Общие положения
Доверенность на продажу недвижимости – это поручение, по которому одно лицо доверяет другому совершать от его имени определенные действия, связанные с реализацией недвижимого объекта.
Поручать представление своих интересов нельзя несовершеннолетнему или недееспособному гражданину. А в целом, доверенным может стать любой человек: родственник, знакомый, риелтор, главное, чтобы он не был вторым участником сделки (ст. 185.1 ГК РФ).
Письменное поручение на распоряжение правами на недвижимое имущество и на их регистрацию в госорганах по закону обязательно заверяют у нотариуса. Без этого оно не имеет никакой правовой силы.
Закон не обязывает использовать доверенность, подготовленную на нотариальном бланке. Доверитель может составить документ сам, а потом удостоверить его в нотариальной конторе. Но при оформлении поручения важно опираться на законодательно установленные требования.
| Нет, я лично все делаю | 73 |
| Да, когда сам не мог присутствовать на сделке | 65 |
Виды доверенностей
При продаже квартиры по доверенности важно не ошибиться с выбором вида поручения. Условно их делят на 3 типа: разовую, специальную, генеральную.
Разовую выдают для совершения доверенным лицом конкретного действия, например, только на заключение договора купли-продажи или на регистрацию прав собственности по нему, либо на выполнение иных операций, отраженных в документе. Правомочия поверенного в таком случае ограничены.
Специальная – это поручение, дающее право доверенному совершать типовые действия по нему неограниченное число раз. При купле-продаже такой тип практически не используют. Часто ее применяют, когда доверитель поручает своему представителю сдавать имущество в аренду.
Генеральная дает право поверенному выполнять целый комплекс действий в интересах доверителя от обсуждения условий купли-продажи, до регистрации прав собственности. Он может получать деньги, передавать имущество в залог, участвовать во всех видах сделок. Официально понятия «генеральная» доверенность не существует. Как правило - это доверенность на совершение самого широкого круга юридически значимых действий: регистрационных, представительских, а также действий, связанных с распоряжением движимым и недвижимым имуществом гражданина. Таким образом - это доверенность с расширенными полномочиями, в соответствии с условиями кроется риск в особом доверии к поверенному, который при неблагоприятных условиях может навредить доверителю
Но на законодательном уровне доверенности не классифицируют. Такая группировка представлена для лучшего понимания, выполнение каких поручений можно доверить официальному представителю.
На практике возникают сложности, поскольку нотариус предлагает свой вариант доверенности и берет деньги за услуги правового характера. Можно обратиться к нотариусу, предложить включить в доверенность определенную формулировку
Как составить
Для подготовки доверенности не обязательно использовать нотариальный бланк. Закон разрешает составлять ее самостоятельно или с помощью юриста на обычном листе, но с учетом требований, содержащихся в статье 45.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».
- сам текст пишут от руки или наносят на бумагу при помощи технических средств;
- запрещено писать легко стираемыми чернилами или карандашом;
- использовать курсив или прописные буквы не рекомендуется, все слова должны быть разборчивыми;
- не допускаются исправления, зачеркивания, подчистки, помарки.
При составлении доверенности нотариус использует специальный бланк, с нанесенными на него водяными знаками.
Как выглядит доверенность: образец
Унифицированная форма доверенности законодательством не предусмотрена. Ее составляют, опираясь на требования Закона о нотариате и гражданского законодательства. В нее включают информацию о доверителе и доверенном и перечень полномочий. При подготовке документа рекомендуем опираться на типовой образец.
|
Раздел |
Отражаемая информация |
|
Преамбула |
Наименование, дата и место выдачи доверенности |
|
Сведения о доверителе |
ФИО, данные гражданского паспорта, место регистрации |
|
Информация о доверенном лице |
ФИО, паспортные данные, адрес постоянной регистрации |
|
Правомочия |
Перечень действий, которые представитель вправе совершать от имени доверителя |
|
Срок действия |
Период, на который выдан документ |
Доверитель подписывает документ, а нотариус проставляет на нем соответствующую отметку, подтверждающую его удостоверение.
Продажа недвижимости по доверенности – своеобразный риск, как для продавца, так и для покупателя. Правильно составленное письменное поручение снижает эту опасность. Не рискуйте, доверьте его подготовку специалисту.
С правом получения денег
Доверенность на недвижимость с правом ее продажи и получения денег наделяет доверенное лицо подписывать ДКП и принимать наличные денежные средства от покупателя. Ее составляют с учетом основных законодательных требований самостоятельно или поручают подготовку документа нотариусу.
В таком поручении важно четко перечислить все полномочия представителя владельца квартиры. Не мешало бы прописать и срок его действия. Далее вы можете изучить образец документа, составленный нашими юристами. Распечатайте бланк и заполните его с учетом вашей ситуации.
Скачать Без получения финансов
Опасаетесь за вырученные от продажи имущества деньги – поручите доверенному лицу только заключение сделки, без финансовой составляющей. Укажите в поручении право представителя подписывать ДКП, а если необходимо – совершать иные действия, без возможности получать расчет по соглашению.
Пример:
Евгений написал доверенность для продажи квартиры на риэлтора, по которой последний имеет право распоряжаться имуществом доверителя, представлять его интересы в государственных органах и учреждениях, так как ограничен во времени. Мужчина побоялся, что агент воспользуется ситуацией и скроется с деньгами, полученными по ДКП, а покупатель опасается заключать сделку через доверенное лицо. Стороны заключили трехсторонний договор аренды депозитарной ячейки с банком. Покупатель положил туда деньги, а после перерегистрации права собственности на недвижимость продавец лично забрал их из банковского хранилища.
В такой ситуации оплата покупки осуществляется наличными, путем их передачи непосредственно продавцу или безналом, посредством перечисления денежных средств на его счет в банке или карту, счета ЭКРОУ, аккредитива. Самый безопасный вариант – использование банковской ячейки.
Если вам необходимо составить доверенность без права получения расчета – используйте образец ниже. Его составили наши юристы с учетом действующего законодательства.
Генеральная доверенность
Генеральная доверенность на продажу квартиры наделяет доверенного огромными полномочиями. Доверитель уполномочивает поверенного распоряжаться его имуществом, представлять его интересы в организациях и учреждениях, перечень которых принято отражать в документе. Это может быть БТИ, Росреестр, ЖКУ, местная администрация, ИФНС, ЗАГС и др.
Генеральная доверенность отличается от других видов, поэтому заранее ознакомьтесь с содержанием документа. Ниже вы сможете скачать готовый шаблон.
Срок действия
Закон не обязывает указывать срок действия доверенности. Если этой информации нет, то она сохраняет свою силу в течение одного года.
В свою очередь, указание даты совершения документа – обязательное условие. Если таких сведений нет, то поручение признается ничтожным.
Нотариальное удостоверение
Доверенность, выданная для продажи квартиры должна быть заверена нотариусом, иначе представитель продавца не может распоряжаться имущественными правами последнего. Удостоверить документ можно в любой нотариальной конторе.
Согласно ст.185.1 ГК РФ к нотариально заверенной доверенности приравнивается поручение, удостоверенное:
- начальником или его заместителем, а в случае их отсутствия дежурным врачом военно-лечебного учреждения (госпиталя, санатория), где проходит лечение (реабилитацию) военнослужащий, который и является доверителем;
- командиром военного учреждения (части, соединения, заведения) в местах, где нет нотариусов, если продавцом является военнослужащий или работник такой организации, либо членом их семей;
- начальником колонии, если доверитель – заключенный этого места лишения свободы.
Поверенный вправе передоверить осуществление порученных ему действий в двух случаях: если он прямо уполномочен на это доверенностью или вынуждено, для защиты интересов доверителя под силой непреодолимых обстоятельств, но при условии, что это не запрещено письменным поручением.
Стоимость оформления
Доверенность на право продажи квартиры удостоверяет нотариус. За это взимают государственную пошлину. Ее размер зависит от наличия (отсутствия) между доверителем и его представителем родственных связей.
Если поручение выдается близкому родственнику, то за это платят 100 рублей, остальным лицам – 500 руб. К близким родным в данном случае относят мужа, жену, маму, папу, полнородных братьев, сестер, детей, в том числе усыновленных (ст.333.24 НК РФ).
Как проверить
Перед заключением сделки купли-продажи квартиры, если от имени продавца выступает его представитель, рекомендуем проверить доверенность. Это можно сделать онлайн при помощи специального сервиса, размещенного на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Заполните специальную форму: введите реестровый номер документа, дату его удостоверения и ФИО нотариуса. Если поручение подлинное, то система выдаст информацию о нем, а если нет, то не обнаружит никаких сведений.
Как аннулировать
Нотариальная доверенность на продажу квартиры может быть в любое время отменена доверителем. Отказаться от полномочий имеет право и доверенное лицо. Для аннулирования поручения или отказа от него необходимо обратиться к нотариусу.
Документ прекращает свое действие не только в связи с его отменой или отказом от полномочий, но и по другим основаниям, перечисленным в ст.188 ГК РФ: смерть доверителя или доверенного лица, окончания действия доверенности на продажу имущества и др.
Порядок заключения сделки
Процедура купли-продажи недвижимости, когда от имени продавца действует его представитель, наделенный определенными полномочиями доверенностью, практически ничем не отличается от обычной сделки.
Единственное различие лишь в том, что пакет документов для продажи квартиры по доверенности дополняется письменным, нотариально заверенным поручением, выданным лицу, представляющему интересы собственника имущества.
Судебная практика
Правоприменительная практика показывает, продажа недвижимого имущество по полной доверенности – рискованное дело. Причем не только для покупателя, но и для продавца.
Шпаковский районный суд Ставропольского края в феврале 2022 г. рассмотрел иск о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Выяснилось, что владелец имущества выдал доверенность на распоряжение недвижимостью гражданину Н. Последний предложил потенциальному покупателю заключить предварительный ДКП, по которому получил задаток в размере 180 тыс. рублей.
Ближе к назначенной дате представитель продавца перестал выходить на связь с покупателем. Истец направил в его адрес письменное требование заключить договор купли-продажи квартиры.
Позже, выяснилось, что собственник имущества сам продал квартиру по такой же цене, но третьему лицу. Его доверенное лицо отказывается возвращать деньги истцу, аргументируя свои действия тем, что получил их законно.
Суд пришел к выводу о том, что отвечать перед истцом в рассматриваемой ситуации должен не представитель, а доверитель. А раз он не подает ходатайство о замене надлежащего ответчика, его требования не подлежат удовлетворению. (Решение по делу № 2-188/2022 от 14.02.2022 г., г. Михайловск).
Этот случай наглядно показывает всю опасность продажи объектов недвижимости через представителя. До конца не ясно, кто именно присвоил деньги – непосредственно продавец или человек, представляющий его интересы. Даже если в этом виновно доверенное лицо, в случае замены ответчика суд взыщет с доверителя задаток.
Частые вопросы
Доверенное лицо не вправе представлять интересы и продавца, и покупателя одновременно. Рекомендуем воспользоваться услугами еще одного агента.
Малолетний гражданин не может выдавать поручение на куплю-продажу недвижимости. За него это делают его законные представители (родители, опекуны), при условии полученного согласия органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Передоверие возможно в случаях, описанных в статье 187 ГК РФ: если это предусмотрено поручением или представитель вынужден передать полномочия под воздействием непреодолимых обстоятельств, если это прямо не запрещено документом.
Заключение юриста
Продажа квартиры по доверенности – процедура по реализации имущества гражданина без его непосредственного участия в сделке через представителя. Доверенность на продажу квартиры в 2024 году подлежит обязательному удостоверению нотариусом. Без его отметки и подписи оно не обладает силой.
Представляемый имеет полное право в любое время отозвать документ, а представитель – отказаться от полномочий.
