Основные положения
Вид разрешенного использования (кратко ВРИ) – это закрепленное законом допустимое функциональное использование надела, а также капитальных объектов, расположенных на нем. Если говорить проще, то это именно тот вид деятельности, которым граждане могут заниматься на конкретном участке земли.
Если же мы говорим про изменение вида разрешенного использования земельного участка, то под ним понимается комплекс мероприятий, в результате которых корректируют направления целевого применения земли. Инициатором процедуры может быть, как собственник ЗУ, так и его арендатор, либо пользователь.
| Да | 103 |
| Нет | 156 |
Не каждый знает, что ВРИ разделены на 3 большие группы. Они могут быть основными, условно разрешенными, или же вспомогательными. Причем у каждого земельного участка может быть несколько ВРИ, и все они разделены по данным группам.
Поменять вид не всегда легко. Так, вы не сможете изменить его, если тот, что вы планируете утвердить, не предусмотрен градостроительным регламентом. В свою очередь, градостроительный регламент разрабатывается местной администрацией и является частью правил землеустройства и застройки (ПЗЗ).
Смена ВРИ: причины
Смена вида разрешенного использования может понадобится, если вы планируете использовать ЗУ по другому назначению. Например, у вас есть ИЖС участок, но вы хотите вести личное подсобное хозяйство. Для этого вам нужно сменить ВРИ с ИЖС на ЛПХ. В противном случае вас могут привлечь к административной ответственности.
Помните, что если заинтересованное лицо узнает, что вы используете земельный участок не по целевому назначению, то он сможет подать на вас жалобу. Это станет основанием для проверки территории, по результатам которой владельцу выписывают предупреждение и обязывают изменить вид разрешенного вида деятельности в конкретные сроки.
Если в установленные проверяющими лицами сроки смена не произойдет, то собственнику выпишут штраф, а в самом худшем случае – изымут участник из частной собственности.
Еще одной причиной для того, чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка, является целенаправленное снижение кадастровой стоимости надела. Зачем это нужно? Ответ прост – в отдельных случаях земельный налог становится намного ниже.
Пример из практики:
Гр-Н. купил земельный участок в Екатеринбурге, который должен использоваться с целью индивидуального жилищного строительства. Площадь такого надела составляет 350 кв. метров. Ставка налога в Екатеринбурге на данный ВРИ составляет 0,24%. В соответствии с ЕГРН кадастровая стоимость приобретенного участка составляет 900 000 рублей. Поэтому собственнику придется уплачивать в казну – 2160 рублей ежегодно (налог на землю). С целью снижения налога он решил изменить ВРИ участка на «Садоводство». Это стало причиной снижения кадастровой стоимости надела до 450 000 рублей, соответственно, и налог на землю был снижен до 1080 руб.
Порядок изменения вида разрешенного использования
Точный порядок изменения ВРИ не прописан ни в одном действующем НПА. Исходя из практики, можно сделать вывод, что начинать нужно с самого главного. Вы должны узнать можно ли изменить разрешенное использование земельного участка. Если нет, то продолжать процедуру нет смысла.
- Ознакомьтесь с ПЗЗ. Документ разрабатывают местные органы власти.
- Подготовьте документы. Что именно вам понадобится, зависит от ситуации. Мы рекомендуем уточнить этот момент у юристов.
- Подайте заявление в Росреестр. Есть несколько способов: онлайн, через Госуслуги или в личном кабинете на сайте указанного ведомства, либо лично через МФЦ.
- Получите новую выписку из ЕГРН. Если решение органа будет положительным, то ВРИ изменят и, соответственно, поменяют информацию о ЗУ в базе.
Если вам нужно сменить основной ВРИ, то инстанцией, отвечающей за это является Росреестр. Если же предстоит смена ВРИ на условно разрешенный, то для этого следует обратиться в местную администрацию, которая и выпишет разрешение на процедуру.
Знакомимся с ПЗЗ
Если ваши намерения состоят в том, чтобы изменить целевое назначение земельного участка, то вам следует найти ПЗЗ и изучить всю информацию, которая касается участка. Помните о том, что поменять вид разрешенного использования можно лишь на тот, что установлен градостроительным регламентом (ГР).
ПЗЗ открыты для всех. Как правило, этот документ размещают на официальном сайте Администрации.
Собираем документы
Для того, чтобы изменить назначение земельного участка, необходимо подготовить пакет документов, который включает в себя:
- заявление;
- гражданский паспорт;
- доверенность, если от лица заявителя действует его представитель.
Рассматриваемый перечень документов актуален для случаев, когда предметом заявления является смена основного или вспомогательного ВРИ. Для того, чтобы поменять условно разрешенный вид, потребуется разрешение от местной администрации.
Подаем заявление в Росреестр
Заявление об изменении вида разрешенного использования подают в территориальное подразделение Росреестра. Сделать это можно следующими способами:
- лично, через МФЦ;
- онлайн, в личном кабинете на официальном сайте Росреестра;
- удаленно, в личном кабинете на портале Госуслуги.
Как показывает практика, одной из самых распространенных причин отказа со стороны Росреестра в изменении вида разрешенного использования является неправильно заполненное заявление, именно поэтому составление данного документа лучше поручить профессионалам.
Юристы ЕЮС не только подготовят для вас заявление, но и соберут иные бумаги, необходимые для процедуры. А на случай, если вы решите действовать самостоятельно, наши специалисты разработали для вас типовой бланк документа.
Скачать Как поменять вид условно разрешенного использования земельного участка и вспомогательный ВРИ
В некоторых случаях, чтобы поменять назначение земельного участка, а если быть точнее, ВРИ, необходимо получить разрешение от уполномоченного органа (местной администрации, земельного департамента или др. ведомства). Для этого подают заявление по форме, утвержденной ПЗЗ.
Решение об удовлетворении заявки или об отказе принимает глава администрации. Если оно положительное – обращайтесь в Росреестр.
Если есть необходимость в том, чтобы изменить вид разрешенного использования, статус которого относится к вспомогательным, необходимо подать заявление в Росреестр. Каких-либо специальных разрешений, чтобы инициировать процедуру, не придется получать.
Надо отметить, что поменять основной ВРИ на вспомогательный нельзя. Собственник имеет право лишь добавить к основному виду разрешенного использования вспомогательный.
Особенности процедуры, если вы арендуете участок
Изменение ВРИ земельного участка – это процедура, в результате которой меняется направление деятельности, которой разрешается заниматься на данной земле. Обратиться с заявлением о смене ВРИ имеет право не только владелец надела, но и арендатор.
По общим правилам, перед сменой ВРИ арендованного государственного или муниципального земельного участка необходимо получить разрешение от арендодателя, если иное не предусмотрено арендным соглашением. Правила оформления такого разрешения устанавливаются муниципалитетом.
В целом, для получения согласия, необходимо обратиться с заявлением к арендодателю, доказать обоснованность производимых действий и попросить выдать письменное разрешение.
Пример из практики:
Гражданин Р. обратился в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ, находящегося у него в долгосрочной аренде. Однако в осуществлении рассматриваемых действий ему отказали, так как он не предоставил соответствующее разрешение от арендодателя. Гр-н Р. обратился в Администрацию, где ему дали согласие на смену ВРИ, после чего мужчина вновь подал заявление в Росреестр. В этот раз причин для отказа ведомство не нашло.
В случае, если возражений об изменении ВРИ у арендодателя нет, то нужно получить от него согласие на процедуру. И только после этого следует обратиться с заявлением в Росреестр.
Но, в некоторых случаях, арендатор не имеет права изменить ВРИ арендованного земельного участка. К ним относятся ситуации, когда надел получен во временное пользование в результате торгов или предоставлен для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим видом разрешенного использования.
Когда изменить ВРИ невозможно
В некоторых случаях, поменять целевое назначение земельного участка нельзя ни при каких условиях. Например, к таким ситуациям относят:
- в ПЗЗ есть запрет на изменение;
- вы арендовали ЗУ на торгах;
- вы пользуетесь ЗУ не по назначению;
- в отношении ЗУ принято решении о комплексном развитии территории;
- ЗУ предоставлен для производственных целей в рамках импортозамещения и пр.
Юристы ЕЮС отмечают, что ПЗЗ устанавливаются только на земельные участки населенных пунктов. Поэтому, для того, чтобы поменять ВРИ надела другого назначения, необходимо руководствоваться отдельными федеральными законами, если они установлены.
Ответственность за нецелевое использование земли
За использование земельного участка не по целевому назначению, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителя могут наказать штрафом, размер которого установлен статьей 8.8 КоАП.
|
Категория правонарушителей |
Сумма штрафа, в % от кадастровой стоимости зу |
|
Гражданин |
0,5-1 (не менее 10 тыс. руб., но не более 100 тыс. руб.) |
|
Должностное лицо и ИП |
1-1,5 (не менее 20 тыс. руб., но не более 300 тыс. руб.) |
|
Организация |
1,52 (не менее 100 тыс. руб., но не более 700 тыс. руб.) |
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то за его использование не по целевому назначению, владельца могут наказать штрафом в размере 10-20 тыс. рублей. Для должностных лиц сумма санкций составляет 20-50 тыс. руб., а для юридических – 100-200 тыс. руб. Если земли сельхозназначения, либо земли, предоставленные для строительства (а также садоводства и огородничества), не используются в этих целях, то штрафы взимаются в повышенных размерах.
Судебная практика
Правоприменительная практика показывает, что большинство проблем с изменением вида разрешенного использования удается решить до суда. Но и в судебном порядке разрешают немало споров.
Так, гр-ну Н. пришлось идти в суд для того, чтобы оспорить решение Администрации об отказе в изменении ВРИ. Выяснилось, что мужчина планировал заниматься на арендованной муниципальной земле с/х деятельностью. Он прошел все этапы: от подачи заявления на участие в аукционе до получения земельного участка в аренду. Но уже после заключения арендного соглашения он узнал, что ЗУ предназначен только для индивидуального жилищного строительства.
Он обратился в Администрацию, чтобы изменить разрешенное использование земельного участка с ИЖС на ЛПХ, но ему отказали. Правда и суд не встал на его сторону, посчитав действия ответчика вполне законными.
Частые вопросы
Это возможно в исключительных случаях, например, в связи с изменением границ населенных пунктов. Для этого подают ходатайство в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления.
На землях ЛПХ допускается возведение ИЖС, высотой до 20 метров, не выше 3-х этажей, при условии, что участок - приусадебный, иными словами он располагается в границах НП. А вот многоэтажки здесь строить нельзя.
Порядок не зависит от региона, где расположен земельный участок. Процедура стандартна для всех регионов. Достичь смены можно, если запрашиваемый ВРИ предусмотрен градостроительными регламентами и ПЗЗ. В большинстве случаев, за выполнение рассматриваемых мероприятий плата не взимается.
Заключение эксперта
Изменение вида разрешенного использования в 2024 году может стать для неподготовленного человека настоящей проблемой. Причем, трудности часто возникают уже на первом этапе. Чтобы избежать их, в первую очередь необходимо ознакомиться с Правилами землепользования и застройки. Именно здесь можно найти информацию обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования.
