ELS

Самые важные и оперативные новости в телеграм-канале «Европейская Юридическая Служба»

Обновлено: 3 ноября 2022
Обновлено 3.11

Договор купли-продажи квартиры

Аванесов Юрий Петрович Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному праву  •  Стаж 15 лет

Приобретение объектов недвижимого имущества в собственность требует составления договора купли-продажи (ДКП). Корректность его заполнения следует внимательно проверять до подписания, чтобы избежать впоследствии проблем, которые могут потребовать не только юридической помощи, но и существенных финансовых расходов. Рассказываем, как оформляется ДКП жилья.

Договор купли-продажи квартиры

Что такое договор купли-продажи

Типовой договор купли-продажи жилья - документ, в соответствии с которым продавец должен передать недвижимое имущество покупателю. Такое соглашение является двусторонним, и это означает, что покупатель, подписавший этот документ, должен отдать указанную сумму за имущество и принять квартиру или дом.

В рамках подготовительного этапа следует подготовить требуемые документы, перечень которых установлен соответствующими нормативными актами, и составить ДКП. В нем также необходимо прописать способ оплаты:

  1. Наличными средствами;
  2. Через аккредитив либо банковскую ячейку;
  3. Посредством сервиса безопасных расчетов.
Внимание! Кроме основного существует также предварительный договор купли продажи жилого помещения. Такой ДКП подтверждает намерения заинтересованных сторон заключить основное соглашение впоследствии.

На основании каких требований составляется ДКП

Составление договоров купли продажи дома, квартиры, комнаты регламентируется законодательными нормативными актами. Рекомендуем при его оформлении соблюдать ряд требований:

1. ДКП требует письменной формы при составлении, подписывается 2-мя сторонами - продавцом и покупателем. Если у объекта есть несколько законных собственников, то они все должны поставить свою подпись на бумаге. При этом нет необходимости подписывать соглашение у нотариуса.

2. В ДКП недвижимости обязательно надо внести следующие данные:

  • ФИО, пол и гражданство, а также год, месяц, число и место рождения, семейное положение обеих сторон;
  • адреса регистрации участников сделки;
  • данные документов, удостоверяющих личность;
  • цена жилой недвижимости, а также порядок и сроки получения денег;
  • детальное описание недвижимого объекта (адрес, общая площадь, число жилых и нежилых помещений, этажность дома и указание этажа, на котором находится квартира, кадастровый номер объекта;
  • список необходимых документов, на основании которых устанавливается право продавца на имущество.

3. Если сделка осуществляется доверенным лицом, то следует отразить в ДКП, что ее проводят по доверенности.

4. Если продавец состоит в официальном браке, потребуется согласие на сделку от супруга, заверенное нотариусом. Если при этом продается недвижимое имущество, полученное в дар, данного согласия не требуется.

Законы и нормативные акты, регулирующие оформление ДКП

Требования, предъявляемые к составлению, оформлению и подписанию ДКП, указаны в следующих законодательных актах:

  1. В ст. 549-558 ГК РФ можно найти нормативы, по которым составляется и оформляется ДКП;
  2. В ст. 163 ГК РФ указаны нормы касательно нотариального удостоверения.
Важно! ДКП вступает в юридическую силу после его подписания сторонами и регистрации произведенной сделки.

Документы, применяемые при составлении ДКП на квартиру

В таблице ниже перечислим бумаги, которые понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры:

Документы для оформления ДКП

Для продавца

Для покупателя

  1. Документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН).
  2. Удостоверение личности (подойдет оригинал или копия паспорта).
  3. Технические документы из БТИ.
  4. Кадастровый паспорт на недвижимое имущество.
  5. Справка, которая подтверждает отсутствие обременений.
  6. Выписка из домовой книги.
  7. Копия личного лицевого счета в кредитной организации.
  8. Разрешение на продажу от второго супруга. если квартира, которая продается, является совместно нажитым имуществом.
  9. Разрешение органов опеки, если в квартире есть доля несовершеннолетнего.
  10. Справка, которая подтверждает отсутствие долгов за коммунальные платежи.
  1. Кредитный договор, если недвижимость приобретается в ипотеку.
  2. Паспорт РФ с указанием прописки.

Если продается жилье, разделенное на доли, то следует учесть, что преимущественное право ее полного выкупа принадлежит, в первую очередь, другим совладельцам. Об этом их следует уведомить. Если в течение месяца с момента уведомления остальные владельцы отказываются либо не дают ответ, продавец вправе продать свою долю. В таких случаях ДКП надо заверять у нотариуса.

Обратите внимание! Если продавец - пожилой человек или лицо, отличающееся излишней эмоциональностью и эксцентричностью, потребуется справка из психоневрологического диспансера.

Как оформить договор купли-продажи

Составить ДКП объекта недвижимости, соответствующий законодательным нормам, можно тремя способами. Каждый из них отличается своими плюсами и минусами. Далее мы рассмотрим каждый из вариантов подробнее.

Аванесов Юрий Петрович Европейская Юридическая Служба
Аванесов Юрий Петрович
Ведущий юрист по жилищному праву • Стаж 15 лет

Договор купли-продажи жилья можно составить через риэлторское агентство, с помощью нотариуса или самостоятельно. Наши юристы дистанционно помогут вам подготовить пакет требуемых для сделки документов и правильно составить ДКП недвижимого имущества. Мы работаем круглосуточно.

Через риелторское агентство

Риэлторы оказывают весь спектр услуг, касающихся объектов недвижимости. Сотрудники агентства подбирают квартиры, организуют просмотр жилья, консультируют клиентов по всем возникающим вопросам, а также проверяют подлинность и законность документов, предоставляемых продавцом. При желании на завершающем этапе риелторы помогают составить соглашение.

С помощью нотариуса

Составление ДКП нотариусом безусловно гарантия полного соблюдения законодательной базы. Квалифицированный юрист знает какие документы для сделки нужны в зависимости от обстоятельств. Покупателю с продавцом нужно будет только их предоставить и прийти на подписание соглашения после выполнения его пунктов. Нотариус сам также отправляет ДКП на регистрацию.

Без привлечения третьих лиц

Продавец может сам составить ДКП и проконтролировать все этапы совершаемой сделки. Это выгодно с финансовой точки зрения. Но есть и свои минусы: процедура потребует времени и изучения некоторых законов. В соответствии с российским законодательством, нельзя самостоятельно составить ДКП, если сделка:

  • квартира реализуется недееспособным либо несовершеннолетним гражданином;
  • предполагается реализация не всей квартиры целиком, а только доли;
  • жилье продается по соглашению пожизненного ухода за его собственником.

Если вы собираетесь самостоятельно составить ДКП, можно воспользоваться готовым шаблоном договора, подправив пример договора с учетом индивидуальной ситуации и добавив в него нужную информацию. С этой целью наши юристы подготовили унифицированный бланк договора. Скачать образец договора можно ниже:

Образец заявления
Готовый договор купли продажи квартиры
zoom Скачать Готовый договор купли продажи квартиры

Особенности сделки без нотариуса или риелтора

Если вы не желаете привлекать риелтора или нотариуса для совершения сделки, то следует проверить несколько ключевых моментов:

  1. Квартира или дом не должны находиться под обременением.
  2. В квартире не могут быть прописаны третьи лица, которые после сделки вправе сохранить право на проживание в недвижимости.
  3. Продавец обязан предоставить правоустанавливающие документы на продажу жилья или доверенность.
Для исключения перечисленных выше факторов рекомендуем взять выписку из ЕГРН расширенного образца. В этом документе указываются все технические характеристики объекта, а также ФИО его владельцев. Чтобы найти объект недвижимости и заказать выписку ЕГРН, достаточно воспользоваться строкой поиска на сайте Росреестра.

Кроме того, лучше установить в ДКП дополнительную ответственность продавца на случай признания данного соглашения недействительным либо его расторжения по причинам, зависящим от него или же в случае предъявления прав третьими физическими лицами.

Пример

Так, можно указать, что продавец должен приобрести покупателю равнозначное жилое имущество в том же самом районе или выплатить средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.

Куда подавать ДКП для регистрации

Регистрацию ДКП квартиры производит Росреестр. Однако нет необходимости обращаться непосредственно в это учреждение, также документы можно подать:

  1. Заказным письмом по почте России.
  2. Вызвав на дом сотрудников Росреестра (данная услуга предоставляется инвалидам, участникам и ветеранам боевых действий).
  3. Посетив МФЦ. Желательно записаться заранее, это чтобы сэкономить время ожидания в очереди.
Важно! Если ДКП был составлен нотариусом, то на регистрацию договор отправляет юрист.

Сроки регистрации права собственности

Если документы подавались напрямую в Росреестр, то по закону срок рассмотрения составляет 7 дней. Столько же времени нужно при отправке ДКП нотариусом. А вот при подаче бумаг через МФЦ процедура регистрации чаще всего занимает до 9-ти рабочих дней.

Судебная практика: оспаривание ДКП недвижимости

В соответствии с экспертным заключением, представленным истцом, являющимся наследником продавца жилья, ДКП квартиры был подписан не наследодателем истца, а другим лицом, так как продавец физически не имел возможности прийти в МФЦ в конкретную дату для подачи документов на госрегистрацию перехода прав собственности на недвижимость и оплатить государственную пошлину, поскольку умер раньше этой даты.

Суд пришел к выводу, что письменная форма договора купли продажи не была должным образом соблюдена, и воля наследодателя на продажу жилья отсутствовала, наследодатель не совершал сделку, а потому ДКП квартиры был признан судом недействительным (Апелляционное определение Мосгорсуда от 20.05.2019, дело №33-20774/2019).

Частые вопросы

Что такое договор купли продажи недвижимости по генеральной доверенности?
+

Генеральная доверенность в сделках с недвижимостью — это такой документ, который приравнивает представителя к владельцу недвижимого имущества по правам и обязанностям в отношении него. Представитель может продавать жилую недвижимость, получать за нее денежные средства, обращаться в государственные и регистрирующие органы, выполнять иные действия, связанные с поручением, ради которого была выдана доверенность. Продавец специально выдает данный документ, чтобы не присутствовать лично на совершаемой сделке.

Что такое проект договора купли-продажи?
+

Проект договора – это предложение, которое направляется одной стороной предполагаемых в будущем договорных отношений другой стороне с целью рассмотрения, изучения и возможного согласования. Так как проект договора - это всё-таки ещё не полноценное соглашение, а лишь отражение позиции и своего видения будущей сделки предлагающей стороной, такой документ оставляет простор для корректировки, а также для отмены сделанного предложения.

Что такое трехсторонний договор ДКП?
+

Трехсторонним договором считается сделка, в которой третье лицо несет ответственность за сохранность письменного соглашения, которое не имеет юридической силы до момента, пока сторона, получающая выгоду от этого договора, не реализует ряд условий.

Сколько стоит договор купли-продажи недвижимости?
+

Услуга составления такого соглашения не предоставляется бесплатно. Стоимость данной услуги, предоставляемой нотариусом, не определена законодательно. Как правило, юристы оценивают такой труд в 4-10 тыс. руб. Заверение такого договора обойдется в 0,5% от стоимости продаваемого жилья.

Заключение эксперта

Договор продажи недвижимости – это соглашение 2-х сторон о том, что одна из них передает жилье, а вторая платит за квартиру деньги. Такое соглашение требуется, чтобы зафиксировать все условия сделки и затем зарегистрировать право собственности на жилую недвижимость.

Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Аванесов Юрий Петрович Ведущий юрист по жилищному праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (1)
avatar
Анна
04.11.2022
Здравствуйте! Какой используется ДКП, если недвижимость - от застройщика?
Ответить
avatar
Аванесов Юрий Петрович
07.11.2022
Добрый день, Анна! При такой сделке используются договор уступки права требования (договор цессии), предварительный ДКП квартиры от застройщика.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по РФ