Договор купли-продажи и наследование
Недвижимость может достаться в наследство по двум основаниям: по закону и по завещанию. И в одном, и в другом случае ее можно продать. Закон запрещает указывать, что квартиру по завещанию или дом по завещанию нельзя будет продать, так как наследники становятся собственниками имущества со всеми вытекающими из этого последствиями. У собственников есть право распоряжения имуществом, что включает и его продажу.
| Да, продавали | 96 |
| Нет, с такой ситуацией не сталкивался | 121 |
Но продажа квартиры, полученной по наследству, отличается от обычной продажи, приобретенной по другим основаниям. Здесь нужно выделить следующие особенности:
- сроки;
- налоги;
- документы;
- сторона.
Исключения
Правда есть некоторые исключения, которые могут вносить свои правила при наследовании по завещанию.
И первое исключение – завещательный отказ – 1137 ГК РФ. Если такой легат совершен, допустим, в пользу гражданина, то завещатель имеет право указать, что в переданной квартире может проживать отказополучатель. Тогда при переходе прав собственности на нее это право проживания сохраняется. Это всегда невыгодно для покупателя.
Второе исключение – обязательная доля в наследстве – 1149 ГК РФ. Если даже есть завещание на квартиру, но есть лица, которые могут претендовать на обязательную долю, они, получив свидетельство, также станут собственниками. И ее продажа уже будет проходить с участием иных собственников, которые не были указаны в завещании.
Сроки
Можно продать квартиру после вступления в наследство, когда Вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, никаких исключений тут нет. Срок обращения к нотариусу за вступлением – 6 месяцев с момента его открытия. Срок выдачи свидетельства - не менее 6 месяцев с момента открытия, правда сроки могут затянуться.
|
Основные причины увеличения сроков: |
|
нотариус требует какие-либо документы, которые не оформлены или утеряны; |
|
в конфликт вступили сами наследники и спор перешел в суд и т.п. |
Тогда и продажа наследственной квартиры будет перенесена до того момента, пока не определится круг собственников.
Документы
Если вас беспокоит вопрос: «Облагается ли наследство налогами?» - то мы вам отвечаем, что нет. Само по себе наследство не облагается налогами. Платят госпошлину за нотариальные действия и регистрационные. И когда уже есть свидетельство о праве на наследство, то это первый важный документ, который нужно подать в регистрационную палату для того, чтобы узаконить и подтвердить права на недвижимость, дома и квартиры после наследства.
Скачать Налоги
Рассмотрим, какие налоги и когда надо уплачивать при наследовании недвижимого имущества.
Налог при наследовании
Продажа недвижимости по наследству в отдельных случаях предполагает уплату налога, а в некоторых - нет.
Мы платим НДФЛ при продаже квартиры до истечения пятилетнего срока владения ею по общему правилу. Но при продаже квартиры, которая перешла в наследство, этот срок уменьшается до трех лет – п. 1 ч. 3 ст. 217.1. НК РФ.
Налог при продаже квартиры составляет 13%. И продажа унаследованной квартиры во владении менее 3 лет предполагает этот налог с продажи.
Каким образом будет считаться такой срок
Срок безналоговой продажи три года считается не с даты оформления прав собственности на квартиру в Росреестре, а с даты открытия наследства. Датой открытия наследства считается дата смерти наследодателя или дата вступления в силу решения суда о признании его умершим.
Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на унаследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав – письмо Минфина России от 17.02.2020 N 03-04-05/10636.
Пример
Николаев В.И. умер 01.01.2018 года. После его смерти наследник (сын) получил квартиру, вступил в наследство и зарегистрировал свое право 25.09.2018 года. Безналоговая продажа квартиры для сына возможна уже после даты 01.01.2021 года.
Можно ли продать унаследованную квартиру и не платить налог
Такое возможно для некоторых наследников, которые имели доли в наследуемой квартире. Такое действие считается приращением долей в уже имеющейся квартире, а не приобретением новой недвижимости. И в случае, когда человек владел долей, потом вступил в наследство на долю умершего, получив теперь всю квартиру целиком в собственность, он может ее продать, не заплатив налог 13% ранее трех лет. Можно сразу после оформления прав собственности на нее в порядке наследования. Таким же образом можно продать дом, полученный по наследству, если в нем уже была доля , не заплатив налог.
Налоговые вычеты
Приятные налоговые вычеты предусмотрены законодательством.
Так, например, есть максимальный налоговый вычет размером в 1000000 рублей. Если недвижимость продается за определенную стоимость можно снизить налогооблагаемую базу на эту сумму – ст. 220 НК РФ.
Пример
Продается недвижимость за 3000000 рублей. Применяется налоговый вычет в 1000000 рублей. Значит налогооблагаемая база будет оставлять 2000000 рублей. С нее рассчитывается 13%, подлежащих уплате.
Субъекты Федерации вправе устанавливать свои налоговые льготы определенному кругу граждан.
Коэффициент
Бывает и такое, что квартиры продают ниже кадастровой стоимости. Тогда к налоговой базе будет применяться коэффициент 0,7.
Пример
Получил гражданин в наследство от дальнего родственника садовый дом. Его кадастровая стоимость – 5000000 рублей. Но дом старый, и его невозможно продать за дорого. Удалось продать только за 2000000 рублей. В этом случае налогооблагаемая база будет составлять 3 500 000 рублей, не смотря на цену продажи.
Сторона
Стороной по договору купли-продажи полученного в наследство имущества может быть только сам наследник или наследники. На такой вид правоотношений не распространяется режим общего совместного имущества супругов. Наследственное имущество – это личное имущество каждого из супругов. Если муж получил в наследство недвижимость во время брака, ему не нужно просить разрешения жены на ее продажу.
Налогообложение, новеллы в законодательстве
Государственная Дума рассмотрела законопроект о предоставлении многодетным семьям и семьям, где двое детей, освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости, срок владения которой менее общего предельного срока владения 5 лет.
Судебная практика
Определение Верховного Суда по Делу №б4-КГ19-3
Лысенко Ю.В. обратился в суд к дяде, Лысенко В.А., покупателю спорной квартиры Ищенко ОС, Банку (ПАО), ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о включении жилого помещения и денежных средств в наследственную массу, признании права собственности на наследственное имущество, признании завещания и договора дарения квартиры недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов.
Заключенный договор купли-продажи может признать недействительным только суд
Истец указал на то, что его бабушка Лысенко Н.И. являлась собственником квартиры. В 2009 году умер отец истца – Лысенко Валерий Алексеевич. А позже в 2015 году умерла бабушка.
Истец – наследник по праву представления. Но бабушка написала завещание на дядю истца Лысенко Виктора Алексеевича, сына умершей. А после завещания в 2010 году она (бабушка) подарила спорную квартиру ответчику (дяде). Дядя продал ее Ищенко ОС. В 2016 году. Истец ссылается на то, что бабушка при написании завещания и дарения не была способна отдавать отчет своим действиям.
Первая судебная инстанция отказала в иске. И в апелляционной также оставили решение без изменения.
Но Суд, изучив материалы, обнаружил, что есть медицинские заключения и экспертизы, которые свидетельствуют о том, что умершая, составляя завещание и договор дарения, не была способна понимать свои действия. Суд счел, что нижестоящие суды трактовали нормы права с нарушением.
Определение: решение нижестоящих судов отменить и отправить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Частые вопросы
Необходимо вступить в наследство в течении 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Но свидетельство нотариус имеет возможность выдать не ранее, чем по истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя.
К сожалению, продать такой дом нельзя.
С 18 лет продавать можно самостоятельно. До 18 лет – с разрешения органов опеки, если только он не признан эмансипированным.
Да, наследники становятся собственниками и имеют права распоряжаться перешедшим имуществом.
Да, как показывает судебная практика (в том числе и в нашей статье), это довольно частые споры в судах. Для того чтобы проанализировать возможность оспаривания, нужно посмотреть документы и разобрать с юридической точки зрения конкретную ситуацию, с чем помогут наши юристы.
Заключение эксперта
Если вы решили продать наследственную квартиру, рекомендуем обращаться в нашу организацию для получения подробных консультаций, чтобы избежать последствий от возможных судебных споров.
