Понятия и нюансы
Сначала определимся с тем, что представляют собой данные понятия, и в чем заключается их сущность:
Аренда - это способ получения земель, при котором собственник предоставляет их заинтересованному лицу во временное пользование. Эта форма может быть как бессрочной, так и с установленным сроком. Обязательное условие здесь - платный характер взаимодействия, возникающий между двумя сторонами, то есть за использование земли арендатор обязан систематически платить собственнику определенную сумму средств.
Сделка аренды носит гражданский характер. Она может быть заключена и между физическими, и между юридическими лицами.
Причем, ее объектом могут выступать как земельные участки, так и любое другое движимое и недвижимое имущество: сооружения, здания, квартиры, техника, оборудование, автомобили и пр.
| Аренду | 89 |
| Сервитут | 65 |
Сервитут — это право ограниченного использования чьего-либо земельного участка, являющееся обременением для владельца. В данном случае обладатель права использовать чужую землю может совершать те или иные действия в отношении ЗУ, однако основные права собственности, распоряжения и пользования остаются все-таки у собственника.
В качестве примера предоставленного права пользования чужой территорией может выступать разрешение третьему лицу (обычно собственнику соседнего участка) проходить либо проезжать через ЗУ, прогонять через территорию скот, проводить коммуникации к другому участку и пр..
Пример:
Ситуация 1. Сосед может подъехать либо пройти к своему участку исключительно через вашу территорию, и нет иных альтернатив.
Ситуация 2. Чтобы проложить дорогу либо провести электричество, государственным структурам необходимо вторгнуться на территорию участка, которым вы владеете.
Совершать такие действия по закону разрешено периодически, если есть необходимость, причем основную часть времени земля используется ее собственником.
Чтобы вам было легче составить свой вариант документа, мы подготовили для вас унифицированный бланк соглашения:
Скачать Если вы собираетесь сдавать участок в аренду или арендовать, вам может понадобиться соответствующий договор:
Скачать Установление сервитута на арендованный участок
Согласно ст. 274 ГК РФ, собственник земельного участка имеет право требовать от владельца соседнего ЗУ (а в ряде случаев не только соседнего) предоставить ему право ограниченного использования соседних земель. Такое обременение закрепляется, при этом, в форме соглашения, к которому применимы общие нормы и требования, установленные для всех гражданских договоров.
Те или иные сложности могут возникнуть в случае, если кто-то обращается с требованием о сервитуте не к собственнику ЗУ, а к арендатору земель.
А потому следует обращаться либо к самому собственнику, либо в суд.
Если же решение об установлении обременения на арендуемый ЗУ в виде права пользования чужими землями будет принято посредством соглашения либо по решению суда, то арендатор может обратиться к собственнику ЗУ с претензией и предварительно расторгнуть заключенный арендный договор.
Это возможно, если:
- установление сервитута стало препятствием при эксплуатации ЗУ и мешает достижению целей, для которых земля была арендована;
- обременение установили уже после заключения договор аренды;
- на момент заключения сделки арендатор не знал о возможности установления данного вида обременения на арендуемую землю.
В таком случае право использования участка третьими лицами выступает недостатком ЗУ, и соответствующие неудобства о являются законным основанием для досрочного расторжения сделки по инициативе арендатора.
Дальнейшая сдача такого ЗУ в пользование может производиться только с обязательным предупреждением будущего пользователя об обременении — информация об этом обязательно указывается в договоре аренды.
Отличительные характеристики
Хотя аренда и сервитут являются абсолютно разными правами на ЗУ, они имеют и некоторое сходство.
В частности, в обоих случаях права на участок являются ограниченными: землю можно только использовать, а право собственности получить нельзя.
Рассмотрим в таблице ниже подробно, в чем отличие сервитута от аренды, проведем их сравнительный анализ в таблице ниже:
|
Чем сервитут отличается от аренды |
||
|
Критерий |
Сервитут |
Аренда |
|
Сущность сделки |
Обладатель сервитута имеет исключительно ограниченное право использования чужого ЗУ и лишь в тех целях, которые определены законодательно |
Арендатор получает ЗУ в свое распоряжение только на определенный срок и может использовать его в различных целях (соответствующих его виду разрешенного использования) |
|
Кто имеет основную часть прав на участок |
Основные права остаются у владельца, а обладатель права пользования чужих земель вправе лишь иногда их использовать |
Арендатор (не собственник земель) |
|
Документальное оформление |
Сервитут устанавливают на основании решения суда, соглашения между двумя сторонами либо того или иного нормативно-правового акта |
Посредством договора аренды, подписываемого сторонами. В некоторых случаях договор регистрируется в Росреестре (если сделка носит долгосрочный характер) |
|
Плата за использование земель |
Может вноситься или нет. Устанавливается владельцем ЗУ в размере, соизмеримом использованию недвижимого имущества (как правило, это не очень большая сумма, способная компенсировать причиняемые собственнику неудобства) |
Вносится в обязательном порядке, т.к. сделка имеет возмездный характер. Владелец ЗУ может сам устанавливать стоимость аренды, периодичность и способ внесения средств |
|
Кто принимает решение о предоставлении территории в пользование |
Государственный или муниципальный орган, суд, а также собственник ЗУ |
Собственник земель либо их арендатор (однако лишь при согласии собственника) |
|
Добровольность заключения сделки |
Установление обременения разрешено по желанию либо по требованию лишь одной из сторон, в частности, принудительно |
Аренда допустима исключительно при условии обязательного согласия на то обеих сторон |
|
Возможность извлечения прибыли |
Отсутствует |
Возможна и нередко является основной целью аренды земли |
|
Характер отношений (бессрочный либо срочный) |
Обычно является бессрочным, при этом ни одна из сторон не может устанавливать требований относительно его длительности |
Сделка, как правило, носит срочный характер и может быть расторгнута по истечении установленного срока |
|
Возможность расторжения |
Договор может быть прекращен лишь на основаниях, предусмотренных ГК РФ (стороны никак не могут на это повлиять) |
Разрешается при наличии оснований для этого, предусмотренных в арендном договоре (в том числе, это возможно и по согласию сторон, и по инициативе лишь одной из них) |
Судебная практика: частный сервитут на часть участка ответчика
Арбитражный суд, в соответствии со ст. 1 и 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ и ст. 69 АПК РФ, удовлетворил требования истца, постановив установить постоянный частный сервитут (право ограниченного пользования землей) на часть ЗУ площадью 637 кв. м, с кадастровым номером (КН) 52:18:0040571:16, расположенного в Нижнем Новгороде, на ул. Мостоотряда, д. 51, с целью для обеспечения беспрепятственного въезда (выезда), проезда (выхода) к объектам недвижимого имущества, принадлежащего ИП, с ежегодной оплатой стоимости сервитута (18 404 руб.). Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 апреля 2016 г. №Ф01-1149/2016 по делу №А43-29932/2014, которым решение Арбитражного суда Нижегородской обл. от 29 октября 2015 г. и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г. по делу №А43-29932/2014 были оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Частые вопросы
Нет, орган местного самоуправления либо субъекта РФ не имеет права устанавливать публичный сервитут на весь участок целиком, если отсутствуют доказательства, что не существует иного способа обеспечить интересы третьих лиц.
Объектом здесь выступает земельный участок, в отношении которого устанавливается обременение. Кроме земель сервитут можно устанавливать и в отношении некоторых строений. Потенциально установление такого права возможно на любой участок земли.
Обременение земель сервитутом не лишает владельца участка прав владения, пользования и распоряжения данным участком. То есть нельзя отобрать участок у собственника при установлении обременения, право собственности на землю в любом случае сохраняется за собственником.
Арендодателем может выступать только собственник и лицо, уполномоченное законом или владельцем сдавать данное недвижимое имущество в аренду. В случае со сдачей в аренду земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности арендодателями являются уполномоченные органы госвласти и органы местного самоуправления.
Заключение эксперта
В статье мы рассмотрели с вами, чем отличается аренда от сервитута. Отличия, как видите, являются довольно весомыми и демонстрируют разницу, существующую между данными видами ограниченных имущественных прав на землю. Стоит учитывать, что одна сделка не исключает возможности заключения второй. Иными словами, сервитут может быть установлен и на сданный в аренду земельный участок. Но в таком случае могут тем или иным образом нарушаться права арендатора, а потому он вправе оспорить сделку или расторгнуть ее, если его не устраивает наличие обременения, о котором он не знал.
