Обновлено: 3 января 2022
Обновлено 3.01

Дарственная с обременением

Михайлов Дмитрий Александрович Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по гражданскому праву  •  Стаж 10 лет

В некоторых случаях договор дарения с обременением может стать единственным доступным способом получить в собственность квартиру или дом. Когда квартира имеет те или иные ограничения по использованию, то при передаче такой квартиры могут возникнуть определенные трудности.

Перед тем, как принять решение об оформлении сделки дарения подобного имущества, необходимо разобраться в том, что такое обременение, и на какие типы оно делится.

Дарственная с обременением

Что такое обременение

Обременение - это ряд условий и запретов, созданных с целью ограничения определенных возможностей собственника имущества производить с ней юридически значимые действия.

Существует такой вид обременения, как пожизненная рента на содержание. Она подразумевает ситуацию, когда даритель устанавливает в договоре специальное условие, согласно которому принимающая сторона должна содержать квартиру или, например даритель будет продолжать проживать в подаренной квартире.

В чем заключается суть дарственной

Давайте разберемся в том, что такое дарственная. Это двустороннее соглашение, позволяющее передать в собственность от одного лица к другому некое имущество на безвозмездной основе и без условий.

Дарственная оформляется двумя способами:

  1. Собственными силами. При этом, гражданин, составляющий договор, несет ответственность за соответствие данного документа законодательству. Кроме того, важно помнить о правах оппонента;
  2. Посредством нотариального удостоверения договора дарения. Договор может составить нотариус либо вы можете сделать это самостоятельно и прийти с составленным договором к нотариусу, чтобы тот его удостоверил. Услуги по составлению платные.

Если производится процедура дарения доли в праве собственности на квартиру, без нотариуса не удастся обойти в любом случае.

Когда речь идет о дарственной на квартиру, тут возникает ряд нюансов, которые следует учесть. Перечислим виды подобных дарственных:

  1. Классическая форма. В нее, как правило, включена информация об обеих сторонах, о предмете сделки, описывается процедура передачи жилья в дар. По факту оформления такой сделки собственник должен уступить свои права;
  2. Документ с обещанием дарения. Применяется, в основном, для квартир с обременением. В документе указывают, что недвижимость перейдет во владение другого человека исключительно после того, как, например, даритель выплатит полностью ипотеку в случае с ипотечным кредитом, или после того, как будет снят арест, если он был наложен;
  3. Дарственная при жизни владельца передаваемого имущества. Такой договор оформляют, только если владелец квартиры жив. При этом, в документе указывают, что если одаряемый не успел вступить в право собственности до момента смерти дарителя, то данный договор будет аннулирован;
  4. Документ с описью применяют, если в жилом помещении находится что-то ценное;
  5. В пользу сразу двух лиц: если квартиру дарят супругам или детям. Причем, оба лица будут обладать равными правами на квартиру. Это означает, что каждый имеет равную долю недвижимости;
  6. Соглашение между родственниками. Если родство доказано, то при оформлении договора не нужно платить налог, равный 13%;
  7. Приватизированная квартира обязательно указывается в дарственной;

Дарственная с обременением на квартиру или дом: как правильно заключить договор

Предлагаем рассмотреть наиболее распространенные варианты дарственных в ситуации с обременением:

  • судебный арест;
  • залоговая недвижимость;
  • доверительное управление;
  • рента;
  • пожизненное проживание;

Судебный арест в качестве обременения

Наложение ареста на жилье означает, что с квартирой запрещено совершать какие-либо юридические действия. Ее нельзя продавать, сдавать в аренду, завещать или дарить. Данные о наложении ареста отражаются в Едином государственном реестре недвижимости.

Михайлов Дмитрий Александрович
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Снять арест можно только через суд. В ходе судебного разбирательства может понадобиться помощь юриста для благополучного исхода дела.

Задать вопрос

Как подарить залоговую недвижимость

Несмотря на то, что недвижимое имущество находится в залоге у банка, собственник все равно имеет право ее подарить. Правда, для этого придется получить разрешение банка, у которого квартира находится в залоге. Это и составляет основную проблему. Чтобы снять обременение, попытайтесь:

  1. Предложить в качестве залога другое жилое имущество, равное по стоимости основному объекту. Жилье должно быть качественным и соответствовать всем базовым требованиям требованиям банков к залоговому имуществу;
  2. Переоформить залоговые обязательства на человека, принимающего дар.

Неважно, какое из двух действий вы выберете, вам в любом случае потребуется согласие банка.

Если не удается достичь компромисса с кредитной организацией, даритель вправе оформить следующую дарственную: обязаться в будущем передать жилье в дар сразу же после выплаты кредита. Поскольку это станет возможным, когда квартира больше не будет в залоге.

Пример

И. Кузнецова решила подарить вторую квартиру, находящуюся в залоге у банка, своей совершеннолетней дочери О. Кузнецовой. Для этого женщина обратилась в банк. Сотрудники кредитной организации тщательно проверили предоставленные И. Кузнецовой документы и дали согласие на сделку дарения. Залоговые обязательства перешли О. Кузнецовой.

Доверительное управление

Разберемся, в чем заключается суть такой сделки. Квартира передается от одного лица к другому на установленный соглашением период. Такая собственность полноценна, и ее нужно обязательно регистрировать. Здесь следует отметить, что долги и коммунальные платежи оплачивает хозяин квартиры, на не временный собственник.

Рента как способ узаконить сделку дарения

Рента - еще один способ узаконить сделку дарения. Участники сделки подписывают соглашение о пожизненном содержании. В итоге одаряемый обязуется содержать дарителя до его смерти или до момента, когда рента будет выплачена.

Важно! Пока даритель жив, человек, получивший квартиру в дар, не вправе распоряжаться недвижимостью, как ему хочется. Он сможет стать полноценным владельцем лишь после смерти дарителя.

Дарение квартиры с обременением пожизненного проживания дарителя

Данный вариант позволяет дарителю передать имущество во владение другому лицу, оставляя за собой право пожизненного проживания в данной недвижимости. Разумеется, продать такую квартиру или сдать ее у нового владельца не получится до тех пор, пока даритель жив.

Образец договора
Образец договора дарения с обременением пожизненного проживания
zoom Скачать Образец договора дарения с обременением пожизненного проживания

Договор дарения с обременением пожизненного проживания третьего лица

Когда текущий владелец жилого имущества заключает договор дарения, помимо пожизненного проживания он может перечислить ряд других условий в документе. Так, можно заранее предусмотреть право проживания в передаваемой квартире третьих лиц, например, супруги или родственника дарителя.

Дарственная с обременением на земельный участок

Разберемся, что входит в договор дарения участка земли, для которого существуют действующие ограничения либо у которого есть обременения. При заключении сделки обе стороны должны быть уведомлены о сложившейся ситуации, и важно, чтобы она устраивала всех участников.

Итак, соглашение должно включать в себя следующие пункты:

  • подробное описание имущества;
  • перечисление всех обременений и ограничений;
  • права, а также обязанности участников сделки;
  • ответственность сторон;
  • пути разрешения споров;
  • реквизиты лиц, участвующих в сделке.

Обременением земельного участка может быть любая ситуация, связанная с распространением прав собственности на третьих лиц, в случае если имущество находится в залоге. В такой ситуации одариваемое лицо в обязательном порядке следует предупредить о возможных трудностях, которые могут возникнуть в процессе использования недвижимости. Когда человек, принимающий дар, в курсе всех нюансов, он принимает решение на основании полученной информации.

Пакет документов и порядок их оформления

Для того, чтобы подписать дарственную с обременением, понадобятся следующие документы:

  • российские паспорта обеих сторон;
  • свидетельство о рождении, если имущество передается в дар несовершеннолетнему;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • выписка об основных характеристиках из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги (либо справка о зарегистрированных в квартире лицах);
  • справка об отсутствии задолженностей перед налоговой;
  • согласие супруга или супруги на передачу собственности, если участник сделки состоит в браке.

Стандартная структура документа состоит из следующих пунктов:

  1. Название документа;
  2. Место и дата подписания договора;
  3. Перечисление прав и обязанностей сторон;
  4. Контакты, включая адреса участников сделки;
  5. Сведения о квартире, являющейся предметом дарственной;
  6. Ответственность участников сделки;
  7. Дата перехода права владения;
  8. Информация о сроках выполнения договора;
  9. Условия расторжения;
  10. Порядок разрешения споров;
  11. План действий в форс-мажорных ситуациях;
  12. Прочие условия;
  13. Подписи сторон.

Михайлов Дмитрий Александрович
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Лучше всего оформлять такое соглашение у нотариуса, чтобы защитить себя от неприятностей, связанных с признанием договора недействительным. Если же вы все-таки решили составить договор своими силами, следует обратиться к юристу во избежание ошибок.

Задать вопрос

Как оформить завещание с условием пожизненного проживания

В российском законодательстве не существует специального образца по составлению завещания с условиями, так как у наследодателя могут быть самые разные пожелания. Тем не менее, обозначим общие требования, которым должен соответствовать данный документ. В завещании следует указать:

  • ФИО наследодателя;
  • ФИО правопреемников;
  • ФИО лиц, обязанных выполнить ряд условий для получения наследства;
  • Указание всего завещаемого имущества;
  • Порядок его распределения наследства между наследниками.

Пожизненное проживание в жилом имуществе, доставшимся по наследству, предусматривает право проживания в недвижимости не только ее собственника, но и третьего лица, наделенного данным правом, согласно завещанию. Это можно указать в завещательном документа в качестве главного условия получения наследства. Наследодатель может определить, будут ли правопреемники пользоваться всем имуществом целиком или только его частью.

В документе можно указать, на каких условиях наследник может пользоваться жильем, а также в течение какого времени. Кроме того, завещатель вправе прописать в завещании, какие члены семьи смогут проживать в квартире пожизненно, даже если они не будут являться собственниками данной недвижимости. Так, если квартира достается сыну, и в квартире при этом проживает жена наследодателя, то после его смерти в соответствии с завещанием сын не сможет выселить из жилого помещения супругу покойного.

При желании завещатель может указать в документе, что квартира передается в собственность на том условии, что новый собственник обязуется содержать третье лицо.

Образец заявления
Образец завещания с завещательным отказом
zoom Скачать Образец завещания с завещательным отказом

Судебная практика

Никитенков Д.С., а также Никитенков В.С. обратились в судебное учреждение с иском к Никитенкову С.Ф. о госрегистрации договора дарения жилого помещения в виде квартиры и, помимо этого, о факте перехода права собственности на данную недвижимость к ним.

Чтобы обосновать свои требования.ю оба истца заявили, что вышеупомянутые три гражданина стороны заключили договор дарения 19 марта 1999 года. Документ был

удостоверен и зарегистрирован Пелевиной Т.А., московским нотариусом. В соответствии с условиями договора, Никитенков С.Ф. передал на безвозмездной основе в собственность истцов половину своей доли квартиры, которая принадлежит всем участникам судебного процесса в равных долях. Но после этого господин Никитенков С.Ф. стал постоянно избегать госрегистрации сделки.

Таким образом, господа Никитенков Д.С. и Никитенков Д.С. попросили представителей суда произвести государственную регистрацию договора дарения от 19 марта 1999 г. о безвозмездной передаче половины доли квартиры, которая принадлежит ответчику, в собственность истцов. Также заявители попросили суд осуществить госрегистрацию перехода права собственности на половину доли данного имущества от Никитенкова С.Ф. к Никитенкову Д.С. и Никитенкову В.С.

В иске истцам было отказано 25 июля 2013 г. мещанским районным судом г. Москвы. А определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 года это решение также осталось без изменения.

В иске истцам было отказано 25 июля 2013 г. мещанским районным судом г. Москвы. А определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 года это решение также осталось без изменения.

В своей кассационной жалобе Никитенков Д.С. и Никитенков В.С. попросили об отмене состоявшихся судебных постановлений, посчитав их незаконными. Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 апреля 2014 года кассационную жалобу истцов передали для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

В итоге Судебная коллегия приняла решение не передавать дело на новое рассмотрение, а решить вопрос сразу. Так, 13 мая 2014 г. Верховный суд РФ г. Москвы определил произвести отмену решения Мещанского районного суда г. Москвы от 25 июля 2013 г., а также определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 г. Кроме того, суд постановил удовлетворить исковые требования заявителей.

В соответствии с Определением и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского

процессуального кодекса РФ, суд потребовал осуществить

гос. регистрацию договора дарения на полквартиры от 19 марта

1999 года, который заключили господа Никитенков Д.С., Никитенков

В.С. и Никитенков С.Ф. между собой, а также зарегистрировать переход права собственности на половину доли данного жилья от Никитенкова С.Ф. к Никитенкову Д.С. и Никитенкову В.С. по одной четвертой доли за каждым.

Заключение

Дарственная – это, по сути, передача собственности в распоряжение и пользование на безвозмездной основе. Такие разновидности договоров, как пожизненное проживание, рента и пр., оформляются немного иначе, однако все они имеют одну и ту же суть: получение в пользование имущества на тех или иных условиях.

Частые вопросы

Можно ли оформить дарственную с обременением на квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему?
+

Наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних лиц является обременением, полностью исключающим возможность осуществления дарения. Если продажа жилья, находящегося в собственности несовершеннолетних детей, разрешена при согласовании с органами опеки, то дарение такого имущества неосуществимо.

Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
+

Если вы получаете квартиру в дар от близкого родственника, то налог платить не нужно. В данном случае мы имеем в виду, что даритель и одаряемый - члены одной семьи или родственники (супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, братья, сестры (ст. 217 Налогового кодекса РФ). А вот если недвижимость была подарена не близким родственником, за такой дар нужно будет заплатить государству 13% от кадастровой стоимости объекта.

В каких ситуациях дарственная может быть аннулирована в суде?
+

Согласно ГК РФ, законодательством предусмотрены случаи признания недействительными договора дарения. Это разрешено в ситуации, когда сделка была совершена под принуждением; если есть сомнения в дееспособности дарителя квартиры; в случае отсутствия согласия супруга.

Что предусматривает завещание с обременением на квартиру в виде проживания?
+

Завещание с обременением - это переход прав и обязанностей собственника имущества в отношении недвижимости, находящейся в залоге или обремененной другим способом. Вступая в такое наследство, правопреемник должен принять на себя все обязательства завещателя перед третьими лицами. Не получится отделить имущество от обязательств или от долгов. Это все наследуется в совокупности. Наследник вправе или вступить в свои права или отказаться от данной собственности полностью. Частично принять в наследство имущество невозможно.


Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (0)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России