Законодательная база
Рассмотрим, какие нормативные акты регулируют проезд к земельному участку Закон , закрепляющий понятие сервитута – это ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ). В соответствии с данной статьей, сервитут - это право ограниченного пользования чужим ЗУ.
Сервитут бывает публичным и частным. По времени действия он также бывает срочным и постоянным.
Землевладелец имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться землей, однако при этом он обязан предоставить обеспечение доступа к земельному участку, прописанному в соответствующих документах, а также обладателям сервитутов, т. е. лицам, владеющим правом ограниченного использования чужого ЗУ.
| Да | 241 |
| Нет | 48 |
Право требования собственника ЗУ от владельца соседней территории установления прав ограниченного использования определено ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Право пользования чужим имуществом всегда связано с тем или иным объектом недвижимости. Речь идет о здании, сооружении, это может быть и земельный участок. Сервитут - это несамостоятельный объект купли-продажи или залога. Так, право ограниченного пользования не получится передавать другим лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для которых это право было установлено.
Согласно ст. 275 ГК РФ, в процессе перехода прав на земельный надел с наличием такого ограничения обязательства по обременению (ограничению) автоматически переходят новому собственнику.
Требование об установлении права пользования чужим ЗУ можно направить в органы федеральной, региональной или муниципальной власти в зависимости от того, какой орган в конкретном случае является собственником участка, однако нельзя требовать предоставления права пользования чужой землей от ее арендаторов.
Если собственник сдаваемого в аренду недвижимого имущества является физ- или юрлицом, то выдвигать требование о предоставлении сервитута нужно прямо им.
Кто вправе требовать установление сервитута
Частный сервитут всегда устанавливается добровольно. Заинтересованное лицо и хозяин ЗУ заключают соответствующий договор. В частности, когда кому-то потребовался подъезд к земельному участку. В договоре следует прописать все детали и условия ограничения на ЗУ.
Согласие на доступ к земельному участку в случае с публичным сервитутом не потребуется. Решение об установлении сервитута принимают на общественных слушаниях.
Таким образом, землевладелец вправе потребовать установления сервитута. Требования в установлении права пользования чужой территорией могут предъявлять собственники земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования.
Граждане либо организации, владеющие недвижимостью на основании других прав (например, аренда) не могут требовать предоставления права пользования чужой территорией. Но это их право проходить или проезжать по чужому ЗУ и иные потребности можно защитить путем предъявления соответствующих требований об использовании принадлежащего им недвижимого имущества.
Обязанности сторон
Сторонами по договору об установлении права пользования чужой территорией с целью проезд к ЗУ являются владелец сервитута - управомоченное лицо - а также непосредственно тот, у кого это обременение установлено - обязанное лицо.
Сторона, на которую возложены обязательства, не должна учинять какие-либо препятствия управомоченному лицу в пользовании своим ограниченным правом в пределах действия такого права на ЗУ.
В свою очередь, владелец обременения обязан вовремя и в сумме, определенной по договору, платить за право пользования чужим участком обязанной стороне. Плату можно требовать и от частного лица, и от госоргана, принявшего решение об установлении обременения.
Выплата непременно должна быть соразмерна той выгоде, которую обязанное лицо могло бы получить, если бы его ЗУ не получил обременение.
Сервитут, устанавливаемый на дорогу к участку
Нередко возникает ситуация, когда попасть к собственному ЗУ возможно только, если пересечь соседнюю землю. В таком случае можно заключить соглашение об обеспечении доступа к земельному участку (то есть договор) с владельцем участка соседа. Речь здесь об установлении частного сервитута.
Но если земли для прохода требуются не только одному гражданину, а группе людей, то власти могут установить публичный сервитут на проезд к земельному участку, а также на проход, чтобы обеспечить интересы местных жителей. Подобное решение принимается на общественных слушаниях и не согласовывается с собственником обременяемого участка. То есть в итоге землевладельца могут заставить предоставить свою землю.
Требуемые документы
Перечислим документы, необходимые для регистрации публичного или частного сервитута, в таблице ниже:
|
Документы для регистрации |
|
|
1 |
Заявление от лица, в чью пользу устанавливается право пользования чужой землей. |
|
2 |
Договор в письменной форме, а также соответствующие решения федеральных, региональных, муниципальных органов самоуправления или постановление суда. |
|
3 |
Документы, удостоверяющие личность заявителя (если это физлицо), учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ, доверенность (если это юрлицо). |
|
4 |
Квитанция об оплате госпошлины. |
|
5 |
Если обременяется лишь часть ЗУ, то к заявлению надо приложить кадастровый план ЗУ с намеченной на нем областью действия сервитута, либо выписку кадастровой службы. Если установление обременения требуется для всей территории участка целиком, то нет необходимости предоставлять такие документы. |
Порядок установления сервитута
Сервитут - это право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Рассмотрим далее, как устанавливается частный и публичный сервитут.
Частного
Для обременения недвижимости сервитутом заинтересованному лицу (правообладателю ЗУ) следует сделать предложение владельцу обременяемой недвижимости о заключении соглашения об установлении сервитута.
В таблице перечислим, что входит в структуру соглашения о частном сервитуте:
|
Что указать в договоре |
|
|
1 |
Наименование соглашения, а также сведения о сторонах соглашения. |
|
2 |
Информация о недвижимости, в отношении которой устанавливается обременение. |
|
3 |
Сфера действия сервитута, т.е. его границы, определенная территория на ЗУ. |
|
4 |
Цели и задачи обременения. |
|
5 |
Сумма платы за использование чужого ЗУ, а также порядок ее внесения. |
|
6 |
Прочие условия, права и обязанности сторон по договору. |
Согласно условиям договора о сервитуте, владелец обременяемого объекта недвижимости обязуется за конкретную плату предоставить данную недвижимость для нужд правообладателя соседней территории.
По подобному виду сервитута владельца обременяемого участка можно обязать в судебном порядке:
- Организовать свободное перемещение по ЗУ.
- Создать определенные условия для проведения работ по формированию, а также поддержанию систем мелиорации и водоснабжения в надлежащем состоянии.
- Обеспечить строительство и прокладку общественно важных инженерных коммуникаций (имеются в виду линии связи, водоснабжение, газоснабжение, линии электропередач и пр.).
- Иные нужды, удовлетворить которые не представляется возможным без установления права пользования чужой землей.
Обременение будет установлено с момента регистрации договора в ЕГРП, после чего соглашение вступает в силу.
Скачать Публичного
Такое обременение устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации, а также правил застройки в случаях, когда это определяется государственными либо общественными интересами.
Публичный сервитут возникает как следствие законодательных решений органов федеральной, региональной либо муниципальной власти. В первую очередь, такие решения принимаются с целью проведения в жизнь интересов государства, местной администрации или же местного населения.
В таблице далее перечислим список целей, для которых установление публичного сервитута администрация может посчитать необходимым:
|
С какой целью устанавливается публичный сервитут |
|
|
1 |
Провести ремонтные работы и смонтировать те или иные инженерные коммуникации, а также объекты транспортной инфраструктуры. |
|
2 |
Есть необходимость периодически перемещаться по территории ЗУ. |
|
3 |
Организовать обеспечение водой. |
|
4 |
Установить специальные знаки, а также обеспечить подъезд к ним. |
|
5 |
Сохранить традиции сенокошения либо выпаса скота, исторически сформированные. |
|
6 |
Прогонять скот. |
|
7 |
Обеспечить доступ к побережью. |
|
8 |
Провести определенные исследовательские работы. |
|
9 |
Осуществить сбор дикорастущих растений. |
|
10 |
Организовать охоту и рыбалку на закрытом водоеме, находящемся на ЗУ. |
Главная разница между частным и публичным сервитутом заключается в платности первого. Тем не менее, публичный сервитут можно также установить и на платной основе, но только при условии, что у землевладельца из-за возникновения обременения появились значительные проблемы и трудности.
Пример:
Часть земельного участка с обременением пришла в негодность для растениеводства, или, например, из-за сервитута пришлось разрушить либо перенести хозяйственные объекты и т.д.
Процедура установления оплаты
Лицо, заинтересованное в установлении права пользования соседними землями, обязано переводить плату владельцу объекта обремененной недвижимости. Размер платы за обременение зависит от характера, а также интенсивности использования ЗУ лицом, в чьих интересах оно было установлено.
Кроме платы за право прохода или проезда через чужой ЗУ, в зависимости от тех или иных обстоятельств в состав суммы можно вовлекать затраты владельца обремененного объекта на формирование оптимальных условий для реализации сервитутного права пользования чужим недвижимым имуществом, включая расходы по обеспечению охранно-пропускного режима, приведению покрытия дорог в надлежащее техническое состояние и иные затраты.
Можно требовать соразмерную плату в отношении публичного сервитута только в том случае, если оно приведет к значительным сложностям в использовании ЗУ, это закреплено в п. 7 ст. 23 ЗК РФ.
Плата за сервитут рассчитывают как общий объем потерь, которые причинены собственнику обремененного ЗУ.
Особенности платы за сервитут установлены в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за право пользования чужим участком, которые утверждены Федеральной службой земельного кадастра от 17 марта 2004 г.
В соответствии с п. 1.6 и п 1.7 рекомендаций, названных выше, выплата за сервитут может быть:
- периодической, когда оплата производится многократно в определенных долях на протяжении всего того периода, на который было установлено соглашение о действии обременения;
- единовременной, когда оплата осуществляется один раз сразу полностью за весь срок действия соглашения.
Способ выплаты определяется самим сервитутным договором, решением суда или нормативно-правовым актом органов государственной, региональной либо муниципальной власти. Кроме того, у сторон есть возможность определить размер платы и способ ее внесения посредством договоренностей.
Согласно с ГК РФ и ЗК РФ, размер платы можно менять в течение срока действия сервитутного обременения.
На подобные изменения может повлиять ряд причин:
- ограничения прав землевладельца уменьшились или увеличились по окончании конкретного срока после установления сервитута;
- в значительной степени изменились обстоятельства, согласно которым стороны следовали во время заключения соглашения;
- стороны совместно решили изменить размер соразмерной платы за частный сервитут;
- орган госвласти или орган местного самоуправления принял нормативно-правовой акт, изменивший акт, которым был установлен сервитут, в отношении размера стоимости (речь о публичном сервитуте);
- уменьшилась или увеличилась сфера действия обременения;
- было вынесено судебное решение об изменении размера стоимости соответствующего обременения посредством корректировки соглашения или административного нормативно-правового акта.
Таким образом, размер платы за право пользования соседними землями обязательно должен быть соразмерен выгоде, которую владелец обремененного ЗУ мог получить, если бы на участок не были наложены ограничения.
Как оспорить отказ
Владелец ЗУ, в отношении которого заинтересованное лицо хочет установить свои ограниченные права, вправе отказать в предоставлении данных прав посредством отказа в подписи соответствующего сервитутного соглашения. Учитывайте также, что у сторон могут возникнуть те или иные разногласия по некоторым пунктам договора.
В случае возникновения таких ситуаций можно передать спор об установлении право пользования чужим наделом для разрешения в судебный орган. Впоследствии на основании решения суда сервитут на ЗУ будет зарегистрирован в ЕГРП.
При подаче иска в суд следует грамотно составить просьбу об установлении соответствующего обременения.
Пример:
Так, владелец ЗУ, по которому проведены линии электропередач, подал в суд иск к собственнику коммуникаций с требованием заключить сервитутный договор. Федеральный суд в итоге признал исковые требования законными, так как существуют реальные факты ограничения в пользовании участком. Тем не менее, требования истца удовлетворены не были, поскольку в законодательстве не содержатся нормы, на основании которых можно заставить владельца коммуникаций заключить такое соглашение.
В исковом заявлении землевладельцу следует указать просьбу не о заключении сервитутного договора, а об устранении препятствий в использовании территорией. Как раз такая формулировка считается юридически правильной в данном случае, и тогда собственник линий электропередач будет обязан заключить договор о сервитуте.
Основания для отмены или прекращения сервитута на проезд к участку
Чаще всего сервитутный договор заключается на неопределенный период, как правило, для того, чтобы состоялась организация подъезда к земельному участку. Тем не менее, также можно заключить соглашение на определенный срок. Как только срок, определенный в договоре заканчивается, перестает действовать право ограниченного пользования чужой территорией.
Перечислим возможные основания для прекращения сервитута:
- Судом доказана невозможность использования ЗУ по целевому назначению из-за образовавшегося обременения (ст. 276 ГК РФ).
- Если владелец объекта недвижимости с обременением становится собственником сервитута.
- Больше не существуют основания, ставшие причиной установления сервитута (ст. 276 ГК РФ).
- Произошла физическая ликвидация участка.
- ЗУ был изъят из гражданского оборота.
- Землевладелец вправе требовать от органа госвласти или местной администрации, установившей сервитут, выкупа подобного участка, компенсации понесенных убытков или же предоставления другого равноценного земельного участка.
- Нормативный акт, установивший сервитут, прекратил свое действие.
Судебная практика: обеспечение проезда к ЗУ
Рассмотрим две ситуации из судебной практики. Первая - об установлении частного сервитута на часть участка ответчика для проезда, въезда к объектам истца. Вторая - о том, как суд установил сервитут на дорогу к земельному участку через часть соседнего земельного участка.
Ситуация №1. Арбитражный суд, взяв за основу ст. 1 и ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ и ст. 69 АПК РФ, удовлетворил требования истца, постановил установить право ограниченного пользования на часть ЗУ площадью 637 кв. м, с кадастровым номером (КН) 52:18:0040571:16, находящегося в г. Нижнем Новгороде, ул. Мостоотряда, 51, принадлежащего Обществу, с целью обеспечения беспрепятственного выхода и въезда к объектам недвижимости, которые принадлежат Предпринимателю, с ежегодной оплатой в размере 18404 руб. (см. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 апреля 2016 г. №Ф01-1149/2016 по делу №А43-29932/2014, которым решение Арбитражного суда Нижегородской обл. от 29 октября 2015 г. и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 по делу N А43-29932/2014 были оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения).
Ситуация №2. Истец обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением о предоставлении права прохода и проезда через ЗУ посредством установления сервитута на часть территории на следующих условиях:
- Установить срок действия обременения в соответствии со сроком действия договора аренды ЗУ.
- Обеспечить круглосуточный прохода и проезд по части территории данного ЗУ неограниченному кругу лиц, в том числе и гражданину Иванову О.В., его работникам, контрагентам, транспортным средствам (ТС) с грузами и без них, специальным ТС, а также оборудованию.
- Произвести демонтаж секций плит жб ограждения на границе смежных ЗУ, а также металлического ограждения из профлиста, обустроить футляр на месте пересечения газопровода высокого давления ДУ-219 мм с восстановлением дорожного полотна с асфальтобетонным покрытием за счет средств гражданина О.В. Иванова.
- Сферой действия сервитутного соглашения установить часть ЗУ с соответствующими координатами;
- Установить сумма соразмерного платежа за полный год действия обременения в размере 25700 руб. 50 коп.
Исковые требования были полностью удовлетворены. Суд постановил следующее. Так как требуется подъездная дорога к земельному участку, установить г-ну Иванову О.В. право ограниченного пользования для прохода и проезда к ЗУ с КН 86:10:0101233:4, с категорией земель “земли населенных пунктов”, разрешенным использованием “под тупик железнодорожный № 29 и площадки для складирования материалов”, общей площадью 20633 кв. м, расположенный в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, г. Сургуте, Западном промрайоне, Локомотивном проезде, 5, в территориальной зоне П.2-б, через ЗУ с КН 86:10:0101233:1 с категорией земель “земли населенных пунктов”, разрешенным использованием “для эксплуатации производственной базы управления по зарезке боковых стволов и капремонту скважин, площ. 22492 кв. м, расположенному по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут Зап. промрайон, ул. Западная, 1а, находящийся в пользовании ОАО "СНГ" по договору аренды №1118, на условиях, предложенных истцом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского окр. от 7 октября 2016 г. №Ф04-4451/2016, дело №А75-2979/2015).
Частые вопросы
С целью обеспечения прохода и проезда через соседнюю территорию, для того, чтобы строить, реконструировать или эксплуатировать линейные объекты, которые не препятствуют использованию ЗУ в соответствии с разрешенным использованием, а также для иных нужд владельца недвижимости, которые будет невозможно обеспечить без установления сервитута.
Ограничивать граждан в доступе к их земельным участкам собственник дорог права не имеет. Однако он вправе потребовать плату за проезд, исходя из стоимости содержания дорог с помощью установления платы за сервитут.
Согласно Методическим рекомендациям по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17.02.2003, ЗУ обязательно обеспечивается доступом в виде прохода (минимальная ширина - не менее 1 м) или проезда (ширина - не менее 3,5 м).
Для осуществления дорожной деятельности в границах населенных пунктов или за ними, следует обратиться в администрацию поселения, муниципального района или округа. Чтобы узнать, кто должен делать дорогу к участку, необходимо изучить документы на землю, проверив, к какому муниципальному образованию он относится. По общему правилу за обустройством путей надо обращаться в местный муниципалитет.
Заключение юриста
Законодательством РФ предусмотрено право собственника любого ЗУ осуществлять проход и проезд к своей территории по соседнему участку в случаях, если с земель общего пользования отсутствует доступ к земельному участку, а также невозможен проход и проезд на него иным способом, кроме как через соседнюю территорию.
