Обновлено: 3.05.24
Обновлено 3.05

Можно ли отменить договор купли продажи

Порядок и основания расторжения договора купли-продажи земельного участка в 2024 году, как и дома, квартиры или любого другого недвижимого имущества, регламентирован гражданским законодательством. В частности, рассматриваемому вопросу посвящены главы 27 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Можно ли отменить договор купли продажи

Можно ли расторгнуть ДКП: общие положения

Аннулировать сделку купли-продажи можно по соглашению сторон или по инициативе одного из субъектов правоотношений, в случаях, утвержденных на законодательном уровне.

Расторжение договора оформляется путем заключения сторонами дополнительного соглашения или в судебном порядке.

Приходилось ли вам расторгать договор купли-продажи через суд?
Да
Нет
Приходилось ли вам расторгать договор купли-продажи через суд?
Да 87
Нет 154

Основания прекращения правоотношений по договору купли-продажи, регламентированы статьей 450 ГК РФ.

Обратите внимание: Если ДКП расторгнут по причине существенного нарушения условий соглашения одной стороной, то второй субъект вправе требовать возмещения убытков, связанных с прекращением правоотношений.

Основания отмены договора

Вернуть земельный участок, дом, квартиру или другую недвижимость, приобретенную в результате сделки купли-продажи можно после расторжения договора. Основания прекращения правоотношений прописаны в статье 450 ГК РФ. Согласно этому положения расторгнуть договор купли-продажи можно по соглашению сторон или по инициативе одного из субъектов, в следующих случаях:

  • при существенном нарушении выполнения обязательств по ДКП;
  • в других ситуациях, предусмотренных на законодательном уровне.

То есть, выступить с предложением прекратить правоотношения может, как покупатель, так и продавец. Вторая сторона вправе отказаться от отмены сделки. В таком случае, инициатор, при наличии оснований, может требовать расторжения соглашения в судебном порядке.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Если у вас возникли вопросы по поводу аннулирования сделки купли-продажи недвижимости, рекомендуем задать их нашему юристу. Специалисты готовы проконсультировать вас в любое время, 24 часа в сутки, без выходных и праздников. Решить проблему реально уже сейчас.

По соглашению сторон

Расторжение ДКП возможно по взаимному согласию сторон. Для прекращения правоотношений достаточно одного желания покупателя и продавца. Обосновывать свое решение нет необходимости.

Прекратить правоотношения по согласию субъектов правоотношений можно в любой момент до подписания договора купли-продажи, либо после его заключения.

Если договор уже передан на регистрацию в Росреестр, то в таком случае его расторжение возможно до завершения осуществления регистрационных действий, либо до выполнения обязательств покупателем и/или продавцом.

По инициативе покупателя

Односторонний отказ от договора купли-продажи не допускается. Если покупатель имеет претензии к качеству полученного товара или продавец нарушил соглашение, то первый вправе предложить второму субъекту правоотношений расторгнуть договор в добровольном порядке. Если продавец отказывается отменять сделку, то выгодоприобретатель может обратиться за защитой своих законных прав в суд.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Использование товара опасно для жизни и здоровья покупателя.

При заключении сделки продавец намеренно скрыл недостатки.

Существенные изъяны не оговорены соглашением.

Бывший владелец имущества отказывается выполнять обязательства по ДКП, например, выезжать из квартиры, вывозить свои вещи, передавать ключи от дома и др.

Покупатель имеет право направить предложение о расторжении ДКП даже, если основания для прекращения сделки отсутствуют, например, так как передумал приобретать объект. Но в таком случае продавец может отказаться от отмены договора, а суд встанет на его сторону.

Важно! Если обнаруженный недостаток несущественный, но не предусмотрен соглашением, то суд может отказать в удовлетворении требований, касающихся расторжения договора и обязать продавца устранить изъян, либо компенсировать убытки покупателю на ликвидацию дефекта.

По инициативе продавца

Основания прекращения договора купли-продажи недвижимости по инициативе продавца, прописаны в статье 450 ГК РФ

Фото: Основания для прекращения договора купли-продажи по инициативе продавца

На практике чаще всего встречаются следующие причины:

  • покупатель отказывается оплачивать покупку;
  • вторая сторона выполнила финансовые обязательства не в полном объеме;
  • субъект не желает принимать товар.

Если продавец передумал продавать объект уже после подписания ДКП, то расторгнуть сделку можно только по взаимному согласию сторон. Если покупатель пойдет навстречу, стороны подписывают соглашение.

Порядок расторжения договора купли-продажи

Для того чтобы расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, дома, квартиры или другой недвижимости, необходимо:

  • подписать соглашение, а в случае необходимости, передать в Росреестр;
  • обратиться в суд для прекращения правоотношений по основаниям, предусмотренным на законодательном уровне.

В каждом случае порядок отмены купли-продажи разный. Но, независимо от причин прекращения правоотношений по инициативе одной из сторон, процедура начинается с направления соответствующего письменного предложения второму субъекту.

По соглашению сторон

Для того чтобы отменить сделку по взаимному согласию сторон, субъекты подписывают соответствующее соглашение. Единого образца документа законодательством не предусмотрено. Его оформляют с учетом общих норм гражданского законодательства.

Типовой пример соглашения о расторжении ДКП включает в себя следующую информацию:

  • наименование документа;
  • дата и место заключения сделки;
  • ФИО, данные гражданского идентификатора личности, адрес регистрации сторон;
  • реквизиты ДКП;
  • существенные условия договора купли-продажи (основные характеристики предмета сделки, цена, порядок расчетов и др.);
  • основание прекращения правоотношений;
  • ссылки на законодательные нормы;
  • иные условия;
  • дату, подпись, расшифровку подписи сторон.

Если ДКП по закону необходимо удостоверять нотариально, то и соглашение о его расторжении нужно заверить у нотариуса.

Образец заявления
Образец соглашения расторжения договора купли-продажи по согласию сторон в 2024 году
zoom Скачать Образец соглашения расторжения договора купли-продажи по согласию сторон

По инициативе одной из сторон

Для того чтобы отменить договор по инициативе покупателя или продавца, можно руководствоваться следующей пошаговой инструкцией:

  1. составляем письменное предложение о прекращении ДКП или претензию;
  2. направляем документ продавцу (покупателю) лично или по почте заказным письмом с уведомлением;
  3. в случае получения согласия, заключаем соглашение о расторжении договора;
  4. если продавец (покупатель) не ответил на претензию в течение 30 дней, прекращение правоотношений возможно лишь в судебном порядке.

Иск в суд целесообразно подавать только в случае наличия существенных нарушений условия ДКП продавцом (покупателем), например, если купленный предмет имеет недостатки или вторая сторона сделки ненадлежащим образом выполнила свои обязательства.

В судебном порядке

По условиям статьи 452 ГК РФ, исковое заявление в суд о расторжении ДКП направляют только после проведения досудебной процедуры урегулирования конфликта. Заинтересованный в расторжении договора гражданин должен путем направления претензии второй стороне попробовать отозвать ДКП. 

Как правило, если нарушений условий договора нет, то подавать иск в суд о прекращении правоотношений не целесообразно. В таком случае суд навряд ли удовлетворит требования иска. Если же такие недостатки присутствуют, то в таком случае, при подаче иска рекомендуется опираться на нормы статьи 475 ГК РФ. Покупатель имеет право:

  • потребовать устранения недостатков;
  • уменьшить покупную стоимость объекта;
  • компенсировать затраты покупателя на ликвидацию дефектов;
  • расторгнуть ДКП (при наличии существенных изъянов).

Исходя из норм гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что существенным недостатком признается такой дефект, который невозможно устранить без несоразмерных затрат, а также изъян, появляющийся неоднократно.

Как показывает практика, суды тщательно разбирают дела, связанные с расторжением купли-продажи недвижимости и удовлетворяют иск, если будет доказано, что существующий дефект угрожает жизни и здоровью покупателя.

Пример из практики:

Лукьянов Т. обратился с исковым заявлением в суд о расторжении договора купли-продажи дома и возврате уплаченных денежные средств. Истец пояснил, что между ним и ответчиком Шаламовым С. 20 марта был заключен ДКП жилья. Сделка зарегистрирована в Росреестре. Стороны подписали акт приема-передачи, Лукьянов произвел расчеты с продавцом. 30 апреля покупатель, во время проведения капитального ремонта дома, после вскрытия декоративных панелей, на стене обнаружена большая трещина. Покупатель обратился за помощью к эксперту, который признал рассматриваемый недостаток угрожающий целостности конструкции. Лукьянов направил претензию продавцу, но последний отказался выполнять требования, аргументировав свои действия тем, что покупатель подписал акт приема-передачи, во время подписания документа у него не возникло претензий, касающихся качества товара. Суд, рассмотрев материалы дела, признал, что проживание в доме опасно для жизни и здоровья граждан, а также удовлетворил иск в полном объеме.

Покупатель или продавец имеет право требовать расторжения ДКП в том случае, если вторая сторона не выполнила обязательства предусмотренные соглашением, или исполнила их ненадлежащим образом. Например, если продавец отказывает передавать товар или покупатель уклоняется от расчетов.

Исковое заявление подают в районный суд. К нему прилагают документы, регламентированные статьей 132 ГПК РФ. О дате и месте проведения судебного заседания истца и ответчика уведомят повесткой или иным способом, допускаемым в соответствии с действующим российским законодательством.

При рассмотрении дела судом может быть назначена судебная экспертиза. Затраты на ее проведение взыскивают со стороны, которая проиграла.

Рассмотрев материалы дела, суд выносит решение об удовлетворении иска или об отказе. Оно может быть обжаловано в течение месяца после вынесения.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи

Единого образца искового заявления о расторжении договора купли-продажи законодательством не предусмотрено. Его составляют с учетом норм, отраженных в статье 131 ГПК РФ. В нем отражают следующую информацию:

  • наименование суда;
  • сведения об истце и ответчике (ФИО, место регистрации/проживания, контактный номер телефона);
  • название иска;
  • обстоятельства, предшествующие подачи искового заявления;
  • реквизиты ДКП;
  • существенные условия договора (характеристика предмета, цена и др.);
  • перечень обнаруженных нарушений;
  • основание расторжения ДКП и законодательное их обоснование;
  • требования;
  • перечень документов, прилагаемых к иску;
  • дата, подпись, ее расшифровка.

Исковое заявление можно написать от руки, набрать при помощи технических средств или заполнить заранее подготовленный бланк.

Образец заявления
Образец искового заявления в суд о расторжении договора купли-продажи дома в 2024 году
zoom Скачать Образец искового заявления в суд о расторжении договора купли-продажи дома

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры от Дариевой Л. к Усольцеву И. Истец пояснила, что между ней и ответчиком в 6 апреля был заключен ДКП. Согласно его условиям, покупатель производит расчеты сразу после подписания соглашения. Продавец имеет право жить со своей семьей в квартире до 1 июня/ Однако до указанной даты Усольцев не съехал, свои личные вещи и мебель с жилплощади не вывез.

Дариева направила Усольцеву претензию, в которой потребовала освободить квартиру в течение 30 дней. Ответчик на претензию не ответил, требования, отраженные в ней, не выполнил.

Дариева обратилась с исковым заявлением в суд и потребовала расторжения ДКП. Она пояснила, что с момента заключения договора и по настоящее время состояние имущества существенно ухудшилось. В процессе проживания в квартире Усольцев демонтировал унитаз в уборной, ванную, раковину, снял все розетки, нарушил целостность, электрических проводов. На момент подачи иска Усольцев со своей семьей переехал из квартиры, но ключи от нее Дариевой не отдал.

Усольцев, в судебное заседание явился. Он не признал исковые требования. Ответчик пояснил, что обязательства по ДКП выполнены в полном объеме. Покупатель произвел расчеты и зарегистрировал свое право собственности на недвижимость в Росреестре, что говорит о передаче имущества.

Рассмотрев дело, суд установил, что продавец фактически не исполнил свои обязательства по договору, а в частности, не передал предмет сделки покупателю в срок, утвержденный соглашением и удовлетворил иск.

Частые вопросы

Можно ли отметить ДКП дома по взаимному согласию сторон, если покупатель уже подал заявление о регистрации права собственности в Росреестр.
+

Отмена договора купли-продажи по взаимному согласию сторон после подачи соответствующего заявления в Росреестр возможна, если регистрационные действия не завершены, а также в случае, если продавец и/или покупатель не выполнили свои обязательства. Для этого составляют соглашение и передают его в ведомство через МФЦ, либо лично.

Что делать, квартира продана в рассрочку, покупатель зарегистрировал свое право собственности в Росреестре, но отказывается вносить платежи?
+

Если в договоре купли-продажи прямо указано, что расчеты за приобретение недвижимости производятся с применением рассрочки, то при регистрации права собственности в Росреестре на рассматриваемый объект наложили ограничения. Вы можете потребовать выполнения обязательств, предусмотренных соглашением, а в случае получения отказа или неполучении ответа от покупателя, обратиться с исковым заявлением в суд.

Что делать, если мне продали дом с большими долгами по ЖКУ. Сейчас их требуют с меня. Где находится продавец, я не знаю?
+

Вы имеете полное право отказаться от оплаты задолженности за ЖКУ, которая образовалась до приобретения вами права собственности на дом. Если ресурсопоставляющая компания подаст исковое заявление в суд о взыскании задолженности с вас, предъявите ДКП или выписку из ЕГРН, в котором указана дата покупки имущества. Искать продавца вам не нужно.

Заключение эксперта

Отменить куплю-продажу дома, квартиры, земельного участка или другой недвижимости можно, но достаточно проблематично. Если стороны пришли к обоюдному решению, то в таком случае покупатель и продавец подписывают соглашение. Отказаться от сделки можно на любом этапе до подписания договора купли-продажи или после заключения сделки, если обязательства по договору не выполнены.

Если продавец продал имущество с существенными недостатками или покупатель не произвел расчеты в полном объеме, либо при наличии иных нарушений договора, одна из сторон вправе направить второй претензию с требованием прекратить правоотношения.

Если субъект не отвечает на претензию или отказывается выполнять условия, отраженные в ней, сторона, чье право нарушено, вправе обратиться с исковым заявлением в суд о расторжении договора.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (12)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 1 точкой

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Марина
30.01.2024
Два года назад я выкупила долю у бывшего мужа. Сейчас он мне угрожает, что расторгнет ДКП, если я не откажусь от алиментов. Возможно ли это?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
06.02.2024
Здравствуйте, Марина! Если ДКП заключен в установленном порядке, переход права зарегистрирован в Росреестре, расторгнуть его в одностороннем порядке невозможно. Конечно, можно попытаться оспорить его по мотивам недействительности либо ничтожности, но для этого должны быть веские основания (недееспособность, обман, заключение сделки противоречащий законодательству и пр.).
Ответить
avatar
Эльмира
11.01.2024
13.10.2022г. мною было подписан ДКП в рассрочку на два года . Покупатель вносил ежемесячные платежи своевременно только два раза и перестал вносить . Что можно сделать если покупатель говорит что у него сейчас трудности . Могу ли я расторгнуть договор и не вопрошать оплату за два месяца. Заранее спасибо.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
17.01.2024
Здравствуйте, Эльмира. Вы вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора. При рассмотрении иска суд будет оценивать все обстоятельства в совокупности. Оставить у себя полученные денежные средства вы можете, если докажете , что у вас упущенная выгода, либо вам причинены убытки.
Ответить
avatar
Ростислав
24.12.2023
Здравствуйте. Купили в СНТ участок с домом. По документам дом именно жилой. Через несколько месяцев стали проваливаться полы в доме. При осмотре выяснилось, что сгнили венцы, лаги, доски пола. Дом из бруса и обшит облицовочным кирпичом. Для замены и ремонта необходимо много сотен тысяч. Как отменить ДКП?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
27.12.2023
Здравствуйте, Ростислав! Вы вправе расторгнуть договор, если продавец знал и скрыл от вас существенные недостатки.
Ответить
avatar
Ольга
19.10.2023
Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, такая ситуация, тётка продала племяннику квартиру вместо наследования за 950т. р, (номинальную сумму) а квартира оказалась признанной аварийной, этого никто не знал. И теперь при выселении ему только сумму по договору купли-продажи.прошло более 3 лет, как расторгнуть договор? И, возможно ли это? Спас
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
27.10.2023
Здравствуйте, Ольга! Договор можно расторгнуть только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка).Срок давности при признании такой сделки недействительной составляет 3 года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Истечение срока давности не препятствует подаче иска в суд, в случае заявления стороной о его применении, суд в иске откажет на основании ст. 199 ГК РФ.
Ответить
avatar
Денис
13.09.2023
Здравствуйте! В мае 2023 года,нашей семьёй ( 2 взрослых и 2 маленьких детей). Был куплен деревянный дом в ипотеку. Продавец (вернее ее сын,так как в договоре бабушка, хозяйка дома) Все рассказал красочно, он присутствовал во время всех операций по оформлению документов на дом. В итоге оказалось,что дом с большими проблемами.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
22.09.2023
Здравствуйте, Денис! Вы можете в судебном порядке требовать расторжения договора купли-продажи, если продавец скрыл от вас существенные недостатки при продаже.
Ответить
avatar
Елена
05.09.2023
Добрый день. Мною продан дом с земельными участками. Порядок расчета: собственные средства. Срок оплаты: 16.03.2020. Остаток покупателя по расчету 290000,00 руб. Цена в договоре 8млн руб. Могу ли я обратиться в суд с расторжением ДКП? И сумму по договору отдать после повторной продажи дома?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
14.09.2023
Здравствуйте, Елена! Вы можете заявить требования о расторжении договора в судебном порядке, если покупателем нарушены существенные условия договора.
Ответить
avatar
Инна
17.07.2023
Мною был продан гаражный бокс и сделка зарегистрирована в Росреестре. Покупатель обнаружил неизвестные мне скрытые дефекты и требует денежного возмещения. Как мне оформить частичный возврат денег и обезопасить в будущем от подобных посягательств?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
23.07.2023
Здравствуйте, Инна! Покупатель вправе требовать уменьшения цены договора, иными словами - изменения существенных условий договора, но только в том случае, если докажет, что о скрытых дефектах вы при продаже умолчали, хотя и знали о них.
Ответить
avatar
Артур
23.05.2023
Здравствуйте! Месяц назад купил дом в ипотеку у частного лица. Сделка совершена. Тогда на многие вещи не обратил внимание. Сейчас обнаружил много изъянов. Трещины в фундаменте, в стенах. Так как дом из газобетона, то боюсь за целостность конструкции. Если эксперты признают дом возведённым с нарушением СНИП, могу ли я расторгнуть договор?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
05.06.2023
Здравствуйте, Артур! В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда. Если обнаруженные недостатки делают проживание в доме невозможным или небезопасным, а также в случе, если устранение недостатков требует значительных финансовых затрат, суд может расторгунть договор.
Ответить
avatar
Иван
29.04.2023
В 2021 году продали земельный участок. Зарегистрировали в Росреестр. Покупатель по сей день не дали денег. Хотим расторгнуть договор. Покупатель избегает. Как можно возразить?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
10.05.2023
Здравствуйте, Иван! Неисполнение обзательств по оплате товара (земельного участка) по договору купли-продажи недвижимого имущества - это нарушение существенного условия договора. Вы имеете право в судебном порядке требовать расторжения договора, опираясь на ст. 450 ГК РФ.
Ответить
avatar
Наталья
21.02.2023
В мае 2022 года приобрела земельный участок по договору купли-продажи, получила выписку из ЕГРН в которой отметка о том что сделка совершена без согласия супруги , но она умерла в 2018 году, при оформлении сделки данный факт не уточнялся. Что необходимо сделать чтобы данную отметку убрали? Росреестр отказывает, подавать в суд?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
20.03.2023
Здравствуйте, Наталья! Если у вас имеется официальный отказ Росреестра, вы можете подать в суд. Также вы можете обратиться в Управление Росреестра за разъяснениями и оказанием содействия в данной ситуации с приложением документов, подтверждающих смерть лица, чье согласие требовалось при сделке. Если вы подавали документ, подтверждающий смерть супруги продавца при сделке или после простановки данной отметки, то вина Рорсеетра очевидна. Если нет, можете подать заявление с приложением необхоимого документа.
Ответить
avatar
Валерия
14.10.2022
Добрый день! Мой бывший муж без моего согласия выставил совместную квартиру на продажу. Уже нашел покупателя. Они заключили предварительный договор купли-продажи, так как у покупателя пока нет достаточной суммы. Я узнала о сделке случайно. В квартире сейчас живет муж. Она зарегистрирована на него, но куплена на совместные деньги во время брака. После развода раздел имущества не успели произвести. Как мне не допустить заключения ДКП и можно ли его расторгнуть, если все-таки муж продаст имущество?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
16.10.2022
Здравствуйте, Валерия! Во-первых, постарайтесь связаться с покупателем и предупредите его, что в случае заключения договора купли-продажи между ним и вашим мужем вы будете подавать иск в суд о признании договора недействительным. Во-вторых, в срочном порядке подавайте исковое заявление о разделе имущества, а также, ходатайствуйте о наложении ограничений на спорную собственность. В-третьих, если ваш супруг все-таки продаст квартиру, обращайтесь в суд с заявлением о признании ДКП недействительным.
Ответить
avatar
Василий
12.10.2022
Здравствуйте! Недавно я участвовал в аукционе по продаже муниципальной земли и победил. Сейчас я понимаю, что той суммы, по которой я предложил заключить договор купли-продажи, у меня нет и в ближайшее время мне ее не найти. Могу ли я написать отказ от выкупа земельного участка у администрации?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
16.10.2022
Здравствуйте, Василий! Согласно ЗК РФ, договор купли-продажи муниципального земельного участка заключают с победителем аукциона. В течение 10 дней после публикации протокола торгов вам будет направлено 3 экземпляра ДКП. Вы обязаны их подписать и передать обратно на протяжении 30 дней с момента получения. Если вы этого не сделаете, то право выкупа земельного участка переходит иному участнику аукциона. Принуждать к заключению сделки вас никто не будет. Но, помните о том, что в случае отказа от подписания ДКП вас занесет в реестр недобросовестных участников.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7