Незначительная доля: что это
Однозначно ответить на вопрос, что считается незначительной долей в квартире, невозможно, так как каждый случай индивидуален. При определении рассматриваемого показателя учитывается несколько факторов:
- общая площадь жилья;
- параметр отдельных комнат в квартире;
- число собственников.
На практике, признание доли незначительной осуществляется в тех случаях, если кто-то из дольщиков планирует выкупить малозначительную часть недвижимости.
| Да | 105 |
| Нет | 113 |
Если споров между владельцами имущества нет, то и признавать долю незначительной нет необходимости.
Основания для признания доли в квартиры незначительной
Признать долю незначительной можно лишь в судебном порядке. Но если у собственников квартиры нет друг к другу претензий, то необходимости в такой процедуре нет.
Также, к помощи судебной инстанции не нужно прибегать и в том случае, если владелец незначительной части согласен получить компенсацию вместо выдела его доли в натуре.
Признание рассматриваемого объекта малозначительным возможно, при выполнении условий, регламентированных статьей 252 ГК РФ:
- долю невозможно выделить в реальном выражении;
- владелец не имеет существенного интереса в пользовании имуществом.
Решать, имеет ли гражданин существенный интерес в использовании незначительной доли в квартире вправе только суд. Он опирается на совокупность факторов: нуждаемость человека во владении рассматриваемым объектом в силу возраста, состояния здоровья, наличия (отсутствия) детей или недееспособных членов семьи, фактическое пользование имуществом и другие.
Пример из практики:
Рожкова И. и Пономарев П. имеют долю в праве общей собственности на двухкомнатную квартиру (по 10 м2 каждая) общей площадью 30 м2. Часть Рожковой составляет 1/8, а Пономарева 7/8. Рожкова попросила Пономарева продать ей его долю, но последний отказался, так как у него нет другого жилья.
Рожкова обратилась в суд с иском о признании доли в праве общей собственности незначительной и прекращении права собственности на недвижимость с выплатой ответчику компенсации. В процессе рассмотрения дела судья определил, сколько в реальном выражении составляет доля Пономарева:
30м2 / 8 * 1 = 3,75 м2., где 30 м2 – общая площадь квартиры, 8 – общее число долей, 1 – часть, которой владеет Пономарев.
Суд признал долю ответчика малозначительной, но отказал в удовлетворении иска в части прекращения права собственности на недвижимость с выплатой компенсации ответчику. Все дело в том, что этот объект является единственным жильем Пономарева. Он зарегистрирован на указанной жилплощади, регулярно исполняет обязанности по оплате коммунальных услуг.
Согласно ЖК РФ, для того, чтобы выделить долю в квартире в натуре, то есть физически, необходимо оборудовать ее отдельным входом, вынести коммуникации, завести отдельные лицевые счета. Если этого сделать невозможно, без нанесения значительного ущерба имуществу и другим дольщикам, то доля может быть признана незначительной.
Одновременно, придется доказать то, что владелец малозначительной части не пользуется имуществом, не проявляет никакого интереса к его существованию, он не нуждается в рассматриваемом жилье, уклоняется от уплаты ЖКУ, ремонта.
Как выкупить
Для того чтобы выкупить долю в праве общей собственности на квартиру, которая считается незначительной, можно воспользоваться традиционной сделкой купли-продажи имущества.
- владелец части недвижимости предлагает выкупить долю всем остальным дольщикам;
- при получении отказа или неполучении ответа на запрос в течение 30 дней, можно приступать к процедуре;
- стороны оговаривают условия будущей сделки;
- далее составляют договор купли-продажи;
- покупатель и продавец подписывают соглашение и заверяют его у нотариуса;
- нотариус передает документы на регистрацию права собственности.
Надо отметить, что договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению не всегда. Все зависит от количества участников сделки.
Что делать, если собственник против продажи
Если собственник не желает расставаться со своей небольшой частью квартиры, то гражданину, планирующему заполучить этот объект, нужно обратиться в суд. Но, придется привести доказательства, того, что ничтожно малая доля не нужна ее владельцу.
Перед подачей искового заявления в суд, в обязательном порядке попытайтесь договориться о продаже имущества мирным путем, а переговоры зафиксируйте документально. Для этого можно направить уведомление-предложение о заключении сделки лично или по почте.
Уведомление составляется в двух экземплярах. Если передаете его лично, то попросите вторую сторону поставить на своем образце подпись и дату получения им документа на руки.
Если отправляете предложение Почтой России, то закажите услугу «заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложений». Бланк, который поступит вам после отправки пакета, является доказательством того, что адресат получил письмо, а опись вложений подтвердит то, что в конверте действительно находился рассматриваемый документ.
Признание доли малозначительной осуществляется в судебном порядке. Если вы просите прекратить право в общей собственности владельца небольшой части имущества с последующей выплатой ему компенсации потребуется оценить недвижимость. Как правило, сделать это можно двумя методами:
- путем запроса данных о кадастровой стоимости;
- при помощи проведения оценки независимым экспертом.
Ответчик может не согласиться с кадастровой стоимостью его доли, так как она значительно ниже рыночной. В таком случае он вправе настаивать на проведении судебной эксперты.
Оценку рыночной стоимости объекта можно провести и до суда. Для этого обратитесь в специализированную организацию или частому лицу, который имеет право оказывать рассматриваемые услуги.
Обычно, независимая экспертиза проводится в срок от 2 дней до 3 недель. Все зависит от количества факторов, которые нужно оценить в конкретной ситуации.
Судебный процесс
После проведения досудебной процедуры урегулирования конфликта, в случае недостижения согласия с гражданином, у которого в собственности находится малозначительная доля в квартире, можно подавать исковое заявление в суд. Для этого подготовьте пакет документов:
- исковое заявление;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- ходатайство о принятии обеспечительных мер (при необходимости);
- выписку из ЕГРН на спорное имущество.
Также, рекомендуется приложить доказательства того, что у ответчика есть другое жилье, а также документы, подтверждающие неиспользование им имущества, например, справку о задолженности за оплату ЖКУ или квитанции об их оплате в полном объеме, в том числе за долю ответчика истцом.
Исковое заявление
Единого образца искового заявления на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом правил, регламентированных статьей 131 ГПК РФ. В нем указывают:
- наименование суд;
- ФИО сторон, место их проживания;
- название иска;
- обстоятельства, предшествующие судебному разбирательству;
- требования о признании доли ответчика незначительной, о признании за истцом права собственности на имущество и о наложении обязанности на последнего выплатить компенсацию;
- перечень прилагаемых к иску документов;
- дату и подпись.
Исковое заявление подают в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости. Размер государственной пошлины напрямую зависит от стоимости иска. Его определяют, опираясь на положения статьи 333.19 НК РФ.
Скачать Предварительное слушание и судебное заседание
После регистрации искового заявления судья может назначить предварительное слушание, на котором суд выслушивает мнения сторон и пытается склонить их к примирению. Затем назначают дату основного заседания, о чем оповещают всех участников.
|
Особенности |
|
Истец вправе ходатайствовать о рассмотрении дела без него, однако отказываться от участия в заседании не рекомендуется. |
|
В процессе могут возникнуть дополнительные вопросы, что повлияет на окончательное решение судьи. |
|
Еще до первого заседания суд может предложить истцу внести депозит в качестве подтверждения серьезности своих намерений выплатить ответчику компенсацию за его малозначительную долю. |
|
Если истец планирует внести депозит, а суд не принимает его, то можно перечислить денежные средства на расчетный счет ответчика или передать ему лично в руки под расписку. |
|
Если же и ответчик не желает принимать обеспечительный платеж, то можно осуществить перевод на его депозит через нотариуса. |
Выслушав мнения сторон и рассмотрев доказательства, суд выносит решение. На его обжалование дается месяц.
Регистрация права собственности
Если ни одна из сторон не подала апелляцию, то судебное решение вступает в силу через месяц после его вынесения. Именно этот документ будет служить основанием для регистрации права собственности на долю в квартире.
Осуществлением регистрационных действий занимается Росреестр. Подать заявление можно лично в территориальном подразделении ведомства, на официальном сайте органа или через МФЦ. За работу регистрационного центра заявитель оплачивает государственную пошлину: физическое лицо – 2 тыс. рублей, юридическое лицо – 22 тыс. руб.
Судебная практика
Суд рассмотрел исковое заявление Даниловой У. к Рубцову К. о признании доли в праве общей собственности на квартиру незначительной.
Истец пояснила, что он с братом владеет квартирой в центре. Только часть ответчика малозначительная, всего 3м2, что составляет 1/10 от общей площади. Выделить такую долю в натуре не представляется возможным.
Данилова несколько раз просила Рубцова продать ей свою часть имущества, о чем есть документальное подтверждение, но последний отказывался.
Истец пояснил, что ответчик давно проживает в доме, который достался ему в наследство от родителей, о чем говорит выписка из ЕГРН на рассматриваемую недвижимость, владельцем которой является Рубцов.
Данилова рассказала, что ответчик не интересуется квартирой, не оплачивает коммунальные услуги, никогда не помогал с ремонтом.
Истец потребовала:
- признать долю в праве общей собственности Рубцова К. незначительной;
- обязать Данилову У. (себя) выплатить ответчику компенсацию;
- признать за Даниловой право собственности на долю.
Суд, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу о том, что выделить долю в натуре не представляется возможным, а у ответчика отсутствует существенный интерес к имуществу. На основании вышеизложенного судья удовлетворил иск в полном объеме.
Частые вопросы
Собственник имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению, если оно находится в долевой собственности. Если же квартира находится в общей совместной собственности нескольких лиц, то потребуется получить согласие от других владельцев.
В такой ситуации изначальный собственник недвижимого объекта имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Он может выделить доли, например, в порядке дарения. Будет ли считаться часть каждого из будущих владельцев малозначительной, напрямую зависит о того, какую долю кто получит. Например, если у каждого в собственности будет находиться 1/5 площади, то такую часть могут признать незначительной.
Согласно действующему российскому законодательству, перед продажей доли в квартире собственник обязан предложить выкупить ее другим владельцам. Если он этого не сделает, то лицо, чье право нарушено, может обратиться в суд для признания сделки ничтожной.
Заключение эксперта
Незначительная доля в праве общей долевой собственности – это такая величина, которую невозможно отразить в виде определенного показателя или процентного соотношения. Все зависит от индивидуальных обстоятельств.
Часть имущества малозначительным признает только суд. Для этого потребуется подать исковое заявление.
Как правило, незначительной признают ту долю, которую невозможно выделить в натуре, учитывая правила жилищного законодательства.
Участник общей долевой собственности на дом имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен, собственнику доли с его согласия выплачивается компенсация (см. п. п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
Выплата участнику долевой собственности стоимости доли возможна и в отсутствие его согласия на это при одновременном соблюдении следующих условий (п. 4 ст. 252 ГК РФ):
• доля по размеру незначительна;
• выдел ее в натуре невозможен;
• собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
На Ваши новые вопросы мы готовы ответить в рамках частной консультации в любое удобное время.