Способы аренды земли под ИЖС
Аренда земли под ИЖС возможна:
- по аукциону;
- без проведения торгов.
По закону, граждане имеют право получить земельный участок для строительства частного жилого дома, минуя процедуру аукциона. Такая возможность предоставлена физическим лицам статьей 39.6 ЗК РФ.
Но в некоторых случаях без аукциона не обойтись. Например, если гражданин уже имеет арендованный участок под ИЖС, то получить второй в упрощенном порядке невозможно.
| Да | 84 |
| Нет | 320 |
Торги проводятся и в том случае, если после публикации извещения о возможности предоставления земли во временное пользование, арендодателю поступили заявления в отношении этого объекта от других участников.
Также, арендовать землю без торгов не получится, если рассматриваемый объект уже является предметом аукциона.
Надо отметить, что гражданин или организация может арендовать частный участок под ИЖС. Однако такое встречается достаточно редко.
Порядок получения земли без торгов
Для того чтобы арендовать земельный участок без торгов, необходимо руководствоваться нормами Земельного кодекса РФ.
- ст.39.6 ЗК РФ регламентированы случаи предоставления земли без аукциона;
- ст.39.17 ЗК РФ утвержден порядок аренды;
- в ст.39.18 ЗК РФ содержатся особенности получения участка под ИЖС во временное пользование;
- правила предварительного согласования аренды прописаны в ст.39.15 ЗК РФ.
Для получения участка во временное пользование без торгов, необходимо найти подходящий объект, подать заявление о предварительном согласовании, а затем о предоставлении земли в аренду. После одобрения заявки администрация готовит проект договора в трех экземплярах и направляет документы для подписания заявителю.
Поиск объекта
Для того чтобы найти подходящий участок под ИЖС, можно воспользоваться публичной кадастровой картой, размещенной на официальном сайте Росреестра. Это весьма удобный способ, так как там содержится практически вся информация об объекте.
Подыскать участок, являющийся предметом торгов, можно при помощи местных СМИ или ознакомившись с информацией, размещенной на официальном сайте земельного департамента, либо другого уполномоченного ведомства.
Подача заявления о предварительном согласовании аренды
Земля в аренду под ИЖС без торгов предоставляется на основании положительного решения о предварительном согласовании.
«Для того чтобы получить указанный документ, необходимо подать заявление. Его составляют в свободной форме, но с учетом правил, отраженных в ст.39.15 ЗК РФ. В частности, этим положением регламентирована информация, подлежащая обязательному включению в заявку».
К заявлению прикладывают небольшой пакет документов. Он включает в себя:
- основания получения участка по упрощенной схеме;
- схему объекта (если он является неорганизованным).
Если в заявке не указаны сведения, регламентированные ст.39.15 ЗК РФ, к нему не приложены необходимые бумаги или она подана в не уполномоченный орган, то ее возвращают заявителю в течение 10 дней после принятия.
Извещение о возможности предоставления земли в аренду
После получения заявления о предварительном согласовании аренды участка под ИЖС, администрация (чаще всего это ведомство является арендодателем) публикует извещение о возможности предоставления земли во временное пользование.
В течение 30 дней граждане, заинтересованные в получении указанного объекта, могут выразить свое желание принять участие в торгах.
Если поступило хотя бы одно заявление от другого претендента на землю, то администрация организует аукцион, а в предоставлении участка без торгов отказывают.
Но в таком случае заявитель может подать заявку на участие в аукционе и получить его, предложив наивысшую цену.
Пример из практики:
Владимир Потанин подал заявление о предварительном согласовании аренды земельного участка без под ИЖС торгов. После публикации извещения в администрацию поступило 4 заявки от других претендентов. Потенциальный арендодатель организовал торги. Потанин также подал заявление на участие в аукционе.
В результате рассмотрения заявок 2 из них были отклонены из-за непоступления предварительного взноса.
3 участника допустили до аукциона, в том числе Владимира Потанина. В процессе торгов Потанин предложил самую высокую цену, на основании чего стал победителем. Администрация заключила с ним арендное соглашение сроком на 20 лет.
Если в течение 30 дней заявок от других претендентов на получение участка во временное пользование не поступило, то администрация выносит одно из решений:
- о подготовке документации для заключения арендного соглашения (если участок является организованным, а его границы не требуют уточнения);
- о предварительном согласовании аренды (если объект необходимо организовать или уточнить его границы).
Вышеуказанный порядок принятия решений содержится в ст.39.18 ЗК РФ. Вынесение необоснованного отказа не допускается.
Если участок предстоит преобразовать, то после получения положительного решения заявитель за свой счет проводит межевальные работы и осуществляет постановку объекта на кадастровый учет. И только после этого он может подавать заявление на предоставление земли во временное пользование.
Подача заявки о предоставлении надела в аренду
Договор аренды земельного участка под ИЖС без торгов заключается на основании положительного решения арендодателя о предоставлении такого объекта во временное пользование.
|
Как получить решение? |
|
Для получения решения необходимо подать заявление. |
|
Единой формы заявки на законодательном уровне не установлено. |
|
В заявлении в обязательном порядке отражают информацию, предусмотренную ст.39.17 ЗК РФ. |
|
В течение 30 дней администрация рассматривает заявку, а затем принимает решение о предоставлении участка в аренду или об отказе (при наличии законодательных оснований). |
Если решение положительное, то арендодатель готовит 3 идентичных экземпляра договора аренды и направляет их для подписания заявителю. Последний обязан в течение 30 дней поставить свою подпись на них и отправить документы обратно.
Если подобранный гражданином участок изначально не нужно было организовывать или уточнять его границы, то администрация имеет право принять решение о заключении арендного соглашения еще на этапе предварительного согласования.
Порядок получение земли по аукциону
Если взять земельный участок под ИЖС без торгов не получилось, или это невозможно, то потенциальному арендатору рекомендуется действовать следующим образом:
- подаем заявление о проведении торгов на право заключения арендного соглашения;
- если участок уже выставлен на аукцион, то просто подаем заявку на участие в нем;
- также, потребуется внести задаток;
- в назначенный день принимаем участие в торгах и пытаемся «перебить» предложения других участников;
- в случае победы, ожидаем документов от администрации для их подписания;
- поставить свою подпись на арендном соглашении и отправить его обратно необходимо в течение 30 дней после получения пакета.
Победителем аукциона объявляют того, кто предложил самую высокую цену. Если подана всего одна заявка или на торги так и никто не заявился, то они признаются несостоявшимися.
В случае если подано одно заявление на участие в аукционе, договор аренды заключают с единственным участником по первоначальной стоимости.
Заключение договора и его регистрация
Проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности под ИЖС составляет арендодатель. Право временного пользования в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в том случае, если соглашение заключено сроком более 1 года или одним из субъектов правоотношений является юридическое лицо.
«Договор аренды земельного участка составляют в 3 экземплярах. Один предназначен для арендодателя, второй – для арендатора, а третий – для представления в регистрационные органы».
Потенциальный арендатор обязан подписать проект соглашения и отправить его обратно арендодателю в течение 30 дней после получения пакета.
Осуществлением регистрационных действий занимается арендатор, арендатор или обе стороны вместе. Причем, затраты на уплату госпошлины могут возлагаться на одну из сторон правоотношений или делится между ними. Все зависит от условий договора.
Размер пошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 22 тыс. руб.
К заявлению о регистрации прилагают:
- идентификатор личности заявителя;
- оригинал арендного соглашения;
- кадастровый план;
- выписку из ЕГРН;
- квитанцию об уплате пошлины.
Надо отметить, что в некоторых регионах предусмотрена возможность подачи онлайн заявки о регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности. Для этого необходимо авторизоваться в личном кабинете портала Госуслуг, найти соответствующую услугу, заполнить форму, приложить сканы документов и отправить заявление на рассмотрение.
Скачать 
Судебная практика
В суд поступило заявление от Администрации Звериноголовского района Курганской области о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного под ИЖС.
- Истец пояснил, что с ответчиком Шавриным Р.Т. в 2017 году было заключено арендное соглашение сроком на 20 лет.
- Арендатор планировал построить на участке частный дом.
- В ходе проверки в 2021 году выяснилось, что Шаврин не использует землю по ее целевому назначению.
- Надел находится в плохом состоянии, зарос сорняком, кустарниками.
- Истец представил доказательства того, что на участке не ведется строительство.
- Ответчик даже не подавал заявку на получение разрешения на возведение здания, что предусмотрено Градостроительным кодексом РФ.
- Это может значить то, что он не планирует использовать землю по назначению.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что ответчик нарушил условия арендного соглашения. На основании ст.46 ЗК РФ при наличии рассматриваемых аренда участка может быть прекращена по инициативе арендодателя. Судья удовлетворил иск.
Частые вопросы
На основании ст.39.8 ЗК РФ земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, передают в аренду для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет.
Владелец недвижимого объекта, возведенного на арендованном участке, претендует на получение такой земли в аренду сроком до 49 лет. Причем, он обладает преимущественным правом выкупа рассматриваемого надела.
На основании ст.22 ЗК РФ иностранные граждане или лица без гражданства РФ могут иметь арендованные земельные участки на территории России, за исключением случаев, регламентированных действующим российским законодательством.
Заключение эксперта
Не все знают, как взять участок в аренду под ИЖС. В соответствии с российским законодательством для таких целей наделы передаются во временное пользование по упрощенной схеме, без проведения торгов.
Но не во всех случаях можно обойтись без аукциона. Например, если объект уже выставлен на торги, то просто так его в аренду никто не предоставит.
Размер арендной платы определяют договором аренды. Его рассчитывают, основываясь на положения федеральных, региональных или местных НПА. В некоторых случаях стоимость временного пользования не превышает суммы земельного налога.
