Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал
Разберемся, можно ли реализовать комнату, дом или квартиру купленную с использованием материнского капитала.
Соцподдержка родителей в данном случае регулируется следующими законодательными нормами:
- Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ, в котором указаны меры поддержки семей с детьми;
- Гражданским кодексом и Семейным кодексом Российской Федерации;
- региональным законодательством (осуществление контроля выдачи материнского капитала на уровне субъекта).
Продажа квартиры, купленной на материнский сертификат, разрешена. Однако есть свои нюансы и особенности при регистрации купли-продажи жилья. В частности, родители должны предоставить часть квартиры несовершеннолетним. И за исполнением данного условия следят органы опеки и попечительства. От них нужно получить предварительное согласие на сделку с участием детей.
Условия продажи квартиры с материнским капиталом
Квартира с вложенным материнским капиталом подлежит продаже в следующих случаях:
|
Продажа квартир с материнским капиталом: условия |
|
|
1 |
Есть регистрация жилья в Росреестре. |
|
2 |
Условия жизни несовершеннолетних после продажи недвижимости не ухудшатся, и доли в новом жилье не окажутся меньше. |
|
3 |
Жилье переоформлено в общую собственность по долям. |
|
4 |
Получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями детей. |
Сроки продажи квартиры, приобретенной с маткапиталом
В случае с реализацией подобного жилья сроки никак не ограничены. Продажа жилья купленного на материнский капитал, допустима в любое удобное время.
Основным требованием сделки является разрешение ПФР, а также органов опеки. Если такого согласия нет, то нотариус не сможет подтвердить сделку, а Росреестр не станет оформлять право нового собственника на недвижимое имущество.
Продажа жилья, купленного с маткапиталом: пошаговая инструкция
Рассмотрим подробно порядок процедуры. До того, как продать квартиру, купленную под мат капитал, следует выбрать другое жилье, подходящее для детей, найти покупателей, получить одобрение опеки, оформить сделку и зарегистрировать право собственности.
Поиск недвижимости для детей или компенсации
Недвижимое имущество, которое покупается взамен жилья, приобретенного с помощью маткапитала, обязательно должно отвечать условиям комфортной жизни для детей:
- квартира в аварийном состоянии;
- ремонт не уступает по качеству тому, который был в предыдущем в жилье;
- возле дома есть детсад, школа и больница;
- здание находится в безопасном районе.
Продажа недвижимости с материнским капиталом и покупка нового недвижимого имущества проводятся одновременно. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса.
Разберемся, можно ли продать квартиру с мат капиталом без покупки новой. Альтернативой доли в другом жилье является денежное возмещение детям с разрешения опеки. Для этого потребуется отчет об оценке доли несовершеннолетних. Если опека одобряет возможность денежной выплаты, то на ребенка оформляется счет в банке для зачисления соответствующих средств.
Как определить доли детей
Рассмотрим, как продать квартиру купленную на материнский капитал с выделением долей, и разберемся, как определить, сколько положено в долях детям.
Российское законодательство не устанавливает, какая конкретно доля в квадратных метрах должна быть выделена ребенку. Тем не менее, при расчете размера доли рекомендуется брать в учет размер вложенного в жилую недвижимость маткапитала, метраж квартиры или дома, а также количество членов семьи.
Возьмите за основу соотношение первоначальной стоимости жилья и суммы полученного материнского капитала, который был направлен на покупку или погашение ипотечного кредита. Приведем наглядный пример для лучшего понимания:
Пример
Квартира была приобретена за 5 млн руб. с использованием материнского капитала, составившего на момент покупки 466617 руб. Семья состоит из трех человек: мамы, папы и ребенка. Произведем расчет. Сумма маткапитала делится на число членов семьи, потом стоимость квартиры делится на полученный итог. Это и будет минимальная доля для одного ребенка:
- 466 617/3 = 155539;
- 5 млн/155539 = 32,15.
Таким образом, на ребенка в данном случае следует выделить как минимум 1/32 доли в жилье, но можно больше. Оставшиеся доли родителям лучше объединить в общую совместную собственность, чтобы обойтись при оформлении без нотариуса.
Поиск покупателей на новую квартиру
Некоторые опасаются сделок с квартирой, если в нее вложен маткапитал, поскольку если продавец не выделил долю несовершеннолетним детям либо не получил соответствующее разрешение органов опеки, то такую покупку могут впоследствии оспорить.
Как только вы нашли новую жилплощадь взамен недвижимости купленной на материнский капитал, а также покупателя и согласовали стоимость объекта, нужно договориться о сделке. Лучше внести залог и подготовить предварительный договор купли-продажи (ДКП). После этого надо доказать опеке свою готовность предоставить доли детям в другом жилье. И если все в порядке, то сделку можно завершить в тот же день.
Получение разрешения органов опеки и Пенсионного фонда
Разрешение на продажу жилья, в числе собственников которого есть несовершеннолетние дети, выдается органами опеки и ПФР. Чтобы распорядиться средствами сертификата, покупателю нужно обратиться с соответствующим заявлением в отделение ПФР. Если вы собираетесь продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, то вам понадобится одобрение банка. Без его согласия договор является незаконным.
Органы опеки дают разрешение на сделку при наличии следующих бумаг:
|
Документы для опеки |
|
|
1 |
Заявление на одобрение продажи недвижимого имущества |
|
2 |
Выписка из ЕГРН, домовая книга, техпаспорт, копии лицевых счетов как на старое, так и на новое жилье |
|
3 |
Сведения из Росреестра об общей оценке и стоимости недвижимости |
|
4 |
Свидетельства о заключении брака, рождении ребенка |
|
5 |
Предварительный ДКП, с помощью которого стороны планируют подписать основное соглашение |
|
6 |
Одобрение банка, если квартира под ипотекой |
Также не забудьте взять с собой документы, удостоверяющие личность. Пакет поданных бумаг изучают в период до 15 дней. Далее выносится решение: отказ или согласие в выдаче разрешения на продажу.
Чтобы вам было легче составить собственный вариант заявления, наши юристы подготовили унифицированный бланк:
Скачать Оформление сделки
Регистрация сделки по продаже старого недвижимого имущества и покупки нового проводится параллельно. Данная процедура требует удостоверения нотариуса.
Чтобы получить нотариальное удостоверение, следует подготовить:
- соглашение о сделке;
- паспорта родителей, детей, свидетельства о рождении несовершеннолетних до 14 лет;
- выписку из ЕГРН о праве собственности;
- разрешение органов опеки и попечительства;
- техпаспорт;
- справку об отсутствии долгов по ЖКХ и за капремонт;
- копию финансового лицевого счета.
Регистрация права собственности в Росреестре
Документы для оформления права собственности в Росреестре можно подать через многофункциональный центр (МФЦ) или через банк (т.е. посредством электронной регистрации).
Для этого вам понадобится договор, заверенный нотариусом и техплан. Также нужно оплатить государственную пошлину картой или наличными. Уже через неделю вы получите выписку из ЕГРН.
Как продать ипотечную квартиру с маткапиталом
Нередко с помощью семейного капитала возмещается ипотечный кредит. Сделку следует согласовать с органами опеки как с предоставлением долей, так и без выделения. Далее надо выбрать способ продажи квартиры. Их три:
- самостоятельное погашение ипотеки со снятием обременения и переоформление объекта недвижимости на покупателя;
- по договоренности с банком кредитные условия и обязанности передаются покупателю;
- доля денежных средств уходит на возмещение ипотеки.
Если для погашения ипотечного займа родители использовали сертификат, следует составить обязательство у нотариуса. В документе надо указать, что ребенку выделяется часть площади новой жилплощади при погашении кредита.
В российских законах не прописан период исполнения требований. Он заканчивается через полгода после снятия обременения с недвижимого имущества.
Учитывайте, что объект недвижимости, приобретенный с участием сертификата, продать сложнее. Это возможно сделать исключительно после предварительного согласия органов опеки и попечительства..
Надо ли платить налог с продажи жилой недвижимости
В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, нет необходимости вносить налоговый сбор, если квартира находится в собственности уже более пяти лет. Исключение существует и для семей с 2-мя и более несовершеннолетними детьми. В остальных случаях необходимо уплатить пошлину — 13% от цены сделки.
Как рассчитать налог от продажи квартиры
Если в соглашении прописана стоимость, не превышающая 70% от кадастровой, надо отнять от этой суммы подтвержденную стоимость покупки жилого имущества. Если же цена продажи в договоре больше, чем 70%, то налоговая служба рассчитает с наибольшей суммы.
Риски при продаже квартиры, купленной с маткапиталом
При проведении процедуры нужно будет доказать госорганам и кредитной организации обоснованность сделки. Она может быть впоследствии оспорена через суд, и в таком случае родители, владельцы жилья получат административное наказание. Вот почему так важно получить разрешение госорганов еще до реализации квартиры.
После приобретения жилого имущества родители могут неверно выделить детям доли. И если органы опеки заметят, что права ребенка нарушены, то сделка будет расторгнута. После этого квартиру с вложенным мат капиталом вернут старым собственникам и сделают возврат денег покупателям.
Судебная практика: отказ от выделения долей в пользу детей (ГОТОВО)
Пенсионный фонд при отказе выделения долей в пользу детей потребует вернуть материнский капитал, поскольку родители распорядились государственной поддержкой не так, как это планировало государство, а следовательно, необоснованно обогатились. Суд обязывает в таком случае вернуть денежные средства (Решение Добрянского районного суда Пермского края №2-1482/2018 от 27.11.2018).
Частые вопросы
Речь идет о стандартном договоре, где в качестве покупателей/продавцов указываются члены семьи с указанием их долей. При покупке сообщается, что часть денежных средств оплачивается за счет маткапитала.
Да, продать дом, при покупке которого использовался маткапитал, можно, но с условием, что одновременно со сделкой несовершеннолетним детям будут выделены доли в новом жилье. При этом условия должны быть не хуже прежних.
Российское законодательство не содержит никаких ограничений по срокам реализации жилья, приобретенного с привлечением средств материнского капитала, такую недвижимость можно продать хоть сразу же после покупки.
Риски при осуществлении подобной сделки нельзя назвать большими. Для снижения шансов быть обманутым продавцу необходимо запросить полный пакет необходимых документов у покупателя до их подписания, проверить, есть ли у будущего собственника выписка из ПФР об остатке средств на лицевом счете, и когда она была выдана, прописать все расчеты по купле-продаже в договоре.
Органы опеки в данном случае выступят за аннулирование сделки продажи квартиры и, что немаловажно, выиграют такой судебный процесс.
Заключение эксперта
Итак, мы с вами выяснили, что квартиру купленную на мат капитал, можно продать. Чтобы сделать это, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки, ПФР и кредитной организации. При этом важно, чтобы жилье, приобретаемое взамен, соответствовало уровню комфорта продаваемого жилья и не ущемляло имущественные права детей. Для этого несовершеннолетним следует выделить равные доли или большие, чем те, которые были в прежней недвижимости. Разрешается зачислить на счета детей денежную компенсацию вместо доли. Многодетные родители и семьи, которые уже более пяти лет пользуются и владеют недвижимым имуществом и решили продать квартиру с материнским капиталом, не должны платить за это налоги.
