Зачем нужно знать ВРИ
Вид разрешенного использования (далее ВРИ) – это способ эксплуатации конкретного надела, закрепленный градостроительным регламентом. Установление вида разрешенного использования необходимо для того, чтобы предотвратить риски несанкционированной эксплуатации территорий. На сегодняшний день, в соответствии с законодательством, существует три основных ВРИ:
- основные;
- условно разрешенные;
- вспомогательные.
Каждый из указанных ВРИ имеет свои особенности, права и ограничения. Так, например, на земле, предназначенной для строительства торговых объектов, нельзя заниматься сельским хозяйством. Это противоречит российскому законодательству и, согласно ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, за такую деятельность могут выписать штраф.
| Да, необходимо пересмотреть эти виды | 60 |
| Нет, сейчас все понятно | 56 |
Если кадастровая стоимость земельного участка уже определена, гражданин должен заплатить до 1% от общей суммы, однако при этом штраф не может быть меньше 10 тыс. рублей. Для юрлиц штраф выше и составляет от 0,5 до 2%.
Если же кадастровую стоимость участка еще не определили, то физлица обязаны заплатить штраф в размере от 10 тыс. до 20 тыс. руб., а юридические лица — уже от 100 тыс. до 200 тыс. руб.
Способы определения
Определение ВРИ осуществляется теми же методами, что и определение категории земель. Помните, что вся необходимая информация о земельных участках в России хранится в едином реестре.
По выписке из ЕГРН
До 01.01.2017 на территории РФ действовали кадастровые паспорта, в которые вносились все имеющиеся сведения о квартире либо земельном участке.
Потом эти паспорта упразднили и образовали Единый Государственный Реестр Недвижимости — ЕГРН, объединив в нем данные о правах на недвижимое имущество и о технической информации о земельном участке.
Теперь получение выписки из этого Реестра — это самый простой способ получить информацию о видах разрешенного использования земельного участка и о том, какой из них в данный момент назначен для конкретных земель.
Это можно сделать двумя способами:
-
заполнить соответствующую форму на сайте Росреестра;
-
обратиться в Росреестр лично или в многофункциональный центр.
В выписке вы найдете кадастровый номер и номер кадастрового квартала, ниже будут обозначены следующие строки:
-
«вид разрешенного использования» (ВРИ).
Пример
В выписке могут указать категорию «земли населенных пунктов». А сведения о виде разрешенного использования могут содержать такую формулировку, как «одноквартирные дома с земельными участками». Кроме того, в документе прописывается возможность содержания скота или птицы.
У выписки нет срока действия, но вам нужно будет в обязательном порядке запросить новую, если произошли те или иные изменения в данных по поводу интересующего земельного участка.
В Роскадастре
Сведения о земельном участке при необходимости может получить любое заинтересованное лицо, оплатив государственную пошлину. Такие данные вправе получить абсолютно любой человек, который даже не является собственником участка и не имеет к нему прямого отношения.
Но вот получить правоустанавливающие документы на землю или их копии имеет право исключительно землевладелец.
Чтобы получить выписку, следует иметь при себе:
-
квитанцию об уплате госпошлины;
-
доверенность, полученную у нотариуса (если данные запрашивает доверенное лицо).
Не забудьте предъявить документ, удостоверяющий личность. Юрлица должны предоставить также свидетельство о полномочиях директора.
Вы сможете забрать готовую выписку примерно через пять дней, а, в случае обращения в МФЦ, данный срок увеличится на два-четыре дня. Документ можно забрать или в бумажном, или в электронном виде.
|
Форма |
Стоимость |
|
Электронная |
150 рублей - для физлиц 300 рублей - для юрлиц |
|
Бумажная |
400 рублей - для физлиц 1200 рублей - для юрлиц |
Также обращение можно направить заказным письмом с отслеживанием, положив в конверт заявление, составленное согласно приложениям к приказу Минэкономразвития, а также квитанцию об уплате государственной пошлины. Отправлять письмо следует на адрес Роскадастра, расположенного в том же населенном пункте, где находится интересующий вас земельный участок. Ниже вы можете ознакомиться с образцом выписки из ЕГРН, которую подготовили юристы ЕЮС.
Скачать На сайте Росреестра
Удобнее всего получить выписку через Интернет. Для этого:
- Зайдите на сайт Росреестра.
- Выберите вкладку под названием «Физическим лицам».
- Найдите справа зеленую таблицу «Электронные сервисы».
- Кликните по строке «Получение сведений ЕГРН».
- Затем заполните форму запроса.
При получении выписки прямо на сайте Росреестра физлица заплатят 250 рублей и за бумажный, и за электронный вариант. Юрлицам нужно будет заплатить 1100 рублей за распечатанный документ и 700 рублей – за электронный.
Если вы знаете кадастровый номер земельного участка, (также можно использовать для поиска данных условный или ранее присвоенный номер), то поиск информации по базе данных Росреестра будет более быстрым и легким. В полученной выписке для определения ВРИ следует обратить внимание на строку под названием «Разрешенное использование».
По кадастровому номеру
Также можно установить разрешенное использование земельного участка по кадастровому номеру. Для этого необходимо посетить сайт https://pkk.rosreestr.ru/. Кадастровая карта представляет собой наглядный вариант определения ВРИ земельных участков. На ней можно посмотреть информацию, даже не имея точных данных о номере участка. Для этого надо просто перейти по ссылке, и перейти в интересующий регион.
Помимо вида разрешенного использования, кадастровый номер позволяет определить и категорию земель, к которой относится данная территория. Вам будет предоставлен доступ к таблице со всеми требуемыми сведениями о землях.
По классификатору
Узнать вид разрешенного использования можно также по принятому классификатору. Чтобы понять, какие строения землевладелец вправе возводить на этом участке, в первую очередь нужно определить, к какой зоне относятся данные земли, так как для каждой зоны может прописываться отдельный регламент.
Итак, чтобы человек мог заниматься сельским хозяйством на своей земле, земельный участок должен относится к категории земель для сельскохозяйственного использования.
Территориальное зонирование можно изучить на публичных кадастровых картах, составляемые и для отдельных субъектов РФ, и для всей страны. После определения зоны, к которой принадлежит ЗУ, можно уже приступать к определению ВРИ.
С 3 ноября 2015 года в процесс определения вида разрешенного использования земельного участка были внесены изменения, на основе которых был составлен новый Классификатор, дающий возможность достоверно узнать, каким конкретно типом ВРИ обладает территория, и что можно на ней строить.
Классификатор можно использовать исключительно для основных ВРИ ЗУ, остальные же регулируются локальными градрегламентами.
При рассмотрении данного документа становится понятным, что каждой зоне соответствует собственный раздел, которому присваивается своя цифра.
Так, территории для сельского хозяйства могут быть отмечены цифрой 1, жилая застройка — цифрой 2, территории для постройки тех или иных общественных объектов — 3 и пр. Каждый из разделов делится на подпункты, и им тоже присвоен номер, следующий за основным номером территориальной зоны, отделяемый точкой.
Например, если владелец планирует разводить свиней, то кодом его ВРИ будет 1.11, если же на ЗУ решено выращивать зерновые культуры, то обозначение будет 1.2 и пр.
Для максимального охвата любой возможной деятельности, осуществляемой на участке, авторы Классификатора специально создали его раздробленным, разделив каждую категорию на большое количество подразделов. В каждом из подразделов классификатора в деталях указывается, что может быть построено на земельном участке.
Так, в категории «Развлечения» сообщается, что помимо аквапарков, дискотек, клубов и иных заведений на территории могут быть возведены кафе, рестораны и отели. А в категории «Торгово-развлекательные центры» указана возможность обустройства гаражей и стоянок.
В соответствии с п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ землевладелец вправе сам выбрать ВРИ, при этом не обращаясь за специальными разрешениями и иными документами. Однако данное правило не распространяется на органы власти, самоуправления и на госучреждения и предприятия.
Возможные проблемы
Несмотря на всю подробность и проработанность, Классификатор не может охватить целиком все возможные способы использования ЗУ. В частности, в нем отсутствует категория для жилых домов, возведенных на территории для ведения фермерского хозяйства.
Однако так как Классификатор работает лишь для основных ВРИ, то можно обратиться к Правилам землепользования и застройки, установленным в том районе, где расположен участок. Вполне вероятно, что строительство жилого дома на территории, предназначенной для сельского хозяйства, будет отнесено к условно разрешенным ВРИ.
Для того, чтобы землю можно было полноценно использовать в таком случае, следует обратиться в комиссию по ПЗЗ и подать заявление о смене ВРИ. После слушаний землевладелец получит разрешение на строительство.
Пример из практики:
ПЗЗ – это такой документ, в котором содержатся градостроительные регламенты, а также карты территориального зонирования. В деле №64-АПА19-11 суды решили признать недействующими ПЗЗ в части установления санитарно-защитной зоны (то есть санитарных разрывов) от железной дороги в границах ЗУ, придя к выводу, что данная зона не установлена, согласно существующим требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения.
Если изначально ЗУ имел условно разрешенный ВРИ, то собственнику придет постановление о том, что следует подать заявление по поводу разрешения на использование. Что является дополнительным способом определить, какой ВРИ у земель: основной либо условно разрешенный.
Судебная практика: использование участка не по назначению
Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковое требование арендодателя о расторжении договора аренды ЗУ, предоставленного с целью эксплуатации здания кафе после того, как его снес арендатор без согласования с собственником. Суд сообщил, что снос данного строения необходимо квалифицировать на основании ст. 451 ГК РФ как существенное изменение обстоятельств, которое предоставляет арендодателю ЗУ право на досрочное расторжение арендного договора.
Частые вопросы
Узнать ВРИ земель можно, заказав выписку из ЕГРН, на сайте Росреестра, в отделениях МФЦ, на Госуслугах, а, кроме того, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Любой желающий, которому необходимо получить информацию о земельном участке, в том числе о его категории и виде разрешенного использования.
Для этого вы можете обратиться в МФЦ. Также по желанию вы можете запросить через сервис «Мои документы» ПЗЗ в бумажном виде.
Заключение эксперта
Установление вида разрешенного использования в 2024 году проще осуществить, взяв выписку в кадастровой палате либо на сайте Росреестра. В документе прописана вся имеющаяся информация о ЗУ, включая категорию земель и ВРИ. Чтобы определиться, как именно можно использовать данную конкретную землю, следует обратиться к Классификатору и найти там свою категорию территориальных участков. В случае возникновения несоответствий ВРИ строительным планам землевладельца следует написать заявление с просьбой изменить ВРИ на желаемый.
