Можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка: причины
На основании действующего российского законодательства стороны могут расторгнуть договор аренды земельного участка. На практике встречается несколько причин:
- истек срок действия соглашения;
- одна из сторон нарушила договорные условия или обязательства;
- возникла необходимость прекратить отношения.
Односторонний отказ возможен, если имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка. Инициатива может исходить, как от арендодателя, так и арендатора.
Согласие сторон
Расторжение договора аренды земли возможно по согласию сторон. Для этого достаточно заключить соответствующее соглашение. Это самый легкий способ прекращения отношений. Но его используют только в том случае, если ни арендодатель, ни арендатор не имеют друг к другу претензий.
«Истечение срока действия соглашения влечет за собой прекращение договора аренды земельного участка. Если такой период документом не определен, но на основании ст.610 ГК РФ стороны имеют право отказаться от арендных отношений в любое время».
Однако в таком случае придется уведомить арендодателя (арендатора) о своем намерении. Для этого направляется уведомление за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения соглашения.
Инициатор – арендодатель
Арендодатель может расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке, по основаниям, регламентированным ст.45 Земельного кодекса, если арендатор:
- использовал участок, нарушая действующее российское законодательство;
- нарушил целевое назначение;
- причинил вред окружающей среде или нарушил плодородность в процессе применения участка;
- не выполняет обязательства, регламентированные договором или ст.45 ЗК РФ;
- не использовал участок по целевому назначению более 3 лет;
- возвел на земле самовольную постройку.
Пример из практики:
Давидов Р.Т. взял в аренду у муниципалитета земельный участок сельскохозяйственного назначения. Мужчина возвел на нем дом и планировал зарегистрировать его. Однако в процессе он столкнулся с трудностями. Ему отказали в регистрации частного дома, так как он не имел права возводить его на данной земле. Кроме этого, муниципалитет направил односторонний отказ от арендного соглашения на основании п.4 ст.46 ЗК РФ.
Также, арендодатель имеет право настаивать на судебном расторжении арендного соглашения в случаях, описанных в ст.619 ГК РФ. Такое возможно, если арендатор ухудшает недвижимое имущество, не вносит арендную плату более 2 раз подряд, использует землю с нарушением условий и в иных случаях, предусмотренных договором.
Инициатива исходит от арендатора
Прекращение права аренды земельного участка по инициативе арендатора возможно только в том случае, если стороны придут к взаимному согласию или в судебном порядке. Обращаться в суд можно по основаниям, вытекающим из статьи 450 ГК РФ.
|
Основания |
|
арендодатель самовольно изменил первоначальные условия без согласия арендатора; |
|
арендодатель существенно нарушил условия соглашения; |
|
у арендатора возникли обстоятельства, являющимися законодательно обоснованными основаниями, по которым допускается одностороннее расторжение договора. |
Арендатор имеет право заявить об отказе от соглашения, если им не регламентирован срок действия, в любое время. Но для этого нужно за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора направить арендатору соответствующее уведомление.
По решению суда
Иногда только в суде возможно расторжение договора аренды земельного участка, судебная практика показывает, что к помощи данной инстанции прибегают в том случае, если стороны не смогли урегулировать конфликт самостоятельно.
Если суд придет к выводу, что оснований для расторжения соглашения достаточно, он вынесет соответствующее решение. После его вступления в законную силу действие договора аренды прекращается.
Как расторгнуть договор по соглашению сторон
Порядок расторжения договора аренды земельного участка довольно прост. Для этого необходимо:
- направить соответствующее предложение второй стороне;
- обговорить детали;
- заключить соглашение.
После истечения срока действия соглашения об аренде считается, что он расторгнут. На законодательном уровне существуют предельные периоды действия отдельных договоров, после истечения, которых отношения между арендатором и арендодателем также прекращаются.
Порядок составления
Для того чтобы прекратить арендные отношения в добровольном порядке по согласию сторон, необходимо заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка в письменном виде. Его составляют в свободной форме. Он может включать в себя следующие разделы:
- название документа, его номер, дату и место заключения соглашения;
- реквизиты договора, который расторгается;
- наименование сторон;
- суть соглашения;
- сроки;
- дополнительные условия;
- реквизиты и адреса сторон.
В процессе составления документа можно пользоваться типовым образцом расторжения договора аренды. Передачу участка обратно арендодателю оформляют актом приема-передачи.
Скачать Расторжение соглашения об аренде по инициативе одной из сторон
Расторжение договора аренды земельного участка арендодателем или арендатором начинается с отправки второй стороне соответствующей претензии. В ней описывают причины, которые являются основанием для прекращения отношений.
Претензию составляют в двух экземплярах. Ее направляют лично или по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
Если инициатор передал уведомление лично, то важно получить удостоверение о его принятии. В таком случае вторая сторона проставляет на образце претензии заявителя отметку с датой и подписью.
Получатель претензии может согласиться с требованиями. В таком случае заключают соглашение, которое регламентирует досрочное расторжение договора аренды.
Порядок расторжения соглашения об аренде по суду
На основании ст.452 ГК РФ расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения или др. целевого применения возможно только после проведения досудебной процедуры урегулирования конфликта. Для этого второй стороне направляют уведомление. Если инициатор получает отказ или после истечения 30 дней арендатор (арендодатель) не ответил на претензию, заявитель может обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.
Если сторонами соглашения об аренде являются юридические лица, то иск подают в арбитражный суд, если между физическими лицами – в городской или районный.
По общим правилам, исковое заявление прекращении аренды подают в судебную инстанцию по месту нахождения земельного участка.
Исковое заявление
Для того чтобы прекратить действие соглашения в судебном порядке, необходимо составить исковое заявление расторжение договора аренды. Унифицированной формы документа нет. В нем рекомендуется отразить следующую информацию:
- наименование суда;
- данные истца и ответчика;
- обстоятельства, предшествующие конфликту;
- характеристика участка;
- основания расторжения договора аренды;
- требования, с законодательным их обоснованием (не обязательно);
- список документов, прилагаемых к иску;
- дату и подпись истца.
Исковое заявление можно составить самостоятельно или поручить его формирование юристу. В процессе написания документа рекомендуется руководствоваться типовым образцом.
Перечень документов
Вместе с исковым заявлением рекомендуется предоставить небольшой пакет документов. Он включает в себя:
- Копию арендного соглашения;
- Бумаги, подтверждающие соблюдение претензионного порядка;
- Квитанцию об уплате государственной пошлины;
- Иные документы, которые могут повлиять на решение суда.
Все бумаги, прилагаемые к иску, перечисляют в заявлении. Перед обращением в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Ее размер регламентирован ст.333.19 НК РФ.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от муниципалитета к Дьякову Р.Г. о расторжении договора аренды земельного участка. Истец пояснил, что ответчик получил землю в долгосрочную аренду под строительство торгового центра. С момента заключения соглашения прошло 5 лет, но Дьяков до сих пор не возвел здание. Участок пустует, зарос сорняком. Кроме этого, арендатор прекратил внесение арендных платежей, из-за чего накопилась задолженность за год в размере 150 тыс. рублей.
Истец потребовал:
- расторгнуть договора аренды земельного участка;
- внести изменения в ЕГРН;
- взыскать с ответчика в доход местного бюджета сумму задолженности за аренду.
Судья, рассмотрев дело, удовлетворил требования истца в полном объеме.
Частые вопросы
На основании ст.610 ГК РФ, если срок действия арендного договора не определен, стороны имеют право расторгнуть его в любое время. Для этого вам необходимо направить уведомление арендодателю. Важно это сделать за 3 месяца до предполагаемой даты прекращения отношений.
Если договориться с арендодателем о прекращении отношений в добровольном порядке не удается, необходимо обращаться в суд. Но по требования арендатора судья расторгнет соглашение только при наличии оснований.
Случаи, когда арендатор вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, описаны в статье 620 ГК РФ. В их число входят, создание препятствий для доступа к участку арендодателем, при обнаружении недостатков, не оговоренных соглашением, а также, если земля оказалась не годной для эксплуатации.
Заключение эксперта
Соглашение об аренде земельного участка, может быть, расторгнут по соглашению сторон, в одностороннем, судебном порядке, а также после истечения срока действия.
Инициатор прекращения отношения обязан соблюсти претензионный порядок. Для этого необходимо направить соответствующее уведомление второй стороне.
Инициатором может выступать не только арендодатель, но и арендатор. Процедуру осуществляют с учетом норм, изложенных в ГК РФ и ЗК РФ.
