Основание прекращения аренды
Рассмотрим основания для расторжения договора аренды земельного участка.
Период действия арендных отношений отличается в зависимости от того, кто является арендодателем, и для каких именно целей берется в пользование земельный участок. Договор можно заключить на срок от нескольких месяцев до нескольких десятков лет - период будет зависеть от субъектного состава и целей договора аренды.
Максимальный срок аренды применяют при передаче государственной или муниципальной земли для размещения на ней линейных объектов. В таком случае аренда может длиться до 49 лет.
Согласно ст. 46 ЗК РФ и ст. 610 ГК РФ, отношения по аренде земли подлежат прекращению, когда прописанный в договоре период закончился. Это основание является главным, но закон допускает и другие правила расторжения контракта.
Как можно расторгнуть договор
Существует несколько способов расторжения соглашения сторонами:
-
Автоматическое прекращение права аренды земельного участка после истечения срока действия контракта, если фактически арендные правоотношения не продолжаются. Этот период может быть определен законом или по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а со стороны арендодателя нет возражений, в этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если имеются в виду случаи, когда период действия соглашения не определен, он считается заключенным на неограниченный срок, но, при этом, подлежит прекращению по истечению предельно допустимого законом срока (статья 610 ГК РФ).
- Добровольное расторжение договора по соглашению сторон. Здесь главное, чтобы у участников сделки не было взаимных претензий, способных послужить основанием для обращения в суд.
- Прекращение договора по инициативе одной из сторон. Обычно в данном случае процесс инициирует арендодатель, но также не исключена возможность прекращения аренды по требованию арендатора.
Основания расторжения по инициативе арендодателя
Расторгнуть соглашение об аренде земли по инициативе ее владельца можно в следующих случаях:
|
Основания для досрочного прекращения аренды |
|
|
Согласно ч. 2 ст. 45 ЗК РФ |
|
|
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ |
|
Пример
Приведем в пример случай, когда инициируется расторжение договора аренды земельного участка арендодателем. В июне 2012 года между администрацией муниципального образования, являющейся арендодателем, и гражданином РФ - арендатором - заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Земля находится в муниципальной собственности. Участок должен был использоваться для ведения дачного хозяйства в индивидуальном порядке. В декабре 2021 года арендодатель обратился в судебный орган с иском о расторжении договора аренды и о возврате арендатором участка из-за нарушения условий договора. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнутым судом по требованию арендодателя в тех случаях, когда арендатор пользуется объектом аренды не по назначению или с неоднократными существенными нарушениями условий договора. Арендодатель осмотрел участок и обнаружил, что он не был огорожен, зарос деревьями и кустарником. На земле не был построен дом, хотя по условиям договора строительство предусмотрено. По мнению владельца земли, арендатор более девяти лет не проводил никаких работ по освоению участка. Арендодатель обратился в суд, представив акт осмотра земельного участка в обоснование своих требований.
Основания расторжения по инициативе арендатора
В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторжение или изменение первоначальных условий соглашения разрешается по соглашению сторон. При этом, по инициативе одного из участников, документ расторгается или изменяется по решению суда в следующих случаях:
- когда имеет место существенное нарушение договора (одной из сторон был причинен ущерб, несоизмеримый с выгодой, которую можно было бы извлечь, если бы условия соглашения были соблюдены);
- когда есть основания, предусмотренные законодательством.
Расторжение по обоюдному согласию
Расторгнуть договор по соглашению сторон - еще один способ отказаться от взаимных обязательств. Тут риски возникновения крупных дополнительных расходов или нежелательных последствий минимальны. Стороны должны сами урегулировать конфликт.
Порядок расторжения договора аренды земельного участка, равно как и достигнутые договоренности, прописываются в письменном соглашении, которое затем регистрируется в Росреестре. Кроме выражения желания прервать арендные отношения, в документе можно прописать условия их прекращения - к примеру, условие о выплате той или иной суммы. Чтобы вам было легче составить свой вариант такого документа, мы подготовили для вас бланк:
Скачать Одностороннее расторжение
Когда невозможно урегулировать конфликт по соглашению сторон договора, можно обратиться в судебный орган для расторжения договора в одностороннем порядке. Если основания, заявленные истцом, являются достаточными, суд вынесет решение о прекращении контракта и определит юридические последствия.
Так, если арендатор за то время, пока использовал землю, в значительной степени улучшил ее состояние, в его пользу могут взыскать денежную компенсацию.
Если после вынесения судебного решения нет претензий, землепользователь обязан передать участок назад арендодателю. Процедуру необходимо оформить с помощью акта приема-передачи.
Порядок расторжения договора в суде
Любые споры, касающиеся расторжения договора аренды, предполагают обязательный досудебный порядок разрешения конфликта. Перед тем, как обратиться в суд, инициатор должен уведомить оппонента о своих намерениях. Это следует сделать в письменной форме с помощью вручения уведомления. В нем надо прописать основания прекращения сделки.
Получив извещение, вторая сторона может или отказаться от внесудебного решения спора, или ответить согласием на предъявленные требования. В последнем случае стороны должны подписать соглашение. Если же оппонент не согласен или вообще проигнорировал врученное ему уведомление, то инициатор вправе обратиться в суд.
В зависимости от статуса сторон, иск подается:
- в арбитражный суд, если сторонами выступают юрлица;
- в районный или в городской суд, если спор возник между физлицами.
Выбор судебной инстанции, при этом, осуществляется по месту нахождения арендованного участка.
|
Что указать в заявлении |
|
|
1 |
Данные сторон. |
|
2 |
Существенные обстоятельства дела. |
|
3 |
Причину обращения в суд. |
|
4 |
Ссылки на нормы действующего законодательства. |
|
5 |
Суть требований. |
Также в иску нужно приобщить пакет документов:
- документ, удостоверяющий личность гражданина или статус юрлица;
- договор аренды;
- уведомление с отметкой о вручении ответчику;
- квитанция об уплате госпошлины.
Согласно НК РФ, государственная пошлина уплачивается в размере 300 руб., если иск подается гражданином, и 6 тыс. руб., если истцом выступила организация.
Рассмотрение искового заявления и вступление в силу судебного решения осуществляются в сроки, установленные ГПК РФ или АПК РФ. В первом случае решение выносится в течение двух месяцев, а вступает в силу спустя месяц, во втором - разбирательство может длиться до полугода, а вынесенное решение вступит в силу не раньше, чем через месяц после его принятия.
Если вы не уверены, что можете самостоятельно грамотно составить иск, воспользуйтесь вариантом, подготовленным нашими юристами или обратитесь к ним за помощью напрямую:
Судебная практика: прекращение договора аренды земельного участка с застройщиком
Итак, рассмотрим конкретную ситуацию, связанную с расторжением договора аренды земельного участка на примере из судебной практики.
При наличии регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства в многоквартирном доме (МКД) право аренды застройщика на земельный участок (ЗУ) прекращает свое действие (определение ВС РФ от 22 декабря 2020 г. по делу №А53-23224/2018).
В 2011-м году между Департаментом и Обществом (застройщиком) был заключен договор аренды ЗУ для строительства МКД. В отношении земли были зарегистрированы обременения в пользу Общества (речь идет об аренде) и в пользу участников долевого строительства (имеется в виду ипотека в силу закона).
Через несколько лет, в 2014-м году Департаментом и Обществом было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. В 2016-м году дом ввели в эксплуатацию, и после этого была произведена регистрация прав участников долевого строительства на помещения в МКД.
В 2017-м году Департамент подал в регистрирующий орган заявление о регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Заявителю было в этом отказано со ссылкой на ч. 1 ст. 13 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Росреестр сообщил, что госрегистрацию прекращения права аренды, обремененного ипотекой, можно произвести лишь при условии погашения записи об ипотечном кредитовании. Поэтому Департаменту пришлось обратиться в суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным и об обязании произвести госрегистрацию соглашения о расторжении контракта.
Требования Департамента были удовлетворены судами первой и апелляционной инстанции. Однако окружной суд отменил акты нижестоящих судов, т.к. счел необходимым применить в данном случае специальные нормы о возможности прекращении залога и права аренды ЗУ исключительно с момента передачи всех объектов долевого строительства в МКД, возведенных на участке.
Далее Судебная коллегия ВС РФ определением №308-ЭС20-17579 от 22 декабря 2020 г. отменила постановление окружного суда и оставила в силе решение суда первой инстанции, а также постановление суда апелляционной инстанции, поскольку выводы суда кассационной инстанции противоречат действующему законодательству, а также сделаны без учета норм, изложенных в ч.8.1 ст. 13 214-ФЗ (в редакции 202-ФЗ). Так, возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог ЗУ либо залог права аренды ЗУ, на котором расположен МКД, возведенный с привлечением средств участников долевого строительства, прекращается с момента осуществления государственного кадастрового учета данного МКД.
Положения названной части закона применяются в том случае, если ЗУ образован в границах, в которых он, согласно ЖК РФ, переходит в собственность собственников помещений в МКД после регистрации права собственности на эти помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении данного ЗУ подлежит погашению органом регистрации прав автоматически, без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом МКД, построенного с привлечением финансовых вложений участников долевого строительства.
Таким образом, с учетом расторжения договора аренды по соглашению сторон в 2014-м году, окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения судебного спора доказательств обращения на основании ст.14 214-ФЗ взыскания на предмет залога, у регистрационного органа не было оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении арендного контракта.
Частые вопросы
Он может быть заключен или на короткий срок (до 11 месяцев), или на длительный (от 1 года). Если же стороны не указали срок действия соглашения, оно считается бессрочным.
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения производится следующим образом: сначала следует составить уведомление для второго участника (если это односторонний разрыв), затем попытаться прийти к взаимному согласию и заключить соглашение о досрочном расторжении контракта. Если же согласия достичь не удалось, можно обратиться в суд.
Есть три способа расторжения такого договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке или через суд. По соглашению сторон — это когда и арендодатель, и арендатор согласны прекратить аренду (см. ч. 1 ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть контракт в одностороннем порядке можно: 1. Когда в срочном договоре указано право арендатора досрочно отказаться от аренды как по причине, так и без, направив соответствующее уведомление (см. ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ); 2. В любой момент в случае с договором о бессрочной аренде (см. ч. 2 ст. 610 ГК РФ). Подать заявление в суд можно после попытки урегулировать конфликт в досудебном порядке.
Аренда участка прекращается по основаниям, предусмотренным ГК РФ. Так, договор аренды земли может быть прекращен в нескольких случаях, таких как истечение срока действия, на который был заключен контракт; досрочное прекращение по соглашению сторон; в одностороннем порядке; в судебном порядке.
Чаще всего именно арендодатель инициирует прекращение сделки. Ему, при этом, придется принять меры к сохранению чужого имущества, находящегося на арендуемой территории. Это могут быть, например, урожай или техника. Необходимо составить список имущества, указав на его индивидуальные признаки. В уведомлении нужно выразить предложение забрать данное имущество.
Заключение эксперта
Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка допустимо только по закону: или по решению участников сделки, или в соответствии с судебным постановлением. Владелец может прекратить арендные отношения, если наниматель не вносит плату, использует землю не по назначению или ухудшает состояние территории. Какой бы ни была причина расторжения, без согласия другой стороны такая процедура осуществляется с помощью суда.
