В каких случаях нужно выделять доли детям
Наделение детей собственностью теоретически может повлечь за собой те или иные проблемы с последующей продажей недвижимости в интересах семьи, так как сделку придется согласовывать с органами опеки и попечительства.
| Да, сейчас слишком много проблем | 284 |
| Нет, доли нужно выделять обязательно | 136 |
По маткапиталу
Рассмотрим, как производится выделение долей по материнскому капиталу без нотариуса.
С появлением программы маткапитала стремительно возросло количество сделок, частично финансируемых государством. Порядок использования материнского капитала определяется положениями Закона «О дополнительных мерах господдержки семей» №256-ФЗ от 29.12.2006”.
Так, п. 4 ст. 10 закона №256-ФЗ сообщает, что в недвижимом имуществе, приобретенном за средства материнского капитала, необходимо выделить доли следующим категориям лиц:
- Держателю маткапитала.
- Действующему супругу получателя семейного капитала.
- Детям, воспитываемым в семье, в том числе и совершеннолетним.
В итоге после совершения сделки все члены семьи должны получить часть купленной собственности. На выполнение таких обязательств законом отведено определенное время – ознакомиться с установленными сроками можно ниже в таблице.
|
Обстоятельства |
Сроки |
|
1. Покупка жилья за личные накопления и маткапитал |
В момент оформления сделки, через договор купли-продажи (ДКП) |
|
2. Приобретение жилой недвижимости в ипотеку с передачей ее в залог |
После снятия обременения и выплаты долга перед кредитной организацией. |
|
3. Строительство дома или другого жилья |
После ввода жилого имущества в эксплуатацию и регистрации нового объекта |
Если отсутствует возможность предоставить детям положенные им части имущества сразу же при наступлении срока, то по закону на исполнение отведено полгода после возникновения права распоряжения недвижимостью.
По личному желанию
Кроме обязательной процедуры выделения долей по материнскому капиталу у родителей есть право в любое время распорядиться имеющейся собственностью по своему усмотрению. Чаще всего такая сделка оформляется с помощью дарственной. Размер выделяемых частей при этом определяется самостоятельно.
Новое в законодательстве о выделении долей
В 2020-м г. с принятием Закона №35 были внесены поправки в Закон №256-ФЗ. В соответствии с изменениями, нотариальное обязательство о выделении долей было отменено.
В связи с отменой нотариального обязательства в данном случае новой редакцией ч. 4 ст. 10 Закона №256 предусмотрено освобождение от расходов на нотариуса. С 12 марта 2020-го г. для согласования перевода из бюджета Пенсионного фонда РФ больше не требуется письменный документ, в котором родители обязуются наделить собственностью своих детей.
Вместо такого отдельного документа держателю сертификата надлежит в общем заявлении в ПФР сообщить, что он обязуется наделить недвижимым имуществом детей.
В данном законе отсутствует указание:
- на обязательное нотариальное удостоверение соглашения;
- на точный размер долей родителям и детям;
При этом в законе появилось:
- указание на оформление сделки посредством соглашения;
- требование об оформлении общей собственности.
Как определить, требуется ли нотариус
В соответствии с нововведениями, с 31.07.2019 не требуется удостоверение сделок нотариусом при отчуждении недвижимого имущества или по ипотеке, если в ней принимают участие все собственники долей.
Для того, чтобы оформить стандартное письменное соглашение о выделении долей без нотариуса, необходимо выполнить ряд условий:
- Сторонам следует достичь единого решения касательно размера долей и условий оформления.
- Соглашение нужно составить в письменном виде в соответствии с общими требованиям ГК РФ.
- Объект недвижимости должен быть распределен на всех детей.
- Квартира должна быть оформлена в личную собственность одного из родителей или же в совместную собственность супругов, без выделения при этом собственных супружеских долей.
Нотариальное заверение обязательно потребуется, если:
- Подписывается ДКП с привлечением ипотечных денежных средств с изначальным оформлением недвижимости на всех членов семьи.
- Супруги приобрели жилье совместно как долевую собственность и собираются выделить доли каждому, включая себя.
- Лишь один из супругов выделяет доли детям из своей доли.
- Квартира как совместная собственность делится в случае развода супругов.
Ситуации, перечисленные выше, предполагают наличие согласия между всеми существующими собственниками. Если в ходе согласования возникли те или иные сложности, придется обратиться в судебную инстанцию с требованием о выделении долей. Доли в пользу детей регистрируются на основании вступившего в силу решения суда, нотариус тут не нужен.
Процедура выделения долей без нотариуса
Наиболее популярный вариант наделения недвижимым имуществом детей после использования семейного капитала – это составление письменного соглашения об определении долей.
Подготовка соглашения
Перед тем, как составить соглашение, необходимо определиться с тем, как будут распределены части. Поскольку передача части жилья в пользу несовершеннолетних обязательна, это может повлечь за собой в будущем проблемы с продажей, так как разрешение на сделку в подобных случаях дают органы опеки.
Размер минимально допустимой доли законодательно не установлен.
Пример
Изначальная стоимость жилья: C = 3 млн 100 тыс. руб. (600 тыс. руб. личных сбережений и 2 млн 400 тыс. руб. — заемных средств). Площадь квартиры составляет: S = 82 кв.м. Размер средств маткапитала на 2-го ребенка в 2020-м г. составил К = 616 617 руб. В объекте недвижимости доля средств сертификата составит: (K × 100) / С = (616 617 × 100) / 3 млн 100 тыс. = 19,89 %. Это около 20%. Как раз эту часть и можно разделить между всеми членами семьи, в том числе детей. Так, на родителей и 2-х детей должно выйти по 5% или по 5/100 доли. Остальные 80/100 принадлежат супругам на правах совместной собственности.
Сбор документов для регистрации
После того, как соглашение подписано, надо оформить изменения в праве собственности, передав соответствующие документы на регистрацию в Росреестр.
Нужно приложить к соглашению :
- Заявления от владельцев с просьбой зарегистрировать переход права.
- Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.
- Правоустанавливающий документ на недвижимое имущество.
Также необходимо взять с собой личные удостоверяющие документы (паспорта РФ, свидетельства о рождении).
Заявление оформляется прямо при подаче документов с использованием стандартного бланка, выданного сотрудником регистрирующего ведомства.
Оплата госпошлины за регистрацию
Физлица в ходе регистрации сделки должны оплатить две тысячи рублей. Каждый из совладельцев при этом оплачивает свою часть от стоимости государственной пошлины в равных пропорциях.
Квитанция оплачивается или через банк с помощью наличных средств, или безналичным способом.
Выдача выписки ЕГРН
После того, как требуемые документы сданы Росреестр, в течение 5-10-ти дней обновляются записи в реестре недвижимости, и совместную или личная собственность меняется на общую долевую.
Каждый из собственников получит выписку ЕГРН, которая подтверждает право на часть общей жилой площади.
Как самому составить соглашение
При самостоятельном оформлении соглашения без участия нотариуса большое значение имеет корректное составление документа. В данном случае рекомендуется использовать для примера готовый образец, подготовленный профессионалами.
Реквизиты соглашения о выделении долей
Перед подписанием документа необходимо убедиться, что в нем присутствуют все требуемые реквизиты и информация, необходимая для регистрации права. При отсутствии необходимой информации велик риск, что документ вернут на доработку.
|
Что указать в соглашении |
|
|
Информация о родителях |
паспортные данные, адрес; |
|
Сведения об остальных членах семьи, в пользу которых передается часть жилья |
речь о родных и усыновленных детях; |
|
Дата и место подписания документа |
нужно указывать реальные данные; |
|
Данные о недвижимости, которая будет поделена на всех членов семьи |
точный адрес жилья; |
|
Характеристики объекта недвижимости |
площадь, этаж, этажность дома, количество комнат в объекте; |
|
Причины возникновения права распоряжаться имуществом |
договор о приобретении, долевом участии, ипотеке или ввод в эксплуатацию после строительства. |
|
Информация о семейном капитале |
Размер капитала в соответствии со справкой, полученной в СФР |
|
Распределение долей |
С учетом долей на всех участников сделки, размеры частей |
|
Количество экземпляров |
точное число документов, которые будут подписаны участниками |
|
Дата, подписи |
Подписи всех участников |
Родителям следует расписаться в соглашении за себя и за несовершеннолетних. Подписи детей старше 14 лет заверяются родителями.
При составлении документа необходимо придерживаться образца, подготовленного грамотными юристами. Проверьте, чтобы права всех участников сделки никак не были ущемлены условиями соглашения. Ниже вы сможете ознакомиться с таким документом – распечатайте его и заполните при необходимости.
Скачать Правила оформления
Соглашение оформляется в письменном виде. Каждый совершеннолетний дееспособный участник ставит в соглашении личную подпись. Детьми такой документ подписывается лишь по достижении 14-летнего возраста - после получения паспорта РФ. За малолетних детей подпись ставит кто-то из родителей.
Заключение соглашения может быть только добровольным. Если в будущем будет установлено, что такой документ был подписан по принуждению либо посредством намеренного введения в заблуждение, заинтересованная сторона имеет право обратиться в судебный орган с требованием признать недействительным данное соглашение.
Судебная практика: отказ Росреестра в регистрации
Сотрудники Росреестра дали ошибочную характеристику соглашению, предъявленному супругами, и незаконно отказали в регистрации этого соглашения. Верховный Суд РФ признал незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на жилье в соответствии с соглашением об определении долей. Суд уточнил, что соглашение об определении размеров долей в праве общей собственности супругов и детей на квартиру не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака, и поэтому отсутствие нотариального удостоверения никак не препятствовало госрегистрации (Определение №5-КАД22-35-К2 от 21 сентября 2022 г., г. Москва).
Частые вопросы
Этот вопрос никак не регулируется законом. Можно поделить жилье поровну или рассчитать выделяемые доли соразмерно денежной помощи, полученной от государства. В случае с равным распределением недвижимого имущества размеры частей можно не фиксировать.
Вне зависимости от возраста каждый член семьи обязан получить собственный экземпляр соглашения, который будет храниться на протяжении всего срока владения квартиры и дольше. Таким образом, в данном случае для регистрации сделки готовят шесть договоров.
Если совершеннолетний член семьи имеет намерение передать свою часть другому, рекомендуется использовать для этого договор дарения. В соответствии с правилами выделения долей через соглашение, все дети получат поровну.
Подавать пакет бумаг на регистрацию можно или лично, или через представителя в отделение Росреестра или в многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости.
Заключение эксперта
Использование средств маткапитала на покупку либо строительство жилья влечет за собой обязанность по обозначению долей всем членам семьи. Теперь для этого нет необходимости предоставлять обязательство, заверенное нотариально, а значит допустимо выделение долей по материнскому капиталу без нотариуса в
2024 году. Тем не менее обязанность по выделению части имущества детям остается, законом отменен только сам документ.
