Законодательная база
Расторжение договора купли-продажи недвижимости – это процедура прекращения правоотношений между сторонами, когда продавец обязан вернуть деньги, а покупатель – недвижимый объект.
Прекращение правоотношений после регистрации зависит от оснований отмены сделки. Все они содержатся в ГК РФ. В целом, вы имеете полное право отказаться от исполнения ранее заключенного соглашения по взаимному согласию сторон либо при существенном нарушении условий договора одной из сторон.
| Да | 84 |
| Нет | 88 |
Основным НПА, на который стоит опираться при расторжении сделки, связанной с продажей недвижимости, является Гражданский кодекс. Именно здесь прописаны основные обстоятельства, при которых договор купли-продажи может быть прекращен. Обращаем ваше внимание на то, что процедура прекращения правоотношений существенно отличается от признания ее недействительной. В первом случае стороны инициируют аннулирование ДКП по взаимному согласию, либо в силу неисполнения условий соглашения одним из субъектов, а во втором – в связи с нарушением требований действующего российского законодательства.
Пример из практики:
В договоре было прописано, что покупатель должен передать первую часть средств продавцу сразу после заключения ДКП, а вторую - в течение месяца после этого. Если он не внесет платеж, то продавец вправе аннулировать договор через суд. При этом, ему придется вернуть уже полученные деньги.
Как показывает практика, отмена сделки считается достаточно сложной процедурой, требующей правильного оформления, именно поэтому мы советуем обращаться к профессионалам. Только специалист может предусмотреть все нюансы и исключить риск возникновения трудностей.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры
По общим правилам, процедура регистрации сделки делится на два этапа: подписание ДКП, а также выполнение условий и регистрация перехода права собственности.
Вы имеете право аннулировать сделку в любой момент до исполнения обязательств сторонами, соответственно до подачи заявления об осуществлении регистрационных действий, например, по взаимному согласию.
Также, вы вправе настаивать на одностороннем прекращении правоотношений в случаях, установленных законом. Все они связаны с неисполнением условий соглашения одной из сторон. В целом, все основания для расторжения договора прописаны в ГК РФ.
- Невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных соглашением продавцом или покупателем (ст.450 ГК РФ).
- Обоюдное согласие сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
- Существенное изменение изначальных обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
- Признание проведенной сделки недействительной (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Есть и другая ситуация, когда переход права собственности уже был зарегистрирован. После государственной регистрации право собственности на имущество переходит от продавца к покупателю, и тот становится полновластным владельцем. Расторжение ДКП квартиры после регистрации тоже возможно.
Односторонний отказ от договора купли-продажи
Как мы уже сказали выше, отказ от сделки купли-продажи по инициативе одной из сторон возможен при ненадлежащем исполнении обязательств продавцом, либо покупателем (п.2 ст.450 ГК РФ). Отказ от сделки в одностороннем порядке допустим лишь при условии вынесения соответствующего решения суда.
Если договором предусмотрено прекращение обязательств в каких-то конкретных условиях, то пострадавшая сторона при их наступлении направляет уведомление об аннулировании сделки, а договор купли-продажи считается расторгнутым со дня получения второй стороной такого уведомления. Если вторая сторона не согласна, спор рассматривается в судебном порядке.
Как расторгнуть сделку по инициативе продавца
Если расторжение ДКП происходит по инициативе продавца, то вескими основаниями для этого можно считать необоснованный отказ покупателя от принятия недвижимого имущества в установленный законом срок, либо затягивание с его стороны сроков обращения в Росреестр для перерегистрации права собственности.
Также, существенным нарушением условий ДКП считается просрочка внесения платежа, отказ от оплаты или же не внесение стоимости, указанной в соглашении, в полном объеме. Расторжение сделки по таким причинам осуществляется в судебном порядке.
По инициативе покупателя
Вы, как покупатель, можете настаивать на прекращении ДКП и отмене его условий через суд, если продавец и прочие жильцы не желают выселяться из квартиры, выписываться из нее, передавать объект в установленные законом сроки.
Также, договор может быть расторгнут, если вы получили квартиру в гораздо худшем состоянии, чем это предусмотрено ДКП, продавец намеренно скрыл наличие других лиц, которые имеют право на недвижимость, на проживание в ней или о каких-либо обременениях. Еще одним веским основанием для отмены ДКП может быть отказ продавца явиться на процедуру перерегистрации права собственности на объект.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны вправе расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если такое предусмотрено договором, а также не запрещено законом. Участники сделки могут никого не извещать о причинах его аннулирования — достаточно добровольного соглашения и отсутствия спора. Так, среди причин может быть изменение финансового положения покупателя, срыв переезда из квартиры продавца и пр. Отмена сделки не означает отсутствие возможности для заключения в будущем нового договора.
Прекращение договора купли-продажи по соглашению сторон осуществляется на основании подписанного сторонами соглашения о расторжении ДКП.
Если ДКП изначально был заверен нотариально, то все изменения к нему также следует заверять у нотариуса.
При расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон учитывайте стадию сделки. Если ДКП аннулируется до государственной регистрации, можно просто подписать соглашение, а также заверить его нотариально (при необходимости).
В случае, когда бумаги еще только переданы на регистрацию, следует направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив к нему соответствующее соглашение. Если же госрегистрация уже успела состояться, потребуется регистрация обратного перехода права собственности.
Такой порядок прекращения действия ДКП без судебных разбирательств возможен лишь при добровольном согласии сторон и при добровольном разрешении всех возникших ранее взаимных претензий. Юристы ЕЮС подготовили для вас готовый бланк соглашения, вы можете опираться на него при составлении собственного варианта.
Скачать Расторжение ДКП в суде
При возникновении спорных ситуаций их разрешение возможно исключительно в суде. Истцом может выступить как покупатель, так и продавец, причем это возможно на любой стадии совершения сделки, если существуют законные основания для расторжения ДКП.
Досудебный порядок урегулирования спора в данном случае обязателен. Это означает, что сперва вам следует направить второй стороне письменную просьбу расторгнуть договор.
Если в течение 30 дней после того, как было направлено уведомление ответчику, от него так и не поступил ответ или если был получен отказ, то иск подается в районный суд по месту расположения объекта недвижимости (ст.452 ГК РФ).
Иск о расторжении договора подкрепляют небольшим пакетом документов, который включает в себя:
- договор, который нужно расторгнуть;
- бумаги, которые подтвердят наличие оснований для расторжения ДКП (платежные документы, расписки, экспертные заключения, справки и т. п.);
- копию уведомления ответчика;
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
Судом принимается решение о приеме заявления в течение пяти дней, назначается дата слушания. Если выносится решение о том, что ДКП следует расторгнуть, то оно вступает в силу в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме. В течение этого срока ответчик вправе опротестовать решение, подав апелляцию.
Существует срок давности для расторжения договора с помощью суда. Этот период составляет три года с того момента, как пострадавшая сторона узнала о том, что ее права были нарушены.
Если есть законные основания для расторжения сделки, и был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, не принесший должных результатов, продавец или покупатель могут обратиться в суд.
Как составить исковое заявление
Единого образца искового заявления на законодательном уровне не установлено. Его составляют по общепринятым правилам, с учетом положений статьи 131 ГПК РФ. В нем следует указать информацию, обязательную для отражения по закону. В частности, пропишите в нем:
- наименование того суда, куда вы подаете иск;
- сведения об истце (его ФИО, паспортные данные, место регистрации, контактные данные);
- сведения об ответчике (его ФИО, место жительства, контактные данные, номер СНИЛС или ИНН);
- описание обстоятельств, которые привели к подаче искового заявления;
- перечисление оснований для расторжения сделки;
- требования истца;
- дату, подпись.
В заявлении важно четко изложить мотивы обращения, нарушенные обязательства ответчика по ДКП, имущественные и финансовые претензии. Все необходимые доказательства представляются истцом.
Расторжение до регистрации: пошаговая инструкция
Расторгнуть ДКП после до подачи заявления в Росреестр об осуществлении регистрационных действий можно как во внесудебном порядке, так и через суд. Порядок ваших действий зависит от обстоятельств. Перед тем как инициировать расторжение, мы советуем проконсультироваться с юристами ЕЮС.
|
Этап |
Краткое описание |
|
Инициирование процедуры |
После того, как вы обнаружили те или иные нарушения обязательств другой стороны, подготовьте требования о расторжении договора по обоюдному согласию |
|
Направление предложения второй стороне |
Направьте второй стороне заказным письмом с уведомлением о вручении требование о расторжении ДКП с указанием причин и ссылок на соответствующие пункты ДКП и законодательные акты |
|
Подписание соглашение |
При согласии другого участника сделки оформите и подпишите соглашение о расторжении договора купли-продажи. При необходимости заверьте его у нотариуса |
|
Инициирования судебного разбирательства |
Если вторая сторона отказывается от обоюдного расторжения или вообще не ответила на требование, подготовьте необходимые документы, подтверждающие нарушения второй стороны, подайте иск в суд, приложив комплект обязательных документов, примите участие в предварительном слушании, изложите суть требований, примите участие в основных судебных слушаниях, представив доказательства своей правоты |
|
Исполнение |
Дождитесь судебного решения и передайте его для исполнения |
Если судебное решение не удовлетворило вас, вы вправе опротестовать его в вышестоящих инстанциях. Если же было вынесено справедливое решение, его передают судебным приставам для контроля исполнения в случае необходимости принудительного возврата имущества или денег, а также компенсации убытков.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации: порядок действий
Отменить сделку купли-продажи, если переход права собственности на квартиру уже состоялся, можно, при этом порядок действий по расторжению ДКП полностью совпадает с инструкцией выше до момента подписания соглашения о расторжении либо получения судебного решения о принудительном расторжении. После этого потребуются дополнительные шаги по возврату права собственности:
- посетите территориальное отделение МФЦ или Росреестра.
- подайте заявление на переоформление права собственности, приложив соглашение о расторжении сделки по обоюдному согласию или решение суда о расторжении договора.
- дождитесь внесения изменений в ЕГРН и получите выписку из реестра.
Последствия расторжения ДКП
Расторжение договора купли-продажи квартиры влечет за собой прекращение всех обязательств между сторонами, предусмотренных таким соглашением. Продавец не обязан передавать квартиру, а продавец принимать ее и вносить оплату.
Если же стороны уже выполнили обязательства, то покупатель должен вернуть недвижимый объект, а продавец – деньги.
Судебная практика
Правоприменительная практика показывает, что нарушение условий договора купли-продажи недвижимого имущества влечет за собой его расторжение. Так, с иском в суд обратился индивидуальный предприниматель. Он пояснил, что между ним и гр-кой Р. был заключен ДКП квартиры с рассрочкой оплаты. По условиям соглашения, женщина должна была внести 4 платежа по 950 тыс. руб.
Покупательница перечислила только первый платеж, в связи с чем ИП требует расторжения ДКП. Полученные денежные средства истец уже перечислил на депозит. Рассмотрев материалы дела суд пришел к выводу, что имеющихся в деле доказательств вполне достаточно для удовлетворения требований истца.
Частые вопросы
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон прямо с момента его подписания обеими сторонами.
Максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ составляет 9 рабочих дней. Если же вы подаете документы напрямую в отделение Росреестра, на их рассмотрение уйдет 7 дней. На практике случаются задержки в несколько дней.
Каждый участник ДКП вправе отозвать свое заявление из Росреестра в любой момент до регистрации купленной/проданной недвижимости в одностороннем порядке. В таком случае регистратор должен приостановить дело до трех месяцев и сообщить покупателю в письменной форме о причинах этой приостановки. Продавец может в любой момент подать заявление о возобновлении регистрационных действий.
Заключение эксперта
Расторжение договора купли-продажи недвижимости в 2024 году производится по обоюдному согласию либо по инициативе одной из сторон. Во втором случае решение может принять только судья. Порядок и основания для расторжения регламентированы ГК РФ.
Добрый день, Полина! Продавец не имеет право менять существенные условия основного договора в одностороннем порядке. В вашей ситуации можно поступить следующим образом:
направляете требование о расторжение предварительного договора и возврате аванса;
в случае получения отказа от продавца или неполучении от него ответа в течение 30 дней, подаете исковое заявление в суд.
Как показывает практика, в большинстве случаев решить вопрос можно без суда. Но, если дело дойдет до суда, то в случае признания вины ответчика вы имеете право взыскать с него судебные расходы. Обратите внимание на то, что аванс, если он не служит обеспечением исполнения обязательств по договору, подлежит возврату, независимо от того, кто выступил инициатором прекращения отношений.