Законодательные основы
Физическое или юридическое лицо может арендовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства, ведения ЛПХ или занятия КФХ. Но, не достаточно просто оформить землю в аренду. Кроме заключения арендного договора придется зарегистрировать его в Росреестре.
| Да | 101 |
| Нет, нужно упрощать ее | 132 |
Законодательное регулирование аренды земельных участков осуществляется посредством ЗК РФ и ГК РФ. В частности, статьей 609 ГК РФ установлено, что если арендное соглашение заключают на срок более 1 года или хотя бы один из субъектов правоотношений является юридическое лицо, то договор в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.
Это же правило повторяет статья 26 ЗК РФ. Процедуру осуществляют с учетом положений, отраженных в ФЗ-218 от 2015 года.
Пошаговая инструкция госрегистрации договора
Недостаточно знать, как оформить землю в аренду у администрации, важно ознакомиться с информацией еще и о том, каким образом осуществляется государственная регистрация арендного договора.
- Составляем заявление. Бланк для заполнения можно взять в территориальном подразделении Росреестра или в МФЦ.
- Оплачиваем госпошлину. Необходимость ее внесения регламентирована статьей 17 ФЗ-218 от 2015 года, а размер ст.333.33 НК РФ.
- Собираем документы. Точный список зависит от конкретной ситуации. Как правило, он включает в себя договор аренды земли, заявление, квитанцию об оплате пошлины и др.
- Подаем заявление, подкрепленное пакетом бумаг в Росреестр. Сделать это можно путем направления документов напрямую в ЕГРН или через МФЦ.
- Ожидаем ответа и получаем выписку ЕГРН на участок.
Составляем заявление
Оформление земельного участка в аренду начинают с заключения арендного договора. Затем его нужно зарегистрировать в Росреестре (за исключением случаев, регламентированных на законодательном уровне). Для этого составляют заявление. В него включают следующую информацию:
- наименование ведомства, куда подается заявка;
- ФИО заявителя, его адрес регистрации, контактный номер телефона, электронную почту;
- сведения о земельном объекте, его характеристики;
- просьба, зарегистрировать переход права собственности;
- список прилагаемых к заявке документов;
- дату и подпись заявителя.
Чистый бланк для заполнения можно взять в Росреестре или МФЦ. Надо отметить, что часто сотрудники многофункциональных центров самостоятельно составляют заявление при помощи печатной техники, основываясь на предоставленных заявителем документах. Его остается лишь проверить и подписать.
Скачать Оплачиваем госпошлину за регистрацию договора
Для того чтобы оформить аренду земельного участка, а если быть точнее, зарегистрировать арендный договор, необходимо заплатить государственную пошлину.
Необходимость внесения платы за осуществление регистрационных действий регламентирована ст.17 ФЗ-218 от 2015 г.
Размер государственной пошлины установлен ст.333.33 НК РФ. Если с заявлением об осуществлении регистрационных действий обращается физическое лицо, то он обязан заплатить 2 тыс. рублей. Госпошлина для юридических лиц увеличена в 11 раз и составляет 22 тыс. рублей.
Собираем документы для регистрации арендного договора
Для регистрации договора аренды земельного объекта, необходимо подготовить пакет документов. Он включает в себя:
- заполненное заявление;
- идентификаторы личности всех сторон сделки;
- кадастровый паспорт на объект;
- договор аренды земельного участка;
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
«Если заявителем выступает юридическое лицо, то перечень документов, требуемых для регистрации арендного договора, немного меняется».
Организация предоставляет заявление, ИНН, учредительная документация, устав, квитанция о внесении пошлины.
В зависимости от ситуации, могут понадобиться выписка из ЕГРН, нотариально заверенная доверенность, решение органа о предоставлении участка в аренду.
Подаем заявку и бумаги в Росреестр
Не каждый знает, как подать заявление на аренду земельного участка, а если быть точнее, на регистрацию арендного договора. Сделать это можно несколькими способами.
|
Способы: |
|
лично сотруднику территориального Росреестра; |
|
лично, работнику многофункционального центра; |
|
удаленно, заказным письмом с функцией описи вложений и уведомлением о вручении. |
Заявление и документы подает арендатор или арендодатель, в зависимости от договоренности сторон. Также, обратиться за осуществлением регистрационных действий может доверенное лицо заявителя, имеющее нотариально заверенную доверенность.
Получаем выписку из ЕГРН
Государственная регистрация договора аренды земельного участка начинается с подачи заявление в Росреестр, подкрепленного небольшим пакетом документов.
После рассмотрения заявки сотрудник ведомства вносит соответствующую запись в единый государственный реестр, оформляет выписку из ЕГРН и выдает ее заявителю.
Срок регистрации договора
Подача заявления на аренду земельного участка, то есть день его регистрации считается началом отсчета срока, в течение которого сотрудники Росреестра обязаны внести запись в ЕГРН и выдать выписку.
Как правило, в течение 7 рабочих дней должна быть внесена соответствующая запись в реестр. Но, если заявитель обращается через МФЦ, то указанный период может увеличиться. Это связано с тем, что на доставку пакета документов из многофункционального центра в Росреестр требуется дополнительное время.
Санкции за нарушение порядка регистрации договора
Порядок оформления земли в аренду включает в себя не только заключение арендного договора, но и его регистрацию в соответствующих органах.
По общим правилам, регламентированным ст.19.21 КоАП РФ за нарушение порядка осуществления регистрационных действий в отношении недвижимости, стороны несут ответственность в виде штрафа. Физическому лицу могут назначить наказание в размере 1,5-2 тыс. рублей, а юридическому – 30-40 тыс. рублей.
Но, в связи с тем, что земельным законодательством не установлены конкретные параметры регистрации договора аренды, определить, когда субъектов можно привлечь к ответственности по указанным положениям можно, а когда нельзя, невозможно, на практике практически не случается ситуаций наложения штрафа за неосуществление регистрационных действий в отношении оформлении аренды земельного участка.
Случаи отказа в регистрации арендного договора
Если одна сторона передает другой во временное пользование землю на срок более 1 года или одним из субъектов выступает юридическое лицо, то проводится обязательная регистрация договора аренды земельного участка. Но в некоторых случаях в осуществлении процедуры могут отказать. Несмотря на то, что это происходит не часто, заявителю все равно рекомендуется ознакомиться с часто встречаемыми причинами отказа:
- поданные документы не отвечают требованиям российского законодательства, содержат ошибки;
- предоставление ложной информации;
- подача неполного пакета бумаг;
- участок не состоит на кадастровом учете;
- объект уже находится в аренде;
- арендодатель не имеет права передавать землю в аренду или субаренду;
- от одной из сторон сделки поступило заявление о приостановлении регистрации.
Пример из практики:
Новиков Р.Д. подал заявление на регистрацию субарендного договора, заключенного сроком на 10 лет. Росреестр принял документы. Во время проверки бумаг выяснилось, что субарендодатель не имеет права передавать земельный участок в субаренду, так как срок арендного соглашения уже истек. То есть, субарендодатель не имеет права передавать объект во временное пользование. В осуществлении регистрационных действий было отказано.
Также, регистратор имеет право приостановить процедуру регистрации в том случае, если заподозрит то, что предоставленные сведения не соответствуют действительности, а также в случае получения судебного решения о приостановке таких действий.
Срок регистрации может затянуться в том случае, если регистратору не удается вовремя получить необходимую информацию, например, если заявитель представил неполный пакет документов, но после получения указаний работников Реестра обещался их донести или данные не получены во время из-за сбоев системы межведомственного взаимодействия.
Судебная практика
В марте 2022 года в суд поступило заявление об изъятии земельного участка, полученного ответчиком незаконно. Истец пояснил, что во время проверки выяснилось, что Иванов П.Д. (ответчик) пользуется объектом с 2011 года на основании договора купли-продажи дачи. Однако в администрации нет документов, которые регламентировали бы выделение рассматриваемого имущества. Последняя запись значится от 1993 года о выделении объекта третьему лицу, не ответчику. Сам Иванов тоже не смог предоставить достаточных доказательств законного получения участка в аренду. У него осталась лишь копия справки о выделении земли.
Суд, рассмотрев дело, установил, земельный участок состоит на кадастровом учете, его границы определены. С начала 1993 года объект много раз менял собственника.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, срок исковой давности по таким делам составляет 3 года и начинает течь с того момента, когда истец узнал или мог узнать о нарушении своих прав.
Истец пояснил, что узнал о нарушении его прав только в момент проверки, которая прошла за 2 месяца до даты подачи иска.
В свою очередь, судом было установлено то, что администрация несколько раз, начиная с 1993 года проводила проверки. Предпоследняя была организована в 2012 году, как раз после заключения ответчиком договора купли-продажи. Но тогда истец не предъявил претензий в отношении нарушения своих прав. Суд отказал в удовлетворении требований истца.
Частые вопросы
Процедура аренды земельного участка достаточно многогранная. Такие объекты предоставляют во временное пользование по аукциону или без него, в случае наличия у заявителя прав получения земли без проведения торгов. Если коротко, то нужно найти свободный земельный участок, обратиться в администрацию с заявлением о назначении проведения торгов или согласования предварительной аренды, если участок является неорганизованным. После победы на торгах или получения кадастрового паспорта, с заявителем заключают арендный договор.
Как правило, в стоимость оформления земельного участка в аренду входит государственная пошлина. Ее размер равен для физических лиц – 2 тыс. рублей, для юридических – 22 тыс. руб. Как показывает практика, больше ни за что платить не нужно, за исключением случаев, когда стороны заключают дополнительное соглашение, подлежащее государственной регистрации.
Затраты на осуществление регистрационных действий несет сторона, указанная в договоре. По закону, государственную пошлину оплачивает тот, кто обратился с соответствующим заявлением. По соглашению, расходы несет арендатор или арендодатель, либо они делятся между сторонами.
Заключение эксперта
Для того чтобы понять, как оформить муниципальную землю в аренду, можно проконсультироваться с нашими юристами.
Как показывает практика, это процедура достаточно сложная и требующая максимального участия инициатора. Труднее всего добиться заключения арендного договора. Его регистрация проходит гораздо легче.
Для осуществления регистрационных действий достаточно подготовить небольшой пакет документов, написать заявление и передать их в регистрационный орган.
