Что такое оценка стоимости жилья и зачем она нужна
Оценка стоимости квартиры – это процедура, которая заключается в выполнении комплекса мероприятий, направленных на определении справедливой цены недвижимости. Ее проводят в следующих случаях:
- при реорганизации или ликвидации предприятия;
- перед продажей (покупкой) объекта;
- перед обменом недвижимостью;
- для предоставления имущества в залог.
| Нет, считаю, что не всегда объективен | 83 |
| Да, оценка в целом объективная | 58 |
Оценка стоимости жилья – процедура достаточно сложная. Для этого необходимо сравнить несколько похожих объектов по множествам параметров.
Как правило, если собственнику необходимо узнать стоимость квартиры для продажи, то провести оценку можно самостоятельно. Но полностью на такие результаты опираться не стоит. Более точный показатель помогут определить специализированные онлайн-сервисы. Но и такой отчет можно использовать только для собственных нужд.
Если квартиру готовят к предоставлению в залог или данные о ее стоимости необходимы для суда, то нужно получить официальный документ, подготовленный специалистом.
В России оценку стоимости жилья проводит оценщик, который получил соответствующее разрешение на ведение деятельности. В своей работе он руководствуется ФЗ-135 от 1998 года. Оценщиком может выступать, как специализированная организация, так и частное лицо.
Методы оценки
Прежде чем разбираться, как рассчитать стоимость недвижимости, необходимо детально ознакомиться с нюансами процедуры. В первую очередь нужно обратить внимание на НПА, которыми руководствуется оценщик во время выполнения мероприятия. Главным документом, регламентирующим его деятельность, является ФЗ-135 от 1998 года.
При проведении процедуры специалист опирается на Федеральные стандарты оценки (ФСО), утвержденные приказами Минстроя. Всего их 12. Но не каждый из этих НПА применяется при определении стоимости жилой недвижимости.
ФСО №2 утверждены цели оценки, а также виды стоимости, которую определяет специалист. Она может быть кадастровой, рыночной, инвестиционной или ликвидационной. Как правило, она одновременно разная.
Пример из практики:
Ростовченко Р. решил продать квартиру. Он обратился за помощью в оценке недвижимости к специалисту. После выполнения мероприятий, оценщик предоставил отчет. В документе указано несколько видов стоимости:
-
кадастровая – 2 млн руб.;
-
рыночная – 2,5 млн руб.;
-
инвестиционная – 2,3 млн руб.;
-
ликвидационная – 2,1 млн руб..
Ознакомившись с документом, Ростовченко так и не понял, на какой из перечисленных показателей опираться, при установлении цены на объект. Специалист пояснил, что для продажи недвижимости (если нет необходимости быстро ликвидировать объект) используют рыночную стоимость.
Для продажи недвижимости принято рассчитывать рыночную стоимость. Оценку проводят несколькими методами: сравнительным, доходным и затратным.
Первый способ основывается на сравнении нескольких объектов, схожих по параметрам. Доходный вариант базируется на определении стоимости недвижимости в будущем, а затратный на принципе того, что квартира не может стоить больше, чем можно потратить на ее возведение в данный момент.
Пошаговая инструкция оценки
Рыночная стоимость квартиры, по общим правилам, регламентированным ФЗ-135 от 1998 года, определяется специализированным оценщиком, который наделен правом проводить такую деятельность на основании разрешения.
|
Процедура реализуется в несколько этапов: |
|
заказчик обращается к специалисту; |
|
стороны подписывают договор; |
|
гражданин (или организация) передает оценщику документы, необходимые для проведения оценки; |
|
оценщик выполняет мероприятия; |
|
по результатам анализа специалист составляет отчет; |
|
заказчик получает документ на руки. |
Как правило, точно сказать, сколько времени потребуется на проведение процедуры невозможно. Все зависит от количества сравниваемых показателей.
Обращаемся к специалисту
Для того чтобы узнать рыночную стоимость квартиры, необходимо найти специалиста. Правом на выполнение таких мероприятий обладает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Согласно ФЗ-135 от 1998 г. оценщик обязан иметь образование в рассматриваемой сфере по программам высшего или дополнительного образования.
Подписываем договор
Оценщик приступает к выполнению мероприятий, которые позволяют определить стоимость объекта после подписания договора с заказчиком.
Еще одним основанием на проведение оценки служит определение суда, либо решение уполномоченного органа.
Скачать Проведение оценки
Для того чтобы определить стоимость жилья, оценщик выбирает один из методов: сравнительный, затратный или инвестиционный.
Как правило, для того, чтобы рассчитать стоимость квартиры, которую заказчик планирует продать, используют сравнительный способ. Его реализация заключается в подборе нескольких объектов, схожих по параметрам.
Далее специалист редактирует результаты, опираясь на индивидуальные факторы, влияющие на цену.
Формирование отчета
Просто оценить квартиру и посчитать стоимость недостаточно. Оценщик обязан сформировать отчет. Требования к нему регламентированы ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России №299 от 20.05.2015.
Отчет передают заказчику. Последний оплачивает услуги оценщика.
Факторы, влияющие на цену
Для того чтобы понять, сколько стоит квартира необходимо рассмотреть множество параметров. Во время выполнения мероприятий, которые позволяют оценить стоимость жилья, обращают внимание на следующие факторы:
- площадь объекта;
- месторасположение недвижимости;
- этаж, количество этажей в доме;
- год возведения здания;
- развитость инфраструктуры района;
- индивидуальные особенности квартиры;
- материал, из которого возведено здание;
- когда последний раз проводился капитальный ремонт.
Как показывает практика, решающим фактором, влияющим на стоимость недвижимости, оказывает район, в котором она расположена, год постройки, а также площадь объекта.
Судебная практика
Суд рассмотрел исковое заявление Савельева Р. к Голикову О. о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным. Истец пояснил, что после покупки жилья решил узнать цену квартиры. Для этого он обратился к профессиональному оценщику.
Специалист провел расчет стоимости квартиры и предоставил отчет. Согласно последнему документу цена недвижимого объекта намного ниже, той, за которую истец приобрел жилье у продавца.
Савельев просит суд признать договор купли-продажи недействительным, так как цена предмета сделки завышена, а условие о ней является существенно важным.
Рассмотрев дело, суд не нашел оснований для удовлетворения иска. Стороны заключили договор добровольно. Покупателя никто не принуждал к подписанию соглашения, не вводил в заблуждение. Истец изначально согласился с ценой предмета сделки.
Частые вопросы
Определение стоимости вторичной недвижимости – процедура, которая реализуется в несколько этапов. В первую очередь оценщик собирает информацию об аналогичных объектах и сделках, проведенных с ними. Результаты могут стать неактуальными уже через 2-4 месяца после выполнения последней оценки. Таким образом, рекомендуем обращаться к специалисту, непосредственно после принятия решения о реализации недвижимости.
Определить рыночную стоимость недвижимости можно при помощи специализированных онлайн-сервисов и программ. Такие результаты могут служить базой для установления цены продажи. Но подобный отчет нельзя предоставлять в специализированные органы или банк. В таком случае потребуется официальный документ, сформированный профессиональным оценщиком, имеющим право заниматься оценочной деятельностью.
Стоимость недвижимости зависит от множества факторов. При выполнении мероприятий, связанных с оценкой, специалист, прежде всего, обращает внимание на площадь объекта, его физическое состояние, престижность района, уровень развитости инфраструктуры. Расчеты выполняются одним из методов: затратным, инвестиционным или сравнительным. Для того, чтобы проверить результаты, можно посмотреть, сколько стоят похожие объекты, опираясь на главные факторы: площадь квартиры, где она находится, есть ли в районе детские сады, больницы, магазины и др.
Заключение эксперта
Рассчитать рыночную стоимость квартиры для ее продажи можно самостоятельно, при помощи специализированных онлайн-сервисов или обратившись за услугами к профессиональному оценщику.
Оценка жилья – довольно затруднительная процедура. Важно сравнить квартиру по нескольким параметрам минимум с 3-4-мя похожими объектами, а затем скорректировать результаты, опираясь на индивидуальные особенности. Результаты самостоятельных расчетов не всегда оказываются актуальными.
Для того чтобы узнать реальную стоимость квартиры для ее продажи, можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами. Но если отчёт нужен для официального подтверждения цены объекта, например для предоставления в банк, то для проведения оценки необходимо заказать услуги у оценщика.
