследство становится после даты его открытия. В свою очередь, датой открытия наследство считается день смерти владельца.
Унаследованную квартиру можно оформить в собственность наследника в любое время, даже спустя несколько лет после вступления в наследство – законом не установлены конкретные сроки.
Если в структуре наследства есть имущество, которое считается неделимым, наследник может получить финансовую компенсацию.
Заключение эксперта
Если запланирована продажа наследуемого имущества, доставшегося по завещанию или по закону, можно это сделать, не оплачивая налоги – заключать договор купли-продажи можно спустя три месяца после смерти наследодателя. Не стоит путать дату оформления квартиры в собственность, дату получения свидетельства у нотариуса и дату смерти наследодателя – значение имеет в данном случае только дата смерти. Фактически с нее начинается отсчет трехлетнего срока владения, и его следует учитывать, если планируется продажа имущества. По тому же принципу стоит считать срок, если необходимо продать частный дом после вступления в наследство.
