Способы приобретения земли у государства
Согласно ЗК РФ гражданам и организациям доступна покупка земельного участка у администрации. Приобрести рассматриваемую недвижимость можно двумя способами:
- по аукциону;
- без проведения торгов.
В первом случае договор купли-продажи заключают с победителем аукциона, то есть с тем, кто предложит самую высокую цену.
Реализация земли без проведения торгов допускается в случаях, регламентированных ст.39.3 ЗК РФ.
| Да | 84 |
| Нет | 501 |
Купить землю у государства или муниципалитета можно для разных целей, например, для строительства дома, ведения ЛПХ или бизнеса. Главное, чтобы участок имел соответствующее целевое назначение.
Основания для покупки земли без проведения торгов
Купить землю у государства без проведения торгов можно по основаниям, предусмотренным статьей 39.3 ЗК РФ:
- заявитель является собственником здания, сооружения, возведенного на участке;
- надел находится в постоянном (бессрочном) пользовании юридического лица;
- земля предоставлена КФХ или компании по сельхозпроизводству (в случаях, установленных ФЗ-101 от 2022 г.);
- гражданин или организация является арендатором земельного участка, предназначенного для сх деятельность, а после заключения арендного соглашения прошло больше 3-х лет;
- заявитель планирует использовать землю для ИЖС, ведения ЛПХ, КФХ или для садоводства.
На самом деле, вышеперечисленные случаи предоставления государственной или муниципальной земли без торгов, не исчерпывающий. Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены и другие основания.
Пошаговая инструкция покупки земли через аукцион
Для того чтобы купить земельный участок у администрации по аукциону, необходимо найти подходящий надел и определить, является ли он предметом торгов. Если нет, то потребуется обратиться в администрацию с заявлением о проведение аукциона на право заключения договора купли-продажи в отношении него.
В целом, приобретение земли у администрации происходит по следующему алгоритму:
- находим подходящий под требования гражданина или юридического лица надел;
- определяем, является ли он предметом торгов и можно ли вообще его купить;
- подаем заявление о проведении аукциона (в случае необходимости);
- подаем заявку на участие в торгах;
- принимаем участие в аукционе;
- в случае победы, заключаем договор купли-продажи;
- регистрируем право собственности в Росреестре.
Рассматриваемый алгоритм покупки государственной или муниципальной земли актуален, как для физических, так и для юридических лиц.
Подбираем землю
Для того чтобы купить земельный участок у государства, в первую очередь, необходимо подобрать подходящий надел. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.
Облегчают поиск при помощи специальных фильтров. Обращают внимание на свободные земли, то есть те, которые не находятся в постоянном или временном владении. Также, здесь содержится информация о землях, которые в настоящее время являются предметом торгов.
Надо обратить внимание еще и на тот факт, что сведения о проведении аукциона в отношении земельных наделов администрация размещает в СМИ, например, в местных газетах.
Если участок не выставлен на торги, то гражданину или организации необходимо обратиться в уполномоченное ведомство с заявлением о проведении торгов на право заключения договора купли-продажи.
Подаем заявку
Купить участок по кадастровой стоимости по аукциону, скорее всего не получится, так как во время торгов цена может увеличиться в несколько раз. Но, с другой стороны, приобретение именно государственной или муниципальной земли считается гораздо выгоднее, чем покупка такого же объекта, но только у юридического или физического лица.
Правила организации и подготовки торгов регламентированы ст.39.11 ЗК РФ. Решение о его проведении принимается администрацией, в том числе по заявлению гражданина или организации.
В рассматриваемой заявке указывают следующие сведения:
- наименование органа, куда подают заявление;
- ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации, контактный номер телефона;
- тип земельного надела;
- кадастровый номер объекта, его местонахождение;
- сведения о льготах на получение надела, в случае наличия таковых;
- дата, подпись заявителя.
После получения заявления, администрация регистрирует его и рассматривает. Ответ на него отправляют в течение 30-ти дней.
Если уполномоченный орган вынес положительное решения, то назначается дата и место проведение аукциона, а сведения о нем размещают в СМИ. Это необходимо для того, чтобы найти других заинтересованных в покупке надела лиц.
Если земля уже выставлена на торги, то этап подачи заявления об их проведении можно миновать. В таком случае, заявитель сразу обращается с заявкой и документами на участие в нем. От гражданина потребуются предоставить копии гражданского паспорта и квитанцию о внесении задатка.
Надо отметить, что прием документов для участия в аукционе приостанавливается за 5 дней до его проведения.
Скачать Участвуем в аукционе
Для того чтобы выкупить землю у государства, нужно победить в аукционе (за исключением случаев, когда договор купли-продажи заключают без проведения торгов).
Помните о том, что гражданин или организация вправе подать только одну заявку. Данное правило регламентировано статьей 39.12 ЗК РФ.
После поступления соответствующего заявления, комиссия принимает решение о допуске заявителя к торгам или об отказе.
|
До участия в аукционе не допустят, если: |
|
лицо не предоставило требуемые документы; |
|
отсутствует информация о внесении задатка; |
|
заявитель не имеет право на приобретение земельного участка у государства; |
|
заявка поступила позже, чем за 5 дней до проведения аукциона; |
|
лицо состоит в реестре недобросовестных участников торгов. |
На аукционе вправе присутствовать все допущенные к нему лица. Сами торги проводятся путем объявления лота, информации о нем и первоначальной стоимости. Цена повышается после увеличения аукционного шага. Участники делают предложение, поднимая карточку с номером.
Заключаем договор
Для того чтобы получить землю в собственность победителю аукциона необходимо заключить с администрацией договор купли-продажи.
В течение 10-ти дней с момента публикации информации об аукционе, гражданину или организации муниципалитет направляет 3 экземпляра соглашения. Надо отметить, что заключение сделки ранее, чем через 10 суток после размещения протокола торгов, не допускается.
Победитель обязан в течение 30-ти дней с момента получения проекта договора купли-продажи, подписать его и отправить обратно представителю уполномоченного органа. Если этого не сделать, то муниципалитет вправе предложить заключить сделку другому участнику торгов, который предложил наивысшую цену, после победителя.
Порядок приобретения земли без торгов
Для приобретения государственной или муниципальной земли без проведения торгов, необходимо:
- подать заявление в администрацию о согласовании купли-продажи;
- дождаться решения от уполномоченного органа;
- нанять кадастрового инженера для определения границ и составления кадастрового паспорта (в случае необходимости);
- подать заявление о заключении договора купли-продажи.
Надо отметить, что после получения заявления о согласовании купли-продажи объекта, администрация направляет ответ в течение 30 дней с момента его регистрации. Сама процедура осуществляется с учетом правил, утвержденных ст.39.15 ЗК РФ.
Регистрация сделки
Купить участок у государства недостаточно для получения права собственности на него. После заключения договора купли-продажи и исполнения своих обязанностей по оплате имущества, необходимо обратиться в Росреестр для осуществления регистрационных действий.
Заявителю понадобится подготовить пакет документов:
- заявление по установленному образцу;
- гражданский идентификатор личности;
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- квитанция об оплате государственной пошлины (по желанию).
Заявку можно подать лично в территориальное подразделение Росреестра, через МФЦ или онлайн, на официальном сайте ведомства. В последнем случае необходимо иметь идентифицированный аккаунт на портале Госуслуги.
Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок составляет 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. руб. – для юридических.
Надо отметить, что за осуществление регистрационных действий в отношении надела сельхозназначения, государственная пошлина составит 350 рублей.
Выкупная цена в России
Однозначно сказать, сколько стоит купить землю у государства, невозможно. Все зависит от нескольких факторов:
- целевого назначения участка;
- кадастровой стоимости земли;
- наличия (отсутствия) оснований для снижения цены;
- от региона заключения сделки.
Как правило, первоначальная стоимость участка равна кадастровой. Иногда она может быть снижена вплоть до 2%.
Узнать, первоначальную цену лота можно в извещении о проведении аукциона. Для того, чтобы определить, сколько будет стоить земельный надел в случае его приобретения без торгов, рекомендуется проконсультироваться с представителем уполномоченного ведомства.
Когда землю у государства купить невозможно
Приобрести земельный участок у администрации невозможно, в случаях, регламентированных на законодательном уровне:
- земля находится в собственности или во временном пользовании у другого лица;
- надел зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
- на объект наложены ограничения;
- участок изъят из оборота и др.
Нельзя приобрести в собственность земельный надел, границы которого не определены. Но в таком случае гражданин может за свой счет провести межевые работы, оформить кадастровый паспорт, после чего он получает право приобрести рассматриваемый объект даже без проведения торгов.
Пример из практики:
В администрацию Чашинского сельсовета поступило заявление о предоставлении земельного участка ИЖС в собственность за плату от Керченко Р. без проведения торгов. В ходе рассмотрения заявки, выяснилось, что рассматриваемый объект передан в аренду Шабанову К. на срок 20 лет. Уполномоченный орган отказал в согласовании купли-продажи.
Приобрести землю без аукциона невозможно, если появились лица, которые желают купить ее на торгах. В таком случае гражданин или организация вправе подать заявку на участие в аукционе.
Помните о том, что любой земельный надел имеет целевое назначение. За использование объекта в иных целях, ст.8.8 КоАП РФ предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости участка (не меньше 10 тыс. руб.). Если такое нарушение совершило должностное лицо, то размер санкций для него составляет 1-1,5%, юридическое – 1,5-2%.
Если кадастровая стоимость участка не определена, то штраф устанавливают в фиксированном размере (для граждан – 10-20 тыс. руб., должностных лиц – 20-50 тыс. руб., организаций – 100-200 тыс. руб.).
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Давыдова Н. к администрации Каргапольского района о признании незаконных положений Правил землепользования и застройки в отношении земельного участка, который отнесен к санитарной зоне.
Истец пояснил, что уже на протяжении 10-ти лет пользуется рассматриваемым наделом, и самовольной постройкой (жилым домом), расположенной на нем. Ранее, он несколько раз обращался в администрацию для того, чтобы выкупить участок у муниципалитета, после чего планировал узаконить объект ИЖС.
Однако в администрации ему отказывают, ссылаясь на Правила землепользования, согласно которым рассматриваемый участок находится на территории санитарно-защитной зоны. По общим правилам, строительство на такой земле категорически запрещено.
Суд принял иск к рассмотрению. В процессе судебного разбирательства судья установил, что проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача не выдавалось. Оснований для отнесения рассматриваемого земельного участка к санитарно-защитной зоне он не нашел.
Рассмотрев доказательства, суд пришел к выводу о том, что иск Давыдова Н. подлежит удовлетворению в полном объеме.
Частые вопросы
В настоящее время Правительством Ленинградской области объявлено о проведении специальной процедуры выкупа земельных участков, предназначенных для огородничества. Арендованную землю можно купить за 15% от ее кадастровой стоимости. Вы можете обратиться с соответствующим заявлением в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом.
Случаи, предоставления государственной и муниципальной земли в собственность граждан или организаций бесплатно регламентированы ст.39.5 ЗК РФ. Как правило, земельные участки на безвозмездной основе выдают религиозным, благотворительным организациям, фондам, созданным в соответствии с ФЗ «Об инновационных технологических центрах», а также некоторым категориям граждан.
В первую очередь, необходимо понять, кому принадлежит соседний объект. Так как он находится в городе, то, скорее всего у него есть владелец, но не обязательно. Если земля является государственной или муниципальной, нужно определить, нет ли каких-либо ограничений, определены ли границы, а затем обратиться с соответствующим заявлением в администрацию.
Заключение эксперта
Граждане и организации имеют право приобрести государственный или муниципальный земельный участок. Покупка рассматриваемого объекта происходит путем участия в торгах и победы в них, либо без аукциона.
Сама процедура заключения договора купли-продажи осуществляется с учетом стандартных правил, регламентированных гражданским законодательством.
