Можно ли расторгнуть ДКП: общие положения
Аннулировать сделку купли-продажи можно по соглашению сторон или по инициативе одного из субъектов правоотношений, в случаях, утвержденных на законодательном уровне.
Расторжение договора оформляется путем заключения сторонами дополнительного соглашения или в судебном порядке.
Основания прекращения правоотношений по договору купли-продажи, регламентированы статьей 450 ГК РФ.
Основания отмены договора
Вернуть земельный участок, дом, квартиру или другую недвижимость, приобретенную в результате сделки купли-продажи можно после расторжения договора. Основания прекращения правоотношений прописаны в статье 450 ГК РФ. Согласно этому положения расторгнуть договор купли-продажи можно по соглашению сторон или по инициативе одного из субъектов, в следующих случаях:
- при существенном нарушении выполнения обязательств по ДКП;
- в других ситуация, предусмотренных на законодательном уровне.
То есть, выступить с предложением прекратить правоотношения может, как покупатель, так и продавец. Вторая сторона вправе отказаться от отмены сделки. В таком случае, инициатор, при наличии оснований, может требовать расторжения соглашения в судебном порядке.
По соглашению сторон
Расторжение ДКП возможно по взаимному согласию сторон. Для прекращения правоотношений достаточно одного желания покупателя и продавца. Обосновывать свое решение нет необходимости.
Прекратить правоотношения по согласию субъектов правоотношений можно в любой момент до подписания договора купли-продажи, либо после его заключения.
Если договор уже передан на регистрацию в Росреестр, то в таком случае его расторжение возможно до завершения осуществления регистрационных действий, либо до выполнения обязательств покупателем и/или продавцом.
По инициативе покупателя
Односторонний отказ от договора купли-продажи не допускается. Если покупатель имеет претензии к качеству полученного товара или продавец нарушил соглашение, то первый вправе предложить второму субъекту правоотношений расторгнуть договор в добровольном порядке. Если продавец отказывается отменять сделку, то выгодоприобретатель может обратиться за защитой своих законных прав в суд.
|
Основания для расторжения договора купли-продажи |
|
Использование товара опасно для жизни и здоровья покупателя. |
|
При заключении сделки продавец намеренно скрыл недостатки. |
|
Существенные изъяны не оговорены соглашением. |
|
Бывший владелец имущества отказывается выполнять обязательства по ДКП, например, выезжать из квартиры, вывозить свои вещи, передавать ключи от дома и др. |
Покупатель имеет право направить предложение о расторжении ДКП даже, если основания для прекращения сделки отсутствуют, например, так как передумал приобретать объект. Но в таком случае продавец может отказаться от отмены договора, а суд встанет на его сторону.
По инициативе продавца
Основания прекращения договора купли-продажи недвижимости по инициативе продавца, прописаны в статье 450 ГК РФ. На практике чаще всего встречаются следующие причины:
- покупатель отказывается оплачивать покупку;
- вторая сторона выполнила финансовые обязательства не в полном объеме;
- субъект не желает принимать товар.
Если продавец передумал продавать объект уже после подписания ДКП, то расторгнуть сделку можно только по взаимному согласию сторон. Если покупатель пойдет навстречу, стороны подписывают соглашение.
Порядок расторжения договора купли-продажи
Для того чтобы расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, дома, квартиры или другой недвижимости, необходимо:
- подписать соглашение, а в случае необходимости, передать в Росреестр;
- обратиться в суд для прекращения правоотношений по основаниям, предусмотренным на законодательном уровне.
В каждом случае порядок отмены купли-продажи разный. Но, независимо от причин прекращения правоотношений по инициативе одной из сторон, процедура начинается с направления соответствующего письменного предложения второму субъекту.
По соглашению сторон
Для того чтобы отменить сделку по взаимному согласию сторон, субъекты подписывают соответствующее соглашение. Единого образца документа законодательством не предусмотрено. Его оформляют с учетом общих норм гражданского законодательства.
Типовой пример соглашения о расторжении ДКП включает в себя следующую информацию:
- наименование документа;
- дата и место заключения сделки;
- ФИО, данные гражданского идентификатора личности, адрес регистрации сторон;
- реквизиты ДКП;
- существенные условия договора купли-продажи (основные характеристики предмета сделки, цена, порядок расчетов и др.);
- основание прекращения правоотношений;
- ссылки на законодательные нормы;
- иные условия;
- дату, подпись, расшифровку подписи сторон.
Если ДКП по закону необходимо удостоверять нотариально, то и соглашение о его расторжении нужно заверить у нотариуса.
Скачать По инициативе одной из сторон
Для того чтобы отменить договор по инициативе покупателя или продавца, можно руководствоваться следующей пошаговой инструкцией:
- составляем письменное предложение о прекращении ДКП или претензию;
- направляем документ продавцу (покупателю) лично или по почте заказным письмом с уведомлением;
- в случае получения согласия, заключаем соглашение о расторжении договора;
- если продавец (покупатель) не ответил на претензию в течение 30 дней, прекращение правоотношений возможно лишь в судебном порядке.
Иск в суд целесообразно подавать только в случае наличия существенных нарушений условия ДКП продавцом (покупателем), например, если купленный предмет имеет недостатки или вторая сторона сделки ненадлежащим образом выполнила свои обязательства.
В судебном порядке
По условиям статьи 452 ГК РФ, исковое заявление в суд о расторжении ДКП направляют только после проведения досудебной процедуры урегулирования конфликта.
«То есть, продавец или покупатель должен попытаться отозвать договор купли-продажи путем направления второй стороне предложения или претензии».
Как правило, если нарушений соглашения нет, то подавать иск в суд о прекращении правоотношений не целесообразно. Если же такие недостатки присутствуют, то в таком случае, при подаче иска рекомендуется опираться на нормы статьи 475 ГК РФ. Покупатель имеет право:
- потребовать устранения недостатков;
- уменьшить покупную стоимость объекта;
- компенсировать затраты покупателя на ликвидацию дефектов;
- расторгнуть ДКП (при наличии существенных изъянов).
Исходя из норм гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что существенным недостатком признается такой дефект, который невозможно устранить без несоразмерных затрат, а также изъян, появляющийся неоднократно.
Как показывает практика, суды тщательно разбирают дела, связанные с расторжением купли-продажи недвижимости и удовлетворяют иск, если будет доказано, что существующий дефект угрожает жизни и здоровью покупателя.
Пример из практики:
Лукьянов Т. обратился с исковым заявлением в суд о расторжении договора купли-продажи дома и возврате уплаченных денежные средств. Истец пояснил, что между ним и ответчиком Шаламовым С. 20 марта 2022 г. был заключен ДКП жилья. Сделка зарегистрирована в Росреестре. Стороны подписали акт приема-передачи, Лукьянов произвел расчеты с продавцом. 30 апреля покупатель, во время проведения капитального ремонта дома, после вскрытия декоративных панелей, на стене обнаружена большая трещина. Покупатель обратился за помощью к эксперту, который признал рассматриваемый недостаток угрожающий целостности конструкции. Лукьянов направил претензию продавцу, но последний отказался выполнять требования, аргументировав свои действия тем, что покупатель подписал акт приема-передачи, во время подписания документа у него не возникло претензий, касающихся качества товара. Суд, рассмотрев материалы дела, признал, что проживание в доме опасно для жизни и здоровья граждан, а также удовлетворил иск в полном объеме.
Покупатель или продавец имеет право требовать расторжения ДКП в том случае, если вторая сторона не выполнила обязательства предусмотренные соглашением, или исполнила их ненадлежащим образом. Например, если продавец отказывает передавать товар или покупатель уклоняется от расчетов.
Исковое заявление подают в районный суд. К нему прилагают документы, регламентированные статьей 132 ГПК РФ. О дате и месте проведения судебного заседания истца и ответчика уведомят повесткой или иным способом, допускаемым в соответствии с действующим российским законодательством.
При рассмотрении дела судом может быть назначена судебная экспертиза. Затраты на ее проведения взыскивают со стороны, которая проиграла.
Рассмотрев материалы дела, суд выносит решение об удовлетворении иска или об отказе. Оно может быть обжаловано в течение месяца после вынесения.
Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи
Единого образца искового заявления о расторжении договора купли-продажи законодательством не предусмотрено. Его составляют с учетом норм, отраженных в статье 131 ГПК РФ. В нем отражают следующую информацию:
- наименование суда;
- сведения об истце и ответчике (ФИО, место регистрации/проживания, контактный номер телефона);
- название иска;
- обстоятельства, предшествующие подачи искового заявления;
- реквизиты ДКП;
- существенные условия договора (характеристика предмета, цена и др.);
- перечень обнаруженных нарушений;
- основание расторжения ДКП и законодательное их обоснование;
- требования;
- перечень документов, прилагаемых к иску;
- дата, подпись, ее расшифровка.
Исковое заявление можно написать от руки, набрать при помощи технических средств или заполнить заранее подготовленный бланк.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры от Дариевой Л. к Усольцеву И. Истец пояснила, что между ней и ответчиком в 6 апреля 2022 г. был заключен ДКП. Согласно его условиям, покупатель производит расчеты сразу после подписания соглашения. Продавец имеет право жить со своей семьей в квартире до 1 июня 2022 г. Однако до указанной даты Усольцев не съехал, свои личные вещи и мебель с жилплощади не вывез.
Дариева направила Усольцеву претензию, в которой потребовала освободить квартиру в течение 30 дней. Ответчик на претензию не ответил, требования, отраженные в ней, не выполнил.
Дариева обратилась с исковым заявлением в суд и потребовала расторжения ДКП. Она пояснила, что с момента заключения договора и по настоящее время состояние имущества существенно ухудшилось. В процессе проживания в квартире Усольцев демонтировал унитаз в уборной, ванную, раковину, снял все розетки, нарушил целостность, электрических проводов. На момент подачи иска Усольцев со своей семьей переехал из квартиры, но ключи от нее Дариевой не отдал.
Усольцев, в судебное заседание явился. Он не признал исковые требования. Ответчик пояснил, что обязательства по ДКП выполнены в полном объеме. Покупатель произвел расчеты и зарегистрировал свое право собственности на недвижимость в Росреестре, что говорит о передаче имущества.
Рассмотрев дело, суд установил, что продавец фактически не исполнил свои обязательства по договору, а в частности, не передал предмет сделки покупателю в срок, утвержденный соглашением и удовлетворил иск.
Частые вопросы
Отмена договора купли-продажи по взаимному согласию сторон после подачи соответствующего заявления в Росреестр возможна, если регистрационные действия не завершены, а также в случае, если продавец и/или покупатель не выполнили свои обязательства. Для этого составляют соглашение и передают его в ведомство через МФЦ, либо лично.
Если в договоре купли-продажи прямо указано, что расчеты за приобретение недвижимости производятся с применением рассрочки, то при регистрации права собственности в Росреестре на рассматриваемый объект наложили ограничения. Вы можете потребовать выполнения обязательств, предусмотренных соглашением, а в случае получения отказа или неполучении ответа от покупателя, обратиться с исковым заявлением в суд.
Вы имеете полное право отказаться от оплаты задолженности за ЖКУ, которая образовалась до приобретения вами права собственности на дом. Если ресурсопоставляющая компания подаст исковое заявление в суд о взыскании задолженности с вас, предъявите ДКП или выписку из ЕГРН, в котором указана дата покупки имущества. Искать продавца вам не нужно.
Заключение эксперта
Отменить куплю-продажу дома, квартиры, земельного участка или другой недвижимости можно, но достаточно проблематично. Если стороны пришли к обоюдному решению, то в таком случае покупатель и продавец подписывают соглашение. Отказаться от сделки можно на любом этапе до подписания договора купли-продажи или после заключения сделки, если обязательства по договору не выполнены.
Если продавец продал имущество с существенными недостатками или покупатель не произвел расчеты в полном объеме, либо при наличии иных нарушений договора, одна из сторон вправе направить второй претензию с требованием прекратить правоотношения.
Если субъект не отвечает на претензию или отказывается выполнять условия, отраженные в ней, сторона, чье право нарушено, вправе обратиться с исковым заявлением в суд о расторжении договора.
