Что такое долгосрочная аренда
Что можно назвать долгосрочной арендой земельного участка, законодательством не установлено. Но, опираясь на сопутствующие нормативно-правовые акты можно сделать соответствующие выводы о том, какой договор аренды считается долгосрочным, а какой краткосрочным.
| Да | 86 |
| Нет | 112 |
В ст.609 ГК РФ говорится о том, что соглашение об аренде составляют в письменном виде и регистрируют в государственных органах, если его срок действия составляет 1 год и более.
Основываясь на это положении, можно сделать вывод о том, что краткосрочный договор аренды земельного участка заключают на период менее года. Соответственно, долгосрочные арендные правоотношения длятся более этого срока.
Для чего брать земли в долгосрочную аренду
Согласно действующему российскому законодательству, долгосрочная аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможна для следующих целей:
- строительство жилого дома;
- ведение ЛПХ;
- занятия сельсхозпроизводительной деятельностью;
- расположения сада, огорода;
- постройки здания.
Также, земли выдают в рамках комплексного развития и освоения территорий, для размещения автомагистралей, прокладки трубопроводов, высоковольтных электролиний, использования недр и в других ситуациях, регламентированных земельным законодательством.
Как показывает практика, физические лица чаще всего берут землю в аренду с целью индивидуального жилищного строительства, для организации ЛПХ, огородничества или садоводства. Но, это не означает того, что гражданин не может арендовать участок для других нужд.
Особенности долгосрочной аренды земли
Долгосрочная аренда земельных участков имеет свои особенности. В первую очередь, юридическое или физическое лицо может пользоваться наделом за небольшую плату. Как правило, ее устанавливают в процентном отношении к кадастровой стоимости. Минимальный размер составляет 1,5%.
Иногда, стоимость временного пользования не превышает суммы земельного налога, уплачиваемого владельцем. Фактически, арендатор пользуется землей практически бесплатно.
Кроме этого, в зависимости от условий договора аренды, можно отметить и другие особенности:
- арендовать можно лишь свободный надел, то есть он не является чьей-то собственностью, не передан во временное пользование за плату или без и т.д.;
- законодательством предусмотрена возможность выкупа участка после окончания срока действия соглашения или в любое время, при условии внесения выкупной цены;
- арендатор имеет право сдавать надел в субаренду, передавать его в залог, продавать арендные права и др.;
- если гражданин или организация использует землю не по целевому назначению, то ее могут изъять, а договор расторгнуть.
В зависимости от назначения участка, на нем можно построить здание или частный дом, использовать объект недвижимости для предпринимательской деятельности.
Методы получения земель в аренду
Еще одной особенностью долгосрочной аренды земельного участка можно считать то, что землю получают двумя законными способами: по аукциону или без него.
В первом случае для того, чтобы арендовать надел необходимо:
- подать заявку на уже организованный аукцион:
- обратиться в муниципалитет с заявлением о проведении торгов на право заключения договора аренды.
То есть, если арендодатель уже выставил землю на аукцион, то никаких дополнительных действий потенциальному арендатору предпринимать не нужно. Достаточно подать заявку и принять участие на торгах. Если же гражданин или организация нашли свободный участок, но он не выставлен на аукцион, то тогда нужно добиться его проведения.
Надо отметить, что на торгах арендная плата может значительно вырасти. Поэтому, если у потенциального арендатора имеются основания на получение участка без торгов, то лучше попытаться согласовать аренду именно таким образом.
Пример из практики:
Головин Р.Д. узнал о проведении аукциона на право заключения аренды земельного участка, предназначенного ЛПХ, расположенного в населенном пункте, где он проживает. Мужчина решил арендовать землю и заняться личным подсобным хозяйством. Ранее он уже задумывался об этом, но никак не мог найти подходящий участок. В извещении значилось, что начальная стоимость арендной платы составляет 5 тыс. рублей в год, что показалось Головину очень выгодным предложением. Мужчина подал заявку на участие в аукционе, а в назначенный день явился на торги. На аукцион заявилось еще 4 человека. К концу торгов стоимость аренды поднялась до 25 тыс. рублей. Головин сделал последнее предложение и стал победителем. Договор аренды земельного участка заключили на срок 20 лет с арендной платой 25 тыс. рублей в год.
Если же участок передают во временное пользование без торгов, то стоимость временного пользования устанавливают двумя методами: в процентном отношении к кадастровой цене или по результатам независимой оценки.
Очевидно, что арендовать землю без аукциона намного выгоднее. Но, если у человека или организации нет оснований для получения земельного объекта без торгов, то сделать этого не получится.
Пошаговая инструкция аренды земли по аукциону
Земля в долгосрочную аренду может быть передана победителю аукциона, то есть участнику, который предложил самую высокую цену. Для того чтобы таким образом арендовать участок, можно воспользоваться пошаговой инструкцией:
|
Этапы: |
|
находим подходящую землю; |
|
если объект не выставлен на торги, обращаемся в муниципалитет с заявкой о проведении аукциона на право заключения арендного соглашения; |
|
если земля является предметом торгов, то вносим задаток, подаем заявку на участие в аукционе; |
|
в назначенный день проходим регистрацию и участвуем в торгах; |
|
в случае победы, в 30-дневный срок после получения договора аренды от арендодателя подписываем его. |
Далее соглашение в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре. За это придется уплатить государственную пошлину.
Поиск участка
Аренда земельного участка начинается с поиска подходящего объекта. Если потенциальный арендатор еще не определился с тем, какую именно он планирует взять землю во временное пользование, нужно найти такой надел, которым никто не владеет, например, на праве собственности, бессрочного пользования или аренды.
Легче всего подбирать участок при помощи публичной кадастровой карты. Для этого не нужно никуда ходить. Она размещена на официальном сайте Росреестра и находится в свободном доступе.
Подача заявки
Если земля не является предметом торгов, то потенциальному арендатору необходимо обратиться в муниципалитет с заявлением об организации аукциона. Администрация принимает заявку, рассматриваем ее, а в случае принятия положительного решения, извещает о дате, времени и месте проведения торгов.
Если участок уже выставлен на аукцион, то физическому или юридическому лицу необходимо подать заявление на участие в нем. Пред этим нужно внести задаток в сумме и по реквизитам, указанным в извещении.
Вместе с заявкой потенциальный участник предоставляет копию своего гражданского идентификатора личности и квитанцию о внесении задатка, либо платежное поручение, в зависимости от того, какой документ выдал банк.
Представитель организатора принимает документы, регистрирует заявку в специальном журнале, проставляет ее номер, указывает дату и время.
Участие в аукционе
В день проведения аукциона необходимо прибыть на место, пройти регистрацию при предъявлении гражданского паспорта. Только после этого участника пропустят в зал.
Торги начинаются с представления аукциониста и членов аукционной комиссии. Затем объявляют номер лота и начальную цену.
Участники повышают стоимость на шаг аукциона путем поднятия карточки, выданной во время регистрации.
Победителем признается тот, кто предложил самую высокую цену. Аукцион признают несостоявшимся в следующих случаях:
- На торги не заявилось ни одного участника;
- Все заявленные кандидатуры не были допущены до аукциона;
- Поступила всего одна заявка.
Если на торги заявился всего один участник, допущенный до них, то арендный договор заключается именно с ним по начальной стоимости.
Заключение договора
Потенциальный арендодатель самостоятельно готовит проект договора аренды земли в трех экземплярах и направляет документы победителю аукциона.
Будущий арендатор обязан в течение 30 дней подписать соглашение и доставить его обратно. Если этого не сделать в отведенный законом срок, то организация или гражданин лишается возможности получить землю во временное пользование в рамках результатов настоящих торгов.
Кроме этого, победителя, отказавшегося от заключения договора аренды, вносят в реестр недобросовестных участников, что является препятствием для участия в других аукционах.
Скачать Как арендовать землю без торгов
Для того чтобы заключить долгосрочный договор аренды земли без торгов, у гражданина или организации должны быть основания для этого. Случаи предоставления участка вне аукциона описаны в ст. 39.6 ГК РФ.
В первую очередь необходимо понять, имеет ли потенциальный арендатор право на получение земли по упрощенной схеме. Затем нужно найти подходящий надел.
После этого обращаются в администрацию с заявлением о согласовании аренды. Муниципалитет рассматривает обращение и выносит решение о возможности предоставления земли без торгов или об отказе.
Если участок не организованный, то заявителю придется за свой счет нанять кадастрового инженера для проведения межевальных работ, а затем поставить надел на кадастровый учет. Только после этого он может быть предоставлен во временное пользование.
Затем администрация публикует извещение. В течение 30 дней муниципалитет ждет заявок от других потенциальных арендаторов, которые готовы получить надел через аукцион. Если заявлений не поступило, то с заявителем заключают договор аренды.
Если же в течение 30 дней после публикации извещения поступили заявки от людей или компаний, которые тоже желают арендовать этот участок, то организуют аукцион. В его предоставлении без торгов отказывают.
Особенности регистрации договора
По закону, аренда земли у государства возможна на долгосрочный и краткосрочный период. Если договор заключен на срок менее 1 года, то тогда его не обязательно регистрировать в Росреестре. Но при условии, что его субъектами являются физические лица.
Если же, хотя бы одной стороной соглашения является юридическое лицо, или срок действия правоотношений составляет более 12 месяцев и больше этого периода, то осуществлять регистрационные действия нужно обязательно.
Для того чтобы зарегистрировать договор, необходимо:
- составить заявление;
- подготовить документы;
- оплатить госпошлину;
- подать заявку, подкрепленную пакетом бумаг в Росреестр или МФЦ;
- забрать документ, подтверждающий регистрацию.
Заявление составляют по установленному образцу. К нему прилагают оригинал договора аренды земли, идентификатор личности заявителя, выписку из ЕГРН на участок и кадастровый паспорт. Квитанцию об уплате госпошлины подают по личной инициативе заявителя.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка, принадлежащего администрации. Представитель истца пояснил, что арендатор регулярно нарушает условия соглашения, задерживая внесение арендной платы. К иску приложен график платежей и документ, подтверждающий фактическое перечисление средств. Согласно последнему приложению ответчик на протяжении 11 лет пользования участком добросовестно исполнял финансовые обязательства. На 12-й год аренды он два раза задержал арендную плату (1 и 3 квартал), на 13-й – 1 раз (1-2 квартал), на 14-й - 1 раз (4 квартал), в последний 15-й год он вообще не внес аренду два платежных периода подряд.
При этом каждый раз при задержке перечисления денежных средств администрация начисляла неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств, которую арендатор всегда оплачивал.
Администрация направила требование оплатить аренду в течение 10 дней с момента получения извещения, однако арендатор этого не сделал.
Суд рассмотрел дело и установил, что арендатор действительно нарушил условия договора аренды земли. Однако соглашением установлен платежный период 1 раз в квартал. Опираясь на документы, представленные истцом, можно сделать вывод о том, что в настоящее время ответчик не оплатил аренду 2 платежных периода подряд. По закону, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды земельного участка, при наличии большой суммы задолженности, а также, если арендатор не исполняет финансовые обязательства больше 2 раз подряд. Судья не нашел оснований для расторжения договора в данный момент и отказал в удовлетворении иска.
Частые вопросы
По закону, государственную пошлину за осуществление регистрационных действий оплачивает заявитель. Как правило, стороны определяют сами, кто понесет рассматриваемые затраты. Это может быть как арендодатель, так и арендатор. Также, допускается деление затрат между ними.
Стоимость государственной пошлины за осуществление регистрационных действий напрямую зависит от правового статуса заявителя. Если с заявлением обращается юридическое лицо, то размер платы составляет 22 тыс. рублей, если физическое – 2 тыс. рублей.
Основания для отказа в допуске до участия в торгах, регламентированы на законодательном уровне. Такое может случиться, если заявитель подал недостоверные сведения, не внес задаток или денежные средства не поступили на момент рассмотрения заявки, а также, если заявитель не может быть участником торгов в соответствии с действующим законодательством или входит в реестр недобросовестных участников.
Заключение юриста
Долгосрочная аренда земли имеет свои особенности. Прежде всего, передать участок во временное пользование на длительный период может как частник, так и администрация.
Законодательством точно не установлено, что называется долгосрочной арендой, а что, краткосрочной. Но, опираясь на ряд НПА, можно сделать вывод о том, что длительным сроком пользования участком признают период 1 год и более.
