Что такое садовая книжка
Продажа дачи по садовой книжке – это не совсем законная процедура реализации рассматриваемого объекта. Зачастую пользователи таких объектов предпочитают не тратиться на оформление земли в собственность, а продавать их в таком правовом статусе, в каком они есть, только по чуть сниженной цене.
| Да | 93 |
| Нет | 91 |
Покупателей на такие земли найти не сложно. Не каждый понимает, что даже в случае подписания договора купли-продажи и перечисления продавцу оплаты, покупатель не становится собственником объекта.
Садовая книжка не имеет единой формы. Она не является документом строгой отчетности. Ее оформляют в произвольной форме, утвержденной на общем собрании.
Рассматриваемый формуляр выдают следующим гражданам, которые состоят в СНТ:
- владельцам земельных участков, владеющих наделами на праве частной собственности;
- пользователям земель, которые получили объект по праву пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
- арендаторам участков.
Таким образом, членская книжка никак не может подтвердить право собственности гражданина на землю. Ее нельзя использовать в качестве правоустанавливающего документа. Она лишь подтверждает тот факт, что человек состоит в членстве СНТ. Причем, ее не забирают при ликвидации товарищества.
Садовые книжки выдавались с давних времен. Раньше, он считался важным документом, но сегодня такой формуляр никакой практической юридической ценности не имеет.
Можно ли купить дачу по садовой книжке
Покупка участка в СНТ – процедура, к которой рекомендуется отнестись крайне внимательно. Точнее, важно тщательно отбирать объекты к покупке и отказываться от рискованных вариантов.
Покупка дачи по садовой книжке относится, как раз, к одному из самых сомнительных приобретений. Правильно, с юридической точки зрения, такую сделку оформить достаточно проблематично.
Росреестр регистрирует право собственности на недвижимость по правоустанавливающим документам. Книжка садовода к таковым не относится. Именно поэтому, сразу после заключения ДКП покупатель не сможет оформить участок. А это значит, что покупка дачи по садовой книжке с законодательной точки зрения невозможна.
Пример из практики:
Грачев И. купил садовый участок. Покупатель и продавец заключили ДКП в простой письменной форме. После оплаты покупки и подписания соглашения, мужчина обратился в Росреестр для регистрации права собственности на объект. Сотрудник ведомства отказал в осуществлении регистрационных действий, указав на то, что продавец не вправе распоряжаться рассматриваемым земельным участком, так как не является его собственником. В связи с этим, ДКП считается недействительным. А садовая книжка, выданная на имя Грачева, не является правоустанавливающим документом на землю.
На практике, объявления о продаже дачи, не оформленной в собственность продавца, по садовой книжке, встречаются достаточно часто. Цены на такие объекты гораздо ниже рыночной. А сам владелец заявляет, что ничего страшного в приобретении подобного объекта, нет.
Иногда, заключение сделки купли-продажи происходит следующим образом:
- стороны заключают ДКП в простой письменной форме;
- продавец договаривается с председателем СНТ о смене ФИО в садовой книжке;
- покупатель получает садовую книжку, где указаны его ФИО и рассчитывается с продавцом.
Такой подход к оформлению сделки незаконен. Все дело в том, что принятие нового члена в СНТ происходит на общем собрании. Документом, подтверждающим вступление в товарищество, является не садовая книжка, а выписка из протокола.
Кроме того, подать заявление на вступление в членство имеет право собственник или правообладатель земельного участка, расположенного на территории товарищества. Если данное условие не соблюдается, то гражданина могут и не принять в СНТ. Данное правило прямо регламентировано статьей 12 ФЗ-217 от 2017 года.
Как зарегистрировать право собственности на участок
Если же гражданин решил сэкономить и все-таки купить дачу по членской книжке, то ему нужно быть готовым к некоторым сложностям. Помните о том, что выдача садовой книжки не подтверждает перехода права пользования на земельный участок от продавца к покупателю.
После такого сомнительного приобретения, гражданину необходимо вступить в члены товарищества. Для этого подают заявление правлению СНТ, в котором указывают следующую информацию:
- ФИО заявителя, его место жительства, адрес электронной почты, номер телефона;
- просьба о принятии в членство;
- согласие на соблюдение правил товарищества и др.
Правила подготовки заявления о принятии в члены СНТ и перечень документов, прилагаемых к нему, регламентированы статьей 12 ФЗ-217 от 2017 года.
Заявление рассматривают в течение 30 дней с момента его поступления. После принятия гражданина в члены СНТ, ему выдают членскую книжку.
Но, на этом процедура оформления дачи, купленной по садовой книжке, не заканчивается. Теперь необходимо приватизировать объект, а затем зарегистрировать право собственности на него.
Собираем документы
Покупка по садовой книжке – процедура рискованная. Никто не гарантирует того, что покупателя примут в члены СНТ. А без документа, подтверждающего членства, оформить участок в собственность не получится.
Приватизацию объекта начинают со сбора необходимых документов. Гражданину понадобятся:
- идентификатор личности заявителя;
- акт, свидетельство, постановление гос органов о выделении земли садовому товариществу;
- схема распределения участков;
- копия протокола о создании СНТ;
- справка о членстве, копия протокола о принятии гражданина в участники товарищества или выписка из этого документа (книжка садовода не подойдет).
Уже на этапе подготовки пакета бумаг покупатель, вероятно, столкнется с некоторыми сложностями. Например, если председатель сменился, то у него может не оказаться протокола о создании СНТ. В таком случае придется искать документ. Вполне возможно, что нужная бумага есть в государственном архиве субъекта или в картотеке Росреестра.
Готовим схему
Для оформления дачи в собственность потребуется схема расположения надела. Она необходима, если продажа участка осуществлена без постановки его на кадастровой учет, либо в том случае, если его границы не конкретизированы.
Как правило, подготовкой схемы занимается кадастровый инженер. Найти специалиста, который имеет право выполнять такие работы, можно на официальном сайте Росреестра.
Подаем заявление в администрацию
После покупки участка по членской книжке, его нужно приватизировать в общем порядке. Для этого собирают документы, оформляют схему, а затем обращаются с соответствующим заявлением в местную администрацию.
Единого образца заявления на законодательном уровне не предусмотрено. Бланк может быть утвержден административным регламентом. Обычно, в него включают следующую информацию:
- сведения об организации, куда подается заявка, ФИО заявителя, его дату рождения, гражданство, паспортные данные и контактные данные;
- название документа;
- просьба о передачи земельного участка в частную (совместную, долевую) собственность, обладающего определенными характеристиками;
- описание индивидуальных особенностей объекта;
- иные сведения;
- дата, подпись, расшифровка подписи.
К заявлению прилагают ранее подготовленный пакет документов. Передача участка в собственность гражданина осуществляется с учетом положений Земельного кодекса РФ и административного регламента.
Решение принимается в течение 30 дней с момента поступления заявки. Если оно положительное, то администрация готовит постановление о передаче земли в собственность физического лица и приглашает заявителя для его подписания.
Скачать Регистрируем право собственности
Получив положительное решение от администрации о передаче участка в собственность, гражданину, купившему дачу по садовой книжке, необходимо оформить право собственности на него. Для этого обращаются с заявлением в Росреестр:
- лично, в территориальное подразделение ведомства;
- через МФЦ;
- онлайн, в личном кабинете на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии;
- удаленно, при помощи портала Госуслуги.
К заявлению о регистрации права собственности прилагают идентификатор личности заявителя, постановление о передаче земельного участка гражданину, схему расположения надела, межевой план.
За регистрацию надела, предназначенного для ведения сельского хозяйства, садоводства, огородничества, ЛПХ, ИЖС, ИГЖ оплачивают государственную пошлину в размере 350 рублей, а в остальных случаях - 2 тыс. руб.
Завершив осуществление регистрационных действий, сотрудник Росреестра готовит выписку из ЕГРН, в которой указывают ФИО собственника, категорию земельного участка, его ВРИ, кадастровый номер, площадь и др. характеристики.
Подводные камни, нюансы: чем грозит покупка дачи по книжке садовода
Продажа участка по садовой книжке на практике встречается довольно часто. Продавец, который не желает заниматься бюрократическими вопросами, попросту продает дачу, без ее оформления в собственность. Однако если покупатель все-таки решился на заключение сомнительной сделки, он должен учитывать наличие рисков:
|
Риски |
|
Гражданина могут не принять в члены СНТ, даже в случае наличия членской книжки, а без этого получить участок в собственность не получится. |
|
Администрация откажет в предоставлении земли, на ином основании. |
|
Покупателя обвинят в самозахвате земли. |
|
Человека могут попросту обмануть, взять деньги за покупку и не предоставить землю. |
Надо отметить, что ДКП, заключенный между покупателем и пользователем садового участка, право собственности, которого не зарегистрировано в Росреестре, считается недействительным.
Некоторые граждане находят в покупке участка по садовой книжке массу достоинств. Например, цена объекта гораздо ниже рыночной, нет необходимости обращаться к нотариусу, а саму сделку заключают в максимально короткий срок.
Но, все достоинства перекрывает главный недостаток. Если администрация откажет в предоставлении земли в собственность гражданина, то оформить дачу, купленную по садовой книжке, невозможно. В таком случае человеку вообще могут запретить пользоваться условно купленным участком.
Лучше отказаться от таких рисков и попросить продавца сначала надлежащим образом оформить дачу в собственность, и только после этого покупать объект.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о передаче в собственность гражданина земельного участка в СНТ. Истец Чабанов С. Пояснил, что между ним и Медведевым Т. заключен ДКП земли в садовом товариществе и построек, расположенном на этом наделе. Председатель товарищества выдал Чабанову членскую книжку, что подтверждает факт участия гражданина в СНТ.
Чабанов обратился с заявлением о передаче земельного участка в собственность в местную администрацию, однако в удовлетворении заявки ему было отказано.
В процессе судебного разбирательства выяснилось, что Медведев получил спорный объект в бессрочное пользование, о чем имеется соответствующий акт, однако в собственность мужчина его не оформил.
Чабанов не смог предоставить иные документы, кроме садовой книжки, о том, что он является членом садового товарищества. В реестре участников рассматриваемая земля числится за Медведевым. Суд отказал в удовлетворении иска.
Частые вопросы
С законодательной точки зрения, продажа садового участка только лишь по садовой книжке, невозможна. Росреестр не зарегистрирует право собственности покупателя на объект. На практике встречаются подобные ситуации, когда гражданин приобретает дачу, а затем самостоятельно занимается ее оформлением. Но идти на такую сделку не рекомендуется.
Вступление в членство садового товарищества – право, а не обязанность владельца земельного участка, расположенного на территории СНТ. Вы имеете полное право не подавать заявление на прием в члены.
Внесение членских взносов – обязанность каждого участника СНТ, регламентированная статьей 11 ФЗ-2017 от 2017 года. Причем, вносить плату необходимо даже в том случае, если гражданин не пользуется земельным участком. Если человек уклоняется от уплаты взносов, то сумма задолженности может быть взыскана в судебном порядке.
Заключение эксперта
Покупка дачи по членской книжке – сомнительная сделка. Идти на ее заключение не рекомендуется. Если же покупатель не боится трудностей и готов к риску, то он может попытаться купить участок в СНТ, а затем оформить его в собственность.
Помните о том, что для получения земли необходимо вступить в членство товарищества, обратить документы и обратиться с соответствующей заявкой в местную администрацию.
Иногда, оформление садового участка в собственность затягивается на длительный срок от 6 до 12 месяцев.
