Понятие и законодательные основы
На самом деле, такой процедуры, как перевод земли из сельхозназначения в ИЖС не существует, так как сельскохозяйственное назначение и ИЖС – это совершенно два разных понятия. Первой означает категорию ЗУ, а второе – его вид разрешенного использования.
Все земли в РФ подразделяются на 7 категорий: населенных пунктов, с/х и специального назначения (к последним относят земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.), особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда, запаса.
| Нет, считаю это недопустимым | 265 |
| Да, это верно | 1281 |
ИЖС расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство». Это вид разрешенного использования конкретного земельного участка. Перечень всех ВРИ достаточно широк. Он содержится в Классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра №П/0412 от 2020 года.
Каждый ЗУ отнесен к одной из 8-ми утвержденных на законодательном уровне категории, и должен иметь свой вид разрешенного использования. ВРИ делят на 3 типа:
- основные (главное направления применения ЗУ);
- вспомогательные (используется в качестве дополнения к основному или условно разрешенному ВРИ);
- условно разрешенный (ВРИ, который может быть допущен для использования собственником ЗУ по решению уполномоченного органа).
ВРИ устанавливают местные органы власти для каждой территориальной зоны. Направление допускаемого применения земель прописывают в градостроительном регламенте, содержащемся в плане застройки и землеустройства.
Согласно ст.37 ГрК РФ, собственник имеет право самостоятельно выбрать основной или вспомогательный вид разрешенного использования из числа предусмотренных ПЗЗ. Чтобы изменить ВРИ на условно допустимый тип, потребуется разрешение местных властей.
Пример из практики:
Николай Т. владеет земельным участком в деревне. Категория надела – земли населенных пунктов, ВРИ – для ведения садоводства. Он находится в сельскохозяйственной территориальной зоне. Также, согласно ПЗЗ, для этой ТЗ в качестве основного направления использования допускается жилищное строительство. Мужчина планирует изменить ВРИ ЗУ с «для ведения садоводства» на «для ИЖС». Для этого Николаю нет необходимости обращаться в администрацию. Достаточно подать заявление на смену ВРИ в Росреестр.
Перевод земли из одной категории в другую осуществляется только по решению уполномоченного органа, но саму процедуру имеет право инициировать собственник или правообладатель земельного участка.
Перевод земли из одной категории в другую – это процедура, в результате которой земельный участок, отнесенный к конкретному типу, переводится в иное назначение, например, из земель запаса в земли с/х назначения.
По общим правилам, жилищное строительство на участках сельскохозяйственной категории, не осуществляется. Именно поэтому, говоря о переводе земель с/х назначения в ИЖС понимают смену категории с сельскохозяйственной на земли населенных пунктов. Осуществить данную процедуру можно только путем установления (расширения) границ поселения. Данное правило четко регламентировано статьей 8 ЗК РФ.
Зачем переводить с/х земли в ИЖС
Зачем некоторые граждане упорно настроены перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чем обусловлена целесообразность данной процедуры?
Главная цель – это возможность возведения на участке жилого дома. Если ЗУ относится к сельскохозяйственным угодьям, то строительство жилья на нем категорически запрещено. При этом, перевод ЗУ из с/х категории в другую осуществляется по основаниям, предусмотренным статьей 7 ФЗ-172 от 2004 г, например, в связи с установлением или изменение границ населенного пункта.
Получается, что пока сельхозугодья не переведены из одной категории в другую, построить на таких землях частный жилой дом невозможно. Именно этим и обусловлена целесообразность процедуры.
Что касается земель, отнесенных к сельскохозяйственной категории, которые имеют вид разрешенного использования – для ведения садоводства, то на них вполне допускается индивидуальное жилищное строительство.
Порядок перевода ЗУ из одной категории в другую
Вывести землю из сельхозназначения в ИЖС в прямом смысле слова, нельзя, так как в данном случае речь идет о совершенно разных понятиях. А вот перевести с/х участок в ЗУ населенных пунктов вполне возможно, хотя и достаточно проблематично.
Все дело в том, что в данном случае процедура осуществляется путем расширения границ поселения. Решение об их изменении принимает местная администрация. Как показывает практика, границы населенного пункта переносят, если эта процедура принесет пользу (существенную выгоду).
По общим правилам, для перевода земель из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство. Его рассматривают в течение 2-3 месяцев с момента поступления (точный срок зависит от уровня органа власти, который занимается принятием решения по данному вопросу), а по результатам издают акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.
Согласно ст.8 ЗК РФ, перевод с/х ЗУ в участки населенных пунктов осуществляется путем установления или изменения границ, в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.
Сама по себе процедура достаточно сложная и требует максимального участия органов исполнительной власти, поэтому, на практике, удовлетворение таких ходатайств случается достаточно редко.
По сути, расширение границ НП происходит путем изменения генерального плана поселения и схемы планирования муниципального района. Первый документ принимает представительный орган местного самоуправления, а резолюцию на его разработку издает глава администрации.
|
Состав генерального плана |
|
Положение о территориальном планировании. |
|
Карта границ поселения. |
|
Карта предполагаемого расположения объектов местного значения |
|
Карта функциональных зон населенного пункта. |
Расширение границ населенного пункта начинается с издания резолюции о разработке генплана поселения и его размещения в публичном доступе.
Затем разрабатывается сам проект генплана, проводится проверка материалов, после чего документ отправляется на согласование.
Кто может подать ходатайство
Для того, чтобы перевести участок из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство, по форме, утвержденной органами государственной власти субъекта РФ. Обратиться с соответствующей заявкой имеет право любое заинтересованное в процедуре физическое или юридическое лицо.
Условия перевода
Перевод земель сельхозназначения в ИЖС допускается только по решению уполномоченного органа путем расширения границ населенного пункта и лишь при условии, что планируемый для включения участок находится в непосредственной близости поселения и прилегать к нему.
Если на планируемом к включению в состав НП с/х земельном участке выращиваются особо ценные сельскохозяйственные культуры, или его кадастровая стоимость на 50% и более выше КС земли поселения, то перевод невозможен.
Перечень документов
Скажем условно, для того, чтобы переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, то есть перевести участок из одной категории в другую, необходимо подготовить пакет документов. Он включает в себя:
- проект землеустройства, который объясняет целесообразность процедуры;
- извлечение из земельного кадастра, содержащего сведения о проводящемся ЗУ;
- копии документов, идентифицирующих личность заявителя;
- выписку из ЕГРН прав на недвижимость и правообладание ЗУ;
- заключение экологических экспертов (в случае необходимости);
- согласование с собственником участка земли (в случае необходимости);
- согласование с исполнительным органом.
Список документов может быть дополнен или изменен, в зависимости от требований местного законодательства. Перед обращаем с соответствующим ходатайством рекомендуем уточнить конкретный список документов для проведения процедуры в администрации.
Образец ходатайства
Форму ходатайство о переводе земли сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, органами государственной власти субъектов РФ. В нем в обязательном порядке отражается следующая информация:
- кадастровый номер ЗУ;
- текущая и будущая категория земель;
- обоснование процедуры;
- сведения о правах заявителя на ЗУ.
Если с ходатайством обратилось неуполномоченное лицо или к нему приложен не полный пакет документов, а также, если их содержание не соответствует требованиям действующего российского законодательства, то в принятии заявления могут отказать.
Скачать Решение о переводе
Помните о том, что перевод сельхоз земель в ИЖС, а если быть точнее, перевод с/х категории ЗУ в земли населенного пункта осуществляется путем расширения границ поселения.
По общим правилам, ходатайство о переводе земель из одной категории в другую рассматривается в течение 2-3 месяцев с момента его поступления (в зависимости от уровня органов власти). По результатам рассмотрения составляется акт. Его содержание регламентировано статьей 3 ФЗ-172 от 2004 года.
Что делать, если отказали
Как перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС? Для этого необходимо подать соответствующее ходатайство в уполномоченный орган (чаще, в местную администрацию).
В течение срока, регламентированного на законодательном уровне, ходатайство рассматривается, проводятся публичные слушания, а по их результатам составляется акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.
В выполнении рассматриваемых мероприятий могут отказать, по основаниям, предусмотренным статьей 4 ФЗ-172 от 2004 г.:
- осуществить перевод невозможно на основании федерального законодательства;
- государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение;
- испрашиваемое целевое назначение ЗУ не соответствует утвержденным документам территориального планирования.
Если заявитель считает, что отказ в переводе земель из одной категории в другую незаконен, он имеет право обжаловать такое решение в судебном порядке.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление об оспаривании отказа Администрации Каргапольского района о переводе земель из одной категории в другую от Шуркина П. Истец заявил, что является владельцем сельскохозяйственных угодий, которые располагаются сразу за границей деревни. Мужчина планировал построить на земле частный дом, однако, пока объект относится к с/х категории, сделать этого невозможно.
Шуркин подал ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, но Администрация отказала в удовлетворении требований, аргументировав свои действия тем, что испрашиваемое целевое назначение ЗУ не соответствует утвержденным документам территориального планирования.
Согласно представленным суду материалам, обоснованность перевода с/х земельного участка в земли населенных пунктов не подтверждена. Кроме того, в случае включения ЗУ в состав поселения, его кадастровая стоимость уменьшится на 55%. Суд отказал в удовлетворении иска.
Частые вопросы
Если земельный участок с/х категории имеет вид разрешенного использования «для ведения садоводства», собственник имеет право возвести на нем садовый или жилой дом, высотой до 20 метров и до 3-х этажей, площадью до 50 м2.
Между сменой ВРИ ЗУ и переводом земель из одной категории в другую существует огромная разница. В первом случае заявитель попросту меняет направления допускаемого применения земельного участка. Для этого достаточно подать соответствующее заявление в Росреестр, за исключением случаев, когда предполагаемый ВРИ является условно разрешенным. Во втором случае полностью меняется целевое назначение земли. Решение о переводе принимает уполномоченный орган по результатам рассмотрения ходатайства в ходе публичных слушаний.
За использование земельного участка по нецелевому назначению нарушителя могут привлечь к административной ответственности. Наказание за правонарушение – штраф, размер которого напрямую зависит от кадастровой стоимости ЗУ и юридического статуса правообладателя. Если нарушитель проигнорирует требования о приведении участка в надлежащее состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, то объект недвижимости могут вообще изъять, даже если она находится в частной собственности.
Заключение эксперта
Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.
Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.
Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.
