Особенности приобретения земельного участка
Процедура приобретения земли напрямую зависит от того, кто является продавцом рассматриваемого объекта.
| Нет, процедура достаточно простая | 77 |
| Да, процедура сложная и непонятная | 71 |
Покупка участка ИЖС или надела, имеющего иное целевое назначение, у гражданина или организации оформляется путем заключения договора купли-продажи и регистрации сделки в соответствующих органах.
Купить объект у физического или юридического лица не составит особого труда. Для этого нужно найти интересующий предмет сделки, договориться о приемлемых условиях и подписать соглашение.
Что касается приобретения земли у государства или муниципалитета, то сделку заключают с учетом норм ЗК РФ, ГК РФ, а также ФЗ-101 от 2022 г.
Что нужно знать при покупке государственного или муниципального участка? В первую очередь необходимо обратить внимание на то, что приобрести рассматриваемый объект можно по аукциону или без него. Продажа земли без проведения торгов допускается в случаях, регламентированных ст.39.3 ЗК РФ.
Как и где купить землю у частника
Купить землю у частного лица можно, опираясь на следующий пошаговый алгоритм действий. В него включают следующие этапы:
- находим подходящий объект;
- обговариваем с продавцом детали сделки;
- подписываем договор купли-продажи;
- регистрируем переход права собственности в Росреестре.
Найти земельный участок, принадлежащий физическому или юридическому лицу, не составит особого труда. Интересующую землю можно посмотреть на сайтах объявлений, в газетах. Для упрощения поиска многие прибегают к помощи агентства недвижимости или частного риэлтора.
После того, как подходящий земельный надел найден, нужно детально обсудить условия купли-продажи. В обязательном порядке рекомендуется проверить чистоту сделки. Для этого попросите продавца предоставить небольшой пакет документов. В него может входить выписка из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги на объект, согласие супруга на продажу земли и др.
Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу, спрашивать о состоянии объекта, о возможных обременениях. Перед тем, как выкупить земельный участок, съездите и посмотрите его на месте.
Купля-продажа земельного участка оформляется письменным договором. Его единой формы законодательством не предусмотрено. Однако в нем должны быть отражены все существенно важные условия. В противном случае соглашение считается незаключенным, даже после его подписания сторонами.
Передачу земли рекомендуется оформить приемочным актом. Документ подписывают покупатель и продавец.
Покупка государственной или муниципальной земли
Согласно пункту 1 ст.39.3 ЗК РФ покупка земли, являющейся государственной или муниципальной собственностью, возможна по аукциону. Однако этой же статьей предусмотрены исключения, когда граждане или организации вправе купить земельный участок у администрации без проведения торгов. К ним относят следующие случаи:
- физическое или юридическое лицо является собственником здания или сооружения, расположенного на земле;
- предполагаемым покупателем является КФХ или сельхозпредприятие;
- гражданин планирует купить надел для ИЖС, ведения ЛПХ или открытия КФХ;
- организация уже использует объект по назначению по договору бессрочного пользования.
Полный перечень ситуаций, когда государственную или муниципальную землю можно купить без участия в аукционе, утвержден п.2 ст.39.3 ЗК РФ.
По аукциону
Как правильно купить государственный или муниципальный участок через аукцион и какие нюансы учитывать? В первую очередь необходимо найти подходящую землю. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой, расположенной на официальном сайте Росреестра.
Если земельный надел не выставлен на торги, то сначала обращаются с заявлением в администрацию об организации аукциона. Купить объект невозможно, если:
- его границы не определены;
- он не состоит на кадастровом учете;
- его изъяли из оборота;
- он забронирован для государственных или муниципальных нужд;
- он находится в собственности или временном владении у физического, либо юридического лица.
Если земельный участок является неорганизованным, то потенциальный покупатель имеет право за свой счет провести межевые работы. После этого он может подать заявление о передаче имущества в собственность за плату без проведения аукциона.
Найти земли, которые выставлены на торги, легче всего при помощи публичной кадастровой карты. Также, можно ознакомиться с информацией, опубликованной в местных газетах или на официальном сайте администрации.
Для того чтобы стать участником аукциона, нужно внести задаток и предоставить организатору пакет документов, по списку.
|
Документы: |
|
заявка по установленной форме; |
|
копия идентификатора личности заявителя; |
|
бумаги, подтверждающие внесение задатка; |
|
иные документы, утвержденные ст.39.12 ЗК РФ. |
Подать заявку можно в любое время, но не позднее, чем за 5 дней до даты проведения аукциона. Если заявитель передумал участвовать в торгах, то он имеет право отозвать свое заявление.
В назначенный день участнику необходимо явиться на аукцион. В зал пускают только допущенных до торгов граждан при предъявлении паспорта.
Аукцион проводится в традиционной форме. Каждый участник получает карточку с номером. Аукционист объявляет лот, описывает его и называет начальную стоимость. Она увеличивается с каждым шагом. Победителем объявляют того, кто предложит самую высокую цену.
Ход торгов оформляют протоколом. Документ публикуют в свободном доступе в течение суток с момента его подписания. Один экземпляр передают победителю.
В течение 10-ти дней администрация направляет 3 договора купли-продажи участнику, победившему в торгах для их подписания. Заключить сделку нужно не позднее, чем через 30 суток после направления соглашения победителю. В противном случае, последний утрачивает право купить земельный участок.
Без торгов
В случаях, предусмотренных ст.39.3 ЗК РФ граждане и организации имеют право приобрести государственный или муниципальный участок без участия в торгах. Порядок действий напрямую зависит от индивидуальных характеристик объекта. Если надел предстоит образовать, а его границы не определены, то заявителю необходимо обратиться в администрацию с заявление о согласовании купли-продажи земельного участка.
Затем, заинтересованное лицо обеспечивает выполнение кадастровых работ. То есть, он за свой счет нанимает инженера, который составляет проект межевания. После этого надел подлежит постановке на кадастровый учет.
Когда вышеуказанные действия выполнены или не требуют исполнения, для покупки земли без торгов гражданину или администрации необходимо обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. В нем указывают следующую информацию:
- наименование заявителя, адрес регистрации, данные гражданского паспорта;
- кадастровый номер участка;
- основание для предоставления объекта гражданину или организации без проведения аукциона;
- целевое назначение надела;
- адрес заявителя, телефон;
- другие сведения, утвержденные ст.39.17 ЗК РФ.
Заявление рассматривают в течение 30-ти дней. По окончанию этого периода уполномоченный орган принимает решение о заключении договора или об отказе в продаже земли.
В случае принятия администрацией положительного решения, представитель муниципалитета готовит 3 экземпляра соглашения и направляет его заявителю.
Гражданин знакомится с документами, подписывает их и возвращает в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента их получения.
Документы для покупки земельного участка
Как правило, документы необходимые покупателю и продавцу для покупки земельного участка – это его гражданский идентификатор личности сторон. Он понадобиться для составления договора купли-продажи.
Если имущество является совместной собственностью мужа и жены, то рекомендуется запросить согласие от второго супруга на заключение сделки. Его заверяют у нотариуса. В противном случае документ не имеет юридической силы.
Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без согласия второго супруга на продажу участка. Но в таком случае делают соответствующую пометку. Если муж или жена продали имущество в тайне, то супруг имеет право подать иск в суд о признании договора недействительным.
Для проверки чистоты сделки рекомендуется запросить у продавца следующие документы:
- выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие бумаги (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и др.).
Если земельный участок принадлежит несовершеннолетнему, то потребуется согласие на продажу от органов опеки и попечительства.
Если речь идет о приобретении государственной или муниципальной земли, то вместе с заявлением о согласовании сделки или о предоставлении надела необходимо предоставить бумаги, подтверждающие право заявителя на получение объекта без торгов, схему расположения земельного участка и другие документы (в зависимости от конкретной ситуации), перечень которых регламентирован ст.39.15.
Для участия в аукционе на право заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо предоставить заявку по установленному образцу, подтверждение внесения задатка и копию гражданского паспорта.
Образец договора купли-продажи
Договор купли-продажи земельного участка не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. Его составляют в письменной форме. В него включают существенно важные и дополнительные условия. К первым относят описание предмета сделки и стоимость. Отсутствие рассматриваемых сведений говорит о том, что соглашение не заключено.
При подготовке договора, можно опираться на типовой образец:
- предмет сделки;
- права и обязанности сторон;
- стоимость земельного участка;
- порядок передачи имущества;
- ответственность;
- форс-мажоры;
- заключительные положения;
- адреса и реквизиты сторон.
Составить договор купли-продажи земельного участка можно самостоятельно. Но лучше обратиться за помощью в его подготовке к юристу.
По общим правилам, соглашение составляется в двух экземплярах. Один выдается покупателю, второй остается у продавца. Каждый из них обладает равной юридической силой.
Скачать Регистрация купли-продажи
Регистрация договора осуществляется в заявительном порядке. Для этого необходимо подать заявку в Росреестр:
- лично в территориальном подразделении ведомства;
- через МФЦ;
- онлайн, на официальном сайте регистрационного центра, авторизовавшись в личном кабинете при помощи аккаунта от портала Госуслуги.
К заявлению прилагают договор купли-продажи, выписку из ЕГРН на участок, кадастровый паспорт.
За осуществление регистрационных действий заявитель уплачивает государственную пошлину. Для физических лиц ее размер составляет 2 тыс. рублей, для юридических – 22 тыс. руб. Если речь идет об участке сельскохозяйственного назначения, то сумму государственной пошлины уменьшается до 350 руб.
Подводные камни
Приобретение земельного участка – процедура достаточно простая. Однако стороны могут столкнуться с некоторыми сложностями.
Любая финансовая сделка связана с некоторым риском. На рынке недвижимости часто орудуют мошенники. Именно поэтому рекомендуется проверить при покупке все документы на объект:
- выписку из ЕГРН (она подтверждает отсутствие обременений, а также по ней можно установить настоящего владельца объекта);
- правоустанавливающие бумаги на землю (сведения, отраженные в них, советуется сравнить с информацией из выписки);
- кадастровый паспорт (поможет понять, в отношении какого именно участка стороны заключают сделку).
Если продавец женат (замужем) не стесняйтесь попросить копию свидетельства о заключении брака. Посмотрите, когда приобретен предмет сделки, до вступления в брачные отношения или уже после этого. В последнем случае просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу совместного имущества.
Пример из практики:
Горкин Р. и Давыдов Т. заключили договор купли-продажи земельного участка, по которому первый получает в собственность за плату предмет сделки. Через месяц после подписания договора продавец потребовал расторгнуть соглашение на основании того, что его супруга против продажи. Горкин отказался продавать земельный участок обратно. Давыдова Н. (супруга Давыдова Т.) подала исковое заявление в суд о признании договора купли-продажи недействительным, так как его заключали без ее согласия. Судья, установил, что земля является совместной собственностью супругов. Сделка заключена без нотариального согласия жены. Суд удовлетворил иск и обязан Давыдова Т. вернуть Горкину уплаченную им сумму по договору купли-продажи.
Если участок находится в долевой собственности, а покупатель приобретает только часть земли у одного владельца, то соглашение придется заверять у нотариуса. Причем, перед заключением сделки продавец обязан оповестить об этом других собственников.
Если надел, находящийся в долевой собственности, продают сразу все владельцы одному покупателю в рамках одной сделки, то заверять договор у нотариуса не нужно.
Если имущество принадлежит ребенку, то его продажа возможна с разрешения органов опеки и попечительства.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным и прекращении права собственности на земельный участок. Истец, Шабанов Д. заявил о том, что его супруга продала землю, которая является совместной собственностью супругов, без его согласия, чем нарушила его права.
Он сообщил, что сделка купли-продажи земельного участка проходила втайне от него. Денежные средства жена в полном объеме присвоила себе.
В процессе судебного разбирательства суд установил, что Шабанов Д. не давал своего согласия на продажу земли. Однако денежные средства по договору были перечислены покупателем именно на его счет в банке. Это свидетельствует о том, что истец знал о сделке.
Во-вторых, продажа рассматриваемого объекта возможна без получения согласия второго супруга. Все дело в том, что участок перешел в собственность Шабановой К. в порядке наследования.
Шабанов Д. не представил никаких доказательств, которые подтверждают внесение истцом существенным улучшений имущества. Таким образом, земельный надел не является совместной собственностью супругов.
Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи заключен без нарушений действующего российского законодательства и отказал в удовлетворении иска.
Частые вопросы
Договор купли-продажи земельного участка не обязательно удостоверять у нотариуса, за исключением случаев, регламентированных действующим российским законодательством. Но, для того, чтобы обезопасить себя, стороны могут договориться о необходимости заверения сделки.
Условия и порядок расчетов рекомендуется прописать в договоре. Как правило, денежные средства передают до или во время подписания договора, но не позднее подачи заявления о регистрации права собственности.
Фактически, продажа имущества, принадлежащего ребенка, возможна. В таком случае стороной договора будет его родитель или законный представитель. Но для заключения сделки потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.
В случае приобретения государственного или муниципального земельного участка по аукциону или без торгов, составить договор купли-продажи обязана администрация. Уполномоченный орган направляет 3 экземпляра соглашения гражданину. Сделка заключается путем их подписания. Государственную пошлину за регистрацию права собственности оплачивает покупатель. Совершить платеж можно через кредитную организацию, онлайн, в мобильном приложении банка или при помощи портала Госуслуги.
Заключение эксперта
Граждане и организации могут купить землю у частника или администрации. Оформить куплю-продажу земельного участка нужно письменным договором. Это правило регламентировано ГК РФ.
Выбирая земельный надел, обращайте внимание на назначение объекта. За использование земли не по ее целевому предназначению, КоАП предусмотрена ответственность. То есть, если вы планируете построить на участке жилой дом, то лучше выбрать участок ИЖС.
Договор купли-продажи земли не обязательно заверять у нотариуса (за исключением случаев, регламентированных на законодательном уровне). Переход права собственности на объект в обязательном порядке регистрируют в Росреестре.
