Зачем нужно знать ВРИ
Сначала разберемся, зачем необходимо установление вида разрешенного использования.
На купленном ЗУ запрещено строить все, что угодно, так как, например, на земле, предназначенной для строительства торговых объектов, нельзя заниматься сельским хозяйством. Это противоречит российскому законодательству и, согласно ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, за такую деятельность могут выписать штраф.
Если кадастровая стоимость ЗУ уже определена, гражданин должен заплатить до 1% от общей суммы, однако при этом она не может быть меньше 10 тыс. рублей. Для юрлиц штраф выше и составляет от 0,5 до 2%.
Если же кадастровую стоимость участка еще не определили, то физлица обязаны заплатить штраф в размере от 10 тыс. до 20 тыс. руб., а юридические лица — уже от 100 тыс. до 200 тыс. руб.
Способы определения
Определение ВРИ осуществляется теми же методами, что и определение категории земель. Итак, каким образом определить ВРИ земельного участка? Куда следует для этого обратиться? Разберемся далее вместе.
По выписке из ЕГРН
До 1.01.2017 на территории РФ действовали кадастровые паспорта, в которые вносились все имеющиеся сведения о квартире либо земельном участке.
Потом эти паспорта упразднили и образовали Единый Государственный Реестр Недвижимости — ЕГРН, объединив в нем данные о правах на недвижимое имущество и о технической информации о ЗУ.
Теперь получение выписки из этого Реестра — это самый простой способ получить информацию о видах разрешенного использования земельного участка и о том, какой из них в данный момент назначен для конкретных земель.
Это можно сделать двумя способами:
- заполнить соответствующую форму на сайте Росреестра;
- обратиться в кадастровую палату или в многофункциональный центр.
В выписке вы найдете кадастровый номер и номер кадастрового квартала, ниже будут обозначены следующие строки:
- «категория земель»
- «вид разрешенного использования» (ВРИ).
Пример
Там же могут указать категорию «земли населенных пунктов». А сведения о виде разрешенного использования могут содержать такую формулировку, как «одноквартирные дома с земельными участками». Кроме того, в документе прописывается возможность содержания скота или птицы.
Если на таком ЗУ планируется возвести МКД (многоквартирный дом), то без смены ВРИ подобная деятельность незаконна. Чтобы изменить ВРИ, следует обратиться в кадастровую палату.
У выписки нет срока действия, но в обязательном порядке необходимо получить новую, если произошли те или иные изменения в данных по поводу ЗУ: к примеру, сменился собственник, поменялось ВРИ и пр.
В кадастровой палате
Сведения о ЗУ при необходимости может получить любое заинтересованное лицо, оплатив государственную пошлину. Такие данные вправе получить абсолютно любой человек, которые даже не является собственником участка и не имеет к нему прямого отношения.
Но вот получить правоустанавливающие документы на землю или их копии имеет право исключительно землевладелец.
Чтобы получить выписку, следует иметь при себе:
- квитанцию об уплате госпошлины;
- доверенность, полученную у нотариуса.
Не забудьте предъявить документ, удостоверяющий личность. Юрлица должны предоставить также свидетельство о полномочиях директора.
Вы сможете забрать готовую выписку примерно через пять дней, а в случае обращения в МФЦ данный срок увеличится на два-четыре дня. Документ можно забрать или а бумажном, или в электронном виде.
|
Стоимость выписки |
||
|
Форма |
Для физлиц (руб.) |
Для юрлиц (руб.) |
|
Электронная |
150 |
300 |
|
Бумажная |
400 |
1200 |
Также обращение можно направить заказным письмом с отслеживанием, положив в конверт заявление, составленное согласно приложениям к приказу Минэкономразвития, а также квитанцию об уплате государственной пошлины.
Отправлять письмо следует на адрес кадастровой палаты, расположенной в том же населенном пункте, где находится интересующий вас ЗУ.
Скачать На сайте Росреестра
Удобнее всего получить выписку через Интернет. Для этого:
- Зайдите на сайт Росреестра;
- Выберите вкладку под названием «Физическим лицам».
- Найдите справа зеленую таблицу «Электронные сервисы».
- Кликните по строке «Получение сведений ЕГРН».
Затем заполните форму запроса.
При получении выписки прямо на сайте Росреестра физлица заплатят 250 руб. и за бумажный,и за электронный вариант. Юрлицам нужно будет заплатить 1100 руб. за распечатанный документ и 700 руб.- за электронный.
Если вам нужна не выписка, а просто сама информация о ЗУ, нужно перейти по ссылке и заполнить соответствующую форму.
Лучше, когда вам известен кадастровый номер ЗУ, (также можно использовать для поиска данных условный или ранее присвоенный номер). Для определения ВРИ следует обратить внимание на строку под названием «Разрешенное использование».
По кадастровому номеру
Рассмотрим, как установить разрешенное использование земельного участка по кадастровому номеру.
Кадастровая карта — это наглядный вариант определения ВРИ земельных участков, там можно посмотреть информацию, даже не имея точных данных о номере участка. Для этого надо просто перейти по ссылке, нажать на значок лупы и ввести кадастровый номер ЗУ.
Помимо вида разрешенного использования, кадастровый номер позволяет определить и категорию земель, к которой относится данная территория. После этого появится таблица со всеми требуемыми сведениями о землях. Такой способ удобен также тем, что есть возможность на карте сразу найти интересующий участок, он будет выделен желтым.
По классификатору
Предлагаем рассмотреть такую ситуацию: некий гражданин купил ЗУ и собрался использовать его по прямому назначению - предположим, что для сельского хозяйства. Разберемся, как заранее узнать вид разрешенного использования ЗУ.
Чтобы понять, какие строения землевладелец вправе возводить на этом участке, в первую очередь нужно определить, к какой зоне относятся данные земли, так как для каждой зоны может прописываться отдельный регламент.
Итак, чтобы человек мог заниматься сельским хозяйством на своей земле, ЗУ должен относится к категории земель для сельскохозяйственного использования.
Территориальное зонирование можно изучить на публичных кадастровых картах, составляемые и для отдельных субъектов РФ, и для всей страны. После определения зоны, к которой принадлежит ЗУ, можно уже приступать к определению ВРИ.
С 3 ноября 2015 го. в процесс определения вида разрешенного использования ЗУ были внесены изменения, на основе которых был составлен новый Классификатор, дающий возможность достоверно узнать, каким конкретно типом ВРИ обладает территория, и что можно на ней строить.
Классификатор можно использовать исключительно для основных ВРИ ЗУ, остальные же регулируются локальными градрегламентами.
При рассмотрении данного документа становится понятным, что каждой зоне соответствует собственный раздел, которому присваивается своя цифра.
Так, территории для сельского хозяйства могут быть отмечены цифрой 1, жилая застройка — цифрой 2, территории для постройки тех или иных общественных объектов — 3 и пр.
Каждый из разделов делится на подпункты, и им тоже присвоен номер, следующий за основным номером территориальной зоны, отделяемый точкой.
Конкретно в гипотетической ситуации, которую мы рассматриваем с участком для сельскохозяйственных нужд, отметим, что собственнику следует определить, чем конкретно он будет заниматься на данной земле и потом проинформировать об этом Кадастровую Палату, чтобы сведения были внесены в ЕГРН.
Например, если владелец планирует разводить свиней, то кодом его ВРИ будет 1.11, если же на ЗУ решено выращивать зерновые культуры, то обозначение будет 1.2 и пр.
Для максимального охвата любой возможной деятельности, осуществляемой на участке, авторы Классификатора специально создали его раздробленным, разделив каждую категорию на большое количество подразделов.
В каждом из подразделов классификатора в деталях указывается, что может быть построено на ЗУ.
Так, в категории «Развлечения» сообщается, что помимо аквапарков, дискотек, клубов и иных заведений на территории могут быть возведены кафе, рестораны и отели. А в категории «Торгово-развлекательные центры» указана возможность обустройства гаражей и стоянок.
В соответствии с п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ землевладелец вправе сам выбрать ВРИ, при этом не обращаясь за специальными разрешениями и иными документами. Однако данное правило не распространяется на органы власти, самоуправления и на госучреждения и предприятия.
Возможные проблемы
Несмотря на всю подробность и проработанность, Классификатор не может охватить целиком все возможные способы использования ЗУ. В частности, в нем отсутствует категория для жилых домов, возведенных на территории для ведения фермерского хозяйства.
Однако так как Классификатор работает лишь для основных ВРИ, то можно обратиться к Правилам землепользования и застройки, установленным в том районе, где расположен участок. Вполне вероятно, что строительство жилого дома на территории, предназначенной для сельского хозяйства, будет отнесено к условно разрешенным ВРИ.
Для того, чтобы землю можно было полноценно использовать в таком случае, следует обратиться в комиссию по ПЗЗ и подать заявление о смене ВРИ. После слушаний землевладелец получит разрешение на строительство.
Пример
ПЗЗ – это такой документ, в котором содержатся градостроительные регламенты, а также карты территориального зонирования. В деле №64-АПА19-11 суды решили признать недействующими ПЗЗ в части установления санитарно-защитной зоны (то есть санитарных разрывов) от железной дороги в границах ЗУ, придя к выводу, что данная зона не установлена, согласно существующим требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения. К такому же выводу пришли суды в рамках дела №88а-24717/2021.
Если изначально ЗУ имел условно разрешенный ВРИ, то собственнику придет постановление о том, что следует подать заявление по поводу разрешения на использование. Что является дополнительным способом определить, какой ВРИ у земель: основной либо условно разрешенный.
Судебная практика: использование участка не по назначению
Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковое требование арендатора о расторжении договора аренды ЗУ, предоставленного с целью эксплуатации здания кафе после того, как его снесли арендатором. Суд сообщил, что снос данного строения необходимо квалифицировать на основании ст. 451 ГК РФ как существенное изменение обстоятельств, которое предоставляет арендодателю ЗУ право на досрочное расторжение арендного договора.
Частые вопросы
Узнать ВРИ земель можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках недвижимого имущества. Сделать это можно посредством сервисов на сайте Росреестра, в отделениях МФЦ, на Госуслугах, а, кроме того, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае сведения будут размещены в разделе под названием «Виды разрешенного использования».
Есть всего семь категорий земель: это земли сельскохозяйственного назначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, запаса, а также земли населенных пунктов.
При подаче заявления следует указать жилищный ВРИ, прописанный в ПЗЗ муниципалитета, действующем на момент подачи заявления. Не все органы местного самоуправления привели свои ПЗЗ (т.е. градрегламенты территориальных зон) в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 г. №540 и теперь меняют ПЗЗ. Если же существуют другие владельцы указанной территории, то для изменения ВРИ необходимо их согласие.
Изменение разрешенного использования ЗУ происходит на основании таких документов, как Постановление об установлении либо изменении ВРИ ЗУ, принятого органом, если на территории населенного пункта нет утвержденных ПЗЗ, заявление о выбранном ВРИ землевладельцем из видов, установленных ПЗЗ. Владельцу земли следует подать заявление в любое удобное отделение МФЦ. Также по желанию вы можете предоставить копию выписки из ПЗЗ либо акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Эту госуслугу предоставляют бесплатно.
Заключение эксперта
Установление вида разрешенного использования проще осуществить, взяв выписку в кадастровой палате либо на сайте Росреестра. В документе прописана вся имеющаяся информация о ЗУ, включая категорию земель и ВРИ. Чтобы определиться, как именно можно использовать данную конкретную землю, следует обратиться к Классификатору и найти там свою категорию территориальных участков. В случае возникновения несоответствий ВРИ строительным планам землевладельца следует написать заявление с просьбой изменить ВРИ на желаемый.
