Допускается ли продажа арендованного земельного участка
Арендатор не может продать земельный участок в аренде, так как, фактически, он не является собственником этого объекта. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеют право только ее владельцы, а не пользователи.
| Да | 88 |
| Нет | 144 |
А вот право аренды продать вполне реально. Причем, такая возможность закреплена на законодательном уровне, за исключением некоторых случаев.
Право аренды не может быть предметом сделки, если:
- договор прямо запрещает передавать право на участок третьим лицам;
- сделку должен одобрить собственник участка, но он не согласен на это;
- земельный надел относится к территориям особых экономических зон;
- аренда участка стала возможной в рамках программы господдержки МСБ;
- земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету, арендован менее, чем на 5 лет.
Арендатор может продать право аренды как на частный, так и на государственный или муниципальный земельный участок, если это не запрещено действующим российским законодательством или арендным соглашением.
Пошаговая инструкция заключения сделки
Продать землю в аренде можно путем переуступки прав и обязанностей по арендному соглашению. Тем, кто ни разу не сталкивался с подобной процедурой, рекомендуем ознакомиться с общепринятой пошаговой инструкцией.
|
Шаг |
Описание |
|
Изучение законодательства |
Проверьте, допускается ли заключение подобной сделки в соответствии с договором или законом. |
|
Оценка договора |
Посмотрите, предусмотрено ли арендным соглашением получение согласия арендодателя на переуступку. |
|
Уведомление собственника |
Уведомите собственника земельного участка о сделке или получите от него соответствующее согласие. |
|
Сделка купли-продажи |
Заключите ДКП. |
Если участок передан в аренду на срок более 11 месяцев, то арендное соглашение подлежит обязательной регистрации. При переуступке потребуется повторная подача заявления от нового арендатора на осуществление регистрационных действий.
Получаем согласие от арендатора или направляем уведомление
Фактически, продать арендованный земельный участок арендатор не может. А вот передать права и обязанности по арендному соглашению — вправе. Такая возможность закреплена статьей 22 ЗК РФ.
Рекомендуется тщательно изучить договор перед совершением сделки. Если документ запрещает передачу земельного участка, то выполнить такую процедуру не получится. В случае, когда договор аренды разрешает передачу прав и обязанностей, а также самого объекта аренды, но требует согласия арендодателя, необходимо обратиться к владельцу с соответствующим запросом. Договор купли-продажи подписывается только после одобрения арендодателем.
Пример из практики:
Г-н Т. подал в суд иск о признании договора переуступки права аренды земельного участка недействительным. Он указал, что заключил договор аренды на 15 лет с г-ном Г. с условием ежеквартальной оплаты в 15 тыс. рублей. Г-н Г. без согласия Т. переуступил права аренды третьему лицу. Изучив договор, суд обнаружил, что переуступка прав и обязанностей требует согласия арендодателя, которого Г. не получил. В результате суд удовлетворил требование г-на Т. и признал договор переуступки недействительным.
Если в арендном соглашении нет запрета на выполнение рассматриваемых действий, а также отсутствует отметка о необходимости получения согласия от арендодателя на совершение рассматриваемых действий, то при продаже права аренды необходимо отправить уведомление.
Единого образца извещения о переуступке на законодательном уровне не предусмотрено. Оно может включать в себя следующую информацию:
- ФИО (наименование), адрес, номер телефона (при наличии) арендодателя и арендатора;
- название документа;
- сообщение о переуступке и законодательное обоснование действий;
- реквизиты арендного соглашения;
- данные третьего лица;
- информацию о ДКП;
- дату уведомления;
- подпись уведомителя и ее расшифровка.
Извещение можно передать лично под подпись получателя или направить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Если договором аренды земельного участка предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на переуступку, то, в таком случае, необходимо направить ему заявление. В нем указывают данные сторон, реквизиты арендного соглашения, цель использования третьим лицом. К заявлению принято прилагать проект договора переуступки.
Заключаем договор
Так как продажа арендованного земельного участка по закону невозможна, арендатор может передавать свои права и обязанности на землю, находящуюся в аренде, третьим лицам за плату или без нее. Можно заключить либо ДКП, либо договор о переуступке прав. Выбор между этими документами зависит от конкретных обстоятельств сделки, но важно помнить об их ключевых отличиях.
ДКП означает передачу объекта сделки от продавца к покупателю за определенную плату. Этот документ не подходит для бесплатной передачи прав и обязанностей арендатора.
В случаях, когда арендатор желает продать исключительное право аренды на земельный участок, применяют договор о переуступке. Но, если сделка касается продажи здания, сооружения или другого объекта, связанного с арендованным земельным участком, то, обычно, заключается ДКП, включающий условие об уступке арендных прав.
Единого образца договора на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм ГК РФ. В него в обязательном порядке включают существенно важные условия и дополняют прочими положениями, которые помогают регулировать правоотношения.
Типовой образец рассматриваемого соглашения аренды содержит в себе следующую информацию:
- название документа, место, дату заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет сделки;
- права и обязанности субъектов правоотношений;
- ответственность и форс-мажоры;
- порядок разрешения споров;
- срок, в рамках которого договор будет являться действующим;
- иные данные, которые могут быть важными при заключении сделки;
- адреса, реквизиты.
Договор должен быть подписан обеими сторонами. Его можно составить вручную, распечатать или использовать готовый бланк. По завершении сделки права и обязанности арендатора, включая право на земельный участок, переходят к покупателю. Оформление и подписание нового договора аренды между владельцем участка и новым арендатором не требуется.
Вы можете воспользоваться готовым бланком договора, который составили юристы Европейской Юридической Службы. Это сведет к минимуму риски допущения ошибок при переуступке прав.
Скачать Регистрируем сделку
На самом деле, продажа арендованной земли доступна только арендодателю. Только собственник земельного участка обладает полным правом распоряжаться им, включая право на продажу. Арендатор может переуступить свои права и обязанности по аренде участка за вознаграждение или бесплатно, если нет ограничений в договоре или законе, но это требует оформления договора переуступки.
Согласно законодательству, арендный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре в следующих случаях:
- Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом.
- Если срок договора превышает 11 месяцев.
Для определения необходимости регистрации договора переуступки прав аренды необходимо исходить из условий основного арендного соглашения. Если участниками являются юридические лица или срок правоотношений составляет более 11 месяцев, то такой договор тоже требует государственной регистрации.
Достоинства и недостатки сделки
Продать землю, которая находится в аренде, может только владелец такого объекта. По закону, арендодатель вправе лишь передать свои права по арендному соглашению, и только в том случае, если это не запрещено действующим российским законодательством или самим договором.
В переуступке права аренды земельного участка можно найти массу достоинств:
- Нет необходимости заключать новое арендное соглашение.
- Владелец земельного участка не теряет доход от сдачи объекта во временное пользование, ему не нужно в срочном порядке искать нового арендатора.
- Права и обязанности по договору полностью снимаются с прежнего пользователя земельным участком без каких-либо последствий.
- Новый арендатор может рассчитывать на получение земли на прежних условиях.
Наряду с несомненными преимуществами переуступки права аренды земельного участка выделяют и некоторые недостатки. Например, в некоторых случаях для заключения договора потребуется получение согласия собственника земли. А, если прежний арендатор нарушил условия арендного соглашения, то оно может быть расторгнуто. Причем, это означает прекращение действия договора о переуступке.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о признании договора переуступки права аренды земельного участка незаконным. Истец В. пояснила, что между ней и гр-ном Ф. заключено арендное соглашение сроком на 10 лет. 3 месяца назад арендодатель решил продать право аренды земельного участка гр-ну Ш. О сделке женщину никто не предупредил и согласия на переуступку не получал.
Гр-ка В. пояснила, что не знает человека, который в настоящее время пользуется ее собственностью. Кроме того, он не внес арендную плату за последние 2 месяца.
Истец, не зная о том, что права и обязанности по договору аренды проданы третьему лицу, при образовании задолженности, обратилась к Ф. с требованием оплатить долг. Последний отказался это делать, сославшись на соглашение о переуступке.
Гр-ка В. просит признать договор, согласно которому прошла продажа права аренды, заключенный между Ш. и Ф., недействительным, и взыскать с Ф. сумму задолженности.
Суд, рассмотрел материалы дела и выяснил, что согласно арендному соглашению, получение согласия на переуступку права аренды не требуется. Кроме того, ответчик предоставил доказательства уведомления гр-ки В. о сделке в виде почтового извещения о получении заказного письма истцом — на корешке стояла подпись В.
Истец рассказала, что действительно получила заказное письмо от Ф., но в нем уведомления о сделке не было. В свою очередь, ответчик предоставил опись вложений, оформленный в отделении Почты России, которая подтверждает фактическое направление соответствующего извещения истцу.
Суд пришел к выводу о том, что все законодательные нормы при заключении спорной сделки соблюдены и отказал в удовлетворении иска.
Частые вопросы
В данном контексте, вероятно, рассматривается вопрос прекращения арендного договора по желанию арендодателя из-за продажи имущества. Если в договоре указана возможность его досрочного завершения, то собственник земли может продать ее до окончания арендного срока, но это возможно только после расторжения договора.
При переуступке аренды земельного участка, права и обязанности переходят к новому арендатору, исключая предыдущего из правоотношений. Субаренда означает передачу в пользование участка, который не принадлежит субарендодателю по праву собственности.
Все зависит от правового статуса владельца земли. Если это частное лицо, то арендатору необходимо договориться с ним о выкупе участка, а затем заключить ДКП. Если надел является государственной или муниципальной собственностью, то гражданин вправе обратиться с заявлением о продаже земельного участка арендатору без проведения торгов.
Заключение эксперта
Продажа права на аренду земельного участка – это процедура, в результате которой права и обязанности прежнего арендатора переходят к новому. При этом, заключают договор о переуступке. Что касается такой процедуры, как продажа земельного участка, находящегося в аренде, в 2024 году это сделать не получится, так как это противоречит закону.
