Продажа квартиры: с посредникам или без них
Продажа квартиры самостоятельно или при помощи риелтора – оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. К примеру, продавая квартиру с посредником можно быть уверенными в том, что процесс займет минимум времени, и участие собственника в нем будет тоже минимальным. Все, что от него потребуется – приезжать на показы, присутствовать при подписании договора. К недостаткам такого варианта относится его стоимость – риелтору придется заплатить за работу комиссию. Зато получится безопасно и быстро продать квартиру.
| Да, пользуюсь, это проще и безопаснее | 84 |
| Нет, все всегда делаю сам | 126 |
Что касается самостоятельной продажи, то в этом случае никому не нужно будет платить, однако владелец должен быть готов к временным и другим затратам. Немало времени может занять решение целого ряда вопросов юридического характера. Оформить куплю продажу квартиры без риэлтора вполне возможно. Главное, при подготовке договора купли-продажи придерживайтесь правил, установленных параграфом 7 главы 30 ГК РФ.
Подготовка к продаже квартиры
Принимая решение продавать квартиру без риэлтора, не прибегая к услугам и помощи посредников, важно следовать четко по инструкции и быть очень внимательными – речь идет о ценном активе, и ошибка в действиях может обойтись довольно дорого. Впрочем, соблюдая этапы инструкции, риск ошибки получится свести к минимуму, и благополучно обойтись без услуг риэлтора.
Оценка квартиры
Так как собственник продает квартиру сам, без посредников, цену за нее он тоже назначает сам. Ключевой момент – оценка должна быть правильной, адекватной рынку и, желательно, ожиданиям покупателей. Это один из наиболее важных этапов реализации, от которого зависит, как быстро ее можно будет самостоятельно продать квартиру.
Для того, чтобы узнать среднюю стоимость жилья в конкретном регионе или даже в районе, можно изучить сайты объявлений по продаже недвижимости или посмотреть данные на портале Федеральной службы государственной статистики. Информацию стоит проанализировать и сопоставить.
Цена квартиры при продаже – всегда индивидуальный момент. Фактически она формируется на основе ряда факторов:
- число комнат;
- метраж квартиры;
- планировка жилья – стоимость квартиры с изолированными комнатами будет выше, чем в случае с объектом со смежными комнатами;
- этаж, на котором находится квартира – чем выше, тем дороже;
- наличие инфраструктуры в непосредственной близости от дома;
- наличие лоджии или балкона;
- стоимость ЖКУ – в зимний и в летний период.
Также стоит учитывать характеристики района, его транспортную доступность, наличие рядом поликлиник, школ.
Значение имеет благоустроенность территории, прилегающей к дому, мест для парковки машин.
Пример:
Кирилл решил продавать свою квартиру сам, но не знал, какую цену указать. Он изучил объявления о продаже недвижимости в своем районе и даже в своем доме, рассчитал среднюю стоимость таких объектов и определил, по какой цене хочет продавать квартиру. Так как ему нужно было продать квартиру самостоятельно и быстро, он снизил цену на 10%.
Как отмечают риелторы, на квартиры, цены на которые владельцы ставят выше рынка на 15%, приходится порядка 10% потенциальных покупателей, а треть покупателей приходится на жилье, выставленное по цене выше рыночной на 10%. Большая часть покупателей приходится именно на адекватно оцененные квартиры.
Документы
Один из важных этапов подготовки к такой процедуре, как продать квартиру самому – сбор всех документов, которые будут нужны на сделке. Документы для продажи квартиры (данные на 2024 год):
|
№ |
Документ |
|
1 |
паспорт |
|
2 |
свидетельство о праве собственности, если квартира приобретена до 15 июля 2016 года |
|
3 |
кадастровый паспорт на квартиру из БТИ |
|
4 |
выписка из Единого государственного реестра недвижимости (в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ) |
|
5 |
выписка из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц ( в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ) |
|
6 |
справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр) |
|
7 |
справка о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ) |
Если квартира была приобретена в браке, потребуется оформить и заверить у нотариуса согласие второго супруга для того, чтобы продать недвижимость без помощи риэлтора.
Как найти покупателя на квартиру без посредников
После того, как квартира будет готова к продаже, можно переходить к поиску потенциальных покупателей. Так как происходит купля продажа без риэлтора, для начала владельцу жилья желательно сделать качественные, детализированные фотографии объекта. При съемке можно придерживаться следующих советов:
- использовать не камеру смартфона, но полноценное оборудование;
- убраться в квартире, удалить из кадра личные вещи и все лишнее;
- добавить в интерьер уместные предметы декора;
- проводить съемку в солнечный день.
Далее потребуется составить текст объявления. В нем нужно будет прописать характеристики квартиры, сделать акцент на ее достоинствах, и ненавязчиво упомянуть о недостатках – но только в том случае, если они есть.
Что желательно прописать в тексте объявления о продаже квартиры:
- площадь квартиры;
- наличие или отсутствие ремонта;
- этаж;
- состояние дома.
Можно посмотреть тексты других объявлений о продаже квартиры и взять несколько идей на заметку.
Объявление о продаже квартиры можно размещать на тематических сайтах и даже в социальных сетях. Такой способ публикации, как показывает практика, работает и отличается высокой эффективностью, особенно если попросить знакомых и друзей «расшарить» объявление на своих страницах.
Инструкция по самостоятельной продаже квартиры
После того, как объявление будет опубликовано, собственник должен быть готов к звонкам и обращениям от потенциальных покупателей. Желательно, чтобы квартира имела аккуратный и ухоженный вид – показ может быть назначен на любое время.
Денис опубликовал объявление о продаже своей квартиры на специализированном сайте. Предполагая, что ему придется принимать большое количество звонков, молодой человек заранее приобрел сим-карту с другим номером и указал его в объявлении – специально для связи с потенциальными покупателями.
С потенциальными покупателями, которые приходят на просмотр квартиры, стоит разговаривать максимально корректно, честно отвечая на их вопросы, «подсвечивая» достоинства объекта. Рекомендуется предварительно составить перечень аргументов в пользу квартиры, чтобы озвучивать их покупателю.
Алгоритм самостоятельной продажи квартиры: сделка
После того, как покупатель нашелся и выразил готовность купить квартиру, и когда все договоренности по ее стоимости были достигнуты, начинается один из наиболее ответственных этапов – подготовка к предстоящей сделке. На этом этапе потребуется заключить договор задатка, а только потом переходить уже к договору купли-продажи, чтобы правильно и безопасно продать квартиру.
Договор задатка
Договор задатка – необходимый документ, который будет использоваться в качестве подтверждения серьезности намерения как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. В нем прописывается и регламентируется:
- намерение покупателя приобрести квартиру и передача продавцу заранее оговоренной суммы;
- намерение продавца реализовать квартиру конкретному покупателю по зафиксированной цене.
Кроме того, в договоре прописываются и санкции для тех случаев, когда от сделки решит отказаться кто-либо из участников, либо сразу оба участника. Так, если покупатель решит отказаться от приобретения жилья, он будет иметь право оставить задаток себе. А вот если хозяин квартиры передумает продавать ее конкретному покупателю, он должен будет вернуть задаток, причем, в двойном размере.
Договор купли-продажи
Непосредственно перед проведением сделки владелец квартиры должен будет собрать все документы, которые могут потребоваться. Кроме того, нужно заранее позаботиться и о том, чтобы из квартиры были выписаны все жильцы. Это важное условие для того, чтобы правильно и быстро оформить продажу квартиры без риэлтора.
При составлении договора купли-продажи можно взять за основу универсальный образец такого соглашения, скачав его по ссылке.
Скачать Как правило, договор купли-продажи квартиры оформляют в нотариальном бюро. Подпись на нем владелец квартиры ставит только после того, как деньги за квартиру будут получены. Кроме того, владелец квартиры должен будет написать расписку с указанием того, что покупатель в полном объеме с ним рассчитался.
Передача денег
Необходимо заранее определить и договориться, каким образом и каким способом будут переданы деньги при расчете. В настоящее время практикуется несколько способов, каждый из них имеет свои нюансы, и их нужно учитывать при выборе.
Банковская ячейка
Если для передачи денег используется банковская ячейка, все происходит следующим образом:
- покупатель квартиры берет в аренду в банковском депозитарии сейф и подписывает с финансовой организацией договор – в нем указываются конкретные условия доступа к сейфу для продавца, это может быть, например, договор купли-продажи;
- продавец берет в аренду сейф и помещает в него расписку, подтверждающую факт получения средств. Расписку покупатель имеет право забрать только после того, как сделка будет проведена на указанных в договоре условиях.
Дмитрий покупал квартиру у Анатолия, для расчета выбрали банковскую ячейку. При заполнении ячейки присутствовали и Анатолий, и Дмитрий, как участники сделки. Анатолий смог пересчитать деньги в сейфе, а Дмитрий увидел, что расписка на месте – оба участника поняли, что все в порядке и обмана нет.
Депозит у нотариуса
Нотариус имеет право провести сделки купли-продажи квартиры через собственный счет:
- забрать средства у покупателя;
- передать средства продавцу.
Это вполне безопасная и грамотная сделка, но стоит учитывать, что это платная услуга, и в общую сумму с высокой долей вероятности войдет банковская комиссия – в разных финансовых организациях она может варьироваться.
Наличные средства
Самый простой, но, в то же время, и самый рискованный способ – продать квартиру без нотариуса, когда деньги фактически меняются на расписку о том, что продавец их получил. Очень важно отнестись к подсчету денег внимательно, каждая купюра должна быть просмотрена и оценена на предмет подлинности.
Судебная практика: продажа квартиры по доверенности
Иван Петров продал свою квартиру Сергею Сидорову по договору купли-продажи. Спустя неделю Петров скоропостижно скончался, наследников у него не осталось. Сидоров обратился в Росреестр, где было зарегистрировано право перехода собственности, имея на руках нотариальную доверенность Петрова на имя своего представителя Алексея Смирнова, который имел право представлять интересы Петрова в государственных органах.
Затем Сидоров сдал купленную квартиру в залог в соответствии с договором денежного займа, который заключил с Анатолием Романовым. Так как заемщик свои обязательства не исполнил, что было отражено в решении суда, квартиру продали с торгов Дмитрию Семенову. Семенов обратился в Росреестр для регистрации права собственности, но ему отказали, сославшись на то, что владелец квартиры – по-прежнему Сергей Сидоров.
Районная администрация подала в суд иск к Сидорову о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на указанную квартиру.
В иске подчеркивалось: спорное жилье является выморочным, а право собственности Сидорова было зарегистрировано уже после смерти первого владельца и на основе выданной им представителю доверенности. На момент обращения в орган Росреестра доверенность прекратила действие по причине смерти доверителя. Таким образом, считали истцы, переход права собственности к ответчику фактически не состоялся.
Дмитрий Семенов заявил самостоятельные требования относительно квартиры и попросил суд признать за ним право собственности на жилье, ссылаясь на то, что он был признан победителем торгов по реализации объекта. Как отметил Семенов, он расплатился за квартиру в полном объеме, является добросовестным приобретателем, а факт смерти первого владельца до госрегистрации перехода права собственности к Сидорову не может быть основанием для признания договора продажи квартиры ответчику незаключенным или недействительным.
Суд первой инстанции удовлетворил иск районной администрации и отказал в удовлетворении самостоятельных требований Семенова. Суд подсчитал, что заключенный между первым владельцем квартиры и Сидоровым договор купли-продажи является ничтожным, так как заявление о госрегистрации перехода права собственности от имени первого владельца было подано его представителем на основании доверенности, а она утратила силу в связи со смертью доверителя.
Квартира выбыла из собственности первого владельца помимо его воли и может быть истребована в пользу города как выморочное имущество, вне зависимости от добросовестности последующих приобретателей.
Частые вопросы
В дату сдачи документов в Росреестр нужно передать покупателю ключи от квартиры, подписать акт приема-передачи жилья – он будет подтверждать, что квартира передана в надлежащем виде.
Передача денег должна проводиться до подписания договора купли-продажи – такой вариант обезопасит продавца и не позволит ему остаться без средств.
Можно рассмотреть аренду банковской ячейки, передачу денег через счет нотариуса либо передачу наличных средств из рук в руки, однако в последнем случае необходимо быть внимательными.
Как минимум получится сэкономить на комиссии риелтора – в зависимости от стоимости квартиры, она может составлять от 2 до 6%, или от 100 000 рублей.
Заключение юриста
Продажа квартир квартиры без риэлтора в 2024 году - мероприятие, риски которого хорошо известны, однако ключевым моментом для тех, кто выбирает самостоятельную продажу, остается возможность сэкономить. В этом случае риски продажи квартиры без помощи риелтора отходят на второй план.
Избежать рисков и самостоятельно провести сделку можно, если в распоряжении есть пошаговая подробная инструкция. Необходимо сверяться с законами на каждом этапе подготовки сделки и ее совершения, и быть предельно внимательными. Желательно заручиться поддержкой юриста как минимум для разовых консультационных услуг. В этом случае получится продать квартиру или дом без услуг риэлтора.
