Можно ли продать землю без межевания
Земля без межевания – это земельный участок, границы которого не определены. Ни одним законодательным актом не предусмотрено запрета на проведение сделок с такими объектами, то есть законом не запрещено продавать землю, если межевание не проведено.
Понять, что ЗУ (земельный участок) не размежеван можно по сведениям, содержащимся в ЕГРН. Там указывают, что границы не определены.
В целом, продать земельный участок без межевания вполне возможно, но в будущем у вас могут возникнуть сложности с его использованием. Например, вы рискуете лишиться части своей земли, если соседи решаться на определение границ. Вам придется доказывать через суд то, что межевание ЗУ проведено некорректно.
| Да | 83 |
| Нет | 92 |
| Не знаю | 49 |
Отметим, что раньше, до вступления в силу законодательных изменений, продать неразмежеванный ЗУ было достаточно сложно. Это было связано с тем, что покупатель не смог бы зарегистрировать право собственности на него. То есть, если он купил землю с неопределенными границами, то перед обращением в Росреестр ему предстояло потратиться на услуги кадастрового инженера. В противном случае ему бы отказали в регистрации права собственности даже при наличии подписанного ДКП.
Как продать земельный участок: пошаговая инструкций
Итак, мы выяснили, что межевание при продаже земельного участка проводить не обязательно. Но с другой стороны, не каждый соглашается купить землю, если ее границы не определены. Лучше сразу выполнить все землеустроительные работы, и тогда стоимость надела возрастет.
Точного порядка продажи земельного участка законодательством не предусмотрено. Мы советуем придерживаться общепринятых правил.
- Соберите документы. Рекомендуем заранее заказать свежую выписку из ЕГРН, а если нужно, то и другие бумаги. Например, если предметом купли-продажи выступает надел, принадлежащий несовершеннолетнему, то для распоряжения им вам потребуется согласие органов опеки и попечительства.
- Найдите покупателя. Разместите объявление о продаже в сети или печатных изданиях.
- Подготовьте договор купли-продажи. Составьте его самостоятельно или поручите его оформление профессиональным юристам.
- Заключите сделку. Подпишите ДКП, предварительно прочитав его, получите деньги и передайте документы на ЗУ.
- Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. Подавать документы на регистрацию должны обе стороны — и покупатель, и продавец.
В целом, продать землю не сложно, даже если ее границы не определены. Главное, правильно составить ДКП, в чем вам помогут юристы Европейской Юридической Службы.
Подготовка к сделке
Продажа земельного участка начинается с поиска покупателя. После этого важно провести проверку юридической чистоты сделки. Это можно сделать самостоятельно или поручить анализ специалистам.
Как показывает практика, такая проверка полезна как покупателю, так и продавцу. Если вы покупаете ЗУ, то, в первую очередь, мы советуем просмотреть сведения об объекте недвижимости. Для этого воспользуйтесь публичной кадастровой картой или запросите выписку из ЕГРН у продавца.
Если вы продаете ЗУ — проверьте покупателя. Это особенно целесообразно, если вы планируете реализовать ЗУ в рассрочку или с отсрочкой оплаты.
Юристы ЕЮС готовы в любое время провести комплексный анализ юридической чистоты сделки, независимо от того, какой стороной сделки вы являетесь — покупателем или продавцом.
Оформление договора
Продажа участка без межевания или с определенными границами осуществляется посредством заключения договора купли-продажи. Единого образца такого соглашения законодательством не установлено. Его составляют по общепринятым правилам.
|
Структура договора |
Краткое описание структурного элемента |
|
Преамбула |
Название документа, дата и место его составления, наименование сторон |
|
Предмет сделки |
Является неотъемлемой частью любого договора, без которого соглашение считается незаключенным. В этом разделе описывают земельный участок, указывают его существенные характеристики, по которым его можно отличить от других ЗУ |
|
Стоимость |
Указывайте совокупную цену земельного участка либо стоимость каждого квадратного метра и общую |
|
Права и обязанности сторон |
Как правило, продавец обязан передать ЗУ, а покупатель обязан принять и оплатить его |
|
Порядок передачи ЗУ |
В этом пункте указывается, когда ЗУ считается переданным покупателю. Если такой информации нет, то к соглашению следует составить акт приема-передачи |
|
Ответственность |
Указывается, какую ответственность несет продавец и покупатель в случае нарушения условий договора |
|
Прочие условия |
Здесь отражают условия, о которых не говорилось ранее |
|
Заключение |
Заканчивают договор реквизитами и подписями сторон |
Единой структуры договора купли-продажи законодательством не установлено. Вы можете включать в соглашение дополнительные пункты или исключать из него ненужные вам. Главное, чтобы в нем были существенно важные условия, каковыми являются подробное описание предмета сделки и стоимость.
Чтобы исключить риск признания договора незаключенным, мы настоятельно советуем поручить подготовку ДКП профессионалам. Обращайтесь в ЕЮС, и мы составим для вас корректное соглашение, учитывая не только законодательные особенности, но и ваши личные потребности. А на случай, если вы планируете написать договор самостоятельно, мы подготовили для вас его типовой образец.
Скачать Регистрация сделки
Чтобы продать дом или дачу без межевания либо с определенными границами, недостаточно просто заключить ДКП. Еще нужно зарегистрировать переход права собственности. Для этого подготовьте небольшой пакет документов, который включает в себя:
- подписанный договор купли-продажи;
- выписку из ЕГРН;
- паспорта сторон;
- заявление по установленному образцу.
Юристы ЕЮС советуют приложить к основному пакету документов квитанцию об оплате госпошлины. Это не обязательно, но если по каким-то причинам Росреестр не сможет получить информацию о поступлении платежа по межведомственным каналам, то регистрационные действия приостановят.
Риски использования земельного участка без межевания
Итак, вы вполне можете продать дачный участок без межевания с кадастровым номером. Законодательство не ограничивает вас в этом вопросе. Запрета не регистрацию земли ФЗ-218 от 13.07.2015 г. не предусматривает. Но использование земли без определения границ чревато некоторыми рисками.
В первую очередь, вы невольно можете занять часть участка, принадлежащего соседям, что чревато судебными спорами, а также штрафом со стороны контролирующих органов.
Пример
Допустим, вы пользуетесь земельным участком, границы которого не определены. Вы решили поставить забор и нечаянно установили его на чужой территории, так как не знали, где именно проходит граница вашего надела. Если подтвердится то, что вы заняли чужой участок, то вас принудят снести забор, а также вы рискуете получить штраф за самовольный захват земли.
К сожалению, на практике довольно часто между соседями возникают споры, связанные с использованием смежных неразмежеванных земельных участков. Даже если вы правы, это не исключает того, что ваш сосед обратится в суд.
В-третьих, отсутствие установленных границ может привести к срыву сделки. Все дело в том, что некоторые попросту не соглашаются покупать неразмежеванный ЗУ, но на практике такое случается не часто.
Как размежевать земельный участок
Чтобы размежевать ЗУ, вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Только он может проводить такие работы и составлять межевой план. Причем, такой специалист должен состоять в СРО и иметь соответствующую квалификацию.
Прежде чем нанять кадастрового инженера, подготовьте документы — свой паспорт и правоустанавливающие бумаги на землю, например, ДКП. Затем найдите уполномоченного специалиста. Посмотреть, кто вправе выполнять рассматриваемые работы, можно на официальном сайте Росреестра.
Затем заключите договор с землеустроительной компанией, после чего специалист приедет к вам и проведет соответствующие работы. В результате вы получите межевой план, а в Росреестр занесут сведения об установленных границах.
Судебная практика
Закон позволяет не делать межевание земельного участка при продаже. Но, правоприменительная практика показывает, что отсутствие определенных границ зачастую приводит к спорам с соседями, которые можно решить только через суд.
Так, гр-н О. обратился с исковым заявлением в суд. Он потребовал установить границы его земельного участка. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что гр-н О. решил размежевать свою землю, но сосед отказался подписывать акт согласования границ, так как, по его мнению, они выходят на его ЗУ. Мужчина заявил, что при покупке дачи бывший владелец ему точно указал, где заканчивается его земля. Правда документально он подтвердить это не смог. В свою очередь истец — гр-н О. предоставил полный комплект документов. В результате суд удовлетворил иск в полном объеме.
Частые вопросы
По закону, для продажи недвижимости, которая является совместной собственностью, требуется согласие супруга. Но Росреестр не откажет в регистрации перехода права собственности даже в случае отсутствия такого документа.
Не имеет значения, где находится земельный участок и к какой категории он относится. Вы можете продать его, даже если его границы не определены.
Обычно госпошлину оплачивает покупатель, так как именно он регистрирует право собственности на себя, но стороны могут договориться, что, например, расходы несет продавец или обе стороны в равных частях.
Заключение юриста
Вы вполне можете продать участок без межевания в 2024 году, но использование такой земли сопряжено с некоторыми рисками, именно поэтому некоторые покупатели отказываются покупать такие объекты. Юристы ЕЮС рекомендуют не выходить на сделку, если границы надела не определены. Чтобы провести межевание, вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который выполнит все работы и составит межевой план.
