Что такое ВРИ: понятие, законодательные основы
Точной расшифровки понятия ВРИ не содержится ни в одном НПА. Так принято называть направления деятельности, которую можно осуществлять на конкретном земельном участке.
Все земли в РФ делятся на 7 категорий: сельхозназначения, населенных пунктов, специального назначения (например, промышленности, энергетики, транспорта, связи и др.), особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда и запаса.
Согласно ст.7 ЗК РФ в отношении каждого земельного участка устанавливается один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных ВРИ. Их полный перечень содержится в Классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра №П/0412 от 2020 г.
«Земельным кодексом РФ допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка. Правда, для того, чтобы поменять условно-разрешенный ВРИ, необходимо получить разрешение от местной администрации».
Практически все населенные пункты (города, деревни, села и т.д.) поделены на территориальные зоны. Так называют определенные участки земли, имеющие границы, в отношении которых установлены конкретные градостроительные регламенты.
Для каждой территориальной зоны определены свои ВРИ (от одного до нескольких десятков). Все предусмотренные для конкретной ТЗ виды разрешенного использования распределяют по группам:
- основные;
- вспомогательные;
- условно-разрешенные.
Например, если для одной территориальной зоны предусмотрено 40 ВРИ, то все они будут распределены по трем вышеперечисленным группам.
Для того, чтобы понять, какие ВРИ предусмотрены для определенной ТЗ, необходимо ознакомиться с градостроительным регламентом, содержащемся в Правилах землепользования и застройки. Рассматриваемый документ применяется местными органами власти. Он находится в свободном доступе.
Как определить ВРИ земельного участка
Правообладатель имеет право изменить разрешенное использование земельного участка. Но, как узнать текущий ВРИ? Это можно сделать несколькими методами:
- заказать выписку из ЕГРН или из ГЗПУ;
- воспользоваться публичной кадастровой картой.
Заказать выписку из ЕГРН можно лично в территориальном подразделении ведомства, через МФЦ или онлайн, в личном кабинете на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.
За получение справки придется заплатить госпошлину в размере 460 рублей за бумажную выписку и 290 руб. за электронный документ. Заказать выписку из ГПЗУ можно бесплатно.
Если необходимости в получении официальной бумаги нет, а гражданин просто желает узнать вид разрешенного использования конкретного земельного участка, то можно поступить намного проще – воспользоваться специальным сервисом на официальном сайте Росреестре.
Для этого, необходимо загрузить публичную кадастровую карту, ввести в поисковой строке кадастровый номер земельного участка или его адрес и ознакомиться с представленной по запросу информацией.
Смена ВРИ: причины
Смена вида разрешенного использования может понадобится для того, чтобы применять земельный участок в целях, не предусмотренных текущим ВРИ.
Все дело в том, что согласно действующему российскому законодательству, за нецелевое использование земли правообладателя могут привлечь к административной ответственности. Например, на участке ИЖС можно построить дом, гараж, возвести хозяйственные постройки, заниматься огородничеством, а вот разводить домашний скот ни в коем случае нельзя.
Порядок изменения вида разрешенного использования
Точный порядок изменения ВРИ не прописан ни в одном действующем НПА. Но, согласно практике, процедура включает в себя следующие этапы:
- знакомство с ПЗЗ;
- подготовка пакета документов;
- подача заявления в Росреестр;
- получение выписки из ЕГРН.
Помните о том, что для изменения основного ВРИ, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр, а для смены условно разрешенного вида использования земельного участка в первую очередь нужно получить соответствующее разрешение в местной администрации.
Знакомимся с ПЗЗ
Если правообладатель намерен изменить целевое назначение земельного участка, то в первую очередь ему необходимо ознакомиться с правилами землепользования и застройки. Их утверждают на местном уровне. Сюда включают градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Помните о том, что поменять вид разрешенного использования можно лишь на тот, который установлен градостроительным регламентом, утвержденным ПЗЗ.
Правила землепользования и застройки – это документ открытого типа. То есть, с ним может ознакомиться любой желающий. Как правило, его размещают на официальном сайте Администрации.
Если ПЗЗ в открытом доступе нет, то для его получения можно обратиться к представителю уполномоченного органа.
Собираем документы
Для того, чтобы изменить назначение земельного участка, а если быть точнее, вид разрешенного использования, необходимо подготовить пакет документов, который включает в себя:
- заявление;
- гражданский паспорт;
- доверенность, если от лица заявителя действует его представитель.
Рассматриваемый перечень документов актуален для случаев, когда предметом заявления является смена основного или вспомогательного ВРИ. Для того, чтобы поменять условно разрешенный вид использования земельного участка потребуется разрешение от местной администрации.
Не всегда смена вида разрешенного использования проходит «гладко». В случае возникновения сложностей, рекомендуем обратиться за помощью к нашему юристу. Специалист детально разберет вашу ситуацию и найдет правильное решение. Мы работаем онлайн, в формате 24/7 без праздников и выходных дней.
Оцени шансы на успех —
задай вопрос бесплатно
Подаем заявление в Росреестр
Заявление об изменении вида разрешенного использования подают в территориальное подразделение Росреестра. Сделать это можно следующими способами:
- лично, в отделении ведомства;
- лично, через МФЦ;
- онлайн, в личном кабинете на официальном сайте Росреестра;
- удаленно, в личном кабинете на портале Госуслуги.
Росреестр принимает заявку, осуществляет регистрационные действия, связанные со сменой ВРИ, а по завершению процедуры направляет заявителю соответствующее уведомление.
Скачать Порядок смены условно разрешенного вида разрешенного использования
В некоторых случаях, чтобы поменять назначение земельного участка, а если быть точнее, ВРИ, необходимо получить разрешение от уполномоченного органа (местной администрации, земельного департамента или др. ведомства). Для этого подают заявление по форме, утвержденной ПЗЗ.
Решение об удовлетворении заявки или об отказе принимает глава администрации, опираясь на рекомендации комиссии, ранее обсудившей вопрос о возможности смены ВРИ рассматриваемого земельного участка.
Получив положительное решение, можно обратиться в Росреестр с заявлением об изменении вида разрешенного использования. К нему прикрепляют гражданский идентификатор личности заявителя, а также решение местной администрации.
Изменение вспомогательного вида разрешенного использования
Для того, чтобы изменить вид разрешенного использования, относящийся к вспомогательным, необходимо подать заявление в Росреестр. Дополнительного разрешения на процедуру получать не нужно.
Надо отметить, что поменять основной ВРИ на вспомогательный нельзя. Собственник имеет право лишь добавить к основному виду разрешенного использования, вспомогательный.
Особенности смены ВРИ арендованного земельного участка
Изменение ВРИ земельного участка – это процедура, в результате которой меняется направление деятельности, допускаемое для осуществления на данной земле. Обратиться с заявлением имеет право не только владелец надела, но и арендатор.
По общим правилам, перед сменой ВРИ арендованного государственного или муниципального земельного участка необходимо получить разрешение от арендодателя, если иное не предусмотрено арендным соглашением. Правила оформления такого разрешения устанавливаются муниципалитетом.
В целом, для получения согласия, необходимо обратиться с заявлением к арендодателю, доказать обоснованность смены ВРИ и попросить выдать письменное разрешение.
Пример из практики:
Васильев Р. обратился в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ, находящегося у него в долгосрочной аренде. Однако в осуществлении рассматриваемых действий ему отказали, так как он не предоставил соответствующее разрешение от арендодателя. Васильев обратился в Администрацию, где ему дали согласие на смену ВРИ, после чего мужчина вновь подал заявление в Росреестр. В этот раз причин для отказа в осуществлении рассматриваемых действий ведомство не нашло.
Если арендодатель не против изменения вида разрешенного использования земельного участка, то после получения от него документа, свидетельствующего о согласии на процедуру, нужно подать заявление в Росреестр.
Но, в некоторых случаях, арендатор не имеет право изменить ВРИ арендованного земельного участка. К ним относятся ситуации, когда надел получен во временное пользование в результате торгов или предоставлен для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим видом разрешенного использования.
Когда изменить ВРИ невозможно
В некоторых случаях, поменять целевое назначение земельного участка невозможно. К ним относят следующие ситуации:
- изменить ВРИ на запрашиваемый нельзя в связи с правилами землепользования и застройки;
- ПЗЗ и градостроительные регламенты в отношении конкретного надела, не установлены или не распространяются на нее, а федеральным законодательством не регламентирован порядок смены ВРИ;
- договор аренды государственного или муниципального земельного участка заключен в результате торгов;
- земля предоставлена арендатору для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим целевым использованием;
- государственный или муниципальный надел предоставлен арендатору без проведения аукциона для производства продукции по импортозамещению.
Надо отметить, что ПЗЗ устанавливаются только на земельные участки населенных пунктов. Поэтому, для того, чтобы поменять ВРИ надела сельскохозяйственного назначения, земли водного, лесного фонда, необходимо руководствоваться отдельными федеральными законами, если они установлены.
Ответственность за нецелевое использование земли
За использование земельного участка не по целевому назначению, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителя могу наказать штрафом, размер которого установлен статьей 8.8 КоАП.
|
Категория правонарушителей |
Сумма штрафа |
|
|
Минимальный размер штрафа, в % от кадастровой стоимости |
Максимальный размер штрафа, в % от кадастровой стоимости |
|
|
Физическое лицо |
0,5 (не менее 10 тыс. руб.) |
1 |
|
Должностное лицо |
1 (не менее 20 тыс. руб.) |
1,5 |
|
Юридическое лицо |
1,5 (не менее 100 тыс. руб.) |
2 |
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то за его использование не по целевому назначению, владельца могут наказать штрафом в размере 10-20 тыс. рублей. Для должностных лиц сумма санкций составляет 20-50 тыс. руб., а для юридических – 100-200 тыс. руб.
За невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению правонарушителя также могут наказать штрафом. Для физических лиц размер санкций составляет 20-50 тыс. руб., для должностных – 100-200 тыс. руб., для организаций – 200-400 тыс. руб.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление об оспаривании решения Администрации Катайского района об отказе в изменении ВРИ от Новикова Т. Истец пояснил, что арендовал земельный участок ИЖС. Мужчина планировал построить дом и заняться разведением крупного рогатого скота, кур и гусей.
Уже после заключения арендного соглашения арендатор узнал, что на арендованном им земельном участке заниматься планируемой деятельностью он не сможет. Новиков обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на смену ВРИ с ИЖС на ЛПХ, но получил отказ.
В процессе рассмотрения дела, суд установил, что Новиков арендовал муниципальный земельный участок по результатам торгов. Кроме того, арендным соглашением предусмотрено целевое назначение переданного во временное пользование надела – ИЖС.
Суд отказал в удовлетворении иска, посчитав действия Администрации Катайского района законными.
Частые вопросы
В рассматриваемом случае сменить ВРИ можно, если ЗУ находится в пределах населенного пункта, а ИЖС относится основным видам разрешенного использования в данной территориальной зоне.
В данной ситуации речь идет о переводе земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов. Это возможно в исключительных случаях, регламентированных статьей 7 ФЗ-172 от 2004. Для этого подают ходатайство в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. По результатам его рассмотрения составляется акт о переводе земель или об отказе.
На землях ЛПХ допускается возведение индивидуальных жилых домов, высотой до 20 метров, не выше 3-х этажей. Объекты капитального строительства в виде многоэтажек на таких участках размещать нельзя.
Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка одинаков для всех регионов. Внесение соответствующих изменений возможно в том случае, если запрашиваемый ВРИ предусмотрен градостроительными регламентами и ПЗЗ. В большинстве случаев, за выполнение рассматриваемых мероприятий плата не взимается, но только если речь не идет о замене ВРИ на вид, предусматривающий жилищное строительство на определенных территориях, в число которых входит Москва и Московская область.
Заключение эксперта
Неподготовленному человеку достаточно сложно понять, как поменять вид разрешенного использования земельного участка. Причем, трудности могут возникнуть на самом первом этапе. Чтобы избежать их, в первую очередь необходимо ознакомиться с Правилами землепользования и застройки. Именно здесь можно найти информацию обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования.
Для смены основного ВРИ достаточно подать заявление в Росреестр, а для установления условно разрешенного вида потребуется получить разрешение от местной администрации.
Обратиться с заявлением о выполнении рассматриваемых действий может не только собственник земельного участка, но и арендатор государственной или муниципальной земли, получивший соответствующее разрешение от арендодателя.
