Соразмерная стоимость участка и ее установка
Благодаря сервитуту третьи лица могут пользоваться участком, находящимся в собственности другого человека, причем, исходя из своих личных интересов. Впрочем, при наличии сервитута владелец в любом случае несет определенные расходы – по той причине, что сам он использовать свою недвижимость в полной мере не может.
Кроме самого собственника, ресурсы его недвижимости могут использовать те, кто заключил сервитут. В этом случае фиксируется соразмерная плата за сервитут на земельный участок. Что это значит? Собственник самостоятельно устанавливает оплату, ориентируясь на ту сумму, которая будет способна компенсировать убытки, причиненные и владельцу, и его недвижимости.
Выплаты: периодическая и единовременная
Всего предусмотрено два вида вносимой оплаты:
- единовременная;
- периодическая.
Единовременная плата за сервитут на участок земли вносится однократно. С учетом договоренностей, прописанных в соглашении, ее можно вносить перед тем, как перейти к использованию участка, либо при расторжении договора. Допускается внесение оплаты в любую дату, предшествующую завершению сроков действия сервитута. В договоре плата по соглашениям об установлении сервитута обязательно должна быть прописана.
Публичное и частное ограничение
Так как частный сервитут могут заключать только определенные собственники, принцип оценки в данном случае существенным образом упрощается. Плата за частный сервитут, предусмотренная в рамках соглашения о его сервитута, может быть потребована только владельцем недвижимости, а именно – земельного участка.
Что касается такого момента, как плата за публичный сервитут на земельный участок, то здесь все чуть сложнее, в том числе, и схема, по которой проводится оценка стоимости сервитута земельного участка. Это обусловлено тем, что согласно Земельному кодексу РФ плату можно назначать только если в рамках использования участков появляются существенные неудобства для владельца.
Соответственно, оценка сервитута по итогу может быть не просто нулевой, но и отрицательной – в том случае, если в рамках использования участка собственник фактически убытков не нес и неудобств не терпел.
| Да, знаю | 85 |
| Нет, не знаю | 48 |
Законы
Возможность установки сервитута прописана в ст. 274 ГК РФ. В ней же, а также в ст. 23 ЗК РФ прописано: собственник недвижимости обладает законным правом устанавливать за сервитут соразмерную плату.
Сервитут, в свою очередь, может быть либо бессрочным, либо иметь конкретные действия – это регламентировано в п.4 ст. 23 ЗК РФ.
Что влияет на расчет выплат
Расчет стоимости сервитута (платы за сервитут) на участок земли – процесс, который сопряжен с рядом сложностей, и зависящий от множества факторов. В их числе:
- доля участка, в отношении которой накладывается сервитут;
- параметры ограничения использования – с учетом неудобств, которые испытывает владелец;
- степень интенсивности использования участка;
- характер влияния, которое оказывает сервитут на сделки и другие манипуляции с недвижимостью;
- отчет по итогам оценки соразмерной платы за сервитут участка формируется на основе совокупности всех перечисленных факторов. Причем, каждая характеристика, в свою очередь, подразделяется на пять значений – речь идет о дискретном диапазоне изменения значения факторов.
В рамках учета влияния, которое оказывают факторы, применяется шкала, включающая пять значений. В зависимости от степени влияния того или иного фактора на состояние земли, значение может варьироваться от 0 до 100%. Шаг между ними – 25%, таким образом, используются величины 0, 25, 50, 75 и 100%.
Участок и его доля
Доля земельного участка позволяет определить часть от суммарной площади территории, на которую приходится часть с сервитутом.
Шкала процентов
|
Процент |
Расшифровка |
|
0% |
площадь участка, который выделен под платный предусмотренный сервитут, не считается значительной. Такой участок может использоваться, например, для прохода (тропинка) |
|
25% |
менее 50% от суммарной площади участка будут занимать третьи лица и использовать его в своих целях. Пример – участок, на котором расположен водоем, и его планируется использовать с целью забора воды |
|
50% |
половина земельного участка |
|
75% |
большая часть площади. Могут проводиться работы полного масштаба на всей территории. Пример – обустройство коммуникаций, возведение зданий |
100% означает, что участок полностью или практически полностью будет использоваться с конкретными целями.
Степень ограничения
Чем более высокой является степень ограничения, тем более существенные неудобства будет нести владелец земельного участка в период действия сервитута. Взяв за основу шкалу и разделяя по ней степень ограничения, можно получить следующий результат:
- 0% - владелец испытывает минимальные ограничения или не испытывает их вовсе. Пример – предполагаются нечастые проходы по участку людей;
- 25% - ограничения незначительного характера, соответственно, неудобства, которые будет испытывать владелец участка, тоже будут незначительными;
- 50% - неудобства среднего характера. Владелец участка после установления сервитута не будет иметь возможности использовать свою недвижимость так, как раньше, но получит возможность использовать ее иначе;
- 75% - ограничения считаются значительными, и владелец участка терпит соответствующие неудобства. Этот тот случай, когда территория земли практически полностью застраивается;
- 100% - полная невозможность или практически полная невозможность использования участка таким образом, каким он использовался до установления сервитута.
Пример
На участке, который принадлежит Николаю, есть водоем. После установления сервитута в водоеме было обустроено специальное оборудование, и Николай, равно как и члены его семьи, уже не смогли в нем плавать, однако они получили возможность ловить в нем рыбу и осуществлять забор воды.
Как правильно рассчитать стоимость сервитута
Процентная стоимость – не что иное, как процент от общей цены земельного участка. Соответственно, сервитут без НДС может иметь ту же цену, что и участок.
Для расчета процентной стоимости сервитута необходимо сложить выраженные в процентах факторы и поделить полученный результат на число факторов, то есть, на 4.
Пример
По территории земельного участка проходить дорога, по которой время от времени осуществляется проезд спецтехники. Доля земельного участка составляет 0% (крайне малая часть), соответственно, неудобства владельца участка – 0%, так как дорогу в своих нуждах он не использует. Интенсивность использования земельного участка, с учетом того, что техника проезжает по дороге несколько раз в день – 50%, влияние сервитута – 0%. Общая стоимость высчитывается по формуле: (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Итог – стоимость сервитута в качестве объекта с обременением – 12,5%.
Стоимость, полученная в результате расчетов по формуле, может выплачиваться разными способами – путем внесения платежей на регулярной основе, единоразово. Плата за сервитут, соответственно, будет равна единоразовой выплате.
Аннуитетные платежи
В ряде случаев могут быть установлены аннуитетные платежи – оплата сервитута на земельный участок вносится регулярно, через одинаковые временные промежутки. В таких условиях сумма одноразовой выплаты будет сопоставима с тем значением, которое имеют выплаты периодического характера, осуществленные за 49 лет.
Почему именно 49 лет? Если обозначить срок и размер платы именно так, сумма платежей аннуитетного характера будет примерна равна единовременной выплате.
Как изменить стоимость
Стоимость может быть изменена на определенных основаниях. Так, перерасчет осуществляется только тогда, когда значения факторов, оказывающих влияние на стоимость сервитута на земельный участок, изменились. К примеру, может измениться интенсивность использования объекта – в большую сторону, либо образовались определенные обстоятельства, в силу которых владелец начал испытывать серьезные неудобства.
Еще одна причина, которая может стать причиной изменения стоимости сервитута – некорректная оценка факторов на этапе изначальной фиксации цены. Такое может случиться, если как объект фактический оценки сервитут определен некорректно.
Скачать Судебная практика: изменение платы за сервитут
Предприниматель Новиков направил в суд иск с требованием увеличить (изменить) плату за сервитут, которая была установлена в рамках соглашения. Истец отмечал, что плата в том размере, в каком она была изначально зафиксирована, должна быть пересмотрена – объем пользования принадлежащим Новикову участком, и характер этого пользования, изменились. Так, Новиков отметил, что были увеличены показатели грузоподъемности транспорта и интенсивность его движения. Истец обращался сначала к второму участнику договора, предпринимателю Иванову, с предложением изменить цену, но тот ответил отказом.
В рамках рассмотрения спора суд принял во внимание доказательства и доводы, которые привели истец и ответчик, а также ознакомился с экспертным заключением об определении стоимости и о фактическом использовании участка Новикова предпринимателем Ивановым с целью проезда к объекту капитального строительства, который находится в его собственности.
Решение суда – внесение изменений в условия соглашения о плате за сервитут и повышение ее до 5 тысяч рублей каждый месяц с 3,5 тысячи рублей. Новикову удалось доказать реальное увеличение объема, в котором ограничивались его права по отношению к дате подписания соглашения – он сослался на расширение площади участка, который использовал Иванов, а также на увеличение числа транспортных средств и интенсивности их движения.
Частые вопросы
Если был установлен сервитут, собственник так или иначе будет убытки, поскольку не сможет пользоваться своим участком в полной мере.
Расчет сервитута на земельный участок производится один раз в определенный период: раз в неделю, в месяц или даже ежедневно.
Отчет об оценке соразмерной платы за сервитут земельного участка составляется с учетом показателей интенсивности использования участка и других факторов.
Доля земельного участка определяет, какую часть от общей площади участка занимает надел с установленным сервитутом.
Платежи за пользование землей, том числе, и плата за сервитут, перечисляемые в бюджет, не облагаются НДС.
Заключение эксперта
Получив представление о принципах формирования стоимости сервитута и используя готовую формулу, можно без проблем рассчитать плату за его установление. Аналогичным образом расчитывается также госпошлина за сервитут.
