Понятие и законодательные основы
После введения в России уведомительного порядка возведения объектов ИЖС, получать разрешение на строительство дома на собственном участке не нужно. Это стало возможным, благодаря утверждению ФЗ-340 от 2018 г., предполагающего внесения поправок в Градостроительный кодекс РФ. Его основная цель – упорядочить строительство и реконструкцию объектов ИЖС.
Что такие ИЖС? ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Объект ИЖС – это здание, предназначенное для постоянного проживания, обладающее следующими характеристиками:
- высота – до 20 метров;
- этажность – до 3-х этажей;
- состав – комнаты и помещения вспомогательного назначения, необходимые для удовлетворения бытовых нужд граждан.
По сути, объект ИЖС – это жилой дом, который может быть использован для проживания одной семьей (одним человеком). То есть, его деление на два или несколько самостоятельных объектов недвижимости не допускается.
Несмотря на то, что власти максимально упростили бюрократическую сторону в дома на частном участке, в процессе согласования возведения объекта ИЖС у застройщика могут возникнуть проблемы. Все вопросы вы можете задать нашему юристу. Мы ценим ваше время, поэтому работаем в онлайн формате, 24 часа в сутки. Наши специалисты, имеющие многолетний практический опыт, способны решить практически любую проблему, независимо от сложности.
Оцени шансы на успех —
задай вопрос бесплатно
Как получить разрешение на строительство ИЖС объекта
После внесения в 2018 году соответствующих изменений в Градостроительный кодекс, некоторым стало не совсем понятно, кто дает разрешение на строительство, и как его вообще оформлять?
Коррективы признаны максимально упростить рассматриваемую процедуру. В связи с этим, властями принято решение отменить требование о получении разрешения на возведение и ввод в эксплуатацию объектов ИЖС.
Надо отметить, что в данном случае речь идет именно о доме, который отвечающий всем признакам объекта ИЖС, возводимом на земельных участках, имеющих соответствующий вид разрешенного использования.
«Теперь, вместо оформления разрешения на проведение строительных работ, застройщику достаточно направить уведомление о планируемом возведении объекта ИЖС в уполномоченный орган и дождаться ответа».
Как правило, рассмотрением уведомление занимается местная администрация, отдел архитектуры и строительства, Департамент земельных и имущественных отношений, строительный надзор и др. Заявку подают в тот орган, который раньше выдавал разрешение на строительство.
Документы для разрешения
Порядок направления уведомления о строительстве жилого дома регламентирован статьей 51.1 ГрК РФ. Согласно этому положению, к рассматриваемой заявке прилагают небольшой пакет документов, который включает в себя:
- правоустанавливающие бумаги на земельный участок (если право собственности на ЗУ не зарегистрировано в Росреестре);
- описание внешнего облика планируемого для возведения объекта ИЖС или садового дома (в случае, если строительные работы будут проводиться в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения);
- нотариально заверенная доверенность (если уведомление подает официальный представитель застройщика).
Как показывает практика, в большинстве случаев, никаких документов к уведомлению прикреплять нет необходимости. Сведения о праве собственности на земельный участок, если гражданин зарегистрировал права в установленном порядке, получают путем межведомственного взаимодействия.
Образец уведомление
Скажем условно, чтобы разрешение на строительство дома, необходимо направить в уполномоченный орган уведомление по форме, утвержденной Приказом Министерства строительства РФ №591/пр от 20018 г.
|
Сведения, указываемые в уведомлении |
|
ФИО застройщика. |
|
Реквизиты гражданского паспорта уведомителя. |
|
Кадастровый номер ЗУ, его адрес либо описание местоположения. |
|
Информация о правах уведомителя на ЗУ, на котором планируется возведение объекта ИЖС. |
|
ВРИ ЗУ. |
|
Характеристики планируемого к возведению дома, а также об отступах от границ ЗУ. |
|
Информация о том, что возводимый дом не предназначен для дальнейшего раздела на самостоятельные объекты недвижимости. |
|
Адрес электронной почты, почтовый адрес уведомителя. |
Также, в уведомлении можно отразить наиболее предпочтительный метод связи из числа, предусмотренных ст.51.1 ГрК РФ.
Помните о том, что уведомление имеет унифицированную форму. Если документ составлен в ином виде, то его не примут к рассмотрению.
Скачать Как направить
Уведомление о начале строительства индивидуального дома на частном участке направляют в уполномоченный орган:
- лично, сотруднику территориального ведомства;
- через МФЦ;
- заказным письмом с уведомлением о вручении Почтой России.
Также, допускается направление рассматриваемого документа онлайн, путем заполнения и отправки специальной формы на едином или региональном портале Госуслуг.
Конкретный уполномоченный орган, кто рассматривает уведомление о строительства объекта ИЖС, назвать невозможно. Все зависит от региона. Это может быть местная администрация, отдел архитектуры и строительства, Департамент земельных и имущественных отношений, строительный надзор и др.
Ответ от администрации
Орган выдающий разрешение на строительство, рассматривает уведомление в течение 7 рабочих дней. В процессе, уполномоченный сотрудник (сотрудники) проводит проверку указанных в заявке параметров будущего объекта ИЖС и сравнивает с их с установленными ПЗЗ, документами по планировке территорий и иными НПА.
Если планируемый к возведению дом соответствует всем нормам, то уполномоченный орган направляет застройщику уведомление о согласовании строительства или о несоответствии будущего объекта ИЖС утвержденным нормативам.
Приступаем к строительным работам
Строительство на участке ИЖС или на земле иного вида разрешенного использования, на котором допускается расположение жилых домов, рекомендуется начинать только после получения от уполномоченного органа уведомления о соответствии будущего капитального строения всем градостроительным нормам.
Пример из практики:
Данил Т. решил построить на своем садовом участке жилой дом. Мужчина направил уведомление о планируемом возведении объекта ИЖС. Не дождавшись ответа от администрации, Данил залил фундамент для будущего объекта недвижимости. По результатам рассмотрения заявки администрация вынесла заключение о несоответствии, так как жилищное строительство на данном участке земли запрещено согласно ПЗЗ. Данилу пришлось остановить стройку.
Если уполномоченный орган вынес заключение о соответствии будущего объекта ИЖС всем установленным нормам, приступать к строительным работам можно сразу после получения соответствующего уведомления.
Помните о том, что построенный дом не должен ничем отличаться от первоначальных характеристик. Если появилась необходимость внести какие-либо изменения, то в таком случае требуется направить в уполномоченный орган уведомление об изменении параметров планируемого строительства объекта ИЖС.
Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию
Оформление допуска на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, ровно, как и получение разрешения на строительство частного дома теперь не требуется. Завершив работы по возведению индивидуального жилого дома застройщику необходимо направить уведомление по форме, утвержденной Приказом Минстроя, подкрепленное небольшим пакетом документов и дождаться ответа.
Готовим документы
К уведомлению о том, что возведение частного дома завершено, прилагают технический план объекта ИЖС. Его подготовкой занимается кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию. Найти подходящего специалиста можно, воспользовавшись специальным сервисом, размещенном на официальном сайте Росреестра.
Помните о том, что технический план – это, прежде всего документ. Требования к его оформлению регламентированы на законодательном уровне статьей 24 ФЗ-218 от 2015 г.
Подаем уведомление
Если строительство жилого дома окончено, застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ №591/пр от 2018 года. Отнестись к заполнению документа нужно со всей ответственностью. Помарки и, на первый взгляд, незначительные ошибки могут стать основанием для его возвращения уведомителю без рассмотрения.
Легче всего направить уведомление онлайн, на портале Госуслуг. В таком случае заявитель просто заполняет предложенную системой форму, прикрепляет к ней технический план, и отправляет сформированный документ. Риск допущения ошибок в таком случае снижается до минимума.
Как поставить дом на кадастровый учет
После проверки, уполномоченный орган направляет застройщику уведомление о соответствии возведенного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительном действии, либо о несоответствии указанным нормам.
В случае получения положительного решения, застройщику необходимо поставить новый дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него.
Собираем документы
Для постановки построенного дома на кадастровый учет потребуются заявление, заполненное по установленному образцу, технический план объекта ИЖС и межевой план ЗУ.
«К заявке можно приложить квитанцию об оплате государственной пошлины, но делать это не обязательно.»
Однако, если сведения о внесении платы не будут получены Росреестром путем межведомственного взаимодействия, то регистрационные действия приостановят.
Помните о том, что разрешение для строительства дома к заявлению о его постановке на кадастровый учет не требуется.
Оплачиваем госпошлину
За регистрацию права собственности на дом заявитель обязан заплатить государственную пошлину. Ее размер напрямую зависит от юридического статуса лица, подающего заявку, а также от типа земельного участка, на котором расположен построенный объект ИЖС.
Юридические лица платят за регистрацию права собственности 22 тыс. рублей, а физические – 2 тыс. руб.
Если дом построен на земельном участке для ведения ЛПХ, садоводства, ИЖС, то размер госпошлины уменьшается до 350 рублей.
Подаем заявление
Заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него подают в территориальное подразделение Росреестра:
- лично, в отделение ведомства;
- лично, через МФЦ;
- онлайн, на официальном сайте Росреестра;
- онлайн, на портале Госуслуги.
Государственный кадастровый учет осуществляется в течение 10 рабочих дней если заявление подано лично сотруднику территориального ведомства или направлено в Росреестр онлайн и, на протяжении 12 дней, в случае подачи заявки через МФЦ. Сроки утверждены на законодательном уровне статьей 16 ФЗ-218 от 2015 года.
Получаем выписку из ЕГРН
После получения заявления о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него Росреестр выполняет рассматриваемые мероприятия в течение срока, регламентированного ст.16 ФЗ-218 от 2015 г. Результатом оказания услуги, является предоставление заявлению выписки из ЕГРН.
Сотрудник ведомства имеет право приостановить регистрационные действия по основаниям, указанным в ст.26 ФЗ-218:
- заявитель не имеет права распоряжаться объектом регистрации;
- заявку подает ненадлежащее лицо;
- на недвижимость наложены ограничения;
- предоставлен не полный пакет документов или сведения, содержащиеся в них, не соответствуют действительности;
- заявление заполнено не по установленной форме;
- запрошенные путем межведомственного взаимодействия сведения не получены Росреестром;
- по другим основаниям, предусмотренным ст.26 ФЗ-218 от 2015 г.
Заявителю дается время на устранение недостатков. Если он этого не сделает, то в осуществлении регистрационных действий могут отказать.
Отказ в согласовании строительства дома: основания
Итак, где получить разрешение на строительство дома мы уже выяснили. Для этого необходимо направить уведомление в уполномоченный орган. Работы можно начинать сразу после получения ответа.
Но, не всегда результат оказывается положительным. Местная администрация имеет право отказать в согласовании строительства в следующих случаях:
- будущий объект ИЖС не соответствует принятым градостроительным нормам;
- на участке, где планируется возведение дома, запрещено жилищное строительство;
- имеются иные законные основания, в соответствии с которыми размещение объектов ИЖС на ЗУ запрещено.
В таком случае уполномоченный орган направляет заявителю уведомление о несоответствии будущего объекта ИЖС градостроительным нормам.
Как оспорить отказ в согласовании строительства дома
Если администрация не выдает разрешение на строительство индивидуального жилого дома, а если быть точнее, выдала уведомление о несоответствии будущего объекта ИЖС градостроительным нормам, заявитель имеет право оспорить его в судебном порядке.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Трофимова И.И. к Администрации Альменьевского района об оспаривании уведомление о несоответствии объекта ИЖС установленным параметрам. Истец пояснил, что в 2016 году получил разрешение на строительство жилого дома на своем земельном участке с ВРИ – ИЖС, сроком на 10 лет.
В 2019 году мужчина окончил строительные работы и направил в местную администрацию уведомление о завершении строительства, приложив к нему технический план дома, подготовленный кадастровым инженером.
Однако, администрация вынесла заключение о том, что возведенный объект ИЖС не соответствует установленным параметрам строительства.
Трофимов решил обратиться в суд. Он настаивает на том, что строительство дома велось исключительно согласно заранее разработанной технической документации. Причем, ранее уполномоченный орган выдал разрешение на строительство дома на данной территории.
В процессе рассмотрения дела суд установил, что в уведомлении о не соответствии возведенного объекта ИЖС, направленного застройщику Администрацией, содержатся лишь ссылки на нормы градостроительного законодательства и ПЗЗ, без указания конкретных нарушений, в том числе тех параметров, которые не соответствуют нормам.
Такое уведомление, по мнению суда, нарушает права административного истца, так как исключает возможность устранения им недостатков.
Одни лишь ссылки в уведомлении на нормы закона, правил землепользования, не могут быть расценены как законное обоснование принятого решения, поскольку действующее законодательство прямо предписывает мотивировать принимаемый акт со ссылками на конкретные несоответствия параметров, установленных нормативными документами.
Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о том, что ответчик нарушил права истца и удовлетворил исковое заявление в полном объеме.
Частые вопросы
Разрешение на строительство садового или жилого дома, отвечающего признакам объекта ИЖС в настоящее время не оформляется. Вместо этого застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление о начале строительства.
Перечень ситуаций, когда застройщик должен в обязательном порядке оформить разрешение на строительство, содержится в статье 51 ГрК РФ. Например, получение документа потребуется если будущий объект капитального строительства будет располагаться на землях лесного фонда.
В настоящее время вместо разрешения на строительство объекта ИЖС или садового дома выдается уведомление о соответствии планируемой к возведению недвижимости, которое действует на протяжении 10-ти лет. Форма документа утверждена на законодательном уровне Приказом Минстроя РФ №591/пр от 2018 г.
Заключение эксперта
После внесенных в 2018 году изменений в градостроительное законодательство, получать разрешение на строительство дома на частном участке больше не нужно. Главное, чтобы строение соответствовало всем градостроительным нормам.
Теперь, вместе оформления разрешения застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве. Местная Администрация проверяет соответствие будущего объекта ИЖС градостроительным нормам, а если все в порядке, согласует строительство.
По завершению строительных работ застройщику нужно вновь направить уведомление по форме, утвержденной Приказом Минстроя №591/пр.
