Земли СНТ и ИЖС: понятие
Приступая к разбору, чем отличается СНТ от ИЖС, необходимо понять, что представляют собой эти понятия по отдельности.
ИЖС расшифровывается, как индивидуальное жилищное строительство, а СНТ – садовое некоммерческое товарищество. В случае с земельной темой, данные термины обозначают вид разрешенного использования земельного участка.
| Да | 95 |
| Нет | 48 |
Вообще, Классификатором утверждено довольно внушительное число ВРИ, которые, иногда, перекликаются друг с другом. Вид разрешенного использования земельного участка содержится в градостроительном регламенте, который можно найти в Правилах землепользования и застройки. Последний НПА принимается на местном уровне, уполномоченным органом, чаще всего, администрацией.
Земельный участок ИЖС и объект ИЖС, в чем разница между этими понятиями? Первый подразумевает то, что настоящий надел можно использовать для индивидуального жилищного строительства.
В свою очередь, согласно ст.1 ГрК РФ объект ИЖС – это отдельно стоящее здание, не выше трех этажей и 20 метров, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного назначения, необходимых для удовлетворения гражданами бытовых нужд.
Если говорить простым языком, объект ИЖС – это индивидуальный жилой дом, а земельный участок ИЖС – земля, на которой может располагаться такой объект.
Земельный участок ИЖС
Чтобы понять, в чем отличие ИЖС от СНТ, необходимо разобрать каждое понятие более подробно. ИЖС – это комплекс мероприятий по возведению объекта недвижимости, предназначенного для постоянного проживания, обладающего определенными характеристиками.
Также, под ИЖС понимают вид разрешенного использования земельного участка. В свою очередь, здание, которое можно размещать на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства называют объектом ИЖС.
Разрешенное использование
Согласно Классификатору, утвержденному Приказом Росреестра №П/0412 от 2020 г. основным назначением участка ИЖС является размещение на нем индивидуального жилого дома, отвечающего следующим характеристиками:
- высота – не более 20 метров;
- число этажей – до 3-х;
- состав – комнаты и вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых нужд граждан.
Надо отметить, что жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство – это два совершенно разных понятия. Под первым понимают размещение на земельном участке объектов, предназначенных для постоянного жительства граждан. Причем, вид здания может быть любым: частный дом, коттедж, барак, многоквартирные и др.
Под индивидуальным жилищным строительством понимают возведение здания, предназначенного для постоянного проживания граждан, которое не может быть поделено на несколько самостоятельных объектов недвижимости. То есть, из одного дома нельзя сделать 2 или более квартиры.
На участках ИЖС допускается возведение некапитальных строений, таких как гараж для личного пользования, а также, хозяйственные постройки, например, для хранения инвентаря.
Еще одно дополнительное разрешенное использование земли ИЖС – выращивание сельскохозяйственных культур. То есть, владелец такого надела имеет полное право организовать огород, посадить садовые деревья, кустарники, заниматься разведением овощей, фруктов, ягод и др.
Что запрещено
Отличие СНТ от ИЖС в настоящее время незначительное. И тот и другой земельный участок запрещено использовать в коммерческих целях, здесь нельзя возводить высокие дома, не соответствующие критериям объекта ИЖС или содержать домашний скот.
Говоря проще, все что не разрешено делать на участке, то запрещено. То есть, землю ИЖС не допускается использовать в целях, не связанных с размещения индивидуального жилья, хозяйственных построек, гаражей для собственных нужд и выращивания сельскохозяйственных культур.
Преимущества и недостатки
ИЖС и садоводство – достаточно совместимые понятия. Например, на участке СНТ можно построить жилой дом. Так, зачем же тогда для его возведения покупать землю ИЖС? Чтобы это понять, проанализируем все достоинства и недостатки таких наделов.
|
Достоинства |
Недостатки |
|
На территории достаточно развита инфраструктура |
Стоимость такого надела немного выше |
|
За развитие инфраструктуры отвечает местная администрация |
Сравнительно высокие налоги |
|
Нет сложностей с получения ипотеки для приобретения дома на таком земельном участке |
Нет возможности заниматься иными видами деятельности, например, животноводством |
|
Не возникнет сложностей с использование средств государственной поддержки |
Земельный участок ИЖС идеально подойдет для тех, кто не хочет самостоятельно решать проблемы с освещением улиц, уборкой проезда от мусора или снега, с облагораживанием территории, с проведением на ней коммуникаций.
Как правило, земли ИЖС всегда находятся в черте населенного пункта, а это означает то, что неподалеку должны находиться больницы, школы, автобусные остановки, магазины и другие объекты, необходимые для комфортного проживания граждан.
Земельный участок СНТ
Чтобы понять, чем отличаются земли ИЖС от СНТ, разберем, что вообще понимают под садовыми участками.
Согласно ст.4.1 ФЗ-217 от 2017 г., территория садового некоммерческого товарищества может состоять из земель населенных пунктов и/или наделов сельскохозяйственного назначения. В данном случае речь идет о категориях участков.
Всего, Земельным кодексом предусмотрено 7 категорий земель. Каждый из них имеет свой вид разрешенного использования. Применение участка по его нецелевому назначению не допускается. За такое правонарушение владельца могут привлечь к административной ответственности.
Разрешенное использование
Конкретное направление использования садового участка напрямую зависит от его категории. На землях населенных пунктов допускается:
- размещение жилого дома;
- выращивания сельскохозяйственных культур для собственного потребления;
- возведение садового дома;
- расположение построек и гаражей для удовлетворения личных потребностей.
Таким образом, размещение объекта ИЖС на территории СНТ вполне допустимо. Это стало возможным после принятия соответствующих поправок в действующее российское законодательство.
Причем, теперь владелец имеет право не только законно проживать в доме, расположенном на территории СНТ, но и прописаться в нем.
Пример из практики:
В 2014 году семья Петровых поселилась в дачном доме, который, исходя из его характеристик, вполне можно использовать для круглодонного проживания, на постоянное место жительства. Петрова А. обратилась в миграционную службу для того, чтобы прописаться в садовом доме, но получила отказ. Сотрудник ведомства пояснил, что регистрация в садовом доме, даже в том случае, если он имеет все признаки жилого, по закону, невозможна. В 2019 году, после внесения в законодательство соответствующих поправок, Петрова А. повторно обратилась в миграционную службу с аналогичным заявлением. На этот раз никаких проблем с регистрацией по месту постоянного жительства в садовом доме у нее не возникло.
Небольшие проблемы возникают с определением направлений использования садовых земельных участков, которые относятся к сельскохозяйственной категории.
Согласно статье 78 ЗК РФ такие земли вполне могут быть использованы гражданами, ведущими садоводство или огородничество для собственных нужд в следующих целях:
- ведения с/х производства;
- создания мелиоративных защитных лесных насаждений;
- проведения научных исследований, учебы в области сельского хозяйства.
По сути, такие участки можно использовать только в сельскохозяйственных целях, в связи с этим строительство жилых домов на них, по сути, должно быть запрещено.
Но, с другой стороны, если с/х участок имеет ВРИ – садоводство, то применяются нормы, предусмотренные именно для данного вида разрешенного использования. То есть, на таком наделе допускается размещение садовых, жилых домов, хозяйственных построек, гаражей для собственных нужд, ну и, конечно разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
Земли СНТ: плюсы и минусы
Дачное строительство весьма распространено в настоящее время. Многие люди предпочитают жить вдали от шумного города, в окружении природы. Тем более, что после внесенных поправок в действующее российское законодательство, владелец может не просто там проживать, но и прописаться.
К главным достоинствам садовых участков относят их сравнительно невысокую стоимость, что также сказывается и на объеме налоговой нагрузки. Здесь, зачастую плодородные земли, тихие места, чистый воздух.
Но, с другой стороны, участки ИЖС, очень редко превышают 15 соток, поэтому владельцу нужно тщательно подумать, какие постройки ему остро нужны, а от каких лучше отказаться. Обустройством территории занимаются собственники садовых наделов. Им придется самостоятельно договариваться о подведении коммуникаций, об освещении улиц, уборке или облагораживании общественных территорий.
Главные отличия ИЖС от СНТ
Не все понимают, какая существует разница между ИЖС и СНТ. Однако, выбирая конкретной участок для покупки, лучше сразу «расставить все точки над и».
|
Признак |
Земли СНТ |
Земельные участки ИЖС |
|
Месторасположение |
В населенном пункте или за его пределами |
В населенном пункте |
|
Категория ЗУ |
Земли населенных пунктов и сельскохозяйственные участки |
Только земли населенных пунктов |
|
Направления разрешенного использования |
Выращивание с/х культур, размещение садовых, жилых домов, построек, гаражей для личных нужд |
Размещение жилых домов, хозяйственных построек, гаражей для собственного использования, выращивание с/х культур |
|
Кадастровая стоимость |
Сравнительно невысокая |
Выше, чем земель СНТ |
|
Инфраструктура |
Неразвитая |
Развитая |
|
Ответственный за подведение коммуникаций |
Сами собственники участков |
Администрация |
Купить дом на участке СНТ с использованием средств государственной целевой поддержки, например, Материнского капитала, достаточно проблематично. А в связи с низкой ликвидностью таких объектов, не все банки выдают кредиты на их покупку.
Как узнать ВРИ участка
Вид разрешенного использования содержится в Правилах землеустройства и застройки территории. Также, данную информацию можно найти в выписке из ЕГРН. Справку заказывают лично, в территориальном подразделении Росреестра или в МФЦ, либо онлайн, на официальном сайте ведомства, а также на портале Госуслуги.
За выписку из ЕГРН об основных характеристиках недвижимости придется заплатить госпошлину. За бумажную справку отдают 460 рублей, а за электронную – 290 руб.
Узнать ВРИ земельного участка можно совершенно бесплатно. Для этого, нужно открыть Публичную кадастровую карту на официальном сайте Росреестра, ввести в поисковую строку кадастровый номер ЗУ или его адрес, а затем, ознакомиться с найденной системой информацией.
Как получить разрешение на строительство дома
ФЗ-340 от 2018 г. отменил требование о получении разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод объектов ИЖС в эксплуатацию. Вместо этого, теперь застройщик отправляет уведомление в уполномоченный орган о планируемых строительных работах, а также о их завершении.
Форма уведомления утверждена Минстроем РФ. Использование иного бланка не допускается. Его можно подать лично в уполномоченный орган, через МФЦ, с помощью Единого портала госуслуг либо заказным письмом с уведомлением. К нему прикладывают:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- бумаги, содержащие в себе текстовое и графическое описание будущего дома.
Уполномоченный орган рассматривает заявку в течение 7-ми рабочих дней, затем направляет заявителю уведомление о соответствии будущего объекта недвижимости установленным градостроительным нормам.
По завершению строительства, застройщик вновь направляет в уполномоченный орган уведомление, подкрепленное техническим планом объекта ИЖС. После получения ответа от администрации можно обращаться в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет.
Надо отметить, что Росреестр имеет право приостановить регистрационные действия, если застройщик откажется от соблюдения уведомительного порядка. Данное правило регламентировано пунктом 59 статьи 26 ФЗ-218 от 2015 г.
Скачать Ответственность за нецелевое использование земли
За использование земельного участка по нецелевому назначению, статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.
|
Категория правонарушителей |
Сумма штрафа |
|
|
Минимальный размер штрафа, в % от кадастровой стоимости |
Максимальный размер штрафа, в % от кадастровой стоимости |
|
|
Физическое лицо |
0,5 (не менее 10 тыс. руб.) |
1 |
|
Должностное лицо |
1 (не менее 20 тыс. руб.) |
1,5 |
|
Юридическое лицо |
1,5 (не менее 100 тыс. руб.) |
2 |
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то за его использование не по целевому назначению, владельца могут наказать штрафом в размере 10-20 тыс. рублей. Для должностных лиц сумма санкций составляет 20-50 тыс. руб., а для юридических – 100-200 тыс. руб.
Если владелец участка проигнорирует штраф, откажется от приведения земельного участка в надлежащее состояние, пригодное для его использования по целевому назначению и продолжит применять его не по прямому направлению, то суд может вынести решение об изъятии земли.
Судебная практика
Суд рассмотрел иск о признании незаконным уведомления о несоответствии объекта ИЖС градостроительным нормам.
Истец Лавров Т рассказал, что перед постройкой дома уведомил уполномоченный орган о начале строительства. Работы осуществлялись только после получения уведомления о соответствии. На этом этапе у администрации никаких вопросов не возникло. Фактически, строительство объекта ИЖС было согласовано.
По завершению строительства дома Лавров Т. направил уведомление об окончании работ. Уполномоченный орган в своем ответе указал, что строение не соответствует градостроительным нормам. Теперь ответчик не может поставить объект ИЖС на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него.
Представитель ответчика пояснил, что земельный участок, на котором возведен дом, находится в зоне с особыми условиями подтопления. Согласно Водному кодексу РФ, в таком случае строительство ОКС запрещено без обеспечения инженерной защиты.
Лавров Т. сообщил, что вместе с уведомлением о начале строительства направлял в уполномоченный орган справку местного МО о двух гидротехнических сооружениях, которые обеспечивают инженерную защиту. Рассматриваемый документ истец предоставил для ознакомления суду.
Представитель ответчика заявил, что такой справки в деле нет, поэтому администрация и вынесла решение о несоответствии объекта градостроительным нормам. Рассмотрев дело по существу, суд удовлетворил требования истца в полном объеме.
Частые вопросы
Согласно действующему российскому законодательству, если ВРИ земельного участка – для ведения садоводства, то на нем можно выращивать с/х культуры, разместить садовый или жилой дом, хозяйственные постройки, гараж. Разводить домашний скот и птицу, в том числе кур, запрещено.
Составлением технического плана занимается кадастровый инженер. Специалист должен иметь соответствующую квалификацию. Его можно найти на официальном сайте Росреестра или обратиться в специализированную фирму.
По общим правилам, для изменения категории земельного участка с садового на ИЖС необходимо получить согласие всех владельцев рассматриваемого надела. Если его нет, то придется обращаться в суд.
Заключение эксперта
Для возведения жилого дома могут быть использованы земли ЛПХ, ИЖС или СНТ, что лучше напрямую зависит от индивидуальных потребностей собственника.
Не многие понимают, чем отличаются земли ИЖС от СНТ, но при выборе конкретного надела для строительства будущего дома или для других целей, рекомендуется изучить эти различия.
Помните о том, что использование земельного участка не по его целевому назначению не допускается. За это предусмотрена административная ответственность.
