Законодательное регулирование вопроса
Продажа квартиры – это процедура отчуждения права собственности на недвижимость на возмездной основе. Фактически, собственник передает имущество третьему лицу за определенную плату, после чего утрачивает право собственности на такую недвижимость.
Разберемся, можно ли продать комнату, дом или квартиру, купленную с использованием материнского капитала. Для этого обратимся к ФЗ-256 от 2006 г., ГК РФ и СК РФ.
Ни одним законодательным актом не запрещена реализация имущества, приобретенного с использованием МК (материнского капитала). Не имеет значения и стоимость части, оплаченной за счет средств социальной поддержки.
Но, покупая жилье под МК, вы обязаны выделить доли всем членам семьи, в том числе детям, причем в течение полугода после приобретения права собственности или снятия обременений.
Правда никакой ответственности за нарушение данного правила не установлено, но если данный факт обнаружится, вас могут обязать вернуть МК назад.
Соответственно, если хоть какая-то часть жилья принадлежит детям, то для его продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства. Этим и отличается продажа квартиры, купленной под МК, от реализации недвижимости, приобретенной за собственные средства.
В целом, договор купли-продажи заключается по общим правилам, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Соглашение составляется в письменном виде, а продавцами по нему будут все собственники имущества, в том числе дети. Если ребенку не исполнилось 14-ти лет, то от его имени будет действовать один из родителей.
Если все условия соблюдены, то для покупателя покупка такого жилья безопасна. Но, чтобы снизить риск возникновения неблагоприятных последствий, лучше удостовериться, что продавцом выдержана вся процедура, регламентированная законодательством.
Условия заключения сделки
Квартира с вложенным материнским капиталом может быть продана, если соблюдается ряд установленных законодательством условий.
|
Продажа квартир с материнским капиталом: условия |
|
|
1 |
Ваше право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в Росреестре |
|
2 |
После реализации имущества условия проживания несовершеннолетних не ухудшаются. То есть, вы должны предоставить детям другое жилье, ничем не хуже прежнего |
|
3 |
Недвижимый объект находится в долевой собственности всех членов семьи |
|
4 |
Органы опеки и попечительства дали свое разрешение на сделку |
Когда можно продать жилье, приобретенное под материнский капитал
По закону, использовать материнский капитал можно только по достижению ребенком, в связи с рождением которого выдан сертификат, трех лет, за исключением некоторых случаев. В связи с этим многие напрасно думают, что продать недвижимость, купленную с применением МК, можно лишь по истечении аналогичного периода. На самом деле это заблуждение.
Продажа жилья, купленного на материнский капитал, возможна в любой момент, хоть на следующий день после регистрации права собственности каждого из членов семьи на доли в имуществе.
Продажа жилья, купленного с материнским капиталом: пошаговая инструкция
Рассмотрим подробно порядок процедуры. Отметим, просто так продать квартиру, купленную под маткапитал не получится. Перед тем, как выставить ее на продажу, мы рекомендуем заранее решить все бюрократические вопросы, связанные с обеспечением несовершеннолетних дольщиков новым жильем и получением соответствующего разрешения на сделку от опеки.
| Да, сложно | 115 |
| Сложно, но в целом выполнимо | 81 |
| Не сложно | 39 |
Подбор жилья для несовершеннолетних дольщиков
Итак, по общим правилам вы должны обеспечить детей комфортным, пригодным для постоянного проживания жильем взамен продаваемого. Конкретных условий, какой должна быть недвижимость, законодательством не установлено. Но, как показывает практика, при принятии решения о выдаче согласия или об отказе органы опеки обращают внимание на следующие моменты:
- общее состояние недвижимости: наличие ремонта, водоснабжения, газоснабжения, отопления, водоотведения и прочих благ;
- в каком районе находится будущее жилье;
- уровень развитости инфраструктуры (наличие детских садов, школ, больниц и пр.);
- площадь жилого помещения, которую получает ребенок и пр.
По сути, достаточно купить квартиру хотя бы на 1 квадратный метр больше продаваемой, и тогда опека, скорее всего, даст свое согласие.
Продажа недвижимости с материнским капиталом и покупка нового недвижимого имущества обычно осуществляется сразу. В подтверждение своих намерений приобрести другой жилой объект можно предложить продавцу заключить предварительный ДКП.
Продать квартиру с мат капиталом по разрешению от опеки и банка
Планируете продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Знайте, вам нужно не только разрешение от органов опеки и попечительства, но и согласие банка на заключение сделки.
Пока ипотека не погашена, вы не можете распоряжаться имуществом, так как оно находится под обременением. По закону, залогодатель должен дать вам свое согласие на реализацию недвижимости. Если такого разрешения нет, значит и продать квартиру не получится. А если вы все-таки попытаетесь это сделать, банк может потребовать досрочного расторжения кредитного договора, и тогда вам придется сразу отдавать всю сумму, которую вы остались должны.
Продажа недвижимости, купленной на материнский капитал без использования дополнительных средств, в том числе заемных, тоже нелегкое дело. Вам нужно получить разрешение от органов опеки. Для этого обратитесь в территориальное подразделение ведомства с заявлением и пакетом документов.
|
Документы для опеки |
|
|
1 |
Заявление |
|
2 |
Выписка из ЕГРН на продаваемую недвижимость и новое жилье, а по возможности, иная документация на квартиры, к примеру, техпаспорт |
|
3 |
Информация о стоимости недвижимого объекта |
|
4 |
Личные документы (свой паспорт, паспорта детей, достигших 14-ти лет, свидетельства о рождении, о заключении брака, о разводе и пр., в зависимости от ситуации) |
|
5 |
Предварительный ДКП |
|
6 |
Согласие кредитной организации, если недвижимость обременена ипотекой |
Вашу заявку рассмотрят в течение 15-ти дней с даты ее регистрации. Если у опеки не возникнет никаких вопросов и сомнений в добросовестности сделки, вам выдадут разрешение. Если же какие-то условия не соблюдаются, вам откажут.
Чтобы вам было легче составить собственный вариант заявления, наши юристы подготовили унифицированный бланк. Правда типовой образец документа не может учитывать ваших индивидуальных потребностей, поэтому лучше обратиться за помощью в его подготовке. Юристы ЕЮС не только составят для вас индивидуальное, корректное, с точки зрения закона, заявление, но и подробно проконсультируют по вопросу купли-продажи недвижимости, в которую вложен МК.
Скачать Особенности оформления сделки
Как показывает практика, чаще всего старую квартиру продают параллельно приобретению новой, а сделку удостоверяют у нотариуса. Нотариальное заверение ДКП квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, потребуется в любом случае, так как его собственниками являются не только родители, но и несовершеннолетние дети.
- Подготовьте документы для нотариуса. Рекомендуем уточнить заранее, какие именно бумаги понадобятся, так как их перечень зависит от обстоятельств.
- Подготовьте проект соглашения. Также вы можете воспользоваться услугами нотариуса по составлению ДКП.
- Обратитесь в нотариальную контору. Нотариус проверит документы, подготовит ДКП, удостоверит его и отправит на регистрацию.
На этом оформление продажи недвижимости можно считать завершенным. Отметим, что для покупки квартиры удостоверять ДКП у нотариуса не обязательно.
Обратите внимание! Регистрация сделки по продаже старого недвижимого имущества проводится параллельно покупке нового. Данная процедура требует удостоверения нотариуса. Юристы ЕЮС удаленно помогут подготовить нужные бумаги и составить договор.
Где и как регистрируется сделка
Завершающий этап купли-продажи квартиры – регистрация права собственности на недвижимость в Росреестре. Для этого вам нужно:
- оплатить госпошлину (картой или наличными);
- подготовить документы;
- подать заявление в МФЦ или онлайн на Госуслугах, либо на официальном сайте Росреестра;
- дождаться завершения регистрации.
Если сделка нотариально удостоверена, то обращаться в Росреестр не нужно. Нотариус самостоятельно направит документы в регистрационный орган. Вам останется лишь забрать выписку из ЕГРН.
Как продать ипотечную квартиру, если при ее приобретении использовался материнский капитал
С ипотечной квартирой, купленной с материнским капиталом, все намного сложнее. Мы уже упоминали о том, что у вас не получится продать ее без разрешения банка. Но, если вы уже погасили кредит, то согласие кредитной организации не потребуется, так как обременения в виде залога снимаются.
Как правило, реализация ипотечной квартиры возможна путем:
- досрочного погашения кредита, в связи с чем обременения снимаются;
- переоформления ипотеки на покупателя, но только с согласия банка;
- продажи недвижимости кредитной организацией с торгов.
До вступления в силу законодательных изменений, если квартира покупалась за счет заемных средств, родители давали обязательство о выделении долей детям после снятия всех обременений. Такой документ в обязательном порядке удостоверялся нотариусом.
Пример:
Допустим, вы решили продать квартиру, купленную на материнский капитал и жилищный кредит от банка. МК вы использовали в качестве первоначального взноса. Недвижимость до сих пор находится в залоге, так как кредитные обязательства не исполнены. Самый подходящий вариант для вас – погасить кредит, после снятия обременений выделить доли детям, затем оформить разрешение от опеки и уже после этого заниматься продажей.
То есть, фактически, если ипотека еще не погашена, по документам дети не являются собственниками части недвижимого имущества. И вот тут возникают сложности. С одной стороны, вы обязаны выделить детям доли в этой квартире, но с другой, не можете этого сделать, так как объект обременен залогом. Выход из такой ситуации – досрочное закрытие кредита.
Юристы Европейской Юридической Службы решали и не такие трудности. Обращайтесь к нам в случае возникновения проблем с продажей квартиры, приобретенной под материнский капитал. Мы обязательно найдем корректный и законный способ выхода из ситуации.
Судебная практика
Пенсионный фонд (сегодня упразднен, вместо него учрежден СФР) при отказе от выделения долей в пользу детей потребует вернуть материнский капитал, поскольку родители распорядились государственной поддержкой не так, как это планировало государство, а, следовательно, необоснованно обогатились. Суд обяжет в таком случае вернуть денежные средства (Решение Добрянского районного суда Пермского края №2-1482/2018 от 27.11.2018).
Частые вопросы
ДКП недвижимости с использованием МК отличается лишь тем, что в нем указывают сведения о расчетах при помощи сертификата (полностью или частично).
Можно, но при наличии разрешения от органов опеки, а также при соблюдении иных условий, установленных законом.
Квартиру с вложенным мат капиталом можно продать в любое время. Законодательством РФ не установлен минимальный срок владения ею.
Сделку могут признать недействительной и потребовать возврата средств МК. Но возвращать деньги в СФР должен не продавец, а держатель сертификата, который неправильно распорядился МК.
Заключение юриста
Вы вполне можете продать квартиру с материнским капиталом в 2024 году, но при соблюдении важных условий, установленных на законодательном уровне. Во-первых, сделка возможна только с разрешения опеки, а во-вторых, вам нужно предоставить детям другое жилье, ничем не хуже прежнего. Помните, что ;жилищные условия детей в результате сделки должны улучшиться, а не наоборот.
