Можно ли арендовать долю земельного участка
В соответствии с п. 1 ст. №6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений», собственник участка имеет право сдавать его в аренду, а также продавать - или целиком, или по частям. Часть на земельном участке может быть любого размера, и делать это можно неограниченное количество раз – нет никаких ограничений ни для одной из сторон.
| Да | 96 |
| Нет | 131 |
В как случаях это встречается на практике:
- сдача в аренду земельного участка только в виде его части служит источником дополнительного сезонного заработка;
- владелец крупного земельного участка не в состоянии поддерживать его в надлежащем состоянии и потому сдает землю по частям одному либо нескольким арендаторам;
- нередко сделки по продаже частей участка происходят между соседями.
Собственник вправе распоряжаться землей так, как пожелает. Сдача в аренду части земельного участка никак не отличается от ситуации, когда сдается участок полностью. Важно четко указать границы сдаваемого места.
Можно ли сдать в аренду землю без межевания и постановки на кадастровый учет
Итак, возможна ли аренда части земельного участка без межевания? Постановка на учет части земельного участка в теории является обязательной, однако на практике контролирующим органам достаточно, если в письменном договоре путем письменного или графического описания четко обозначить границы объекта.
Если срок аренды по договору равен одному году или превышает данный срок, то Росреестр может потребовать документацию по кадастровому учету.Собственник, неуверенный в своем арендаторе, существенно рискует, отказываясь от постановки на учет. Правда, некоторых останавливает то, что сделать это официально может исключительно кадастровый инженер.
Межевание земельного участка в аренде – это фактическое разграничение границ, которое остается на усмотрение сторон соглашения. Можно считать это способом поделить территорию визуально, чтобы и собственнику, и арендатору было удобно пользоваться землей.
Поскольку межевание земельного участка арендатором или собственником требует работы, стороны, которые находятся в согласии и не имели прежде конфликтов относительно площади своих участков, нередко игнорируют его.
Аренда части участка, находящегося в муниципальной собственности
Арендовать часть земли у муниципалитета несколько сложнее, чем у физ или юрлица. Для того, чтобы совершить сделку, нужно пройти подготовку. В зависимости от способа получения права на аренду, этапы будут следующими:
- Заключение договора аренды участка земли на торгах в виде аукциона, инициированного администрацией или потенциальным арендатором.
- Подписание соглашения без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ):
- для граждан льготных категорий (инвалидов, многодетных семей и пр.);
- на земельные наделы, которые не состоят на кадастровом учете (если будущий арендатор займется их размежеванием);
- для земель, предназначенных для подсобного, огородного хозяйства, ИЖС.
Администрация муниципалитета после проведения торгов вправе сдать в аренду победителю аукциона часть земли. Или без проведения торгов — лицу, подготовившему требуемые документы.
На практике часто бывают ситуации, когда аренда всего земельного надела с целью применения природного объекта нецелесообразна и даже невозможна.
Пример
С внесением изменений в ст. 70 ФЗ от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» часть лесного участка рассматривается как самостоятельный объект государственного кадастрового учета. Так, суд посчитал некорректным заявление участника судебного разбирательства о том, что часть лесного участка не может быть самостоятельным объектом оборота (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8.12.2017, дело № А33-18808/2016).
Особенности аренды
Поскольку в законодательстве нет конкретной информации о частях земельного надела, его можно сдать в аренду лишь после индивидуализации и ее заверения в соответствующих документах. Индивидуализация бывает:
- по договоренности (когда обозначается временная собственность арендатора на плане или ее описание в договоре).
- физической (речь о межевании);
Финальный опциональный этап индивидуализации - это постановка на кадастровый учет, что стороны иногда делают в случае долгосрочного договора или дорогостоящей сделки.
Процесс индивидуализации состоит из следующих этапов:
|
Этапы индивидуализации |
|
|
1 |
Собственник и арендатор обозначают границы объекта, закрепляя это в арендном договоре, а также в визуальном плане. |
|
2 |
Результат соглашения надо согласовать с пожарной, санитарной и экологической службами, в противном случае раздел и любая последующая деятельность на такой земле считается незаконной. |
|
3 |
В случае необходимости часть территории ставится на кадастровый учет. |
|
4 |
Сделка закрепляется окончательно в Росреестре. |
Порядок процедуры оформления
Предоставление части земельного участка в аренду со стороны собственника мало чем отличается от стандартного типа аренды. Стороны также связаны обязательствами друг с другом и несут ответственность за нарушение договора аренды. Обязательно обратите внимание на все существующие формальные процедуры, поскольку любая сторона теоретически может пострадать от мошеннических действий.
Подготовка межевого плана
Межевой план является альтернативой кадастровому плану. Если осуществляется фактическое межевание с геодезическими и прочими работами (арендатор имеет право проводить подобные работы исключительно с согласия собственника), результат образования частей территории следует зафиксировать в межевом плане либо создать его, если его еще не существует (такое бывает, например, если землю зарегистрировали до возникновения РФ).
Регистрация в ЕГРН
Здесь понадобится кадастровый паспорт. Только кадастровый инженер может вести учет и заверять там те или иные изменения после согласования границ с инспекциями.
Для постановки потребуется четкая индивидуализация части надела.
Заключение договора между сторонами
Соглашение подписывают обе стороны, после этого каждой из них остается своя копия. К договору прикрепляются:
- кадастровый паспорт либо межевой план (если есть);
- разрешения от соответствующих служб;
Кроме того, в договоре непременно следует прописать следующее:
|
Что указать в соглашении |
|
|
1 |
Данные сторон (паспортные, адрес, гражданство). |
|
2 |
Предмет договора (описание объекта, данные после проведенной индивидуализации). |
|
3 |
Срок договора аренды (соглашение автоматически становится бессрочным, если сроки не указаны). |
|
4 |
Стоимость аренды, периодичность выплат. |
|
5 |
Права и обязанности сторон. |
Продлить соглашение можно по истечении срока его действия, для этого потребуется согласие обеих сторон. Если все условия остаются такими же, то надо лишь обновить ранее составленный документ, изменив в нем даты.
Если же вам нужно продлить договор на каких-то иных условиях, придется переписывать текст документа. Например, если планируется расширение участка или какие-то иные изменения, сторонам необходимо оформить новое соглашение.
Составляя договор, вы можете опираться на образец, специально подготовленный нашими специалистами. Его вы найдете ниже.
Скачать Если соглашение подписывается двумя организациями, а не гражданами, то потребуется немного другая форма документа. Вы можете ознакомиться с ней далее:
Если объектом сделки является сельскохозяйственная земля, соглашение будет выглядеть следующим образом:
Расторжение сделки
Аренда части земельного участка довольно часто используется арендаторами и собственниками из-за обоюдной выгоды. Условия арендных договоров в таких типах соглашений почти не отличаются от стандартных и также регулируются законодательством. Как только срок соглашения истек, арендатор обязан прекратить пользование частью надела. Теперь собственник опять полностью владеет всей площадью.
Если нет необходимости в срочном порядке расторгать договор, можно просто подождать, пока истекут сроки. Если же требуется срочное расторжение, то и собственник, и арендатор вправе инициировать прекращение взаимоотношений:
- В случае с расторжением по обоюдному согласию соглашение аннулируется и перестает действовать немедленно либо с отсрочкой - все зависит от того, что решат стороны.
- Если же между участниками сделки возник конфликт, стороны обращаются в судебный орган.
Судебная практика: передача части земли в субаренду
Передача в субаренду части земельного надела, уже находящегося в аренде, допустима, если между сторонами достигнуто соглашение по условиям договора и оформили это соответствующим образом. Давайте, рассмотрим пример из практики.
Госпредприятие обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО с требованием взыскать долг по договору субаренды земли с целью эксплуатации здания.
Ответчик подал апелляцию, не согласившись с принятым решением суда. Он сообщил, что договор субаренды части арендованного неделимого земельного участка не соответствует требованиям Земельного кодекса РФ, а потому является ничтожной сделкой, согласно ст. 168 ГК РФ.
Проверив жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что передача в аренду части земельного участка состоялась на законных основаниях, нет каких-либо непроверенных фактов, не учтенных судом первой инстанции и опровергающих его выводы.
Так, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что передача в субаренду земли, находящейся в аренде у истца, противоречит содержанию ЗК РФ, отклонен, т.к. не обоснован. Как показало изучение материалов, на момент заключения арендного контракта участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности.
В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ от 1 января 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в редакции, которая действовала на момент подписания соглашения) городская администрация была вправе заключить договор аренды земельного участка с ФГУП.
В 2006 г. на данную землю зарегистрировано право собственности РФ. Из-за чего городская администрация утратила права арендодателя указанного объекта, а Российская Федерация, согласно п. 2 ст. 9 ЗК РФ, напротив, приобрела.
Так как в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу - это не основание для изменения или расторжения соглашения. Поэтому государственная регистрация права федеральной собственности на данную землю никак не повлияла на права истца, указанные в арендном договоре.
На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе право передавать арендованный участок земли в субаренду в пределах срока договора аренды.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в арендном договоре должны быть указаны сведения, дающие возможность установить имущество, которое подлежит передаче арендатору, в качестве объекта аренды. Если же такой информации в договоре нет, то условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, является несогласованным.
В рассматриваемом нами случае, по мнению апелляционного суда, предмет договора в части передачи в субаренду земельного надела, являлся полностью согласованным. Индивидуализирующие признаки данного объекта, перечисленные в договоре субаренды, совпали с признаками, которые содержатся в свидетельстве о праве собственности на здание. Договор субаренды был подписан обеими сторонами сделки, а от имени ответчика договор субаренды был подписан гендиректором, также поставлены печати ФГУП.
В связи с вышеперечисленными фактами договор субаренды считается заключенным в части передачи земли в аренду. Кроме того, во внимание взят и факт, что до момента обращения истца в суд у участников разбирательства не было разногласий касательно предмета договора субаренды. Помимо этого, ответчик в ходе рассмотрения дела частично признал за собой задолженность по договору субаренды. Определением Высшего Арбитражного Суда РФ в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано (Дело/2009 (№ 07АП-10159/2009).
Частые вопросы
Для этого следует получить в многофункциональном центре выписку об объектах, которые находятся во владении города, а потом на сайте Росреестра выбрать подходящие участки без каких-либо правовых ограничений. Затем необходимо отправить заявление и дождаться проведения торгов.
По договору аренды земли арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение участок либо его часть за плату, а арендатор обязуется вовремя выплачивать арендную плату, использовать объект в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием, а также соблюдать требования градостроительных регламентов и прочих правил и нормативов. Как же зарегистрировать договор аренды части земельного участка? Участникам сделки надо обратиться в Росреестр или в МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентируется Федеральным законом №218-ФЗ.
Аренда только части земельной собственности разрешается российским законодательством, но при ее оформлении требует соблюдения определенных условий. Также рекомендуется заранее провести процедуру межевания, чтобы выделить конкретные доли надела как самостоятельного субъекта.
На одного человека разрешено брать один участок площадью не более одного гектара. Гектар можно оформить даже на маленького ребенка. Так, семья из нескольких человек сможет получить несколько гектаров: двое получат в пользование два гектара, трое — три и т.д. В таком случае соарендаторы могут подать коллективное заявление. С подобным документом могут обратиться не больше 10 граждан.
Заключение эксперта
Аренда земельного участка, то есть передача собственной земли во временное пользование за плату должна регулироваться письменным соглашением между арендодателем и лицом, приобретающим право на сдаваемый объект. Согласно нормам ЗК РФ, в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению и пользованию могут участвовать в том числе и отдельные площади земли либо их части. Аренда части земельного участка осуществляется точно также, как и целого. Главное - обозначить конкретные границы этой части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).
