Можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка
Расторжение договора земельного участка – это процедура, связанная с прекращением правоотношений между арендатором и арендодателем по их взаимному согласию, в связи с истечением срока действия соглашения или по иным причинам.
Вы можете расторгнуть договор аренды земельного участка в случаях, установленных законом. Чаще всего правоотношения прекращаются по следующим основаниям:
- в связи с истечением срока аренды;
- один из субъектов правоотношений нарушил договорные условия или обязательства;
- возникла необходимость прекратить отношения.
Односторонний отказ возможен, если имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка. Инициатором прекращения правоотношений может стать как арендодатель, так и арендатор.
По взаимному согласию субъектов
Если вы больше не планируете сдавать во временное пользование или арендовать земельный участок, то вы можете предложить второй стороне прекратить правоотношения. Законодательством допускается расторжение договора аренды земли по взаимному согласию. Для этого достаточно заключить соответствующее соглашение. Это самый легкий способ. Но его используют только в том случае, если стороны не имеют друг к другу претензий.
Если срок аренды не установлен договором, то вам не нужно согласовывать расторжение соглашения со второй стороной. Вам достаточно уведомить ее том, что вы больше не планируете арендовать или сдавать во временное пользование земельный участок. Сделать это надо за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора или раньше (ст.610 ГК РФ). Уведомление направляется в письменном виде, например, вручается второму субъекту под его личную подпись или отправляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
Инициатор – арендодатель
По закону, если срок аренды земельного участка не истек, а у вас, как у арендодателя, появилась необходимость прекратить арендные правоотношения, вы можете настаивать на расторжении договора только при наличии установленных договором обстоятельств. Так, прекращение договора аренды земельного участка возможно, если арендатор:
- использует землю не по целевому предназначению;
- своими действиями (бездействиями) причиняет вред окружающей среде, почве;
- не выполняет обязательства, регламентированные договором или ст.45 ЗК РФ;
- длительное время не использовал земельный участок (от 3-х лет);
- возвел на земельном участке самовольную постройку.
Пример из практики:
Гр-н Д. взял в аренду у администрации земельный участок сельскохозяйственного назначения. Мужчина возвел на нем дом и планировал зарегистрировать его. Однако в процессе оформления документов он столкнулся с трудностями. Ему отказали в регистрации частного дома, так как что-то строить на земле нельзя. Кроме этого, муниципалитет потребовал прекращения правоотношений в одностороннем порядке.
Также, вы можете расторгнуть отношения в судебном порядке. Суд примет решение о прекращении соглашения об аренде земельного участка, в том числе сельхозназначения по инициативе арендодателя, если арендатор уклоняется от внесения платежей (больше 2-х раз подряд), своими действиями ухудшает земельный участок или же нарушает условия соглашения (ст.619 ГК РФ).
| Да. Это выгодно | 57 |
| Нет, лучше у частника | 44 |
Инициатор – арендатор
Вы, как арендатор, можете инициировать расторжение договора аренды земельного участка, если у вас на это есть законные основания. Прекращение права аренды земельного участка по инициативе арендатора возможно в случаях, установленных ст.450 ГК РФ.
|
Основания |
Краткое пояснение |
|
Изменение условий соглашения |
Вы имеете право настаивать на расторжении договора, если арендодатель изменил условия аренды без вашего согласия |
|
Нарушение договорных обязательств |
Неисполнение обязательств, предусмотренных арендным соглашением, нарушение каких-либо отдельных его пунктов арендодателем является основанием для расторжения соглашения в одностороннем порядке |
|
Возникновение обстоятельств, дающих право на односторонний отказ |
У арендатора возникли обстоятельства, являющиеся законодательно обоснованными основаниями, по которым допускается одностороннее расторжение договора |
Арендатор имеет право заявить об отказе от соглашения в любое время (если в договоре не регламентирован срок его действия). Но для этого нужно за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора направить арендатору соответствующее уведомление.
Как расторгнуть договор аренды земельного участка
Порядок расторжения договора аренды земельного участка напрямую зависит от оснований прекращения правоотношений и от того, кто именно выступает инициатором. Как показывает практика, легче всего отказаться от дальнейшей передачи земли во временное пользование, либо от ее аренды по согласию сторон. Если же вторая сторона против, то вопрос решают в ином порядке.
Согласны обе стороны
Юристы Европейской Юридической Службы рекомендуют действовать по общеустановленной схеме.
- Направьте соответствующее предложение второй стороне. Если договор бессрочный, то вы не предлагаете прекратить правоотношения, а уведомляете об этом.
- Обговорите детали. Обсудите условия и порядок расторжения договора.
- Заключите соглашение в письменном виде.
После истечения срока действия договора аренды считается, что он расторгнут. Дополнительное соглашение подписывать не нужно.
На законодательном уровне существуют предельные периоды действия отдельных договоров, после истечения которых отношения между сторонами также прекращаются.
Само соглашение о расторжении договора аренды земельного участка не имеет единого образца, установленного на законодательном уровне. Его составляют в свободной форме. Он может включать в себя следующие разделы:
- название документа, его номер, дату и место заключения соглашения;
- реквизиты договора, который расторгается;
- наименование сторон;
- суть соглашения;
- сроки;
- дополнительные условия;
- реквизиты и адреса сторон.
В процессе составления документа можно пользоваться типовым образцом расторжения договора аренды, подготовленным специально для вас юристами ЕЮС. Передачу участка обратно арендодателю оформляют актом приема-передачи.
Скачать Инициатор – один из субъектов
Расторжение договора аренды земельного участка арендодателем или арендатором начинается с отправки второй стороне соответствующей претензии. В ней описывают причины, которые являются основанием для прекращения отношений.
Претензию составляют в двух экземплярах. Ее направляют лично под роспись второй стороны или по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Получатель претензии может согласиться с требованиями. В таком случае заключают соглашение, которое регламентирует досрочное расторжение договора аренды.
Если второй субъект не хочет прекращать правоотношения, игнорирует ваши требования, вы можете обратиться для решения вопроса в суд.
Решение проблемы через суд
Иногда только в суде возможно расторжение договора аренды земельного участка. Практика показывает, что к помощи данной инстанции прибегают в том случае, если стороны не смогли урегулировать конфликт самостоятельно.
Если суд придет к выводу, что оснований для расторжения соглашения достаточно, он вынесет соответствующее решение. После его вступления в законную силу действие договора аренды прекращается.
В некоторых случаях, предусмотренных на законодательном уровне, арендодатель имеет право прекратить действие соглашения путем направления одностороннего отказа от договора аренды.
На основании ст.452 ГК РФ расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения или др. целевого применения возможно только после проведения досудебной процедуры урегулирования конфликта. Для этого второй стороне направляют уведомление. Если инициатор получает отказ или после истечения 30 дней арендатор (арендодатель) не ответил на претензию, заявитель может обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.
Если сторонами соглашения об аренде являются юридические лица, то иск подают в арбитражный суд, если договор был заключен между физическими лицами – в городской или районный суд.
По общим правилам, исковое заявление о прекращении аренды подают в судебную инстанцию по месту нахождения земельного участка.
Исковое заявление
Для того чтобы прекратить действие соглашения в судебном порядке, необходимо составить исковое заявление о расторжении договора аренды. Унифицированной формы документа нет. В нем рекомендуется отразить следующую информацию:
- название судебного органа, куда направляется иск;
- ФИО (наименование) истца и ответчика, а также их контактные сведения;
- данные соглашения об аренде, включая описание земельного участка;
- причины, по которым вы планируете прекратить правоотношения;
- ваши требования
- полный перечень документов, которые вы подаете вместе с иском.
Заявление подписывают, указывают расшифровку подписи, проставляют дату. Иск можно составить самостоятельно, но лучше поручить его подготовку профессионалам. В процессе написания документа рекомендуется руководствоваться типовым образцом, составленным специально для вас юристами ЕЮС.
Перечень документов
Вместе с исковым заявлением рекомендуется предоставить небольшой пакет документов. Что именно вам понадобится, зависит от ситуации, поэтому мы рекомендуем уточнить необходимый перечень у наших юристов. Как правило, предоставляют:
- копию арендного соглашения;
- бумаги, подтверждающие соблюдение претензионного порядка;
- квитанцию об уплате государственной пошлины;
- иные документы, которые могут повлиять на решение суда.
Все бумаги, прилагаемые к иску, перечисляют в заявлении. Перед обращением в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Ее размер регламентирован ст.333.19 НК РФ.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от муниципалитета к гр-ну Д. о расторжении договора аренды земельного участка. Истец пояснил, что ответчик получил землю в долгосрочную аренду под строительство торгового центра. С момента заключения соглашения прошло 5 лет, но гр-н Д. до сих пор не возвел здание. Участок пустует, зарос сорняком. Кроме этого, арендатор прекратил внесение арендных платежей, из-за чего накопилась задолженность за год в размере 150 тыс. рублей.
Истец потребовал:
- расторгнуть договор аренды земельного участка;
- внести изменения в ЕГРН;
- взыскать с ответчика в доход местного бюджета сумму задолженности за аренду.
Судья, рассмотрев дело, удовлетворил требования истца в полном объеме.
Частые вопросы
Уведомите вторую сторону в письменном виде о том, что планируете отказаться от аренды за 3 месяца до планируемой даты расторжения соглашения.
Если договориться с арендодателем не удается, необходимо обращаться в суд. Но по требованию арендатора судья расторгнет соглашение только при наличии оснований.
Все зависит от назначения земельного участка. Если его нельзя использовать для ИЖС, то арендодатель вправе требовать расторжения соглашения, если иные ВРИ не предполагают строительство жилого дома, например ЛПХ.
Заключение эксперта
Расторжение договора аренды земельного участка в 2024 году осуществляется по правилам, установленным действующим российским законодательством. Так, вы можете согласовать прекращение правоотношений со вторым субъектом, требовать расторжения соглашения в одностороннем порядке, но только если на это есть законные основания, а также обратиться за помощью в решении проблемы в суд.
