Понятие и законодательные основы
Закон № 340-ФЗ, принятый в 2018 году, ввел изменения в Градостроительный кодекс РФ. В частности, был введен в действие уведомительный порядок возведения объектов со статусом ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). О чем это говорит? В первую очередь о том, что более получать разрешение на подобные действия не придется. Такие изменения должны упорядочить процесс строительства и реконструкции жилых объектов.
Объект ИЖС – это здание, предназначенное для постоянного проживания, обладающее следующими характеристиками:
- высота объекта не должна превышать 20 метров;
- максимальная этажность постройки – не более трех этажей;
- планировка строения подразумевает наличие комнат и помещений вспомогательного назначения, прямое предназначение которых – обеспечение нужд проживающих на территории объекта в быту.
По сути, объект ИЖС – это жилой дом, который может быть использован для проживания одной семьей (одним человеком). То есть, его деление на два или несколько самостоятельных объектов недвижимости не допускается.
Как получить разрешение на строительство ИЖС объекта
Несмотря на то, что изменения в Градостроительный кодекс вводились с целью упрощения самой процедуры возведения домов, многие, напротив, не могут сориентироваться во множестве нюансов процедуры, например, в том кто дает разрешение на строительство, и как его вообще оформлять?
Коррективы признаны максимально упростить рассматриваемую процедуру. В связи с этим, властями принято решение отменить требование о получении разрешения на возведение и ввод в эксплуатацию объектов ИЖС.
| Да, мы соблюдаем законы | 77 |
| Нет, нужды не было | 58 |
| Сначала построили, потом только о разрешении задумались | 39 |
Если вы возводите дом, который по всем критериям подпадает под ИЖС, то получать разрешение на строительство частного дома вам не придется.
Для того чтобы начать возведение жилых помещений на своем земельном участке, необходимо направить уведомление в госорган. Если ответ будет положительным, то можно приступать к строительству.
Ответственными органами за рассмотрение уведомлений является несколько инстанций: местная администрация, строительный надзор и пр. Поэтому если вам предстоит возведение здания на участке, то уведомление нужно отправлять в тот орган, который ранее был ответственен за получение разрешения на строительство.
Документы для разрешения
Законодательством предусмотрен и конкретный порядок направления уведомления о строительстве жилой постройки, отклоняться от которого нельзя (ст. 51.1 ГрК РФ). Помимо заявки, которая будет составлена застройщиком, обязательно требуется приложение дополнительного пакета документов, а именно:
- документов, которые закрепляют права на участок;
- плана-постройки с подробным описанием внешнего облика будущего строения (если возведение здания приходится на территории исторического поселения, имеющего федеральное или региональное значение);
- доверенности, которая будет заверена нотариусом, если уведомлять о работах будет представитель.
Кроме того, если застройщик – иностранное юридическое лицо, то требуется заверенный перевод на русский язык правоустанавливающих документов.
Образец уведомления
Законодательством утверждена форма уведомления, которое нужно направить в ответственный орган перед возведением объекта ИЖС на земельном участке (Приказ Министерства строительства РФ №591/пр от 20018 г.). При заполнении документа не стоит отклоняться от предусмотренной законодателем формы, чтобы избежать рисков оставления документа без рассмотрения.
|
Сведения, указываемые в уведомлении |
|
|
Данные о застройщике |
ФИО застройщика, если возведением занимается физлицо. Данные юрлица, если работы осуществляет компания. |
|
Реквизиты |
Реквизиты гражданского паспорта уведомителя или реквизиты юрлица. |
|
Данные о земле |
Кадастровый номер ЗУ, его адрес либо описание местоположения. |
|
Правоустанавливающие документы |
Информация о правах уведомителя на ЗУ, на котором планируется возведение объекта ИЖС. |
|
Вид разрешенного использования |
ВРИ надела, где планируется строительство объекта ИЖС. |
|
Информация о будущем объекте |
Характеристики планируемого к возведению дома, а также информация об отступах от границ ЗУ. |
|
Дополнительные данные |
Информация о том, что возводимый дом не предназначен для дальнейшего раздела на самостоятельные объекты недвижимости. |
|
Контактные сведения |
Адрес электронной почты, почтовый адрес уведомителя. |
Итак, если вы планируете строительство жилого объекта на территории своего собственного земельного участка, вам нужно подать уведомление. Ниже вы сможете ознакомиться с образцом документа, который был составлен юристами Европейской Юридической Службы. Распечатайте его и используйте при заполнении, тогда риски допущения ошибок сводятся к минимуму. Если же останутся вопросы – вы всегда можете связаться с нами любым удобным для вас способом.
Скачать Как направить
Для отправки уведомления о начале строительства индивидуального дома на собственном участке в компетентный орган можно воспользоваться одним из нескольких способов:
- непосредственное обратиться к сотрудникам соответствующего территориального органа;
- обратиться через многофункциональный центр;
- отправить заказное письмо с уведомлением о вручении через Почту России.
Кроме того, возможно онлайн-направление документа через заполнение и отправку формы на федеральном или региональном портале Госуслуг. Выбор органа, ответственного за рассмотрение уведомления о строительстве дома, меняется в зависимости от региона. Это может быть как местная администрация, так и отдел архитектуры и строительства, служба строительного надзора и другие инстанции.
Ответ от администрации
Орган, выдающий разрешение на строительство, обязан в течение семи рабочих дней провести анализ предоставленного уведомления о намерении строить жилое помещение. В этот период эксперты оценивают характеристики будущего дома с учетом существующих стандартов, планов развития территории и других законодательных документов. Если проект соответствует всем критериям, застройщик получает одобрение на проведение строительных работ. В случае выявления несоответствий, застройщик будет уведомлен об отказе с указанием причин.
Приступаем к строительным работам
Строительство на участке ИЖС или иного ВРИ нужно начинать только после того, как уполномоченный орган предоставит уведомление о том, что планируемое капитальное здание полностью соответствует всем нормам градостроительства.
Пример из практики:
Гр-н Т. запланировал строительство жилого дома на своем садовом участке и отправил уведомление о намерении построить объект ИЖС в уполномоченный орган. Не дожидаясь обратной связи от местной администрации, он приступил к заливке фундамента будущего дома. Однако после рассмотрения его заявления администрация пришла к выводу о недопустимости строительства на этом участке в соответствии с ПЗЗ, и гр-ну Т. пришлось приостановить работы по строительству.
Как только уполномоченный орган подтвердит, что планируемый объект индивидуального жилищного строительства соответствует всем действующим нормам, можно незамедлительно приступать к строительству, опираясь на полученное уведомление о согласовании. Важно убедиться, что построенный дом полностью соответствует изначально заявленным характеристикам. В случае необходимости внесения изменений в проект, следует обратиться в местную администрацию с новым уведомлением, содержащим обновленные технические параметры объекта.
Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию
Оформление допуска на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, ровно, как и получение разрешения на строительство частного дома теперь не требуется. По окончании строительства индивидуального жилого дома застройщик должен отправить уведомление в формате, определенном Приказом Минстроя, с приложением необходимого набора документов и ожидать получения ответа.
Готовим документы
К уведомлению о том, что возведение частного дома завершено, прилагают технический план объекта ИЖС. Его подготовкой занимается кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию. Найти подходящего специалиста можно, воспользовавшись специальным сервисом, размещенном на официальном сайте Росреестра.
Помните о том, что технический план – это, прежде всего, официальный документ. Требования к его оформлению регламентированы на законодательном уровне статьей 24 ФЗ-218 от 2015 г.
Подаем уведомление
Если строительство жилого дома окончено, застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ №591/пр от 2018 года. Отнестись к заполнению документа нужно со всей ответственностью. Помарки и, на первый взгляд, незначительные ошибки могут стать основанием для его возвращения уведомителю без рассмотрения.
Легче всего направить уведомление онлайн, на портале Госуслуг. В таком случае заявитель просто заполняет предложенную системой форму, прикрепляет к ней технический план, и отправляет сформированный документ. Риск допущения ошибок в таком случае снижается до минимума.
Как поставить дом на кадастровый учет
После проверки документации, уполномоченный орган высылает застройщику уведомление о том, соответствует ли построенный объект требованиям законодательства в сфере градостроительства, или же нет. В случае положительного решения, застройщик должен обратиться в Росреестр с целью постановки объекта на кадастровый учет, после чего надо будет оформить на него право собственности.
Собираем документы
Для постановки построенного дома на кадастровый учет потребуются заявление, заполненное по установленному образцу, технический план объекта ИЖС и межевой план ЗУ.
К заявке можно приложить квитанцию об оплате государственной пошлины, но делать это не обязательно.
Однако, если сведения о внесении платы не будут получены Росреестром путем межведомственного взаимодействия, то регистрационные действия приостановят.
Помните о том, что разрешение для строительства дома получать не нужно и, соответственно, прикладывать его к заявлению о постановке на учет также не надо.
Оплачиваем госпошлину
При оформлении права собственности на дом, заявителю необходимо уплатить государственную пошлину. Ее величина зависит от статуса заявителя (юридическое или физическое лицо) и типа земли, на которой находится объект. Юридические лица обязаны оплатить 22 000 рублей за регистрацию, в то время как физические лица – 2 000 рублей. Для объектов, расположенных на землях, предназначенных для личного подсобного хозяйства, садоводства или ИЖС, размер пошлины снижается до 350 рублей.
Подаем заявление
Заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него подают в территориальное подразделение Росреестра:
- лично, в отделение ведомства;
- лично, через МФЦ;
- онлайн, на официальном сайте Росреестра;
- онлайн, на портале Госуслуги.
Государственный кадастровый учет осуществляется в течение 10 рабочих дней, если заявление подано лично сотруднику территориального ведомства или направлено в Росреестр онлайн, и на протяжении 12 дней — в случае подачи заявки через МФЦ. Сроки утверждены на законодательном уровне статьей 16 ФЗ-218 от 2015 года.
Получаем выписку из ЕГРН
После получения заявления о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него, Росреестр выполняет рассматриваемые мероприятия в течение срока, регламентированного ст. 16 ФЗ-218 от 2015 г. Результатом оказания услуги, является предоставление заявлению выписки из ЕГРН.
Сотрудник ведомства имеет право приостановить регистрационные действия по основаниям, указанным в ст. 26 ФЗ-218:
- заявитель не имеет права распоряжаться объектом регистрации;
- заявку подает ненадлежащее лицо;
- на недвижимость наложены ограничения;
- предоставлен не полный пакет документов или сведения, содержащиеся в них, не соответствуют действительности;
- заявление заполнено не по установленной форме;
- запрошенные путем межведомственного взаимодействия сведения не получены Росреестром;
- по другим основаниям, предусмотренным ст. 26 ФЗ-218 от 2015 г.
Заявителю дается время на устранение недостатков. Если он этого не сделает, то в осуществлении регистрационных действий могут отказать.
Отказ в согласовании строительства дома: основания
Итак, где получить разрешение на строительство дома мы уже выяснили. Для этого необходимо направить уведомление в уполномоченный орган. Работы можно начинать сразу после получения ответа.
Однако бывают ситуации, когда решение оказывается отрицательным. Администрация на местах может отказать в разрешении на строительство по нескольким основаниям:
- проектируемый объект не отвечает установленным градостроительным стандартам;
- на выбранном участке запрещено проведение жилищного строительства;
- существуют другие законные причины, запрещающие размещение объектов ИЖС на данной территории.
В случае возникновения таких обстоятельств, уполномоченный орган отправит заявителю уведомление о том, что планируемый объект ИЖС не соответствует нормам градостроительства.
Как оспорить отказ в согласовании строительства дома
Если администрация не выдает разрешение на строительство индивидуального жилого дома, а если быть точнее, выдала уведомление о несоответствии будущего объекта ИЖС градостроительным нормам, заявитель имеет право оспорить его в судебном порядке.
Судебная практика
Исковое заявление гр-на Т. против Администрации Альменьевского района, касающееся спора о несоответствии объекта индивидуального жилищного строительства установленным критериям, было подано в суд. Гр-н Т. утверждал, что в 2016 году он получил разрешение на строительство дома на своем земельном участке под ИЖС на срок до 10 лет. По завершении строительных работ в 2019 году он предоставил местной администрации уведомление о завершении стройки вместе с техническим планом, составленным кадастровым инженером. В ответ администрация заявила, что построенный объект не соответствует требованиям. Обращаясь в суд, гр-н Т. настаивал на соответствии строительства утвержденной технической документации и предварительно полученному разрешению от уполномоченного органа.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что уведомление администрации о несоответствии объекта ИЖС содержало только общие ссылки на нормативные акты без конкретизации нарушений, включая несоответствующие параметры. Суд счел, что такой формат уведомления нарушает права заявителя, лишая его возможности исправить выявленные недочеты.
Отсутствие конкретных указаний на нарушения и ссылок на специфические несоответствия в документе администрации не соответствует требованиям законодательства. В результате, после рассмотрения всех материалов дела, суд признал, что действия ответчика (администрации) нарушили права истца и удовлетворил иск гр-на Т. в полном объеме.
Частые вопросы
Если объект подпадает под критерии ИЖС, то вам нужно лишь уведомить администрацию о строительных работах и дождаться от органа ответа. Как таковое разрешение не нужно.
Перечень ситуаций, когда застройщик должен в обязательном порядке оформить разрешение на строительство, содержится в статье 51 ГрК РФ. Например, получение документа потребуется, если будущий объект капитального строительства будет располагаться на землях лесного фонда.
Вам выдадут уведомление, срок действия которого составляет 10 лет.
Заключение эксперта
Мы выяснили, что получать разрешение на строительство дома в 2024 году на частном участке больше не нужно. Главное, чтобы строение соответствовало всем градостроительным нормам, а участок с разрешением на строительство подходил под ИЖС.
В настоящее время застройщику достаточно отправить в соответствующий орган уведомление о намерении строить – это и будет заменой традиционному получению разрешения. Проверка планируемого дома под ИЖС на соответствие градостроительным стандартам осуществляется местной властью, которая, убедившись в соответствии, одобряет начало работ.
По завершению строительных работ застройщику нужно вновь направить уведомление по форме, утвержденной Приказом Минстроя №591/пр.
