Законные основания для расторжения договора аренды земельного участка
Расторжение договора аренды земельного участка – это процедура прекращения правоотношений между сторонами, связанных с временной передачей в пользование арендодателем арендатору рассматриваемого объекта недвижимости.
Перед тем как отвечать на вопрос, можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка, уточним, что оснований для прекращения правоотношений не так уж много.
| Да, сделка выгодна | 87 |
| Нет, сделка не выгодна | 79 |
Истечение срока давности арендного соглашения является первым из оснований для прекращения арендных правоотношений (ст. 46 Земельного и ст.610 Гражданского Кодекса РФ). Однако закон предусматривает и досрочное расторжение договора аренды земли.
|
Основания |
Краткое описание |
|
Автоматическое прекращение права аренды земельного участка |
Срок принято прописывать в соглашении. Если он не определен, то считается, что договор заключен на максимальный период, установленный законом (статья 610 ГК РФ) |
|
Добровольное расторжение соглашения по соглашению сторон |
Здесь главное, чтобы у участников сделки не было взаимных претензий, способных послужить основанием для обращения в суд. |
Особенностью аренды земли является то, что срок действия временного пользования данным объектом недвижимости ограничен законом. Конкретный период напрямую зависит от типа земельного участка и его вида разрешенного использования.
Получить земельный участок в аренду на максимальный срок 49 лет могут собственники объектов капитального строительства (ОКС), расположенных на этой земле, или иные лица, но только для размещения автомобильных, железных дорог, линий электропередач и других линейных объектов.
Инициатор - арендодатель
Расторгнуть соглашение об аренде земли по инициативе ее владельца просто так, по желанию арендодателя, невозможно, конечно, за исключением случаев, когда арендатор сам не против прекратить правоотношения. Расторжение соглашения в одностороннем порядке по требованию владельца участка возможно, если арендатор:
- портит землю;
- использует надел не по его целевому предназначению;
- построил на участке незаконную постройку и/или отказывается убирать ее;
- не пользуется с/х землей или участком ИЖС в течение трех лет, либо более;
- не соблюдает требование по рекультивации.
Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка арендодателем допускается, если арендатор уклоняется от финансовой части обязательств (не перечислил арендную плату 2 и более раза подряд) или, если надел понадобился государству, либо муниципалитету для своих нужд.
Инициатор - арендатор
Арендатор может предложить владельцу земельного участка расторгнуть соглашение, но если арендодатель не согласится, то вопрос придется решать в суде. При этом, у вас должны иметься причины для прекращения правоотношений.
Например, вы можете требовать прекращения правоотношений, если арендодатель нарушает условия соглашения, препятствует использованию земельного участка, требует арендную плату в большем размере, чем это предусмотрено договором и т.д.
Пример из практики:
Гр-н А. арендовал у гр-на Г. земельный участок для выращивания овощей. Через год арендатор поднял арендную плату на 3 тыс. рублей, о чем стороны заключили дополнительное соглашение, а еще через 2 месяца увеличил стоимость аренды еще на 2 тыс. руб., но в этот раз арендатор не согласился с новыми условиями. Арендодатель запретил арендатору пользоваться землей до тех пор, пока он снова не подпишет дополнительное соглашение, а через полгода обратился в суд для взыскания задолженности за аренду. В итоге действия арендатора признали незаконными.
Но, как показывает практика, арендаторы достаточно редко прибегают к помощи суда, в большинстве случаев вопрос удается разрешить по обоюдному согласию.
Обе стороны согласны
Расторгнуть договор по соглашению сторон - еще один способ отказаться от взаимных обязательств. Тут риски возникновения крупных дополнительных расходов или нежелательных последствий минимальны. Стороны должны сами урегулировать конфликт.
Порядок расторжения договора аренды земельного участка, равно как и достигнутые договоренности, прописываются в письменном соглашении, которое затем регистрируется в Росреестре. Кроме выражения желания прервать арендные отношения, в документе можно прописать условия их прекращения - к примеру, пункт о выплате той или иной суммы. Чтобы вам было легче составить свой вариант такого документа, юристы ЕЮС подготовили для вас бланк.
Скачать Судебное расторжение договора аренды
Когда невозможно урегулировать конфликт по соглашению сторон договора, можно обратиться в судебный орган для расторжения договора в одностороннем порядке. Если основания, заявленные истцом, являются достаточными, суд вынесет решение о прекращении контракта и определит юридические последствия.
Так, если арендатор за то время, пока использовал землю, в значительной степени улучшил ее состояние, в его пользу могут взыскать денежную компенсацию.
Как расторгнуть договор аренды земли сельхозназначения по инициативе арендодателя или арендатора
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения осуществляется по общим правилам:
- сначала следует составить уведомление для второго участника (если это односторонний разрыв);
- затем попытаться прийти к взаимному согласию и заключить соглашение о досрочном прекращении аренды сельскохозяйственного участка.
Если же согласия достичь не удалось, то вопрос придется решать исключительно в судебном порядке.
Как расторгнуть договор аренды земли с администрацией досрочно по инициативе арендатора
Если вы больше не планируете арендовать землю у муниципалитета, мы рекомендуем направить в администрацию предложение о досрочном расторжении соглашения. Правоприменительная практика показывает, что в большинстве случаев данный вопрос решается в пользу арендатора.
Если же администрация откажет в расторжении договора, то единственный вариант для досрочного прекращения правоотношений – суд.
Порядок расторжения договора в суде
Любые споры, касающиеся расторжения договора аренды, предполагают обязательный досудебный порядок разрешения конфликта. Перед тем, как обратиться в суд, инициатор должен уведомить оппонента о своих намерениях. Это следует сделать в письменной форме с помощью вручения уведомления. В нем надо прописать основания прекращения сделки.
Получив извещение, вторая сторона может ответить согласием или отказом. В последнем случае стороны должны подписать соглашение. Если же оппонент не согласен или вообще проигнорировал врученное ему уведомление, то инициатор вправе обратиться в суд.
В зависимости от статуса сторон, иск подается:
- в арбитражный суд, если сторонами выступают юрлица;
- в районный или в городской суд, если спор возник между физлицами.
Выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения арендованного участка.
|
Что указать в заявлении |
|
|
1 |
Данные сторон. |
|
2 |
Существенные обстоятельства дела. |
|
3 |
Причину обращения в суд. |
|
4 |
Ссылки на нормы действующего законодательства. |
|
5 |
Суть требований. |
Также к иску нужно приобщить пакет документов:
- документ, удостоверяющий личность гражданина или статус организации;
- договор аренды;
- уведомление с отметкой о вручении ответчику;
- квитанцию об уплате госпошлины (не обязательно).
Согласно НК РФ, государственная пошлина уплачивается в размере 300 руб., если иск подается гражданином, и 6 тыс. руб., если истцом выступила организация.
Рассмотрение искового заявления и вступление в силу судебного решения осуществляются в сроки, установленные ГПК РФ или АПК РФ. В первом случае решение выносится в течение двух месяцев, а вступает в силу спустя месяц, во втором - разбирательство может длиться до полугода, а вынесенное решение вступит в силу не раньше, чем через месяц после его принятия.
Если вы не уверены, что можете самостоятельно грамотно составить иск, воспользуйтесь вариантом, подготовленным юристами ЕЮС или обратитесь к ним за помощью напрямую.
Судебная практика: прекращение договора аренды земельного участка
Итак, рассмотрим конкретную ситуацию, связанную с расторжением договора аренды земельного участка на примере из судебной практики.
В суд поступил иск от администрации Н. района. Истец требовал расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный с гражданином Т. Арендатор постоянно задерживает арендную плату. В этот раз он не платил полгода.
Истец пояснил, что предлагал арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, но тот отказался, аргументируя свое решение тем, что в настоящее время земля используется для выращивания овощей для дальнейшей перепродажи.
Ответчик заявил, что ранее он договорился с представителем администрации об отсрочке платежей. В настоящее время он находится в затруднительном финансовом положении и обещает рассчитаться с арендодателем после реализации выращенной продукции. Правда эти договоренности ничем не подтверждены. Дополнительное соглашение не составлено, поэтому слова ответчика суд не принял во внимание.
В итоге суд удовлетворил требования истца в полном объеме, а также взыскал с ответчика задолженность за аренду земельного участка и компенсацию судебных затрат администрации.
Частые вопросы
Стороны могут договориться о пролонгации соглашения. Отметим, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Если вы прекратили правоотношения досрочно, а договор аренды был заключен на длительный срок, то расторжение соглашения нужно зарегистрировать в Росреестре.
Заключение юриста
Расторжение договора аренды земельного участка в 2024 году допустимо только по закону: или по решению участников сделки, или в соответствии с судебным постановлением. Владелец может прекратить арендные отношения, если наниматель не вносит плату, использует землю не по назначению или ухудшает состояние территории. Какой бы ни была причина расторжения, без согласия другой стороны такая процедура осуществляется с помощью суда.
