Категории
Согласно ст. 77 ЗК РФ, земля с/х назначения - это земельные участки (ЗУ), которые территориально расположены за границами населенного пункта.
Существует много групп и классов земель сельхоз. назначения, при этом существует две категории подобных земель, существенно отличающихся друг от друга На основании ЗК РФ данные виды относятся к категории земель сельхозназначения:
- земли сельскохозяйственного использования;
- земля для сельхозпроизводства.
| Да, у меня есть пай | 177 |
| Нет, не являюсь | 100 |
Ко землям сельхозпроизводства можно отнести земельные наделы других категорий, например:
- промышленности;
- лесного фонда;
- населенных пунктов.
В документах для территорий сельхозпроизводства есть соответствующее разрешенное использование - для крестьянско-фермерского хозяйства. Такое разрешенное использование является временным, так как территория передается юрлицам либо гражданам для тех или иных целей, например, для организации сельхозпредприятий.
Сюда относятся:
- дороги;
- склады;
- административные здания;
- объекты инфраструктуры.
В общем, сюда входит все, что могло бы обеспечить качественный процесс производства сельхозпродукции для населения страны.
Категория земель сельхозназначения, если они находятся в границах поселения, имеет два правовых статуса (ч. 10 ст. 35 ГРК РФ и ч. 3 ст. 36 ГРК РФ):
- земля, подходящая для строительства дач;
- земля, подходящая для ИЖС.
Если ЗУ для крестьянско-фермерского хозяйства расположены непосредственно в поселении, то в таких ситуациях они приобретают новый статус – для с/х использования.
На сегодняшний день категории ЗУ можно изменить, если заинтересованное лицо предпримет меры, чтобы включить конкретную земельную территорию в границы поселения. Также смена категории возможна в ситуации, когда участок присоединяется к СНТ или дачному некоммерческому партнерству. Но очень важно, чтобы был доказан факт соприкосновения территорий. Подобная смена возможна в отношении ЗУ, предназначенных для:
- личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- крестьянского фермерского хозяйства (КФХ);
- земель сельскохозяйственного производства.
Особенности
Рассмотрим особенности использования земель сельскохозяйственного назначения.
Земли населенных пунктов — это такие территории, которые предназначены для застройки развития и роста сел, а также городов. Эти ЗУ состоят из следующих зон (ст. 83 ЗК РФ):
- жилых;
- общественно-деловых;
- рекреационных;
- инфраструктурных (инженерных и транспортных);
- производственных;
- сельхоз. использования и пр.
Земельным и Градостроительным кодексом определено, что в комплекс зон для сельскохозяйственного использования включаются:
- пашни и сенокосы;
- пастбища;
- ЗУ с многолетними посадками;
- сооружения и здания, которые используются для ведения сельского, дачного, садоводческого хозяйства и ЛПХ.
Отличительная особенность данных участков сельхозназначения состоит в том, что в сельхоз. целях их применяют до смены типа их применения, согласно ген. проекту населенных пунктов и инструкции землепользования и застроек. Эти документы утверждаются органами местных администраций, исходя из реальных нужд поселения.
Местная администрация в рамках своей компетенции вправе распоряжаться и руководить всеми ЗУ сельскохозяйственного использования, находящимися в границах того или иного поселения. То же самое право распространяется на недифференцированные территории.
Смешанный порядок правового регулирования характерен для таких территорий, как земли сельскохозяйственного назначения, лежащие в будущих границах населенных пунктов.
Земли сельскохозяйственного производства: что можно делать на них
Исходя из российского законодательства, земли с/х назначения предназначаются для следующих нужд:
|
Как использовать землю сельхозназначения |
|
|
1 |
Для устройства садоводства. |
|
2 |
Для ведения личного подсобного хозяйства, для своих нужд. |
|
3 |
Для организации фермерского хозяйства. |
|
4 |
Для такой деятельности, как сельскохозяйственное производство растительного сырья и сельхозпродукции. |
|
5 |
Для разведения рыбы в натуральных либо искусственных водоемах, изолированных от рек. |
Итак, исходя из законодательной базы, о строительстве домов и технических сооружений, в данном случае, не может быть и речи. Тем не менее, сельское хозяйство не может обходиться без инфраструктуры, а потому разрешается строительство:
- коровников и курятников;
- складов для хранения продукции;
- дорог и гаражей для транспорта.
Отметим, что при соблюдении ряда условий на таких землях можно построить и дом. Об этом - далее.
Можно ли строить дома или другие здания
Статус земель сельскохозяйственного назначения дает возможность возводить на них следующие строения:
|
Земли сельскохозяйственного назначения: что можно строить |
|
|
1 |
Дачный или садовый домик – их часто устанавливают на землях сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства |
|
2 |
Хозяйственные постройки (только внутри ЗУ). |
|
3 |
Дом, предназначенный лишь для личного пользования или ведения приусадебного хозяйства. |
|
4 |
Строения, применяемые для хранения урожая либо заготовок на зиму (это могут быть складские помещения либо погребы, в которых установлен конкретный температурный режим). |
|
5 |
Коттедж не выше 3-х этажей, при условии, что в нем проживает только одна семья. |
Перед тем, как затевать строительство на ЗУ сельскохозяйственного назначения внутри населенных пунктов, необходимо оформить участок в собственность, а также получить специальное разрешение на застройку. Предварительно следует разработать проект дома. Впоследствии возведенную постройку придется зарегистрировать.
Прочие разрешенные действия
ЗУ сельхозназначения, то есть угодия, можно передать во владение как юридическим, так и физическим лицам, которые, в свою очередь, могут сделать на подобных землях следующее:
- создать инфраструктуру для полного цикла производства сельхозпродукции;
- разрабатывать, выращивать и обрабатывать продукцию сельского хозяйства;
- вести исследовательскую деятельность в научных и учебных целях.
Пример
Участок, который находится на территории СНТ, может быть наделен правовым статусом «Для сельхозназначения». При этом использоваться территория может как для садоводческой деятельности, так и для огороднической. Владелец такого ЗУ должен использовать территорию по своему прямому назначению и никак иначе. Допустим, если собственнику предоставили ЗУ в пользование, назначение которого – «Огородничество», то возвести на нем капитальное строение, подходящее для круглогодичного пребывания, не получится. Если не соблюдать обозначенные требования, то ЗУ могут изъять.
Чем запрещено заниматься
Пахотная земля абсолютно точно не подходит для того, чтобы вести на ней какую-либо коммерческую деятельность.
Так, если вы возведете трехэтажный коттедж и решите устроить гостиницу на ЗУ такого вида, то вам обеспечен немалый штраф от государства.
Состояние земель строго отслеживается властями, в том числе и землепользование территорий сельскохозяйственного назначения.
Включение участков сельхозназначения в границы населенных пунктов
Согласно ст. 84 ЗК РФ, существует возможность изменения территориальных границ населенных пунктов. Под этим процессом понимается корректировка генерального проекта села, городского поселения или, например, муниципального образования. Изменения затрагивают пределы поселений, которые располагались в пределах Муниципального образования.
Порядок принятия и подготовки генерального плана поселения регулируется ст. 24 и ст. 25 Градостроительного кодекса РФ. Включение с/х ЗУ в пределы населенных пунктов не лишает собственников наделов прав на данную территорию.
Любое заинтересованное лицо имеет право подать прошение о включении своего ЗУ сельхоз. назначения в границы населенного пункта. Для этого в органы самоуправления нужно направить следующие документы:
- Кадастровый план ЗУ, который вы собираетесь включить в границы населенного пункта;
- Заявление о включении ЗУ в границы населенного пункта;
- Правоустанавливающие документы на ЗУ.
Скачать Местный орган самоуправления вместе с землевладельцем готовит и запрашивает в соответствующих службах:
- справку из ветеринарной службы о том, что на данном ЗУ отсутствуют санитарно-защитные зоны и скотомогильники;
- заключение о сельскохозяйственной ценности ЗУ.
Согласно ст. 24 Градостроительного кодекса РФ, расположение ЗУ, выбор типа его разрешенного использования и строительство на нем выполняются исключительно в соответствии с условиями утвержденного градостроительного план-проекта. Так, органы местного самоуправления всегда учитывают такие важные пункты, как:
- возможность обеспечить переводимый ЗУ технической, транспортной и общественной инфраструктурой;
- примыкание ЗУ к границам населенного пункта, наличие доступа к имеющимся объектам ежедневного, периодического, а также нерегулярного характера;
- отсутствие зоны охраны от объектов, которые не рекомендуется размещать в пределах населенных пунктов;
- отсутствие на присоединяемом ЗУ санитарно-защитной зоны, а также объектов промышленности, производства и сооружений, включая скотомогильники;
- низкая аграрная ценность ЗУ.
Какое бы решение ни приняли органы государственной власти, всегда есть возможность обжаловать его в суде в течение 3-х месяцев со дня получения акта на руки.
Кроме того, следует учитывать, что после перехода ЗУ в состав наделов населенных пунктов его кадастровая стоимость, скорее всего, изменится.
Судебная практика: порча сельхозземель
Государственный орган, который выявил факт размещения Обществом грунта (если конкретно, то речного песка) на почве (на ЗУ сельхозназначения). Ввиду этого государство сперва привлекло пользователя ЗУ к административной ответственности согласно ч. 2 ст. 8.6 Кодекса РФ об административных правонарушениях, а потом обратилось в суд с исковым заявлением со следующими требованиями:
- возместить вред, причиненный почве, как объекту охраны окружающей среды;
- обязать ответчика в течение 2-х месяцев разработать проект рекультивации нарушенных земель;
- обязать ответчика в течение того же срока провести рекультивацию нарушенных земель.
Арбитражный суд первой инстанции рассмотрел дело и решил удовлетворить требования истца. Апелляция и кассация данное решение признали законным (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа, 5 сентября 2019 г., дело №А55-22101/2018).
Частые вопросы
Если есть намерение возвести жилое строение, необходимо выбрать ЗУ с одним из двух видов разрешенного использования, таких как «Ведение дачного хозяйства» или «Ведение садоводства».
На таких территориях возможно ведение такого рода деятельности, как создание личных или фермерских хозяйств; выращивание овощных, а также плодовых культур; осуществление предприятиями сельскохозяйственной деятельности; создание дачных, садоводческих либо огороднических товариществ; научно-исследовательская деятельность; выращивание и разведение животных, а также рыб, насекомых и пр.
Это такие участки, которые были ранее распаханы, а теперь являются заброшенными и никак не используются в течение длительного срока, т.е в течение десяти и более лет.
В данном случае необходимо составить ходатайство о переводе ЗУ из одной категории в другую. Сделать это может заинтересованное лицо.
Заключение эксперта
Если земли сельхозназначения в 2025 году располагаются на территории, отнесенной к границам населенного пункта, то такие ЗУ могут использоваться как для выращивания с/х продукции, так и для строительства жилых объектов. Главное, чтобы соблюдались законодательные требования.
