Можно ли оформить дарственную
Дарение ипотечной квартиры – это передача прав на объект недвижимости, являющийся предметом залога третьему лицу на безвозмездной основе.
Ипотекой признается обеспечение финансовых обязательств должника перед кредитором залогом недвижимости. В жизни же под ипотекой понимают целевой кредит, выданный на покупку квартиры, дома или другого недвижимого имущества.
Проще говоря, вы занимаете деньги у банка на приобретение недвижимости и передаете ее в залог кредитной организации. Если по каким-то причинам у вас образуется долг по кредиту, то банк имеет право обратить взыскание на заложенный объект.
Пример:
Допустим, вы взяли ипотеку, купили квартиру, своевременно оплачивали кредит, но в один момент потеряли работу, в связи с чем не смогли вносить платежи. Если у вас образуется крупный долг (больше 5% от стоимостидвижимости или просрочка в течение 3-х месяцев), то банк вправе обратить взыскание на нее, проще говоря, забрать ее у вас.
По сути, после покупки недвижимости вы становитесь ее собственником, но не можете полноценно распоряжаться ею в силу обременений, наложенных в связи с ипотекой. Совершение каких-либо юридически значимых действий с возможно только с разрешения банка.
То есть, чтобы подарить квартиру в ипотеке вам нужно получить на это согласие залогодержателя (ст. 37 ФЗ-102 от 1998 г.).
Что лучше: подарить или завещать недвижимость в ипотеке
Чтоб подарить ипотечную квартиру другому человеку вам придется брать согласие у залогодержателя. Конечно, договором об ипотеке может быть разрешено отчуждение предмета залога без разрешения кредитной организации, но на практике такое встречается достаточно редко. Гораздо чаще в нем прописывают полный и категорический запрет на продажу объекта, его дарение и пр.
А вот завещать ипотечную квартиру вы сможете без особых проблем, и залогодержатель не имеет право запрещать вам это делать. Если в соглашении на ипотеку прописан запрет, то он считается ничтожным.
По дарственной вы передаете права на имущество сразу, а по завещанию преемник становится собственником квартиры только после смерти наследодателя и вступления в наследственные права.
Таким образом, выбирая между дарственной и завещанием, логичнее остановиться на втором варианте. Но обстоятельства могут быть разными, поэтому перед принятием окончательного решения мы рекомендуем обсудить вашу ситуацию с юристом.
Условия дарения ипотечной квартиры
Итак, квартира в ипотеке может быть подарена только с согласия залогодержателя и то, если ипотечным договором не предусмотрен запрет на отчуждение. Первое, что вам нужно сделать – ознакомиться с соглашением. Если в нем ничего не сказано о том, что гражданин не вправе дарить, продавать, менять квартиру, то обращайтесь в банк.
Закон не ограничивает дарение ипотечной квартиры, но для принятия положительного решения по вашему вопросу кредитная организация может предъявлять собственные требования, например, к возрасту, финансовому положению, кредитной истории одаряемого.
| Конечно, недвижимость есть недвижимость | 98 |
| Нет, слишком много нюансов и обязательств | 62 |
Способы дарения квартиры в ипотеке
На законодательном уровне конкретные способы отчуждения ипотечной недвижимости не определены, но на практике чаще всего с правом собственности на имущество одаряемому переходят и обязательства по кредиту.
|
Способ |
Краткое описание |
|
Дарение с передачей обязательств по ипотеке |
Вы оформляете дарственную с согласия залогодержателя, одаряемый получает право на квартиру и становится плательщиком по ипотеке |
|
Погашение ипотеки |
Вы можете досрочно закрыть кредит, после чего кредитная организация снимет обременения и вы сможете без проблем подарить недвижимый объект |
|
Рефинансирование ипотеки |
Вы оформляете новый кредит, предоставляемый без залога, гасите им ипотеку, после чего обременения снимаются и вы можете оформить дарственную |
Опираясь на способы дарения ипотечной недвижимости можно сделать вывод, что вы сможете оформить дарственную на несовершеннолетнего только в том случае, если досрочно погасите кредит или рефинансируете его без залога.
Дарение квартиры в ипотеке: пошаговая инструкция
Подарить ипотечную квартиру путем погашения или рефинансирования кредита проще всего. Если вы решили досрочно исполнить обязательства перед банком вам нужно:
- уведомить о своем намерении кредитную организацию;
- внести денежные средства;
- дождаться снятия обременений;
- заключить дарственную;
- оформить переход права собственности.
Если вы планируете дарить объект недвижимости с непогашенным долгом по ипотеке, то вам придется согласовывать сделку. Наверняка банк будет проверять одаряемого. Как правило, у него должен быть постоянный официальный доход, хорошая кредитная история, регистрация в РФ или в регионе. Требования к потенциальному заемщику разнятся от банка к банку, поэтому лучше уточнить их заранее.
Согласие от залогодержателя
Чтобы получить согласие от залогодержателя вам необходимо подать заявление в кредитную организацию. В зависимости от обстоятельств, кредитная организация может запросить некоторые документы, например, на квартиру, паспорта дарителя и одаряемого, подтверждение наличия регулярного дохода будущего собственника имущества и пр.
Юристы ЕЮС подготовили для вас примерный образец заявления в банк на получение согласия на дарение ипотечной недвижимости. Чтобы не допустить ошибок, при составлении документа мы советуем опираться на него.
Скачать Как составить дарственную на ипотечную недвижимость
Договор дарения ипотечной квартиры не имеет единого образца, установленного законом. Его составляют по общепринятым правилам, с учетом законодательных нюансов.
- Шапка. Сначала пишут название документа, затем место и дату оформления сделки, после чего наименование и данные сторон.
- Предмет. Далее вам нужно отразить суть сделки и подробно описать саму квартиру: ее кадастровый номер, фактический адрес, количество квадратных метров, комнат и т.д.
- Права и обязанности сторон. Этот раздел не является обязательным, но лучше не отказываться от его включения в договор. Здесь описывают конкретные права, обязанности дарителя и одаряемого.
- Прочие положения. Вы можете включить в соглашение другие условия, не противоречащие закону.
- Реквизиты и подписи сторон. Документ подписывается дарителем и одаряемым, ставится расшифровка автографа.
Помните, дарение является безвозмездной сделкой. Любое упоминание об обязанности одаряемого что-то предоставить дарителю взамен преобразует дарственную в иной тип соглашения.
Например, если за недвижимый объект одаряемый передает дарителю машину, то следует оформлять договор мены, если деньги – договор купли-продажи.
Несмотря на то, что единого образца дарственной на ипотечную недвижимость законом не предусмотрено, в ней нужно отразить существенно-важные условия. Без них договор считается незаключенным, соответственно, даже подписанное соглашение не влечет за собой перехода права собственности.
Чтобы исключить допущения ошибок поручите подготовку дарственной юристам ЕЮС. Мы составим для вас правильный договор, учитывая не только законодательные тонкости, но и ваши личные потребности.
Если же вы решили написать дарственную на ипотечную квартиру самостоятельно, воспользуйтесь типовым договором, подготовленным нашим юристами. Но лучше поручите подготовку документа профессионалам. Мы поможем вам оформить дарственную на квартиру в ипотеке, не только опираясь на законодательные особенности, но и учитывая ваши личные потребности.
Как зарегистрировать сделку в Росреестре
Переход права собственности на подаренную недвижимость в обязательном порядке регистрируют в Росреестре. Вам необходимо написать дарственную на квартиру в ипотеке и подготовить:
- заявление по установленному образцу;
- ваши паспорта;
- согласие из банка;
- квитанция об оплате госпошлины (не обязательно).
Вообще, документальное подтверждение внесения государственной пошлины не требуется. Росреестр запросит данную информацию самостоятельно. Но если данные об оплате не поступят, то регистрацию приостановят. Следовательно, чтобы избежать таких неприятных последствий, лучше прикладывать квитанцию к основному пакету документов.
Заявление подают лично через МФЦ, онлайн через Госуслуги или на сайте Росреестре, либо через нотариуса, если дарственная удостоверяется нотариально.
Госпошлина и налоги
За регистрацию права собственности на квартиру нужно оплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей. Как показывает практика, обычно этот платеж вносит одаряемый, но стороны могут распределить затраты между собой.
Также, одаряемому придется оплатить налог со стоимости подаренной недвижимости в размере 13%. От подоходного налога освобождаются лица, которые приходятся близкими родственниками дарителю, например, дети, родители, жена и пр.
Что будет, если подарить ипотечную квартиру без согласия банка
Если вы решили подарить квартиру, находящуюся в ипотеке без согласия залогодержателя, то вас ожидают неблагоприятные последствия. Банк имеет право:
- обратиться в суд для признания сделки недействительной;
- потребовать досрочного возврата кредита (ст.39 ФЗ-102).
Проще говоря, либо дарственная будет признана недействительной, и вы останетесь владельцем недвижимости, либо вам придется погашать весь оставшийся долг сразу.
Судебная практика
Подарить ипотечную квартиру без согласия банка не получится. Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности в силу обременений. А вот споры по поводу признания дарственной недействительной происходят достаточно часто.
Например, гр-н Н. обратился в суд с иском о признании договора дарения квартиры недействительным. Он объяснил, что его бывшая супруга подарила объект недвижимости своей родственнице с целью избежать раздела имущества.
Квартира была куплена в ипотеку. Мужчина не думал, что супруга сможет подарить жилье, так как на момент развода кредит не был погашен. Плательщиком по нему является жена.
Оказалось, что женщина досрочно погасила ипотеку, после чего подарила квартиру родственнице. Но в ходе судебного разбирательства выяснилось, что объект вообще не является совместным имуществом супругов, так как недвижимость приобретена до заключения брака. Суд отклонил требования гр-на Н.
Частые вопросы
Законом дарить ипотечную квартиру несовершеннолетнему не запрещено, но банк наверняка не одобрит такую сделку.
Если банк даст согласие на дарение, то вы сможете без проблем подарить квартиру супруге.
Нет. После погашения кредита обременения снимаются, а договор залога расторгается.
Заключение
Дарственная на ипотечную квартиру в 2024 году может быть оформлена только с согласия банка, и то, только при условии, что договором залога не установлен запрет на отчуждение заложенного имущества. А вообще, подарить недвижимость можно кому угодно: хоть родственнику, хоть совершенно чужому человеку.
