Понятие сервитута
Сервитут – это специальный вид соглашения, предусмотренный российским законодательством. Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ, он предполагает возникновение и регламентацию права на установление ограниченного пользования чужого имущества. Данная процедура осуществляется с учетом ряда особенностей:
- регистрация соглашения производится, согласно регламенту, принятому в отношении регистрации недвижимости;
- за собственником земельного участка (ЗУ) сохраняется право его владения и эксплуатации;
- сервитут допустимо требовать в судебном порядке, если не удается договориться с собственником;
- соглашение разрешено заключать в отношении государственной и муниципальной собственности;
- участок может предоставляться в пользование за плату;
- соглашение заключается как на ограниченный, так и на постоянный срок, т. е. бессрочно.
В соответствии со ст. 277 ГК РФ, право на ограниченное использование возникает исключительно в отношении недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 275 ГК РФ, если право собственности обремененным земельным участком переходит к другому лицу, то сервитут перестает действовать и переходит совместно с недвижимым имуществом.
| Да | 63 |
| Нет | 60 |
Таким образом, соглашение о сервитуте – это способ установления и регулирования права пользования частью чужого ЗУ, а также обозначить условия, сроки и реквизиты сторон договора на бумаге.
В случае перехода прав на ЗУ с таким обременением к другому лицу, если иное не предусмотрено законом, установленное право пользования соседней территорией сохраняется.
Назначение сервитута
Частный и публичный сервитуты устанавливают в тех случаях, когда собственникам соседних, а также близлежащих ЗУ, а также органам госвласти нужно в своих целях воспользоваться частью чужого недвижимого имущества. Согласно п. 4 ст. 23 ЗК РФ, установление публичного сервитута необходимо в следующих целях:
|
Соглашение о публичном сервитуте требуется для |
|
|
1 |
Обеспечения прохода/проезда к объектам общего пользования. |
|
2 |
Проведения земельных/водных работ. |
|
3 |
Прокладки инженерных и кабельных сетей. |
|
4 |
Размещения геодезических объектов. |
|
5 |
Проведения дорожных и автомобильных линий. |
|
6 |
Строительства инженерных конструкций и сооружений. |
|
7 |
Сенокоса, рыбалки, охоты, сельскохозяйственного промысла. |
|
8 |
Перемещения либо выпаса фермерских животных. |
Назначение частного сервитута земельного участка определяется договоренностью сторон соглашения, в частности, при необходимости размещения сквозного дорожного полотна общего пользования или, например, прокладки кабеля на соседней территории.
Кто может заключить сервитут
Поскольку по своей по специфике назначения договор сервитута носит частный либо публичный характер, то сторонами соглашения могут выступать как группа лиц, так и одно лицо.
Обладателями и пользователями сервитута могут стать:
|
Кто вправе заключить соглашение |
|
|
1 |
Физлица. |
|
2 |
Юрлица. |
|
3 |
ИП. |
|
4 |
Органы исполнительной власти. |
|
5 |
Муниципальные организации. |
Сторонами соглашения выступают землевладелец территории, обременяемой сервитутом, и собственник недвижимого имущества, в пользу которого заключается соглашение. В некоторых случаях сервитуарием - лицом, в интересах которого устанавливается сервитут - может выступать тот, кто пользуется имуществом на правах бессрочного либо пожизненного проживания (в частности, по договору ренты), а также арендатор (см. ст. 39.24 ЗК РФ).
Заключение соглашения: порядок процедуры
Рассмотрим, как осуществляется заключение соглашения об установлении сервитута. Условия установления такого соглашения в отношении государственных и муниципальных объектов регламентируются гл. V.3 ЗК РФ.
Так, сервитут может быть установлен исключительно в случае отсутствия у собственника ЗУ какой-то иной возможности пользоваться принадлежащим ему участком.
Пример
Рассмотрим пример сервитута. Истец Б. обратился в суд к Д. с требованием об о предоставлении право пользования соседним участком, поскольку через ЗУ, находящийся в собственности ответчика, проходит дорога, которая ведет, в том числе, к земле истца. При этом к ЗУ гражданина Б. ведет другая дорога, но ее состояние хуже, а протяженность составляет гораздо больше по сравнению с той дорогой, которая проходит через территорию ответчика. Суду были представлены доказательства в виде заключения землеустроительной экспертизы. Они подтвердили возможность прохода/проезда к ЗУ истца без использования территории ответчика. Положения п. 1 ст. 274 ГК РФ допускают установление права пользования чужой землей для обеспечения прохода или проезда через соседний ЗУ лишь в случае, когда подобные нужды не могут быть установлены иначе как путем установления сервитута. Поэтому в данном случае суд решил, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
Перечислим этапы процедуры заключения соглашения:
- составление и подача заявления в уполномоченной орган исполнительной власти;
- оформление документа;
- регистрация сделки.
Если речь идет о заключении договора об установлении частного сервитута, первый этап допустимо пропустить: можно оформить соглашение об установлении сервитута и зарегистрировать сделку в ЕГРП.
Подача заявления
Если вы устанавливаете право на пользование чужими землями в отношении муниципального или государственного имущества, тогда заявителю следует обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.
Согласно п. 1 ст. 39.26 ЗК РФ, в документе необходимо указать цели и сроки действия обременения.
Муниципальный или государственный орган в течение месяца со дня подачи заявления должен направить заявителю (одно действие на выбор):
- заявителю уведомление о принятии положительного решения;
- новый кадастровый план с рекомендованными границами сервитута;
- уведомление об отказе (обязательно с указанием причины).
При передаче в ограниченное пользование только части недвижимости необходимо дополнительно предоставить кадастровый план с очерченными границами территории, передаваемой в эксплуатацию.
Скачать Оформление
Форма соглашения не регламентируется строго законом. При составлении документа следует применять стандарты письменного договора, в соответствии с ГК РФ.
Перечислим далее список пунктов, которые следует прописать в соглашении (п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ):
|
Что указать в соглашении |
|
|
1 |
Кадастровый номер недвижимости, обременяемой сервитутом. |
|
2 |
Номер части объекта недвижимости, обременяемой сервитутом, если в ограниченное пользование передается не вся площадь участка. |
|
3 |
Реквизиты и контактные данные сторон соглашения. |
|
4 |
Срок действия. |
|
5 |
Условия и размер платы. |
|
6 |
Права и обязанности сторон. |
|
7 |
Предмет договора. |
|
8 |
Права и обязанности землепользователя и сервитуария. |
|
9 |
Срок действия. |
|
10 |
Условия и размер платы. |
|
11 |
Ответственность и гарантии. |
|
12 |
Основания для прекращения договора. |
Содержание
Сперва нужно перечислить условия соглашения, начиная с наименования, звучащего как «Договор об установлении земельного сервитута». Ниже, в шапке, следует указать:
- наименование того населенного пункта, в котором заключается соглашение;
- дата оформления договора;
- наименование предприятия, юрлица либо полное имя физлица, выступающих в роли сторон.
Теперь рассмотрим, что считается предметом такого соглашения:
- адрес участка, обременяемого сервитутом, и соседнего ЗУ, которым владеет тот, кто нуждается в использовании смежной территории;
- указание на предоставление части либо полной площади ЗУ в ограниченное пользование, согласно условиям соглашения;
- площадь участка в гектарах;
- целевое назначение земель;
- границы сервитута в соответствии с кадастровым планом;
- список целей заключения соглашения.
Далее - о правах и обязанностях землевладельца. Это:
- право беспрепятственного доступа к территории с обременением;
- право требования своевременного внесения платы за пользование наделом третьим лицом;
- требование о соблюдении норм экологической и технической безопасности сервитуарием;
- обязательство по передаче обременяемого ЗУ в срок, который установлен договором;
- требование о возмещении возможных убытков, которые могут быть понесены в ходе пользования ЗУ;
- право на решение споров с помощью суда.
Права и обязанности лица, в интересах которого устанавливается обременение, следующие:
- право на пользование выделенной части ЗУ, согласно назначению, установленному договором;
- право на беспрепятственный доступ к той территории с обременением;
- право на эксплуатацию инженерной коммуникации по согласованию с землевладельцем;
- обязательство по добросовестному и безопасному использованию ЗУ;
- обязательство по использованию ЗУ по целевому назначению;
- обязательство по осуществлению выплат в сумме, которая установлена соглашением;
- обязательство по возмещению любых убытков и затрат на регистрацию договора.
Переходим к содержанию основной части. В ней должны быть такие сведения:
- срок действия договора (он может срочным - с точными сроками, бессрочным, а также пожизненным);
- условия и срок внесения платежей за пользование чужой землей и возможность ее пересмотра при повышении налоговой ставки, НДС, индексации и пр.;
- основания для прекращения действия заключенного соглашения;
- гарантийные условия;
- ответственность сторон.
Если речь - о каких-то особых условиях, надо указать возможность досудебного урегулирования споров, сохранения данного обременения при передаче недвижимости в собственность другому лицу, а также число экземпляров договора. Кроме того, следует в виде отдельного пункта установить опись прилагаемых к договору документов. Это схема границ сервитута и кадастровый план.
В разделе документа «Реквизиты и подписи сторон» не забудьте перечислить адреса, паспортные данные, даты рождения, а также полные имена сторон с их подписями.
Регистрация
Основание для внесения изменений в государственный реестр - это заявление и соглашение о заключении сервитута с подписями сторон. Собственнику ЗУ с обременением для этого нужно обратиться в Росреестр со следующими документами:
- документ, свидетельствующий о праве собственности;
- при необходимости - схема границ сервитута и кадастровый план;
- квитанция об оплате госпошлины.
Не забудьте предъявить документ, удостоверяющий личность.
Отметим, что в случае заключения соглашения на срок до трех лет нет необходимости проводить регистрацию сделки, если иное не было предусмотрено договором.
По окончании процедуры заявителю выдается свидетельство о регистрации. Срок подготовки и рассмотрения документов составляет 10 дней с момента подачи обращения или же три дня, если сервитутное соглашение заверено у нотариуса.
Условия оплаты
Условия, как и размер платы, которая устанавливается при осуществлении сервитута, законом строго не регламентированы. Вместе с тем, если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в собственности государства или органов местного самоуправления, то плата устанавливается, в соответствии с п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ:
- Правительством РФ в отношении недвижимости, которая находится в федеральной собственности.
- Региональным Правительством субъектов РФ, если землевладение принадлежит органам регионального управления.
- Органом местного самоуправления в отношении муниципальной недвижимости.
Денежные средства, перечисляемые в пользу собственника, направляются в счет регионального, муниципального либо федерального бюджета Российской Федерации, или в пользу определенного лица или круга лиц, являющихся субъектами частного соглашения. Плата по соглашениям об установлении сервитута устанавливается по взаимной договоренности сторон в соответствии со ст. 424 ГК РФ.
Пример
Общество обратилось в арбитражный суд с иском об установлении сервитута для обеспечения проезда через соседний ЗУ, принадлежащий ИП. В ходе спора предприниматель не стал возражать против обременения его недвижимого имущества сервитутом на условиях, предложенных истцом, однако потребовал определить плату за пользование ЗУ, который ему принадлежит.
Общество предложило плату в размере 2 тыс. руб. ежемесячно, решив, что данная плата соразмерна ограничению права ИП. Ответчик же возразил против предложенного размера платы, указав, что этот размер совсем не учитывает расходы, которые придется понести предпринимателю для оборудования въезда автотранспорта общества на ЗУ, а также интенсивность движения автотранспортных средств сторон. Арбитражный суд оценил их доводы с учетом экспертного заключения, установил плату за обременение в размере 50 тыс. руб., подлежащих уплате обществом предпринимателю единовременно, а также 8 тыс. руб., подлежащих уплате каждый месяц не позднее пятого числа каждого месяца.
Вынося такое решение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 ст. 23 ЗК РФ землевладелец территории с обременением имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен право пользования, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Суд первой инстанции при определении размера платы за пользование чужой территорией основывался на экспертном заключении. Специалист определил размер материальной выгоды, которую общество должно получать в данной ситуации. Кроме того, суд учел интенсивность движения транспорта по ЗУ ИП, площадь использования обремененного участка и, помимо этого, необходимость оборудовать отдельный въезд для транспорта общества.
Срок действия
Срок действия соглашения урегулирован ст. 19 ФЗ №43 от 5 апреля 2013 г. Во всех случаях, которые предусмотрены ЗК РФ, обременение может действовать в течение:
- срока, оговоренного текстом соглашения;
- неограниченного срока с возможностью перехода права по наследству либо по договору;
- срока не более двух лет, если в соответствии с целевым назначением договора предполагается проведение федеральных или региональных, изыскательских или исследовательских работ.
Если речь идет об установлении сервитута в связи с эксплуатацией региональных либо федеральных линейных объектов, то соглашение заключают на неограниченный срок (см. п. 3 ст. 19).
Основания для прекращения действия
Стороны, заключающие соглашение, должны прописать в нем обстоятельства, при наступлении которых договор прекращает свое действие. Перечислим их:
- одностороннее либо обоюдное волеизъявление сторон;
- окончание срока действия, указанного в документе;
- объединение участков сторон;
- отсутствие необходимости в использовании соседней территории на протяжении того или иного срока (например трех лет).
В соответствии с положениями ст. 276 ГК РФ, основаниями для прекращения сервитута считаются исчезновение необходимости в ограниченной эксплуатации недвижимого имущества, а также соответствующее решение суда в том случае, если обременение ограничивает возможность использования ЗУ по целевому назначению.
Судебная практика: установление сервитута
Рассмотрим несколько реальных ситуаций из судебной практики, напрямую связанных с установлением сервитута.
Ситуация №1
Рассмотрим случай установления частного сервитута на часть ЗУ ответчика для проезда и въезда к объектам истца.
Арбитражный суд удовлетворил требования истца и постановил установить право пользования частью ЗУ площадью 637 кв.м, принадлежащего Обществу, с целью обеспечения беспрепятственного проезда и въезда к объектам недвижимости, принадлежащим ИП, с ежегодной оплатой стоимости такого права в размере 18404 руб. (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 апреля 2016 г. №Ф01-1149/2016, по делу №А43-29932/2014, которым решение Арбитражного суда Нижегородской обл. от 29 октября 2015 г., а также постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г. по делу №А43-29932/2014 были оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения).
Ситуация №2
Судом было установлено право пользования соседним ЗУ с целью обеспечения проезда/прохода. Для этого за счет денежных средств истца потребовался демонтаж ворот и части забора между смежными территориями.
Судебным решением, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, было постановлено следующее:
Истцу было установлено постоянное право ограниченного пользования частью соседнего ЗУ в общем размере 14 кв. м с целью обеспечения проезда/прохода через соседний участок и через принадлежащие ответчику ворота. Для этого за счет денежных средств истца его силами следует демонтировать ворота, а также часть забора между ЗУ №14 и №14/1, увеличив ширину заезда до четырех метров, и, кроме того, убрать с проезда бордюрные камни.
С истца в пользу ответчика взыскан размер ежегодной платы за пользование ЗУ площадью 14 кв. в размере 737 руб. Кроме того, участникам разбирательств разъяснено, что размер ежегодной платы можно менять с течением времени при существенном изменении рыночной стоимости ЗУ (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 6 июля 2016 г. по делу №33-4815/2016).
Частые вопросы
Это специальная возможность использовать чужой земельный участок. Государственные органы либо местные власти могут ограничить права землевладельца по ст. 39.39 ЗК РФ. В таком случае земля по-прежнему остается в собственности владельца, однако другие люди вправе ее использовать. Правда, исключительно в целях, оговоренных в соглашении. Это может быть проход через чью-то территорию, если отсутствуют другие дороги.
Для того, чтобы собственник ЗУ смог снять такое обременение, требуется направить заявление, прописав в нем требование о прекращении соглашения об установлении сервитута на земельный участок, затем составить соглашение о прекращении установленного права. Если вы получили отказ, следует оформить и подать иск в суд с соответствующими требованиями. После этого нужно подать в Росреестр соглашение о прекращении сервитута или соответствующее судебное решение.
Его можно устанавливать исключительно в случае, если у землевладельца нет иной возможности попасть к себе как-то иначе, кроме как через соседние земли. Например, один из них просит суд предоставить ему право пользования чужой территорией, поскольку дорога его дому идет только через соседний ЗУ.
Плата за него вносится землевладельцу, с которым заключено соответствующее соглашение об осуществлении право пользования чужими землями. Также допускается депозит нотариуса в случаях, предусмотренных п. 11 и п. 13 ст. 39.47 ЗК РФ.
Заключение эксперта
Мы рассмотрели в статье право ограниченного пользования чужим имуществом (ст. 274 ГК РФ). Владельцы земельных участком имеют право в случае необходимости заключить соглашение о сервитуте с целью предоставления другому собственнику ограниченного права пользования ЗУ либо его части. Предметом договора, при этом, может выступить и частная, и государственная собственность. Такой документ регламентирует обязанности и права сторон, срок действия соглашения, а также размер платы и условия ее внесения.
