Обновлено: 18 июля 2022
Обновлено 18.07

Брежневки: описание, характерные особенности, планировка

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному законодательству  •  Стаж 16 лет

Довольно часто в объявлениях о продаже можно встретить такое описание дома, в котором расположена квартира, как «брежневка», планировка которого может быть совершенно разной. Только по одному названию нельзя судить, как выглядит жилье, сколько комнат в квартире, этажей в доме и о других параметрах. Все дело в том, что серий «брежневок» на практике различают достаточно много.⁠

Брежневки: описание, характерные особенности, планировка

Брежневская застройка: что это

Дома-брежневки, 1960-1980 года постройки получили свое название в честь советского государственного и партийного деятеля, занимавшего высшую руководящую должность в КПСС в течение 18 лет Леонида Ильича Брежнева.

Предшественниками таких домов считаются «хрущевки». Они отлично подходили в то время для расселения граждан. Однако с годами потребности населения увеличились. Появилась необходимость строить более качественное жилье.

По сути, «брежневка» - это улучшенный вариант «хрущевки». Самый пик возведения таких домов пришелся на 70-80-ее годы.

«Первые здания, построенные в таком стиле, появились в СССР в 1964 году. Новосельцы не могли не заметить существенных улучшений квартир, по сравнению с помещениями, размещенными в «хрущевках».

Сначала дома не превышали 9 этажей, а в некоторых случаях 5-ти, с годами они начали расти в высоту и достигали 14-17 ярусов. Различают около 40 серий «брежневок». Как правило, квартиры в них имеют от 1 до 4 комнат.

Несмотря на то, что стандарты построек давно устарели, в некоторых российских городах до сих пор дома возводят по принципу “брежневок”.

Характерные особенности брежневки

Брежневки возводили преимущественно из железобетонных панелей или силикатного кирпича. Одной из причин, по которой власти пересмотрели стандарты строительства домов, оказались многочисленные жалобы населения к качеству жилья. И действительно, планировки квартир, а также другие характерные особенности здания стали лучше, по сравнению со «сталинками» и «хрущевками».

Брежневские дома имеют несколько типовых признаков:

  • здание имеет несколько этажей (5, 9, 14-17);
  • преимущественно они были панельными, гораздо реже кирпичными;
  • крыша плоская, покрыта битумом;
  • дома оборудованы лифтом и мусоропроводом, что считалось большим плюсом для тех годов;
  • на крыше устанавливали водосток;
  • лестничные клетки просторнее, чем в «хрущевках» или «сталинках».

Дом «брежневка» достаточно «размытый» термин, применяемый к описанию жилого здания. Все дело в том, что в те времена строились совершенно разные по своим характеристикам дома: модифицированные хрущёвки, и малосемейки, и панельные «китайские стены». Брежневки проектировали по разным технологиям: по нормативам, принятым в 1963 и 1971 гг. Причем, внешне строения могут выглядеть совершенно одинаково, а вот внутри, квартиры значительно отличаются друг от друга.

Важно! «Брежневка» - достаточно старый дом. Зачастую такие здания требуют капитального ремонта. Обязательно поинтересуйтесь, когда последний раз он проводился и планируется ли его проведение в ближайшее время, прежде чем покупать квартиру в таком здании.

Типы и планировка брежневок

Тип дома «брежневка» отличается улучшенной планировкой по сравнению с «хрущевками» или «сталинками». Как правило, квартиры в них имеют следующие характеристики;

  • просторная кухня, в районе 6,8-7,4 м2;
  • количество комнат от 1 до 4;
  • высота потолков в брежневке достигает 2,7 м;
  • есть туалет и ванная комната (в первоначальном варианте – совмещенные, но в большинство вариантах раздельные);
  • подоконники в панельных домах 30 см, а в кирпичных – 45 см;
  • чаще всего изолированные комнаты.

Крыша у брежневок всегда плоская. Несомненным достоинством является наличие водостока, зачастую внутреннего.

Насчитывается около 40 серий «брежневок». Все они одновременно похожи и отличаются друг от друга. Например, брежневки типа I-515 возводили в 5-9 этажей, в зависимости от уровня населенности города, а дома серии II-57 имели от 9 до 12 ярусов. Причем, в домах последней серии владельцы могли менять перепланировку, так как не все стены были несущими. Именно при возведении такого типа впервые применили технологию отношения «теплые подоконники» отличительной особенностью, которой является отсутствие радиаторов.

В брежневках серии I-515 располагалось по 2, 4, 6 подъездов, но в довольно крупных городах, например в Москве, их могло быть намного больше. Примечательно, круглый дом, расположенный в Столице, который стоит на улице Довженко, возведен как раз по принципам данной серии.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Перед покупкой квартиры в «брежневке» поинтересуйтесь, проводилась ли в ней перепланировка, а если да, то узаконена ли она. При возникновении каких-либо вопросов о легитимности изменений, произведенных в жилом помещении, рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом.

Достоинства брежневок

Как правило, «брежневки» - это дома, которые пришли на смену «сталинкам» и «хрущевкам» под воздействием множественных жалоб населения на качество жилья. Основной принцип, которому придерживались строители тех годов – строить много и разнообразно.

Такие здания обладают массой достоинств:

  • сравнительно большая площадь квартир;
  • высокие дома;
  • широкие лестничные проемы;
  • наличие грузового и пассажирского лифта;
  • оборудование здания мусоропроводом;
  • чаще всего комнаты отделены друг от друга;
  • просторные кухни;
  • ровные стены и потолки.

В некоторых сериях несущая стена примыкает к соседней квартире, что обеспечивает дополнительную звукоизоляцию.

Только в первоначальных вариантах санузел и ванная комната были совмещены. Затем их начали разделять, что является несомненным плюсом.

Обратите внимание! Если в объявлении указано о продаже квартиры в доме-брежневке, не обязательно в нем будут тонкие стены, что говорит о некотором дискомфорте, возникающем в летнее и зимнее время (летом жарко, зимой холодно). Девятиэтажные дома серии II-29 имеют сравнительно толстые внешние стены, что значит, в них тепло, а шум с улицы не так слышен.

Недостатки брежневок

Главным недостатком «брежневки» на сегодняшний день является то, что дома являются достаточно старыми. Их возводили в 1960-1980 гг., поэтому наверняка они требуют проведения капитального ремонта.

Здания обладают и другими недостатками:

  • в небольших по этажности домах (5 ярусов) нет лифтов;
  • провести законную перепланировку в нужном месте возможно не всегда;
  • зачастую, между панелями расходятся швы;
  • панельные дома отличаются плохими теплоизоляционными свойствами (летом там жарко, а зимой, наоборот, холодно);
  • в большинство квартир оборудованы довольно тесными ванными комнатами.

При строительстве в основном использовался тонкий строительный материал (панели), что говорит о низкой степени звукоизоляции. Соседи могут услышать, даже, как вы общаетесь по телефону, смотрите телевизор или просто разговариваете с домочадцами.

Брежневка и хрущевка: отличия

Серии «брежневок» имеют значительные отличия от «хрущевок». Последние строились во время правления Никиты Сергеевича Хрущева. В те времена строительные нормы ориентировались на общепринятый «идеал советской семьи» - мама, папа и двое детей.

Высота «хрущевок» не превышала 5-ти этажей, но могла быть и ниже. В года, когда возводились рассматриваемые дома, предполагалось, что они прослужат ориентировочно 25 лет. Но в таких квартирах до сих пор живут люди, а многие здания, по мнению экспертов, могут простоять до 150 лет.

«Хрущевки» отличаются от «брежневок» следующими параметрами:

  • наименьшей площадью квартир;
  • небольшими лестничными проемами;
  • отсутствием лифтов, мусоропровода;
  • наличием одной «проходной» комнаты;
  • небольшой кухней.

Достоинством «хрущевки» в те времена считалось то, что они были оборудованы дополнительными помещениями (кладовой или встроенным шкафом). Здесь всегда туалет совмещен с ванной комнатой, когда в «брежневках» такое можно наблюдать только в однокомнатных квартирах.

Важно! Толщина стен в обоих типах домов сравнительно небольшая. Но, если говорить о последних, улучшенных «брежневках», то рассматриваемый параметр значительно отличается от «хрущевок». Стены стали толще, а теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства выше.

Приобретение «брежневки»: на что обратить внимание

Покупая квартиру в «брежневке» рекомендуем внимательно ознакомиться со всеми характеристиками жилья. В первую очередь узнайте, не проводилась ли в нем перепланировка. Все дело в том, что во многих помещениях присутствуют несущие стены, а жильцы не всегда следуют законодательным нормам.

Узнайте, не находится ли дом в списке, подлежащих утилизации. Также, рекомендуется внимательно осмотреть единственную вентиляцию и убедиться в ее работоспособности. В противном случае возрастает риск постоянного присутствия смеси посторонних запахов.

«Ознакомьтесь с подробной информацией о состоянии дома: протечках, времени последней замены стояков, мусоропровода, лифтов, проведения ремонта. Для этого можно обратиться в управляющую компанию».

Если для вас важна хорошая звукоизоляция, при просмотре квартиры, закройте все окна, устраните посторонние звуки и прислушайтесь. Шума с улицы доноситься не должно. Таким же способом можно проверить слышимость из соседней квартиры.

Обязательно осмотрите фасад здания. На нем не может быть трещин, а межплиточные швы должны находиться в приличном состоянии (не крошатся и не рассыпаются).

Надо отметить, после заключения договора купли-продажи расторгнуть его только потому, что квартира не понравилась покупателю, достаточно проблематично.

Пример из практики:

В суд обратилась Марьева Р. с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры в «брежневке» и возврате уплаченных ею денежных средств. Истица пояснила, что приобрела недвижимость, исполнила свои обязательства по оплате покупки в полном объеме. Ответчик передал Марьевой ключи. Приемка-передача предмета зафиксирована актом.

Через неделю покупательница обнаружила, что в квартире очень плохая звукоизоляция. Ей мешал топот постоянно бегающего ребенка соседей. Истица заявила, что продавец не оповестил ее о данном недостатке.

Ответчик пояснил, что рассказывал о характеристиках здания, о годе его возведения, о материалах, из которых он возведен. Кроме того, его подробное описание содержится в договоре купли-продажи. А во время подписания акта приема-передачи у женщины не было никаких претензий.

Суд, рассмотрев дело по существу, заслушав мнения сторон, рассмотрев доказательства, отказал в удовлетворении иска.

Процедура покупки квартиры в таких домах аналогична приобретению другой недвижимости. Единственное отличие заключается в том, что в советское время многие граждане получали жилье в пользование от государства. Затем недвижимость приватизировали. В таком случае основным правоустанавливающим документом является договор о передаче государственного или муниципального имущества в собственность гражданам.

Заключение сделки купли-продажи квартиры в обязательном порядке составляют письменное соглашение в трех экземплярах. В нем указывают характеристики объекта, стоимость и основные условия. По одному документу получает покупатель и продавец, а третий предназначен для подачи в Росреестр для регистрации права собственности.

Образец заявления
Договор купли-продажи квартиры, заключенный между физическими лицами
zoom Скачать Договор купли-продажи квартиры, заключенный между физическими лицами

Судебная практика

Суд рассмотрел исковое заявление Миркович А. к Давыдову К. о взыскании задатка и неустойки за уклонение от заключения договора купли-продажи квартиры.

Истец пояснил, между ним и ответчиком в феврале был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в «брежневке». Микович внес задаток в размере 150 тыс. рублей. Стороны договорились о том, что в течение 4-х месяцев состоится основная сделка.

В мае Миркович связался с Давыдовым, чтобы оговорить детали купли-продажи. Однако ответчик отказался заключать договор, аргументировав свои действия тем, что нашел покупателя, который готов купить квартиру по более выгодной цене и предложил увеличить стоимость сделки. Миркович отказался от этого и потребовал вернуть задаток в двойном размере.

Давыдов вернул задаток в размере 150 тыс. рублей, а остальную сумму возвращать отказался, аргументировав свои действия тем, что предварительным договором предусмотрено внесение аванса.

Суд внимательно ознакомился с предварительным соглашением и выяснил, что денежные средства вносились в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения, в связи с чем, по условиям ст.380 ГК РФ он признается задатком.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВС РФ №49 от 2018 г. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком и неустойкой. На основании пункта 27 этого же НПА основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре.

На основании ст.381 ГК РФ, если за неисполнение обязательства, обеспеченного задатком, виновна сторона, принимающая денежные средства, она обязана возвратить сумму в двойном размере.

Суд удовлетворил требования истца частично, указав Давыдову выплатить Мирковичу 150 тыс. рублей и отказал во взыскании неустойки, так как согласно условиям договора он был обеспечен только задатком.

Частые вопросы

Что лучше, двухкомнатная брежневка или аналогичная по числу комнат «сталинка»?
+

Все зависит от потребностей покупателя, а также от состояния зданий. В «брежневках», как правило, более новые коммуникации. Они моложе, чем дома-сталинки. Все перегородки в них выполнены из бетона. В свою очередь, «сталинки» отличаются высокими потолками (3 м), термо и шумоизоляцией. Первоначальные варианты квартир не оснащены горячим водоснабжением, в них присутствуют лишь титаны.

Как узнать, подлежит ли дом брежневка сносу?
+

Проверить, признан ли ваш дом аварийным, можно на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. На данном портале собраны сведения обо всех аварийных домах в России. Как правило, подлежит ли дом сносу определяет местная администрация. К такому решению приходят, если стоимость ремонта нецелесообразно высока.

Как отличить пятиэтажный дом типа «сталинка» от «брежневки» по внешнему виду здания по фото?
+

У дома типа «брежневки» более широкие оконные проемы. В свою очередь дизайн фасадов зданий-сталинок выполнен в стиле неоклассицизм. Также, можно обратить внимание на высоту строения. Несмотря на одинаковое число этажей, сталинки немного выше брежневок.

Заключение эксперта

Вопрос о том, какие дома называют брежневками, зачастую возникает на этапе подбора квартиры для покупки. Как показывает практика, в объявлениях продавцы указывают тип здания: «сталинка», «хрущевка», «брежневка», «новостройка» и т.д.
Сам по себе дом типа «брежневка» является улучшенной версией здания-хрущевки. Главным достоинством является то, что квартиры в них по площади немного больше.
Перед покупкой в обязательном порядке необходимо узнать, как можно больше информации о состоянии и дома. Это поможет избежать возможных проблем во время проживания в квартире.


Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (2)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
avatar
Василиса
21.07.2022
Добрый день! Мы с мужем купили квартиру в «брежневке». Сейчас планируем делать ремонт. Подскажите, пожалуйста, какие существенные изменения мы может производить без согласования с БТИ, чтобы нечаянно не стать нарушителями.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
22.07.2022
Добрый день, Василиса! Вы имеете право проводить косметический ремонт, демонтировать встроенные шкафы и антресоли, менять окна, двери, напольные стяжки. Также, вы вправе поменять сантехнику, установить газопровод, сменить проводку, розетки, выключатели. Допускается изменение местоположения плиты, замена радиаторов отопления, остекление и утепление балконов (за исключением случаев, когда дом признан архитектурным памятником).
Ответить
avatar
Дарья
21.07.2022
Здравствуйте! Купили квартиру в доме, так называемом «брежневке». Хочу объединить две комнаты в одну. Но муж сказал, что так делать нельзя, БТИ не разрешит. Подскажите, пожалуйста, прав ли мой супруг? Действительно ли нам не разрешат сделать перепланировку?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
21.07.2022
Здравствуйте, Дарья! Все зависит от типа строения, а если быть точнее, от материалов, из которых выполнен дом. Как правило, в панельных зданиях все стены являются несущими, перепланировка в таком случае запрещена. Если же несущие панели находятся только снаружи, а внутри – из гипсокартона или кирпича, планировку можно менять практически без ограничений.
Ответить

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России