Форма и регистрация
При передаче земли во временное пользование стороны заключают договор аренды земельного участка, ГК устанавливает требования к его форме и регистрации.
Так, на основании ст.609 ГК РФ, арендное соглашение, заключаемое сроком более чем на 1 год, в обязательном порядке должно быть составлено в письменном виде и зарегистрировано в Росреестре.
Письменная форма документа и осуществление регистрационных действий потребуется и в том случае, если хотя бы одной из сторон соглашения является юридическое лицо.
Существенные условия
Согласно действующему российскому законодательству, существенными условиями договора аренды земельного участка являются:
- предмет соглашения (подробная характеристика передаваемого в аренду объекта);
- срок действия аренды;
- размер арендной платы;
- некоторые права и обязанности сторон;
- ответственность арендатора и арендодателя.
Предмет соглашения должен содержать в себе точную характеристику объекта, подлежащего передаче во временное пользование. Это правило регламентировано ст. 607 ГК РФ.
Срок действия аренды устанавливают, в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ. А то, что размер арендной платы считается существенным условием соглашения указано в статье 22 ЗК РФ.
Примерный образец
Аренда земельного участка представляет собой процесс временного пользования объектом, на который у арендатора нет права собственности. За это он, как правило, уплачивает арендную плату.
Единого образца договора аренды земельного участка не существует. Все дело в том, что в законе указаны лишь случаи, когда его в обязательном порядке заключают в письменном виде и регистрируют в госорганах. Но вот требований к его структуре не установлено. Однако если не отразить в нем существенных условий, то договор могут признать недействительным. К примеру, такое произойдет, если не описан передаваемый в аренду объект.
Пример из практики:
Васильев Р.Д. и Администрация Рогозинского сельского совета заключили договор аренды земельного участка. В тексте соглашения сказано, что арендодатель передает арендатору во временное пользование объект, площадью 1000 м2, на срок 10 лет. Во время прокурорской проверки выяснилось, что составленный договор не соответствует законодательным нормам. Все дело в том, что исходя из описания предмета соглашения, невозможно определить, где находится объект, для чего он предназначен, кроме этого, не указан кадастровый номер участка. На основании ст.607 ГК РФ такой договор считается не заключенным.
При составлении арендного соглашения о передаче во временное пользование земельного участка можно опираться на типовой образец. Он состоит из следующих разделов:
- название документа, дата и место его заключения;
- наименование сторон;
- предмет соглашения;
- права и обязанности сторон;
- срок действия соглашения, порядок внесения изменений или досрочного расторжения;
- арендная плата, схема ее внесения, возможность корректировки;
- ответственность сторон;
- форс-мажорные обстоятельства.
В соглашении в обязательном порядке указывают реквизиты арендодателя и арендатора. Его подписывают и поставляют расшифровку подписи.
Скачать Предмет соглашения
Договор аренды земельного участка должен содержать в себе сведения о передаваемом во временное пользование объекте. Такой раздел принято называть «Предмет соглашения» или «Общие положения». Здесь отражают существенные условия, которые представлены в виде характеристики земельного участка:
- тип объекта;
- площадь;
- место расположения (адрес);
- кадастровый номер и другие.
То есть все, что отражено в выписке ЕГРН рекомендуется включить в предмет соглашения. Кроме этого, здесь принято указывать, на каком основании арендодатель владеет передаваемым в аренду участком, наложены ли на объект какие-либо ограничения, а также отражают целевое назначение, в случае его наличия.
Права и обязанности сторон
Договор аренды земельного участка включает в себя положения, регламентирующие права и обязанности сторон:
- Арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, отвечающий характеристикам, заявленным в соглашении, в срок оговоренный сторонами (ст.611 ГК РФ);
- Арендатор обязан использовать полученный в аренду объект только по его назначению, о чем указывают в договоре (ст.615 ГК РФ);
- Арендатор вправе передавать арендованный участок в субаренду, в случае получение разрешения на это от арендодателя (ст.615 ГК РФ);
- По общим правилам арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, а арендатор текущий, однако эти условия можно изменить арендным договором (ст.616 ГК РФ).
Если говорить коротко, то арендодатель обязан передать земельный участок во временное пользование. Объект должен соответствовать характеристикам, отраженным в соглашении. В свою очередь, арендатор принимает участок, использует его только по целевому назначению, а также, содержит его в надлежащем состоянии. Это и есть основные права и обязанности сторон. Дополнительные прописывают в зависимости от конкретной ситуации и условий передачи объекта в аренду.
Арендная плата
Согласно ГК РФ аренда земельного участка предполагает внесение регулярных платежей. Арендная плата – это существенное условие договора. Об этом говорится в статье 22 ЗК РФ. Размер, порядок оплаты, сроки внесения денежных средств определяют соглашением.
«В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все имущество, переданное во временное пользование или в отношении каждой отдельной части».
По закону размер платежей можно изменить. Однако сделать это можно не чаще раза в 12 месяцев и только по соглашению сторон. Возможность корректировки арендной платы можно исключить условиями договора.
Если состояние земельного участка или условия соглашения со временем ухудшились не по вине арендатора, он имеет право требовать от арендодателя уменьшить размер платежей. Но и это условие можно исключить соглашением.
Срок действия соглашения
Арендные отношения регулирует Гражданский Кодекс, договор аренды земельного участка заключается на срок, оговоренный сторонами. Если же в соглашении не указано, какой период оно действует, то считается, что он заключен на неопределенный период.
Согласно ст.610 ГК РФ, в отношении некоторых категорий земель арендный договор нельзя заключать на срок, превышающий максимальный. Некоторые периоды можно найти в восьмом пункте ст.39.8 ЗК РФ:
|
Максимальный срок в годах |
Основание |
|
3-10 |
строительство или реконструкции здания |
|
49 |
размещение линейных объектов |
|
20 |
ИЖС или ведения ЛПХ в границах населенного пункта |
|
3 |
завершение строительства объекта, расположенного на участке |
|
3-49 |
с/х производство |
|
3 |
сенокошение, выгул животных, огородничество |
|
49 |
владельцам объектов недвижимости, которые расположены на участке |
Продление срока действия арендного договора обычно осуществляется по согласию сторон, путем подписания дополнительного соглашения.
Ответственность сторон
Стороны несут ответственность за нарушение условия договора аренды, ГК четко регламентировано, за что отвечает арендодатель:
- за все недостатки переданного во временное пользование земельного участка, если они не оговорены соглашением;
- за нарушение сроков передачи имущества после заключения соглашения;
- за отказ от проведения капитальных работ, если это предусмотрено условиями соглашения.
Согласно ГК РФ, если арендодатель передает арендатору участок с недостатками, не оговоренными договорам, при их обнаружении последний имеет право потребовать устранить все дефекты, уменьшить арендную плату, возместить расходы на их самостоятельную ликвидацию или расторжения арендного соглашения.
Если арендодатель не передал во время арендованное имущество, то арендатор имеет право истребовать земельный участок по условиям статьи 398 ГК РФ, а также потребовать расторжения договора купли-продажи, возмещения убытков, образовавшихся из-за нарушения его прав.
В свою очередь, арендатор обязан регулярно вносить арендные платежи, содержать имущество в надлежащем состоянии и использовать его только по целевому назначению.
Как показывает практика, чаще всего в договоре отражают ответственность за невнесение арендных платежей или нарушение сроков уплаты аренды в виде пени и штрафа.
Форс-мажоры
Раздел арендного соглашения «Форс-мажоры», по закону, не относятся к существенным условиям. Однако пренебрегать его включением в текст соглашения не стоит.
«Форс-мажоры – это обстоятельства непреодолимой силы, на возникновение которых не может повлиять никто. К ним относят стихийные бедствия, ЧС и др.»
В данном разделе прописывают случаи, когда стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее выполнение условий арендного договора.
Когда арендное соглашение считается незаключенным по закону
Обязательные условия договора аренды земельного участка регламентированы нормами действующего российского законодательства. В некоторых случаях при нарушении этих требований в процессе составления соглашения, договор могут вообще признать незаключенным.
Такое случится, если исходя из характеристики объекта, отраженной в тексте, невозможно определить, что это за предмет, где он находится, как он выглядит.
По условиям пункта 3 статьи 607, если таких данных в соглашении нет, то считается, что стороны не определили предмет отношений, а сам договор признается незаключенным.
Судебная практика
Романов Г.Д. обратился с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и взыскания с арендодателя убытков, нанесенных неисполнением условий соглашения. Истец пояснил, что заключил арендный договор в отношении земельного объекта сроком на 9 лет, предназначенного для ИЖС в марте 2022 г. По соглашению арендодатель обязан передать участок не позднее 1 апреля 2022 года. Но, по состоянию на 20 мая арендодатель не предоставил сданное внаем имущество. На контакты с истцом ответчик не идет, от урегулирования конфликта мирным путем укрывается, на претензии не отвечает.
Мужчина пояснил, что брал в аренду земельный участок для строительства частного дома. После заключения арендного договора он заказал доставку строительных материалов на 15 апреля, но от этих услуг пришлось отказаться, так как у него не было доступа к объекту. Таким образом, он оплатил работы транспортной компании в размере 30 тыс. рублей. Теперь он требует взыскать эти денежные средства с арендодателя.
Также, истец рассказал, что нашел другой земельный участок, поэтому настаивает на расторжении настоящего арендного договора из-за нарушений со стороны арендодателя.
Суд принял иск к рассмотрению. В процессе он установил, что договор аренды заключен, однако акта передачи имущества никто не предоставил. Кроме этого, в настоящий момент спорным участком пользуется третье лицо, которое не указано в арендном соглашении.
Судья удостоверился в том, что арендатор понес затраты из-за нарушения условий арендного соглашения арендодателем. Рассмотрев дело по существу, судья удовлетворил иск Романова в полном объеме.
Частые вопросы
В рассматриваемой ситуации все зависит от того, кто является сторонами арендных отношений. По общим правилам, если договор заключен между физическими лицами на срок менее 1 года, то осуществлять регистрационные действия нет необходимости. Если же хотя бы один из субъектов является юридическим лицом, то договор регистрируют в Росреестре, независимо от срока его действия.
Затраты на осуществление регистрационных действий несет сторона, указанная в соглашении. Это может быть арендатор или арендодатель. Также, допускается распределение расходов между субъектами. По общим правилам, госпошлину оплачивает тот, кто обращается с заявлением о регистрации.
Стороны имеют право отказаться от заключения сделки в любое время до подписания договора. Причем, объяснять причину отказа не обязательно. Но если соглашение уже подписано, то его расторжение возможно лишь в случаях, регламентированных на законодательном уровне.
Заключение эксперта
К существенным условиям договора аренды, по закону, относятся те требования, которые регламентированы законодательными нормами. Данное правило регламентировано ст.432 ГК РФ.
Если обратиться к положениям, регулирующим аренду земельных участков, то можно выделить 2 существенных условия, регламентированных на законодательном уровне: размер арендных платежей и характеристику передаваемого во временное пользование объекта. Причем, при отсутствии в договоре последнего, он вообще может быть признан незаключенным.
Также, Гражданским кодексом РФ предусмотрены некоторые права и обязанности сторон, которые рекомендуется включить в арендное соглашение.
