Права собственника ЗУ
Сначала разберемся, какие права имеет собственник земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, правообладатель земельного участка обладает всеми стандартными основными правами, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться землей. При этом, они реализуются со своими особенностями и ограничениями, установленными, в частности, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Законом об обороте земель сельхозназначения.
В том числе, собственник земельного участка имеет право следующее:
-
Использовать ресурсы, находящиеся под участком: полезные ископаемые, подземные пресные воды. Делать это разрешено исключительно для своих нужд и нельзя передавать другим лицам (см. пп. 1 п. 1 ст. 40 ЗК РФ и ст. 19 Закона о недрах). Список общераспространенных полезных ископаемых принят в каждом субъекте Российской Федерации на базе Рекомендаций, утвержденных Распоряжением МПР РФ от 7 февраля 2003 г. № 47-р.
Согласно п. 3 ст. 261 ГК РФ, правомочия собственника использовать все, что существует под участком, ограничены лишь законами, а также обязанностью не нарушать права третьих лиц. Другие акты, такие, как распоряжения органов местного самоуправления, правам собственника не помеха и никак их ограничивают (см. Определение ВС РФ от 6 апреля 2016 г. №44-АПГ16-7).
- Также для собственных нужд собственнику разрешено использовать водоемы. Это могут быть пруды и обводненные карьеры, расположенные в границах земельного участка (ЗУ). В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, ст. 39 Водного кодекса РФ);
- Возводить на участке сооружения и здания в соответствии с целевым назначением земли и ее разрешенным использованием. Причем, вам следует соблюдать градостроительные регламенты, экологические и другие нормативы (см. п. 1 ст. 263 ГК РФ, пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). В том числе, владелец ограничен в выборе места на участке, где можно построить здание. Градостроительным регламентом определяются минимальные отступы от границ ЗУ, за пределами которых нельзя строить (см. п. 2 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ и п. 2 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ).
В ряде случаев строительство на участке может быть вообще запрещено.
Пример
Если ЗУ находится в охранной зоне объекта культурного наследия, строить на такой земле не получится (см. п. 2 ст. 34 Закона об объектах культурного наследия).
Как собственник вы имеете право продавать и дарить участок, отдавать его в залог, сдавать в аренду и распоряжаться им каким-то другим образом при условии, что данная земля не исключена из оборота или же не ограничена в нем (п. 1 ст. 260 ГК РФ).
Если вы собираетесь продать свой ЗУ, можете воспользоваться унифицированным договором, подготовленным нашими специалистами:
Скачать Обязанности собственника ЗУ
Согласно ст. 42 ЗК РФ, существует установленный перечень обязанностей собственников ЗУ, а также лиц, не являющихся собственниками участков, по использованию ЗУ, в соответствии с которым собственники земель и лица, не являющиеся собственниками, обязаны:
|
Какие требования должен выполнять владелец участка |
|
|
№ |
Обязанности |
|
1 |
Необходимо использовать земельные участки только в соответствии с их целевым назначением теми способами, которые не могут нанести вред окружающей среде и земле как природному объекту (речь - о целевом назначении земли). |
|
2 |
Производить мероприятия по охране земель, лесов, а также водных объектов и прочих природных ресурсов. |
|
3 |
Сохранять межевые, геодезические и иные специальные знаки, которые установлены на ЗУ в соответствии с российским законодательством. |
|
4 |
Вовремя осуществлять платежи за землю. |
|
5 |
Своевременно приступать к использованию ЗУ в случаях, если сроки освоения земель предусмотрены договором. |
|
6 |
Не допускать загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействие на земли и почвы (т.е. собственник ЗУ должен выбирать такие способы использования земли, которые не повлекут за собой деградацию естественных экологических систем). |
|
7 |
Соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, соответствовать экологическим нормам. |
Ответственность за неправильное использование ЗУ
Рассмотрим, какая существует ответственность собственника земельного участка, если был нарушен закон.
Одна из ключевых обязанностей собственника и пользователя ЗУ и лиц, которые таковыми не являются - это использовать участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием.
Если обязанности по использованию земель не исполняются в соответствии с их целевым назначением или исполняются, но ненадлежащим образом, то собственника ЗУ (либо лицо, не являющееся собственником ЗУ) могут привлечь к административной ответственности в соответствии с российским законодательством.
Согласно содержанию положений ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, использование ЗУ не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием либо неиспользование ЗУ, который предназначен для сельскохозяйственного производства или строительства, в указанных целях в течение срока, установленного ФЗ, влечет за собой наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 1500 руб.; на должностных лиц - от 2 тыс. до 3 тыс. руб.; на юрлиц – от 40 тыс. до 50 тыс. руб.
К обязанностям собственников земельных участков, а также иных лиц по использованию ЗУ, установленных ст. 42 ЗК РФ, относится также обязанность сохранять спецзнаки, установленные на ЗУ в соответствии с законодательством.
Согласно методическим рекомендациям по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром), закрепление границ объектов землеустройства межевыми знаками производится как один из этапов в ходе проведения межевания.
Предварительно согласованные с заинтересованными лицами границы ЗУ закрепляются межевыми знаками, которые фиксируют на местности местоположение поворотных точек границ объекта землеустройства.
За уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельных участков, а равно невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков в соответствии с частью 1 статьи 7.2 КоАП РФ, собственник земельного участка, а также иное лицо, не являющееся собственником земельного участка, могут быть подвергнуты мерам административного взыскания. За данное нарушение налагается административный штраф на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц – от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
Как понять, какие правила и нормативы надо соблюдать
Наиболее простой способ узнать о существующих правилах - изучить градостроительный план ЗУ (ГПЗУ). В градостроительном плане содержатся требования градостроительных регламентов, применяемых к ЗУ. Также он может содержать данные о зонах с особыми условиями, содержащих требования экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов.
ГПЗУ не дает исчерпывающих сведений обо всех правилах и нормативах, подлежащих соблюдению собственником земель. Тем не менее, градостроительный план ЗУ значительно облегчает понимание обязанностей и ограничений, возложенных на владельца объекта недвижимости. План выдает местная администрация по письменному запросу собственника ЗУ или арендатора. Это бесплатная услуга.
Судебная практика: признание права собственности на объект отсутствующим
Суд пришел к заключению, что спорное здание - это не объект капитального строительства, и что оно не может быть отнесено к объектам, право собственности на которые подлежит госрегистрации (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом того, что у ответчика в настоящее время не оформлены какие-либо права на земельный участок, а срок исковой давности не пропущен, суд пришел к выводу, что регистрация права собственности ответчика на данный объект и его нахождение на участке нарушают права г. Москвы, как собственника ЗУ. В данной части исковые требования были удовлетворены (Определение ВС РФ от 8 июля 2021 г. №305-ЭС21-10121, дело №А40-94009/2018).
Частые вопросы
Права на земельный участок возникают с момента госрегистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом РФ.
Право частной собственности на землю - одна из форм права собственности, при которой правами пользования, владения и распоряжения ЗУ обладают физ- и юрлица. Объект права частной собственности на землю - это индивидуально-определенный ЗУ, который перешел к определенному субъекту в установленном порядке и находится в его владении, пользовании и распоряжении.
Право частного владения землей — вид собственности, при которой владение и распоряжение ею принадлежит физлицу или организации. Предмет отношений в данном случае - участок в границах, установленных законом.
Российским законодательством предусмотрены такие виды прав на земельные участки: собственность (ст. 15 ЗК РФ), аренда (ст. 22 ЗК РФ), право ограниченного пользования чужим ЗУ (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ), безвозмездное пользование ЗУ (ст. 24 ЗК РФ).
У арендатора, получившего землю в аренду, есть право владеть ЗУ и пользоваться им, то есть извлекать из земли полезные свойства и приобретать по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земель. В то время как за собственником остается право распоряжаться ЗУ, однако с условием соблюдения законодательных и договорных требований, которые предъявляются к арендодателю.
Земля общего пользования находится в гос. собственности либо принадлежит специализированным товариществам. Для личных нужд подобные территории можно или арендовать, или взять в безвозмездное бессрочное пользование, однако с сохранением права общего представления. Претендент на такую землю должен обратиться с соответствующим заявлением в администрацию и предоставить пакет требуемых документов.
Заключение эксперта
Не все обязанности землепользователей являются абсолютными. Иными словами, не каждый собственник несет одни и те же обязанности. Так, если на ЗУ нет труб газопровода, то и соответствующих обязанностей нет. Таким образом, фактический объем обязанностей собственника земель зависит от расположения участка. Базовые права собственника земельного участка - владеть, пользоваться и распоряжаться ЗУ.
