Главное о сервитуте
Сервитут – это право использовать собственность, которая фактически и по закону считается чужой. Оно распространяется:
- на участки земли;
- помещения жилого типа;
- помещения нежилого типа.
Само слово сервитут происходит от латинского servitutis, что переводится как «подчиненное положение».
В подавляющем большинстве случаев необходимость в приобретении сервитута появляется у участников СНТ или у жителей дачных поселков, если постройки огорожены таким образом, что к ним не могут, например, подъехать пожарные машины или автомобили скорой помощи. Для обеспечения их подъезда в таких случаях нужно пользоваться территориями, принадлежащими участкам, которые находятся по соседству.
Пример
У Николая в собственности есть участок, который со всех сторон огорожен высоким забором, из-за чего его сосед, Дмитрий, не может попасть к берегу озера. Николая обязали оформить публичный сервитут.
Согласно закону, сервитут может быть не только земельным, но также воздушным, гражданским, вещным или водным – в тех случаях, когда он распространяется не только на земельные участки, но и на постройки.
| Нет | 56 |
| Да | 44 |
Каким бывает сервитут
Сервитут бывает публичным и частным. Публичный сервитут оформляется в целях, которые классифицируются как общественные. В современном российском законодательстве нет четких формулировок такого термина, как частный сервитут. Он позиционируется как сервитут, если речь идет об использовании чужой недвижимости.
В соответствии с Земельным кодексом РФ, публичный сервитут может быть установлен исключительно в интересах:
- государства;
- жителей государства;
- административных органов.
Так, гражданина могут обязать открыть проход по его участку, если дорога, ведущая через его территорию, считается единственной в поселке или в другом населенном пункте. Именно по этой причине юристы настоятельно рекомендуют уточнять эти важные моменты еще на этапе выбора загородного участка для покупки. В противном случае для собственника покупка такого участка может обернуться необходимостью обустройства троп для прохода или даже для проезда.
Земельный участок может быть использовать в целях государства, но только в том случае, если реализация этих целей не представляется возможной вне его пределов. В числе таких целей:
- реализация геодезических изысканий и работ;
- покос сена;
- занятие рыбной ловлей;
- установка гравиметрических пунктов;
- установка знаков межевания.
Частный сервитут – фиксация прав использования участка ограниченному кругу лиц. В основном, речь идет о соседях по дачному поселку или кооперативу.
Пример
Анатолий купил участок в дачном поселке, у него появилась необходимость в подведении к нему электричества. Сделать это можно было только через участок его соседа Виктора, который расположен смежно. Анатолий и Виктор заключили договор, в котором прописали причину использования Анатолием собственности Виктора.
Сервитут заключается добровольно – как правило, соседям удается договориться друг с другом. Однако случается и так, что собственник отказывается от заключения сервитута, и в этом случае заинтересованным лицам приходится обращаться в суд для того, чтобы добиться приобретения такого права.
Оплата
За то, чтобы получить законное право использовать имущество, являющееся чужим, нужно платить. В противном случае использование соседских участков вполне могло бы стать бесконтрольным и далеко не всегда соответствующим реальным целям. Отчисления в рамках компенсации фиксируются еще на этапе заключения договора между соседями. Как вариант, тот, кто пользуется участком, может однократно перечислить на счет собственника недвижимости конкретную сумму, либо вносить ее регулярно частями, например, каждый месяц в течение всего срока пользования чужим участком.
Скачать Как рассчитать стоимость пользования чужим участком? Можно ориентироваться на его площадь, при этом, она обязательно должна быть прописана в договоре. Не следует забывать и о тонкостях использования чужого участка. Желательно заранее продумать и предусмотреть следующие моменты:
- будет ли использование участка доставлять неудобства собственнику;
- какие именно неудобства будет доставлять собственнику такое использование;
- в течение какого периода собственник будет испытывать неудобства.
В законодательстве эти характеристики выражены термином «принцип разумности». Стоит учитывать, что конкретной схемы расчетов сервитута в настоящее время нет, и если вопрос цены не получится урегулировать мирно, и придется обращаться в суд, именно судьи будут рассчитывать конкретную стоимость.
Оформление сервитута
Обращение в суд остается крайней мерой, к которой прибегают только в том случае, если потенциальный пользователь участка не может договориться мирно с его собственником. Для начала желательно поставить собственника в известность о том, что у заявителя появилась необходимость пользоваться его участком.
Если заключается договор, в нем в обязательном порядке прописывается:
- сфера, на которую сервитут будет распространяться;
- условия заключения – бесплатно или платно;
- сроки реализации работ;
- обоснования необходимости в обеспечении прохода по соседскому участку.
В случае, если достичь договоренностей с собственником участка удалось, необходимо официально зарегистрировать сервитут, обратившись в Росреестр. После этого в организации оформят и предоставят справку из ЕГРП – в ней будут прописаны все тонкости обременения. Только после этого сервитут будет считаться вступившим в силу.
Схема установления сервитута
Если сервитут оформляется с согласия собственника, на этапе регистрации в Росреестре нужно будет предоставить документы.
|
№ |
Документ |
|
1 |
гражданские паспорта каждой из сторон договора |
|
2 |
свидетельство о собственности на участок земли |
|
3 |
выписка из ЕГРН |
|
4 |
межевой план участка |
|
5 |
чек на оплату государственной пошлины |
Размер государственной пошлины (по данным в 2024 году):
- юридические лица – 6000 рублей;
- физические лица – 1500 рублей.
В рамках установления публичного сервитута ключевым основанием, подтверждающим его законность, станет нормативный акт властей региона или муниципалитета.
В этом случае с собственника снимается обязанность оформления договора и получения выписки.
Судебная практика: установление платы за сервитут
Компания N направила в суд иск к гражданину M, в котором отмечается, что M – собственник участка земли. В соответствии с решением городского суда города X был удовлетворен иск об установлении сервитута за участки, которые принадлежали компании, однако апелляционным определением областного суда X было отменено ранее вынесенное решение, так как в ходе рассмотрения не были соблюдены нормы процессуального права.
Гражданин M зарегистрировал сервитут на участки, принадлежавшие компании. В ходе проведенной экспертизы была определена плата за пользование сервитутом, однако вопрос фактически не был решен, договоренности стороны не достигли. Гражданин M потребовал установить плату за сервитут на участки с конкретной даты в определенную сумму.
В суде представитель ответчика ссылался на то, что в областном суде не давали оценку результатам экспертизы по поводу платы за сервитут. Также отмечалось, что участками земли фактически пользуются сотрудники компании N, так что требование об оплате за использование ими неправомерно. Изучив материалы дела, суд посчитал необходимым удовлетворить исковые требования, ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 274 ГК РФ владелец участка земли имеет право требовать от владельца участка, расположенного по соседству предоставления сервитута. Согласно закону, сервитут устанавливается с целью обеспечения проезда, прохода через расположенный по соседству участок, по причине других нужд, которые невозможно обеспечить без сервитута. Однако обременение сервитутом не исключает право собственника на владение, распоряжение и пользование своим участком.
Владелец участка, на который оформлен сервитут, имеет право требовать от лиц, в интересах которых сервитут был установлен, плату за пользование участком, что регламентировано п. 6 ст. 23 ЗК РФ. Обременение недвижимости необходимо регистрировать по нормам № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соответственно, согласно ч.ч. 3 и 5 статьи 274 ГК РФ, требовать плату за сервитут у владельца появляется исключительно после того, как это обременение было зарегистрировано в установленном порядке. Суд вынес решение – установить плату за сервитут на земельный участок.
Частые вопросы
Соглашение об установлении сервитута заключается в письменной (простой) форме, в произвольном виде, с соблюдением существенных условий. Для заключения такого соглашения рекомендуется обратиться за помощью к юристам.
Для установления рыночной стоимости сервитута можно обратиться за консультацией к оценщику, также можно установить ее самостоятельно, взяв за основу среднюю ставку по аренде участка земли.
Все зависит от договоренностей между собственником участка и тем, кто будет им пользоваться. Можно заплатить всю сумму за один раз либо разбить ее на несколько платежей и вносить с их с определенной периодичностью.
В договоре нужно прописать ту сферу, на которую будет распространяться сервитут, его условия – безвозмездно или за плату, а также сроки, на которые рассчитаны запланированные работы с использованием чужого участка и указать границы сервитута.
Сервитут вступает в законную силу после того, как участники соглашения получают справку из ЕГРП. Для ее получения договор необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре.
Заключение эксперта
Основные сложности при заключении договора возникают на этапе определения стоимости сервитута и фиксации границ участка. Поэтому перед тем, как подписать договор, желательно проконсультироваться у геодезистов – они помогут определить необременительную схему размещения прохода, то есть, границы сервитута, что в перспективе снизит риск споров между владельцем и тем, кто пользуется участком. Схема, составленная геодезистами, будет иметь указанные и обозначенные границы, нанесенные с применением координат поворотных точек.
Что касается стоимости сервитута, то определить ее поможет оценщик. Можно ориентироваться на среднюю по рынку арендную ставку. В договоре желательно прописать право менять размер платежа, например, раз в год.
