Квартира по переуступке: что это значит
Переуступка прав на квартиру оформляется при перепродаже недвижимого имущества, которое еще не было введено в эксплуатацию. На этапе котлована жилье, как известно, стоит гораздо дешевле, и потому нередко инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка права собственности означает заключение контракта, по которому передаются права на жилую недвижимость в новостройке, а также обязанности по договору. Их в данном случае предоставляет уже не застройщик или девелопер, который возглавляет строительство, а физ- или юрлицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Когда осуществляется продажа по переуступке прав, то в соответствии с договором вы приобретаете не само жилье, а имущественное право на него. Вы вправе заявить о нем после того, как объект будет введен в эксплуатацию и будут оформлены нужные документы. Далее в таблице ниже обозначим ключевые понятия такой процедуры:
|
Базовые определения переуступки |
|
|
Цессия |
Соглашение, по которому уступаются права требования |
|
Цедент |
Продавец |
|
Цессионарий |
Покупатель |
Стоит ли покупать недвижимость по переуступке
Рассмотрим преимущества и недостатки переуступки права требования на недвижимость. Многоквартирный дом (МКД) возводится, как правило, за несколько лет. Чем ближе срок сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, тем стремительнее растет стоимость квадратного метра. Переуступка прав собственности позволяет стать владельцем жилплощади в понравившейся новостройке, даже если все квартиры в ней уже распределены. Что важно, дольщик, выступающий в качестве инвестора, вероятнее всего, продаст жилье дешевле, чем сам застройщик. Обычно права переуступают в МКД, которые почти достроены. Ниже в таблице рассмотрим плюсы и минусы цессии:
|
Плюсы |
Минусы |
|
Стоимость жилья будет ниже, чем если бы вы покупали первичку/вторичку. |
Существует риск не заметить невыполненные продавцом обязанности или просрочки перед строительной компанией. Их придется погашать покупателю. |
|
Можно получить скидку до 20% путем торга с цедентом, которому по каким-то причинам надо срочно продать квартиру по переуступке. |
Переуступка при покупке квартиры — это все-таки еще не жилье, а лишь право его требовать. |
|
Можно оформить переуступку квартиры в ходе строительства, а не при вводе дома в эксплуатацию, а когда стоимость квартир резко возрастет от 5 до 50%, выгодно перепродать ее. |
Есть риск потерять средства из-за мошенников либо двойных продаж, если неверно зарегистрировать цессию в Росреестре (или же не сделать этого вовсе). |
Как сделать переуступку квартиры в новостройке
Далее разберемся, как производится продажа квартиры по переуступке в строящемся доме, рассмотрим, какие потребуются бумаги, как составляется и регистрируется договор.
| Да, ничего плохого в этом не вижу | 75 |
| Нет, лучше покупать по ДКП | 52 |
Подготовка документов
Чтобы продажа по договору переуступки состоялась, необходимо собрать пакет требуемых документов:
- ДДУ (договор долевого участия);
- разрешение застройщика на передачу прав собственности;
- справка, которая подтверждает отсутствие долга застройщику (в ином случае обязанность выплатить задолженность ляжет на покупателя);
- письменное согласие одного из супругов либо его личное присутствие;
- разрешение кредитной организации, одобряющее цессию. Такая бумага нужна, если продавец брал кредит. Без нее право на жилье является залоговым, и без банковского согласия договор будет недействителен.
Заключение договора
Цессия оформляется в письменной форме (ст. 389 ГК РФ). И продавец, и покупатель получают свой оригинал договора. Также запросить свои экземпляры вправе банк и застройщик. Еще один из оригиналов передается на хранение в Росреестр.
Перечислим сведения, которые указываются в договоре:
- паспортные данные участников сделки;
- адрес объекта недвижимости;
- технические характеристики жилья;
- дата и место проведения сделки;
- данные об участниках ДДУ;
- порядок, реквизиты расчета;
- сумма, которую назначил цедент;
- права и обязанности сторон;
- документы, которые продавец обязуется передать вам;
- сроки передачи документов.
Скачать Регистрация договора в Росреестре
Покупателю необходимо предоставить:
- ДДУ в строительстве;
- цессию, по которой продавец уступает права по долевому участию;
- квитанция об уплате госпошлины;
- нотариально заверенное письменное согласие супругов участников сделки на ее проведение;
- разрешение застройщика;
- справку об отсутствии долгов перед застройщиком или обязательство их погасить;
- разрешение банка, если задействован кредит.
Также следует взять с собой паспорта участников сделки.
Каждый из документов должен быть в оригинале или заверен у нотариуса. После того, как у вас примут документы, вы получите расписку с их списком и датой внесения тех или иных корректив.
Обычно спустя десять дней Росреестр подтверждает, что в ДДУ были внесены соответствующие изменения.
Цессия с квартирой в ипотеку
Чтобы произвести сделку с ипотечной квартирой, необходимо сделать следующее:
- согласовать процедуру с застройщиком;
- заручиться одобрением банка, предоставляющего ипотеку;
- зарегистрировать договор уступки и документы по кредиту.
Переуступка с материнским капиталом
При покупке квартиры по переуступке прав по ДДУ разрешено использовать материнский капитал и иные субсидии. Однако тут есть свои нюансы.
В данном случае в договоре прописывается, что несовершеннолетним детям достанется положенная часть жилого имущества после того, как построят МКД.
Cкoлькo cтoит пepeycтyпкa жилья в нoвocтpoйкe
В ходе процедуры нужно оплатить госпошлину в paзмepe 350 руб. Сyммa же, кoтopyю цeccиoнep плaтит цeдeнтy, зависит исключительно от тpeбoвaний пoкyпaтeля. Haлoг пpи пpoдaжe жилплощади пo пepeycтyпкe фикcиpoвaнный, он cocтaвляeт 13% от выручки — т.е. oт paзницы cyмм пpи зaключeнии ДДУ и пepeдaчи пpaвa.
Пpимep:
Владимир зaключил ДДУ c зacтpoйщикoм и зaплaтил eмy 1 млн руб. Спустя гoд мужчина peшил пpoдaть пpaвo тpeбoвaния зa 2 млн руб. В этом случае ему пpидeтcя зaплaтить 13% от выручки — тo ecть oт 1 млн руб. Таким образом, сyммa нaлoгa составит 130 тыс. руб. Владимиру необходимо зaпoлнить дeклapaцию и oплaтить нaлoг, инaчe ему придется платить штраф.
Риски при переуступке
Обсудим основные риски, которые могут возникнуть, когда имеет место покупка недвижимости по переуступке прав, чем она может быть опасна, какие могут обнаружиться подводные камни:
- заморозка строительства;
- нарушение сроков;
- банкротство застройщиков.
Чтобы не потерять деньги, лучше запросить у застройщика справку об оплате. Это необходимо сделать, чтобы убедиться, что платежи по объекту недвижимости признан действительными, иначе существует риск остаться без жилого имущества.
Если застройщик обанкротился, вернуть себе назад рыночную стоимость квартиры не выйдет. Если покупатель не согласен с размером суммы компенсации, проблему придется решать с помощью суда.
Если покупатель выплатил цеденту сумму по соответствующему договору, однако потом принял решение разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денежных средств. Здесь риск заключается в том, что покупателю вернется не та сумма денежных средств, которую он отдал продавцу, а именно первоначальная стоимость недвижимости, которая указана в договоре между застройщиком и дольщиком. В то время как реальная цена может быть значительно выше.
Судебная практика: признание ничтожным договора уступки прав требования
Если основной договор участия в долевом строительстве будет признан судом недействительным или незаключенным, это повлечет за собой признание ничтожным договора уступки прав требования по нему, так как такое соглашение нарушает права и законные интересы третьих лиц (решение Первоуральского городского суда Свердловской обл. от 31 марта 2015 г, дело №2-304/2015).
Частые вопросы
Даже если МКД уже официально сдан (имеется в виду, когда пройдена государственная комиссия), цессия все еще возможна. Исключение - те случаи, когда дольщик специально уклоняется от приемки жилья. В этом случае он нарушает требования ДДУ и не вправе продавать жилье по договору цессии.
Как правило, нет необходимости согласовывать цессию застройщиком. Можно просто письменно уведомить его о процедуре, т.е. направить ему копию зарегистрированного договора переуступки права. Если цессия разрешена застройщиком за плату — это следует указать в основном ДДУ. Если же оплата по ДДУ была лишь частичной, то необходимо в письменной форме согласовать цессию с застройщиком. Кроме того, бывает так, что в ДДУ прописаны какие-либо особые условия, требующие согласования, поэтому важно внимательно читать такой договор.
В данном случае обязательно потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Родители либо опекуны как законные представители несовершеннолетних лиц подписывают цессию.
Переуступка прав аренды земельных участков – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед собственником тому или иному третьему лицу. Т.е. арендатор уступает свои права и обязанности некоему другому участнику. С этого момента и вплоть до дня окончания действия договора по сделке он сам больше не имеет притязаний на надел. В таком случае оформляется договор переуступки, являющийся основным документом, который свидетельствует о ее проведении.
Заключение юриста
Переуступка квартиры в 2024 году - сделка, при которой предметом является уже не первичка, а вторичка, а потому риски возрастают, и потребуется больше проверок. Здесь к покупателю переходят и права, и обязанности. Следует внимательно изучить все документы, забрать у продавца оригинал основного ДДУ, который становится вашим документом. Договор переуступки прав требования по договору долевого участия (ДУПТ) должен быть обязательно зарегистрирован, а застройщик об этом уведомлен.
