В чем разница между долевой и совместной собственностью
Чтобы разобраться, как оформить долю в доме в собственность, сперва нужно понять, что значит доля дома. Если говорить простыми словами, то это часть домовладения, принадлежащая тому или иному гражданину на определенном праве. Поделить дом на части можно условно, поскольку это речь идет о единой конструкции с общими стенами, крышей и единым фундаментом.
| Да | 98 |
| Нет | 184 |
Закон устанавливает специальные условия раздела недвижимого имущества на доли, а также обязанности совладельцев по отношению друг к другу. Вот почему оформить куплю-продажу части жилого строения гораздо сложнее, чем просто целого здания.
Российское законодательство различает долевую и совместную собственность. Первая – это общее владение, разделенное на доли. Очевидно, что деление дома физически осуществить невозможно, т.к. это нарушит его общую конструкцию. Но в здании можно организовать несколько отдельных входов, обособить их, каждую часть отделить друг от друга. При этом, останется и общая часть.
Таким образом, возникает необходимость пользоваться общей долевой недвижимостью совместно, с учетом договоренности между дольщиками. Причем, собственную долю можно продать либо подарить с учетом тех или иных нюансов, в зависимости от ситуации.
Совместная – это такая общая собственность, которую не представляется возможным поделить на части в силу ряда обстоятельств (в частности, когда дольщиков слишком много, и потому не получится обособить части жилья). Как правило, владение становится совместным в случае с имуществом, приобретенным во время брака.
Пример
Супруги являются владельцами дома на праве долевой собственности. Каждый из них обладает ½ долей на двоих. Такое положение вещей вовсе не означает, что два человека - муж и жена - имеют право только на комнату и половину кухни. Они обладают абсолютно равными правами на целый объект. Каждый супруг - собственник соответствующей части участка, на котором возведен дом. И для того, чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры, следует провести выделение части в натуре либо официально определить порядок пользования объектом.
Главное отличие совместной собственности от долевой заключается в возможности предпринимать определенные действия со своей недвижимостью. Если общее владение не разделили на части, то, решая продать свою часть недвижимости, следует спросить разрешение у остальных собственников. Если же собственность является долевой, достаточно просто уведомить остальных содольщиков о намерении оформить куплю-продажу своей части недвижимости.
Нюансы оформления доли дома в собственность
Чаще всего необходимость оформления долевой собственности возникает, когда происходит:
- заключение договора купли-продажи части жилья;
- наследование части имущества;
- дарение части недвижимости.
Оформление доли дома по наследству
Наследование – это наиболее распространенный вариант, при котором оформляется долевая собственность. Имущество по закону делят между наследниками соразмерно долям.
Вступление в наследство оформляется у нотариуса. Для того, чтобы оформить долевую собственность на дом по наследству, наследнику необходимо пройти ряд этапов:
- Обратиться в нотариальную контору с целью открытия наследственного дела (в течение полугода со дня открытия наследства);
- Получить свидетельство о наследовании у нотариуса;
- Оформить в Росреестре право владения на свою долю жилого дома.
Документы для оформления доли дома по наследству
При обращении к нотариусу для оформления своей доли на дом вам понадобятся следующие бумаги:
|
Документы для оформления |
|
|
1 |
Правоустанавливающие документы (либо их копии из архива). |
|
2 |
Свидетельство о смерти. |
|
3 |
Данные о последнем месте регистрации наследодателя. |
|
4 |
Выписка из налоговой. |
|
5 |
Выписка из ЕГРН. |
|
6 |
Копии документов, удостоверяющих личности наследников, а также документы о родстве. |
|
7 |
Оценочная экспертиза. |
Затем нужно оплатить государственную пошлину и услуги нотариуса. Он выдаст вам по истечении полугода после открытия наследственного дела свидетельство о наследовании.
После того, как все документы будут собраны, следует с ними обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать возникшее право на часть жилого здания.
Как оформить куплю-продажу части жилья
Собственник имеет право распоряжаться частью жилой недвижимости: продавать ее, менять, дарить или оформлять на нее завещание.
Закон ограничивает право собственника части в недвижимом имуществе на его свободную продажу. Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право выкупа предоставляется, в первую очередь, совладельцам. И лишь в случае их отказа гражданин получит возможность реализовать свою часть недвижимости третьим лицам.
Доля в имуществе означает неопределенную часть неделимого объекта, не имеющую конкретного выражения.
У договора купли-продажи на долю в доме нет отличительных признаков от договора на продажу дома целиком. Но российское законодательство предусматривает преимущественное право покупки часть жилой недвижимости. Заключается оно в следующем. Прежде, чем начать продавать свою часть, ее владелец должен в письменной форме известить о намерении продажи остальных дольщиков. В таком извещении следует указать цену, которую собственник планирует выручить от продажи. Если в течение месяца никто из содольщиков не изъявит желание приобрести это имущество, то можно смело заключать договор-купли продажи с любыми другими лицами.
Здесь следует отметить ряд нюансов:
- При заключении договора необходимо прописать ту цену, какая была указана в извещении.
- Если вы не можете вручить одному из дольщиков извещение о продаже, поскольку вам неизвестно его местонахождение, тогда нужно отправить заказное письмо (хотя бы на адрес вашего общего дома, а затем получить его). Такое действие позволит вам при необходимости доказать, что вы направили уведомление о продаже, как это положено по закону.
Бывают и такие совладельцы, которые специально оттягивают с ответом на извещение, а потом в последний день выражают свой отказ, отправляя почтой. Таким образом, целенаправленно срываются и оспариваются подобные сделки. А покупатели, которые знают о возможных рисках, неохотно идут на покупку долевой собственности, подыскивая вариант проще и выгоднее.
Договор мены долевой собственности оформляют на тех же условиях, что и договор купли-продажи, т.е. с учетом преимущественного положения содольщиков.
Затем оформление части жилого строения по договору купли-продажи надо зарегистрировать в Росреестре. Право на долю перейдет к новому собственнику, о чем делается соответствующая отметка и выдается выписка из ЕГРН.
Договор дарения доли дома
Нередко бывает так, что общая долевая собственность доставляет дискомфорт одному из собственников. Тогда можно найти доверенное лицо, договориться с ним о дарении и таким образом избавиться от своей доли, даже не предлагая ее купить остальным дольщикам.
Но учтите, что если дарение фиктивное, то существует риск того, что кто-то из сособственников обратится в суд и докажет, что по договору дарения было получено денежное вознаграждение. Тогда такую сделку признают недействительной.
Чтобы оформить дарение на часть недвижимости, достаточно заключить договор дарения. Дарственная в данном случае подлежит регистрации в Росреестре точно так же, как и купля продажа, мена или наследование.
Наши специалисты подготовили для вас унифицированный договор, чтобы вы могли с ним ознакомиться и использовать его при необходимости:
Скачать Стоимость оформления долевой собственности
Разберемся, сколько стоит оформить часть дома в собственность.
Стоимость оформления части жилого недвижимого имущества зависит от определенных факторов. Например, если надо дополнительно поставить дом на кадастровый учет, то кроме госпошлины на оформление дома, необходимо заплатить за подготовку техплана.
Также могут потребоваться услуги по межеванию земельного участка, на котором построен дом, а также заказ тех или иных документов, запрашиваемых государственными органами.
Судебная практика: дело о прекращении права собственности на долю в жилом доме
Истец обратился в суд с требованием прекратить принадлежащую ему долю права владения жильем, обосновав иск тем, что является собственником доли в праве общедолевой собственности на указанное домостроение. Доли остальных сособственников домовладения - 33/100 и 17/100. Кроме того, истцу принадлежит земельный участок. Согласно порядку пользования, сложившегося в доме, каждый сособственник имеет свои отдельные помещения, изолированные от других, никаких споров нет.
В связи с тем, что был построен новый жилой дом, часть жилого дома, находящуюся в его фактическом пользовании, снесли. Поэтому истец обратился в суд с требованиями, обозначенными выше.
Ответчик подал встречное исковое заявление о выделе доли дома, прекращении права общей долевой собственности с выделением ему части жилого дома, состоящей из четырех жилых комнат, ванной, туалета, кухни, коридора и веранды, о выделе еще одному сособственнику в собственность части жилого дома, состоящей из двух жилых комнат, кухни и веранды, а также о прекращении права собственности истца на часть жилого дома, состоящей из двух жилых комнат, коридора, кухни, трех веранд.
В ходе судебного заседания истец полностью поддержал требования по первоначальному иску и встречные исковые требования ответчика признал в полном объеме. В свою очередь, ответчик поддержал требования по встречному иску и не возражал против удовлетворения требований истца по первоначальному иску. Вторая сособственница не явилась на судебное заседание, представила заявления о признании исковых требований по первоначальному иску истца и встречному иску ответчика, а также о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд выслушал стороны, исследовал материалы дела и постановил удовлетворить исковые требования о прекращении права собственности на часть в жилом здании, а также встречные исковые требования о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и разделе указанного жилого дома. Кроме того, прекратить право собственности истца на долю в праве общедолевой собственности на обозначенный жилой дом, разделить измененный объект недвижимости, выделить в собственность ответчику отдельный блок жилого дома блокированной застройки, выделить в собственность сособственнику, не явившемуся на судебное заседание, отдельный блок жилого дома блокированной застройки, а также прекратить право общедолевой собственности ответчиков на жилой дом.
Данное судебное решение является основанием для внесения соответствующих данных и изменений в ЕГРП на недвижимость (Решение № 2-1386/2017 2-1386/2017~М-487/2017 М-487/2017 от 22 марта 2017 г. по делу № 2-1386/2017).
Частые вопросы
Нет, дарение без нотариуса в данном случае невозможно. Оформить сделку по дарению части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному, без нотариуса нельзя. Подобная сделка регламентируется п .2. ст. 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
Если совладельцы на продажу не согласны, вы не сможете совершить сделку. Но если вы ее и совершите, то ее признают недействительной. Чтобы продать либо совершить любые другие сделки со своей частью жилья (например, дарение доли) без согласия совладельцев, следует перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенному нотариусом либо по судебному решению.
Нет, в соответствии с российским законодательством, вы не имеете права подарить отдельно долю земельного участка без соответствующей части жилого здания.
Порядок определения долей в праве долевой собственности установлен ст. 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности невозможно определить на основании закона, и они не установлены соглашением всех ее участников, то части автоматически считаются равными.
Заключение эксперта
Вследствие участия граждан РФ в приватизации жилого фонда многие из нас имели возможность оформить долю в доме в собственность в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Как правило, долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в прочих случаях. Вот почему вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью всегда актуален.
