Допускается ли продажа арендованного земельного участка
Арендатор не может продать земельный участок в аренде, так как фактически, он не является собственником этого объекта. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеют все основания только их владельцы, а не пользователи.
А вот право аренды продать вполне реально. Причем, такая возможность закреплена на законодательном уровне, за исключением некоторых случаев.
Право аренды не может быть предметом сделки, если:
- арендным договором запрещено передавать земельный участок третьим лицам;
- соглашением об аренде предусмотрена необходимость получения согласия от арендодателя на переуступку, по последний разрешения не дает;
- участок находится на территории особой экономической зоны;
- арендатор получил земельный участок по программе государственной поддержки малому и среднему бизнесу;
- договор аренды государственного или муниципального участка заключен на срок менее 5 лет.
Арендатор может продать право аренды, как на частный, так и на государственный или муниципальный земельный участок, если это не запрещено действующим российским законодательством или арендным соглашением.
Пошаговая инструкция заключения сделки
Продать землю в аренде можно путем переуступки прав и обязанностей по арендному соглашению. Тем, кто ни разу не сталкивался с подобной процедурой, рекомендуем ознакомиться с общепринятой пошаговой инструкцией.
|
Этапы: |
|
проверьте, допускается ли заключение подобной сделки в соответствии с договором или законом; |
|
посмотрите, предусмотрено ли арендным соглашением получение согласия арендодателя на переуступку; |
|
уведомите собственника земельного участка о сделке или получите от него соответствующее согласие; |
|
заключите ДКП. |
Если участок передан в аренду на срок более 1 месяцев, то арендное соглашение подлежит обязательной регистрации. При переуступке потребуется повторная подача заявления от нового арендатора на осуществление регистрационных действий.
Получаем согласие от арендатора или направляем уведомление
Фактически, продать арендованный земельный участок арендатор не может. А вот передать права и обязанности по арендному соглашению вправе. Такая возможность закреплена статьей 22 ЗК РФ.
Перед заключением сделки рекомендуем внимательно ознакомиться с договором. Если в нем сказано, что передача земельного участка, не допускается, то рассматриваемую процедуру осуществить невозможно.
Если в договоре аренды указано, что передача прав, обязанностей и предмета правоотношений допускается, но только по согласию арендодателя, в таком случае, для заключения рассматриваемой сделки, придется направить запрос владельцу объекта. Сам ДКП подписывают только после получения соответствующего одобрения.
Пример из практики:
Тушнолобов Т. обратился в суд с иском о признании договора о переуступке права аренды незаконным. Истец пояснил, что между ним и Гавриловым С. заключено арендное соглашение, согласно которому арендодатель передал во временное пользование арендатору земельный участок сроком на 15 лет. В свою очередь, Гаврилов обязан вносить ежеквартальные платежи в размере 15 тыс. рублей. Гаврилов переуступил право аренды земельного участка Туманову Р. без согласия арендатора. Суд, рассмотрев материалы дела, выяснил, что согласно договору аренды земельного участка, заключенного между Гавриловым и Тушнолобовым, арендатор имеет право передавать землю третьим лицам в субаренду, а также переуступать свои права и обязанности по соглашению только с согласия арендодателя. В связи с тем, что такого разрешение Гавриловым получено не было, суд удовлетворил иск Тушнолобова и признал договор о переуступке права аренды земельного участка недействительным.
Если в арендном соглашении нет запрета на выполнение рассматриваемых действий, а также отсутствует отметка о необходимости получения согласия от арендодателя на совершение рассматриваемых действий, то при продаже права аренды необходимо отправить уведомление.
Единого образца извещения о переуступке на законодательном уровне не предусмотрено. Оно может включать в себя следующую информацию:
- ФИО (наименование), адрес, номер телефона (при наличии) арендодателя и арендатора;
- название документа;
- сообщение о переуступке и законодательное обоснование действий;
- реквизиты арендного соглашения;
- данные третьего лица;
- информация о ДКП;
- дата уведомления;
- подпись уведомителя и ее расшифровка.
Извещение можно передать лично, под подпись получателя или направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о доставке.
Если договором аренды земельного участка предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на переуступку, то в таком случае необходимо направить ему заявление. В нем указывают данные сторон, реквизиты арендного соглашения, цель использования третьим лицом. К заявлению принято прилагать проект договора переуступки.
Заключаем договор
Как таковая, продажа арендованного земельного участка арендатором не допускается. Но, законодательством разрешено передавать свои права и обязанности по арендному соглашению третьим лицам за плату или без нее. При этом может быть заключен договор купли-продажи или о переуступке. Принципиальной разницы, какой из рассматриваемых документов использовать, нет.
Надо отметить, что ДКП предполагает передачу продавцом покупателю предмета сделки за плату. Именно поэтому такой тип соглашения нельзя использовать, если арендатор решил передать свои права и обязанности по договору аренды бесплатно.
Как показывает практика, если арендатор продает только право аренды земельного участка, то используют договор о переуступке, если же продавец реализует здание, сооружение или другой объект, неразрывно связанный с арендованной землей, то заключают ДКП с условием об уступке права аренды.
Единого образца договора о на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм ГК РФ. В него в обязательном порядке включают существенно важные условия и дополняют прочими положениями, которые помогают регулировать правоотношения.
Типовой образец рассматриваемого соглашения аренды содержит в себе следующую информацию:
- название документа, место, дату заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет сделки;
- права и обязанности субъектов правоотношений;
- ответственность и форс-мажоры;
- порядок разрешения споров;
- срок действия договора;
- прочие условия;
- адреса, реквизиты, подписи сторон.
Договор можно написать от руки, подготовить при помощи технических средств или заполнить заранее составленный бланк.
После заключения рассматриваемого соглашения, права и обязанности арендатора, а также земельный участок переходят покупателю. При этом составление и подписание другого договора аренды между арендодателем (владельцем участка) и новым пользователем объекта не требуется.
Скачать Регистрируем сделку
На самом деле, продажа арендованной земли доступна только арендодателю. То есть, исключительно владелец земельного участка может распорядиться объектом по своему усмотрению, в том числе продать.
Что касается арендатора, то он вправе передать свои права и обязанности по арендному соглашению в отношении земельного участка за плату или без, при условии, что договором или законом не наложен запрет на осуществление рассматриваемых действий. В таком случае заключают договор о переуступке.
По закону, арендное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, если:
- одна из сторон или оба субъекта – юридические лица;
- договор заключен на срок, более 11 месяцев.
Чтобы понять, нужно ли регистрировать договор о переуступке права аренды земельного участка, необходимо опираться на арендное соглашение. Если его участниками являются юридические лица или одна из сторон – организация, а также, в случае срока действия правоотношений более 11 месяцев, договор о переуступке тоже подлежит обязательной государственной регистрации.
«За осуществление регистрационных действий необходимо заплатить госпошлину. Размер платы, предусмотренный для физических и юридических лиц, разный. Граждане платят 2 тыс. рублей, а организации – 22 тыс. руб.».
С заявление о регистрации договора обращаются в Росреестр:
- лично, в территориальное подразделение ведомства;
- через МФЦ;
- онлайн, путем заполнения специальной формы на официальном сайте ведомства или на портале Госуслуги.
Вместе с заявлением предоставляют идентификатор личности заявителя, договор о переуступке права аренды, выписку из ЕГРН на земельный участок, арендное соглашение или его нотариально удостоверенная копия, кадастровый паспорт.
Достоинства и недостатки сделки
Продать земельный участок, находящийся в аренде может только владелец такого объекта. По закону, арендодатель вправе лишь передать свои права по арендному соглашению, и только в том случае, если это не запрещено действующим российским законодательством или самим договором.
В переуступке права аренды земельного участка можно найти массу достоинств:
- Нет необходимости заключать новое арендное соглашение;
- Владелец земельного участка не теряет доход от сдачи объекта во временное пользование, ему не нужно в срочном порядке искать нового арендатора;
- Права и обязанности по договору полностью снимаются с прежнего пользователя земельным участком без каких-либо последствий;
- Новый арендатор может рассчитывать на получение земли на прежних условиях.
Наряду с несомненными преимуществами переуступки права аренды земельного участка выделяют и некоторые недостатки. Например, в некоторых случаях для заключения договора потребуется получение согласия собственника земли. А если прежний арендатор нарушил условия арендного соглашения, то оно может быть расторгнуто. Причем, это означает прекращение действия договора о переуступке.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о признании договора переуступки права аренды земельного участка незаконным. Истец Васильева И. пояснила, что между ней и Федоровым С. заключено арендное соглашение сроком на 10 лет. 3 месяца назад арендодатель продал свое право аренды земельного участка Шурагину В. О сделке женщину никто не предупредил и согласия на переуступку не получал.
Васильева пояснила, что не знает человека, который в настоящее время пользуется ее собственностью. Кроме того, он не внес арендную плату за последние 2 месяца.
Истец, не зная о том, что права и обязанности по договору аренды проданы третьему лицу, при образовании задолженности, обратилась к Федорову С. с требованием оплатить долг. Последний отказался это делать, сославшись на соглашение о переуступке.
Васильева просит признать договор, заключенный между Шурагиным и Федоровым недействительным, и взыскать с Федорова сумму задолженности.
«Суд, рассмотрел материалы дела и выяснил, что согласно арендному соглашению, получение согласия на переуступку права аренды не требуется. Кроме того, ответчик предоставил доказательства уведомления Васильевой о сделке в виде почтового извещения о получении заказного письма истцом, которым и был направлен рассматриваемый документ».
На корешке стояла подпись Васильевой. Истец рассказала, что действительно получила заказное письмо от Федорова, но в нем уведомления о сделке не было. В свою очередь, ответчик предоставил опись вложений, оформленный в отделении Почты России, которая подтверждает фактическое направление соответствующего извещения истцу.
Суд пришел к выводу о том, что все законодательные нормы при заключении спорной сделки соблюдены и отказал в удовлетворении иска.
Частые вопросы
В рассматриваемом случае, скорее всего, речь идет о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в связи с продажей объекта. Рекомендую внимательно ознакомиться с арендным соглашением. Если им предусмотрена возможность прекращения правоотношений по желанию одной из сторон в любое время, то владелец надела имеет право продать его до истечения срока аренды, но после расторжения договора.
Переуступка аренды земельного участка – это передача прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору. При этом, прежний пользователь после сделки, никакого отношения к правоотношениям не имеет. Субаренда – это такой вид передачи объекта во временное пользовании, когда предметом договора выступает земельный участок, не принадлежащий субарендодателю на праве собственности. Последний отвечает по арендному соглашению перед собственником надела и продолжает оплачивать аренду. Он не освобождается от своих прав и обязанностей.
Все зависит от правового статуса владельца земли. Если это частное лицо, то арендатору необходимо договориться с ним о выкупе участка, а затем заключить ДКП. Если надел является государственной или муниципальной собственностью, то гражданин вправе обратиться с заявлением о продаже земельного участка арендатору без проведения торгов.
Заключение эксперта
Продажа права на аренду земельного участка – это процедура, в результате которой права и обязанности прежнего арендатора переходят к новому. При этом, заключают договор о переуступке.
Передать права и обязанности по арендному соглашению можно, если это не запрещено действующим российским законодательством или договором. В некоторых случаях может потребоваться согласие от собственника на сделку.
