Обновлено: 1.08.23
Обновлено 1.08

Почему большинство договоров сдачи квартиры внаем не имеют юридической силы

Чтобы понять, имеет ли юридическую силу договор аренды в 2024 году, необходимо внимательно ознакомиться с текстом документа. В нем должны быть прописаны существенно важные условия. В противном случае он считается недействительным. Составляя соглашение, важно предусмотреть все, что может повлиять на продуктивность арендных правоотношений.

Почему большинство договоров сдачи квартиры внаем не имеют юридической силы

Законодательное регулирование договора аренды квартиры

Сдавая квартиру в аренду необходимо руководствоваться правилами, регламентированными главной 35 ГК РФ. Рассматриваемое положение устанавливает:

По общим правилам, арендное соглашение в отношении жилого помещения заключают в простой письменной форме. Правоотношения регистрируют в государственных органах в том случае, если срок действия договора составляет 1 год и более этого периода.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

При подготовке договора аренды квартиры необходимо отразить все существенно важные условия. В противном случае соглашение могут признать недействительным. Для того чтобы правильно составить документ, рекомендуем обратиться к нашему юристу. Специалист проконсультирует по вопросам, связанным с подготовкой договора, а в случае необходимости, самостоятельно составит проект соглашения, с учетом личных потребностей клиента.

Когда арендное соглашение не имеет юридической силы

Договор аренды квартиры не имеет юридической силы, если в нем не отражены существенно важные условия.

Существенно важные условия:

предмет соглашения;

обязанности сторон;

стоимость аренды.

Соглашением могут быть предусмотрены иные условия, но их отсутствие в документе не несет за собой недействительность договора, в отличие от отказа от включения существенных критериев.

Пример из практики:

В суд обратилась Шабалина Р.Т. с иском о взыскании с ответчика задолженности по оплате аренды. Истец пояснила, что между ней и Лавровой К.Т. заключен договор найма жилого помещения сроком на 11 мес. Согласно условиям соглашения арендатор обязан вносить платежи 1 раз в месяц.

Начиная с 4-го платежного периода, арендатор прекратила оплачивать аренду. За все время образовалась задолженность за 4 месяца в размере 160 тыс. рублей.

Суд принял иск к рассмотрению. В процессе разбирательства судья ознакомился с договором аренды. Выяснилось, что в него не включены существенные условия. В частности, в нем отсутствовало описание предмета сделки. Не было характеристик квартиры, ее места нахождения, площади и других данных.

Суд отказал в удовлетворении иска на основании того, что договор найма, заключенный между сторонами, считается незаключенным. В связи с этим, у ответчика не возникает обязанности оплачивать аренду.

Также, соглашение об аренде не имеет юридической силы, если оно подписано не уполномоченным лицом. Например, если квартиру сдает не собственник имущества, который не имеет нотариально заверенной доверенности на осуществление рассматриваемых действий от владельца недвижимости.

Вы когда-нибудь заключали договор аренды жилья?
Нет
Да
Вы когда-нибудь заключали договор аренды жилья?
Нет 102
Да 108

Соглашение об аренде признают недействительным, если другие собственники не дали своего согласия на передачу объекта во временное пользование.

Обратите внимание! В договоре аренды принято указывать срок действия правоотношений. Но отсутствие этого пункта не приравнивает соглашение к недействительным. Согласно ст.683 ГК РФ, если в соглашении нет информации, насколько арендодатель передает имущество во временное пользование, то оно считается заключенным сроком на 5 лет.

Особенности составления, регистрации и нотариального удостоверения аренды

Составляя рассматриваемый документ, в нем в обязательном порядке отражают существенно важные условия. Необходимо максимально подробно описать квартиру, ее площадь, указать местонахождения, кадастровый номер.

«Соглашение составляют в простой письменной форме в двух экземплярах. Они должны быть идентичными. Как правило, каждый из документов обладают одинаковой юридической силой».

Договор аренды, заключенный на срок менее 1 года, считается краткосрочным, а на срок от 12 месяцев до 5 лет – долгосрочным. Надо отметить, что по закону, арендные правоотношения не могут длиться более 5 лет.

Правоотношения, возникающие на основании подписанного соглашения, регистрируют в Росреестре, если договор заключен на срок 1 год и более этого периода.

Важно! Заверять арендное соглашение у нотариуса не обязательно. Но, если стороны желают дополнительно обезопасить себя, то специалист не откажет в удостоверении документа.
Образец заявления
Долгосрочный договор найма квартиры, заключенный между физическими лицами в 2024 году
zoom Скачать Долгосрочный договор найма квартиры, заключенный между физическими лицами

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о расторжении договора аренды квартиры от арендодателя. Истец пояснил, что между ним и Гавриловым Р.Д. заключено арендное соглашение сроком на 4 года.

  1. В последнее время от соседей начали поступать жалобы о том, что арендатор постоянно шумит, включает громкую музыку в ночное время, к нему постоянно приходят шумные компании.
  2. Наймодатель несколько раз просил нанимателя прекратить нарушать интересы соседей, однако последний эту просьбу проигнорировал.
  3. Тогда арендодатель попросил арендатора освободить квартиру, что последний отказался делать, ссылаясь на заключенный договор аренды, который действует еще 2 года.

Суд, рассмотрев дело, установил, что арендатор действительно нарушает интересы соседей, что подтверждено многочисленными постановлениями об административном правонарушении, вынесенного в отношении ответчика.

Судья дал арендатору 2 месяца для устранения нарушений. Однако в течение этого времени наниматель вновь нарушил интересы соседей. Тогда арендодатель снова обратился в судебную инстанцию. В этот раз суд удовлетворил требования истца.

Частые вопросы

Нужно ли заверять договор аренды квартиры у нотариуса?
+

Договор аренды квартиры заключают в простой письменной форме. Он вступает в силу с момента подписания документа сторонами, либо с даты, отраженной в соглашении. Заверять договор у нотариуса не обязательно. Но субъекты могут обратиться за нотариальным удостоверением по собственной инициативе.

Обязательно ли регистрировать аренду квартиры в Росреестре?
+

Обращаться за осуществлением регистрационных действий необходимо в том случае, если договор заключен на срок более 1 года. Причем, если после окончания этого периода стороны продолжили исполнять свои обязательства, то считается, что соглашение возобновлено на 5 лет. В таком случае обращаться в регистрационные органы тоже нет необходимости.

Прекращается ли действие договора аренды квартиры, если наниматель умер?
+

В случае смерти арендатора, нужно руководствоваться ст.686 ГК РФ. В такой ситуации соглашение продолжает действовать на ранее заключенных условиях, а его нанимателем можно определить одного из совместно проживающих совершеннолетних граждан с прежним субъектом правоотношений, по согласию между сторонами сделки.

Заключение эксперта

К подготовке договора аренды квартиры рекомендуется относиться крайне внимательно. Если в нем не отражены существенно важные условия, то соглашение могут признать недействительным.

Кроме того, подписывать документ имеют право уполномоченные на это лица: владелец квартиры или его представитель, действующий на основании нотариально заверенной доверенности с одной стороны и совершеннолетний дееспособный арендатор с другой.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (12)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 5 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Александр
07.02.2024
Здравствуйте. Сдал человеку квартиру , договор написали от руки, в нем указанно его ФИО , адрес дома и номер квартиры , от какого числа и что снимает на долго, подписи. Он уже пол года не платит за квартиру по ЖКХ(в договоре суммы и что +КУ прописано) , что мне делать? Я могу с таким договором идти в суд для возмещения долгов по ЖКХ?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
13.02.2024
Здравствуйте, Александр! Вы вправе вручить квартиранту претензию о погашении долга и о расторжении договора. Если образовавшуюся задолженность он не погасит добровольно, вы можете обратиться с иском в суд.
Ответить
avatar
Елена
05.01.2024
Здравствуйте. Можно узнать, написали договор без подписей свидетелей и уполномоченных представителей с жильцом моей квартиры . Попросила его раньше освободить квартиру. согласился, потом передумал . Есть ли у него основания не освободить мою квартиру? С уважением, Елена. Собственник квартиры.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
10.01.2024
Здравствуйте, Елена! Вы вправе потребовать досрочнго расторжения договора при наличии нарушений им условий договора.
Ответить
avatar
Ксения
26.12.2023
Здравствуйте. Считается договор аренды действительным, без подписи арендодателя , в случае получения им денежных средств от арендатора?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
03.01.2024
Здравствуйте, Ксения! Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе утверждать о том, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Ответить
avatar
Салима
20.12.2023
Здравствуйте, мы снимали год назад квартиру. Пару дней назад до окончания срока оплаты мы съехали из квартиры и хозяйка все приняла все было хорошо. Но по прошествии двух дней она начала присылать видео с якобы испорченным имуществом и требует перевод денег. А по факту договор аренды жилья истек ещё месяц назад.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
27.12.2023
Здравствуйте, Салима! Для предъявления Вам требований о возмещении ущерба, она должна доказать, что этот ущерб причинен Вами.
Ответить
avatar
Анна
07.09.2023
Здравствуйте, если договор аренды был составлен на недействительный паспорт арендатора, будет ли такой договор иметь юридическую силу?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
14.09.2023
Здравствуйте, Анна! Ссылка в договоре на недействительный паспорт не делает сам договор недействительным. В случае возникновения спора суд будет, прежде всего, исходить из установления волеизъявления арендатора заключить договор, и устанавливать, принадлежит ли подпись в договоре арендатору. Тот факт, что арендатор указал в договоре недействительный паспорт, будет расценено как недобросовестное поведение. Согласно ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Ответить
avatar
Ольга
22.08.2023
Заключили договор найма жилого дома сроком с иностранным гражданином, имеющим временную регистрацию проживания на 3 года в котором 4 собственника, двое из которых несовершеннолетние дети. Дом куплен на материнский капитал. Для регистрации договора в рег органы не одна из сторон не обращалась. Имеет ли такой договор юридическую силу.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
27.08.2023
Здравствуйте, Ольга! Да, так как регистрации подлежит исключительно обременение, но только если говорить о правоотношениях между сторонами такого договора.
Ответить
avatar
Кристина
02.08.2023
Заключила договор в апарт-отеле с доверенным лицом. В объявлении говорилось о том, что апартамент в отличном состоянии, по переезду в квартиру выяснилось что мебель изодрана и была прикрыта подушками. Предложила расторгнуть договор, арендодатель отказала сославшись на договор. В договоре не указан кадастр номер, метраж и даже номер апарта
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
10.08.2023
Здравствуйте, Кристина! Вы вправе претендовать на расторжение договора на основании ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Ответить
avatar
Мария
15.02.2023
20 лет с семьей проживаю в квартире, есть постоянная регистрация, собственник квартиры частное юр лицо, ранее заключало со мной договор долгосрочного найма с указанием всех членов семьи, последний год заключили договор краткосрочной аренды на 6 мес, после его окончания подали иск в суд на выселение. Можно ли оспорить краткосрочной аренды
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
15.03.2023
Здравствуйте, Мария! По окончании договора аренды вы утрачиваете право проживания в квартире. Если договор найма заключается на срок менее 1 года, то, если иное не указано в договоре, у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок.(п. 2 ст. 683 ГК РФ). Вы можете тщательно проанализировать условия договора в этой части, однако собственник квартиры в своем праве. Законных способов понудить его заключить договор найма на длительный срок нет.
Ответить
avatar
Анна
08.01.2023
В статье указано, что: «Договор аренды квартиры не имеет юридической силы, если в нем не отражены существенно важные условия. К таковым относят: предмет соглашения; обязанности сторон; стоимость аренды». Сошлитесь пожалуйста на конкретную статью закона , срасибо
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
16.01.2023
Здравствуйте, Анна! Существенные условия найма (аренды) жилого помещения, в том числе, квартиры, указаны в п. 1 ст. 432 ГК РФ (общие положения), п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 1 ст. 682 ГК РФ, п. 3 ст. 100 ЖК РФ. В зависимости от ситуации (наниматель, тип помещения и т.д.), существенные условия договора могут различаться.
Ответить
avatar
Александра
12.10.2022
Здравствуйте! Снимаем квартиру, договор аренды закончился еще в марте 2022. Новый договор не был заключен. Также при заключении договора не было акта приема-передачи помещения. Повредили межкомнутную дверь, согласились починить, но арендодателя не устраивает и просит заменить на новую. Как поступить в такой ситуации?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
20.10.2022
Здравствуйте, Александра! Возмещение ущерба не должно приводить к неосновательному обогащению. Новая дверь взамен на ту, что была на момент передачи квартиры в пользование, является неосновательным обогащением. Из описанной ситуации непонятно была ли дверь в сегодняшнем состоянии на момент передачи квартиры или же есть доказательства Вашей ответственности.
Ответить
avatar
Мария
29.08.2022
Добрый день Подскажите куда лучше обратиться!? Сняла квартиру у собственника без агенства, договор подписали, ключи на руки получила. Собственник попросил два часа чтобы вывезти свои вещи из кв, но не сьехал. Деньги ему переведены, на просьбу вернуть деньги и расторгнуть договор ссылается что пересдаст кв и вернёт. Мои он уже потратил.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
02.09.2022
Добрый день, Мария! Вы можете обратиться в полицию за возбуждением уголовного дела по ст. 159 УК РФ, а также в суд с иском о взыскании денежных средств и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Если Вам нужна юридическая помощь в подготовке соответствующих заявлений, обращайтесь к нам в любое удобное для Вас время - мы работаем круглосуточно.
Ответить
avatar
Алена
16.06.2022
Добрый вечер! Подскажите, пожалуйста, какой договор аренды квартиры имеет юридическую силу? Хочу сдать в наем недвижимость, а мне говорят, нужно заверять соглашение у нотариуса. Но ему нужно платить. Можно ли избежать лишних затрат? Правда ли, что документ, не заверенный нотариально, не обладает юридической силой?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
17.06.2022
Здравствуйте, Алена! Вам предоставили неверную информацию. Договор найма жилого помещения заключают в простой письменной форме. То есть, его нотариальное удостоверение не обязательно. Также, если срок действия соглашения составляет менее 1 года, то сторонам правоотношений нет необходимости обращаться в госорганы для осуществления регистрационных действий
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7