Обновлено: 18 июля 2023
Обновлено 18.07

Покупка дачи по садовой книжке

Граждане, мечтающие о приобретении загородной дачи, в процессе поиска могут наткнуться на весьма заманчивое предложение – купить участок по садовой книжке в 2023 году по цене ниже рыночной. Но законно ли приобретать такие объекты, и можно ли оформить право собственности на них? На самом деле, приобретение дачного надела только по садовой книжке – процедура рискованная. Даже после заключения ДКП покупатель не становится полноправным владельцем земли, а чтобы оформить ее в собственность, придется потратить достаточно много времени и денег.

Покупка дачи по садовой книжке

Что такое садовая книжка

Продажа дачи по садовой книжке – это не совсем законная процедура реализации рассматриваемого объекта. Зачастую пользователи таких объектов предпочитают не тратиться на оформление земли в собственность, а продавать их в таком правовом статусе, в каком они есть, только по чуть сниженной цене.

Покупателей на такие земли найти не сложно. Не каждый понимает, что даже в случае подписания договора купли-продажи и перечисления продавцу оплаты, покупатель не становится собственником объекта.

«Садовая книжка – это документ, который выдается членам садового некоммерческого товарищества или ОНТ в течение 3-х месяцев после их принятия. Она не дает права собственности на участок и не подтверждает факт участия в СНТ».

Садовая книжка не имеет единой формы. Она не является документом строгой отчетности. Ее оформляют в произвольной форме, утвержденной на общем собрании.

Рассматриваемый формуляр выдают следующим гражданам, которые состоят в СНТ:

  • владельцам земельных участков, владеющих наделами на праве частной собственности;
  • пользователям земель, которые получили объект по праву пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
  • арендаторам участков.

Таким образом, членская книжка никак не может подтвердить право собственности гражданина на землю. Ее нельзя использовать в качестве правоустанавливающего документа. Она лишь подтверждает тот факт, что человек состоит в членстве СНТ. Причем, ее не забирают при ликвидации товарищества.

Садовые книжки выдавались с давних времен. Раньше, он считался важным документом, но сегодня такой формуляр никакой практической юридической ценности не имеет.

Можно ли купить дачу по садовой книжке

Покупка участка в СНТ – процедура, к которой рекомендуется отнестись крайне внимательно. Точнее, важно тщательно отбирать объекты к покупке и отказываться от рискованных вариантов.

Покупка дачи по садовой книжке относится, как раз, к одному из самых сомнительных приобретений. Правильно, с юридической точки зрения, такую сделку оформить достаточно проблематично.

Росреестр регистрирует право собственности на недвижимость по правоустанавливающим документам. Книжка садовода к таковым не относится. Именно поэтому, сразу после заключения ДКП покупатель не сможет оформить участок. А это значит, что покупка дачи по садовой книжке с законодательной точки зрения невозможна.

Пример из практики:

Грачев И. купил садовый участок. Покупатель и продавец заключили ДКП в простой письменной форме. После оплаты покупки и подписания соглашения, мужчина обратился в Росреестр для регистрации права собственности на объект. Сотрудник ведомства отказал в осуществлении регистрационных действий, указав на то, что продавец не вправе распоряжаться рассматриваемым земельным участком, так как не является его собственником. В связи с этим, ДКП считается недействительным. А садовая книжка, выданная на имя Грачева, не является правоустанавливающим документом на землю.

На практике, объявления о продаже дачи, не оформленной в собственность продавца, по садовой книжке, встречаются достаточно часто. Цены на такие объекты гораздо ниже рыночной. А сам владелец заявляет, что ничего страшного в приобретении подобного объекта, нет.

Иногда, заключение сделки купли-продажи происходит следующим образом:

  1. стороны заключают ДКП в простой письменной форме;
  2. продавец договаривается с председателем СНТ о смене ФИО в садовой книжке;
  3. покупатель получает садовую книжку, где указаны его ФИО и рассчитывается с продавцом.

Такой подход к оформлению сделки незаконен. Все дело в том, что принятие нового члена в СНТ происходит на общем собрании. Документом, подтверждающим вступление в товарищество, является не садовая книжка, а выписка из протокола.

Кроме того, подать заявление на вступление в членство имеет право собственник или правообладатель земельного участка, расположенного на территории товарищества. Если данное условие не соблюдается, то гражданина могут и не принять в СНТ. Данное правило прямо регламентировано статьей 12 ФЗ-217 от 2017 года.

Как зарегистрировать право собственности на участок

Если же гражданин решил сэкономить и все-таки купить дачу по членской книжке, то ему нужно быть готовым к некоторым сложностям. Помните о том, что выдача садовой книжки не подтверждает перехода права пользования на земельный участок от продавца к покупателю.

После такого сомнительного приобретения, гражданину необходимо вступить в члены товарищества. Для этого подают заявление правлению СНТ, в котором указывают следующую информацию:

  • ФИО заявителя, его место жительства, адрес электронной почты, номер телефона;
  • просьба о принятии в членство;
  • согласие на соблюдение правил товарищества и др.

Правила подготовки заявления о принятии в члены СНТ и перечень документов, прилагаемых к нему, регламентированы статьей 12 ФЗ-217 от 2017 года.

Заявление рассматривают в течение 30 дней с момента его поступления. После принятия гражданина в члены СНТ, ему выдают членскую книжку.

Но, на этом процедура оформления дачи, купленной по садовой книжке, не заканчивается. Теперь необходимо приватизировать объект, а затем зарегистрировать право собственности на него.

Собираем документы

Покупка по садовой книжке – процедура рискованная. Никто не гарантирует того, что покупателя примут в члены СНТ. А без документа, подтверждающего членства, оформить участок в собственность не получится.

Приватизацию объекта начинают со сбора необходимых документов. Гражданину понадобятся:

  • идентификатор личности заявителя;
  • акт, свидетельство, постановление гос органов о выделении земли садовому товариществу;
  • схема распределения участков;
  • копия протокола о создании СНТ;
  • справка о членстве, копия протокола о принятии гражданина в участники товарищества или выписка из этого документа (книжка садовода не подойдет).

Уже на этапе подготовки пакета бумаг покупатель, вероятно, столкнется с некоторыми сложностями. Например, если председатель сменился, то у него может не оказаться протокола о создании СНТ. В таком случае придется искать документ. Вполне возможно, что нужная бумага есть в государственном архиве субъекта или в картотеке Росреестра.

Готовим схему

Для оформления дачи в собственность потребуется схема расположения надела. Она необходима, если продажа участка осуществлена без постановки его на кадастровой учет, либо в том случае, если его границы не конкретизированы.

Как правило, подготовкой схемы занимается кадастровый инженер. Найти специалиста, который имеет право выполнять такие работы, можно на официальном сайте Росреестра.

Важно! Услуги кадастрового инженера платны. Полная стоимость напрямую зависит от расценок конкретного специалиста и региона проведения межевания. В среднем, за рассматриваемые работы платят 2-5 тыс. рублей.

Подаем заявление в администрацию

После покупки участка по членской книжке, его нужно приватизировать в общем порядке. Для этого собирают документы, оформляют схему, а затем обращаются с соответствующим заявлением в местную администрацию.

Единого образца заявления на законодательном уровне не предусмотрено. Бланк может быть утвержден административным регламентом. Обычно, в него включают следующую информацию:

  • сведения об организации, куда подается заявка, ФИО заявителя, его дату рождения, гражданство, паспортные данные и контактные данные;
  • название документа;
  • просьба о передачи земельного участка в частную (совместную, долевую) собственность, обладающего определенными характеристиками;
  • описание индивидуальных особенностей объекта;
  • иные сведения;
  • дата, подпись, расшифровка подписи.

К заявлению прилагают ранее подготовленный пакет документов. Передача участка в собственность гражданина осуществляется с учетом положений Земельного кодекса РФ и административного регламента.

Решение принимается в течение 30 дней с момента поступления заявки. Если оно положительное, то администрация готовит постановление о передаче земли в собственность физического лица и приглашает заявителя для его подписания.

Образец заявления
Образец заявления о предоставлении земельного участка в СНТ в собственность физического лица в 2023 году
zoom Скачать Образец заявления о предоставлении земельного участка в СНТ в собственность физического лица

Регистрируем право собственности

Получив положительное решение от администрации о передаче участка в собственность, гражданину, купившему дачу по садовой книжке, необходимо оформить право собственности на него. Для этого обращаются с заявлением в Росреестр:

  • лично, в территориальное подразделение ведомства;
  • через МФЦ;
  • онлайн, в личном кабинете на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии;
  • удаленно, при помощи портала Госуслуги.

К заявлению о регистрации права собственности прилагают идентификатор личности заявителя, постановление о передаче земельного участка гражданину, схему расположения надела, межевой план.

За регистрацию надела, предназначенного для ведения сельского хозяйства, садоводства, огородничества, ЛПХ, ИЖС, ИГЖ оплачивают государственную пошлину в размере 350 рублей, а в остальных случаях - 2 тыс. руб.

Завершив осуществление регистрационных действий, сотрудник Росреестра готовит выписку из ЕГРН, в которой указывают ФИО собственника, категорию земельного участка, его ВРИ, кадастровый номер, площадь и др. характеристики.

Обратите внимание: Если на садовом участке расположен объект капитального строительства, не зарегистрированный в Росреестре, то после получения права собственности на землю придется узаконить постройку.

Подводные камни, нюансы: чем грозит покупка дачи по книжке садовода

Продажа участка по садовой книжке на практике встречается довольно часто. Продавец, который не желает заниматься бюрократическими вопросами, попросту продает дачу, без ее оформления в собственность. Однако если покупатель все-таки решился на заключение сомнительной сделки, он должен учитывать наличие рисков:

Риски

Гражданина могут не принять в члены СНТ, даже в случае наличия членской книжки, а без этого получить участок в собственность не получится.

Администрация откажет в предоставлении земли, на ином основании.

Покупателя обвинят в самозахвате земли.

Человека могут попросту обмануть, взять деньги за покупку и не предоставить землю.

Надо отметить, что ДКП, заключенный между покупателем и пользователем садового участка, право собственности, которого не зарегистрировано в Росреестре, считается недействительным.

Некоторые граждане находят в покупке участка по садовой книжке массу достоинств. Например, цена объекта гораздо ниже рыночной, нет необходимости обращаться к нотариусу, а саму сделку заключают в максимально короткий срок.

Но, все достоинства перекрывает главный недостаток. Если администрация откажет в предоставлении земли в собственность гражданина, то оформить дачу, купленную по садовой книжке, невозможно. В таком случае человеку вообще могут запретить пользоваться условно купленным участком.

Лучше отказаться от таких рисков и попросить продавца сначала надлежащим образом оформить дачу в собственность, и только после этого покупать объект.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о передаче в собственность гражданина земельного участка в СНТ. Истец Чабанов С. Пояснил, что между ним и Медведевым Т. заключен ДКП земли в садовом товариществе и построек, расположенном на этом наделе. Председатель товарищества выдал Чабанову членскую книжку, что подтверждает факт участия гражданина в СНТ.

Чабанов обратился с заявлением о передаче земельного участка в собственность в местную администрацию, однако в удовлетворении заявки ему было отказано.

В процессе судебного разбирательства выяснилось, что Медведев получил спорный объект в бессрочное пользование, о чем имеется соответствующий акт, однако в собственность мужчина его не оформил.

Чабанов не смог предоставить иные документы, кроме садовой книжки, о том, что он является членом садового товарищества. В реестре участников рассматриваемая земля числится за Медведевым. Суд отказал в удовлетворении иска.

Частые вопросы

Возможна ли продажа по садовой книжке земли в СНТ и дома, расположенного на нем?
+

С законодательной точки зрения, продажа садового участка только лишь по садовой книжке, невозможна. Росреестр не зарегистрирует право собственности покупателя на объект. На практике встречаются подобные ситуации, когда гражданин приобретает дачу, а затем самостоятельно занимается ее оформлением. Но идти на такую сделку не рекомендуется.

Можно ли отказаться от вступления в СНТ после покупки садового участка?
+

Вступление в членство садового товарищества – право, а не обязанность владельца земельного участка, расположенного на территории СНТ. Вы имеете полное право не подавать заявление на прием в члены.

Могу ли я не платить членские взносы, если являюсь участником СНТ, но не пользуюсь земельным участком?
+

Внесение членских взносов – обязанность каждого участника СНТ, регламентированная статьей 11 ФЗ-2017 от 2017 года. Причем, вносить плату необходимо даже в том случае, если гражданин не пользуется земельным участком. Если человек уклоняется от уплаты взносов, то сумма задолженности может быть взыскана в судебном порядке.

Заключение эксперта

Покупка дачи по членской книжке – сомнительная сделка. Идти на ее заключение не рекомендуется. Если же покупатель не боится трудностей и готов к риску, то он может попытаться купить участок в СНТ, а затем оформить его в собственность.

Помните о том, что для получения земли необходимо вступить в членство товарищества, обратить документы и обратиться с соответствующей заявкой в местную администрацию.

Иногда, оформление садового участка в собственность затягивается на длительный срок от 6 до 12 месяцев.


Получите консультацию
юриста прямо сейчас
Получить консультацию
консультация
Комментарии: (3)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (3)
avatar
Вадим
08.08.2023
Здравствуйте! Оформил участок по расписке. Могут ли забрать обратно земельный участок, сказав, что эта расписка липовая? И могу ли я продать этот участок не имея на руках данную расписку и садоводческую книжку? Спасибо!
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
16.08.2023
Здравствуйте, Вадим! Приобрести в собственность объект недвижимости можно только в том случае, если переход права собственности зарегистрирован на лицо, у которого вы купили участок. Если участок не зарегистрирован юридически, ваша расписка подтверждает лишь то, что вы передали деньги, однако расписка по передаче денег - это не подтверждение сделки купли-продажи.
Ответить
avatar
Анисия
16.10.2022
Добрый день! У меня есть дача в СНТ, что подтверждено членской книжкой. Я регулярно плачу взносы. Но, есть вопрос, куда они вообще идут. Фактически, в товариществе ничего не делается. Я сомневаюсь, что наши деньги направляются по назначению.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
18.10.2022
Добрый день, Анисия! Согласно ст.14 Фз-2017 от 2017 года членские взносы направляются на покрытие затрат, связанных с содержанием общего имущества, расчетами с ресурсопоставляющими компаниями, охраной территорий, проведением аудиторских проверок, общих собраний, выплатой заработной платы сотрудникам, уплатой налогов и сборов, а также с целевыми нуждами. Если вы сомневаетесь в законности расходования взносов, попросите предоставить вам бухгалтерскую отчетность для ознакомления. Если вы не уверены в целесообразности суммы платы, то запросите финансово-экономическое обоснование их размера.
Ответить
avatar
Лариса
14.10.2022
Здравствуйте! Мне предложили купить дачу в небольшом садовом товариществе по весьма привлекательной цене. Собственник уверяет, что проблем с оформлением земли и дома в собственность не будет. Как проверить то, что продавец меня не обманывает? Стоит ли покупать объект?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
18.10.2022
Здравствуйте, Лариса! Попросите продавца предоставить правоустанавливающие документы на оба объекта. Это может быть договор купли-продажи, приватизации и др. Помимо этого, рекомендую заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, отдельно на землю и здание. Если в ней есть информация о собственнике, владельцем является продавец, дом зарегистрирован, поставлен на кадастровый учет, то никаких проблем с оформлением недвижимости в собственность после покупки не возникнет.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7