Ключевые понятия
Земли сельскохозяйственного назначения – это территориальные наделы, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции. Они находятся за пределами населенных пунктов и признаются национальным достоянием нашего государства и важным стратегическим ресурсом. В Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) сообщается, что такие территории используются для возделывания почвы, а также выращивания и хранения продукции. При этом государство следит, чтобы они эксплуатировались без нарушений, поэтому так важно знать, как правильно использовать земли сельхозназначения, чтобы не нарушать законодательство.
Что это за земли
К землям сельхоз. назначения относятся участки, используемые под пашню. Плодородная почва подходит для посевных работ, во время которой аграрии выращивают культурные растения. Кроме того, возможно использование земель сельскохозяйственного назначения с целью выпаса животных. В таких ситуациях участки называют пастбищами. Если целевое использование сельхозземель – выращивание кормовых трав, то в данном случае речь идет о участках-сенокосах. Возможно также сельскохозяйственное производство на территории садов, виноградников, плантаций многолетних растений, в том числе кустарников и деревьев.
| Да, необходимо расширить | 128 |
| Нет, видов достаточно | 49 |
Участки для ведения сельского хозяйства можно использовать в качестве места для разведения рыбы или на их территории можно возвести птице- либо животноводческую ферму. Разберемся более детально, что можно строить на землях сельхозназначения, а строительство каких объектов находятся под запретом.
Если основная работа владельцев участков – возделывание земли, то им по закону допускается строительство хозпостроек, которые помогут облегчить труд работников.
Также, в законе указано то, что можно построить на землях сельскохозяйственного назначения сооружения, которые будут использоваться для разведения животных (свинокомплексы, коровники и пр.), а также здания, которые будут местом для хранения кормов, продукции и с\х оборудования (сараи, складские помещения, амбары и пр.). Кроме того, разрешено строительство гаражных боксов для техники.
На таких территориях допустимо строить погреба для хранения урожая (если речь идет о заготовках). Если необходимо обеспечение работников жильем на время работ, то допустимо строительство дачных домиков. Главное, чтобы сооружение было не выше, чем в 3 этажа, а проживать на его территории может одна семья.
Виды с/х земель
Участки сельхозназначения представляют собой особую категорию земель, которые имеют характерные отличия от прочих земель. В частности, если классифицировать сельхозземли по способу их использования, то можно выделить 6 основных видов.
|
Виды земель по способу использования |
|
|
Сенокосы |
Используются с целью выращивания травы для кормления животных. |
|
Пашни |
Это сельхознаделы, которые ежегодно работники вспахивают, боронуют, культивируют, а также засевают с целью получения урожая. |
|
Многолетние насаждения |
Участки подходят для выращивания садовых деревьев, плодовых кустарников и виноградников. |
|
Пары |
Во время выращивания продукции ресурсы почвы истощаются. Поэтому на определенный период времени участки консервируют, чтобы был восстановлен баланс. |
|
Залежи |
Так называют территории, которые на протяжении многих лет простаивают. |
|
Пастбище |
Это территории, где пасут животных. |
Кроме того, к видам земель сельскохозяйственного назначения также причисляют леса и посадки, болота, овраги и балки. Не запрещено по закону размещение на таких участках инженерных коммуникаций и систем, без которых невозможно обслуживать территории (дороги, водопроводы, линии электроснабжения и пр.).
Чем нельзя заниматься на таких территориях, риски
Процесс того, как используются земли с/х-назначения, строго контролируется государством. Поэтому использование территории не с аграрным назначением может привести к довольно серьезным последствиям — нарушители преследуются по закону.
Если мы говорим про пашню, то такие участки имеют высокую кадастровую стоимость. В связи с этим недобросовестные люди часто пытаются продать такие наделы, чтобы извлечь прибыль, а дальнейшая судьба земли их не интересует. Но хотим подчеркнуть, что пахотные территории могут быть использованы только с целью занятия сельским хозяйством. Строительство сооружений, жилых домов на плодородных почвах с\х назначения недопустимы. Под запрет подпадает и любая коммерческая деятельность.
Пример
Суд сообщил, что размещение магазина сельхозпродукции на ЗУ не соответствует категории земель и виду разрешенного использования ЗУ. Кроме того, магазин не отвечает признакам объекта дорожного сервиса по своему функциональному назначению. Кассация пришла к выводу, что ранее суды правомерно не признали незаконным отказ в выдаче технических требований и условий на размещение объекта (магазина) в придорожной полосе автодороги общего пользования федерального значения. Данный магазин не используется с целью производства, хранения и первичной переработки с/х продукции. Таким образом, его размещение на сельскохозяйственных землях не допускается .
Если будет выявлен факт нецелевого использования сельхозземель, то виновному лицу грозит штраф, размер которого исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли — 0,5-1% (для физлиц), от 1 до 1,5% (для должностных лиц), от 1,5 до 2% (для юрлиц), но не менее 10, 20 и 100 тысяч, соответственно.
Налоги на с/х земли
Все собственники земельных участков, даже если их предназначение — сельское хозяйство, должны платить налоги. Нарушать сроки оплаты нельзя — за это налоговая инспекция начисляет штрафы и пени. Что касается суммы налога, то она будет зависеть от того, какой вид территории принадлежит собственнику, а также с какой целью участок используется. Что касается права собственности, то оно может принадлежать как гражданам, то есть физлицам, так и компаниям (юрлицам).
Налог для аграриев устанавливается с учетом коэффициента, равного 0,3%. Для иных категорий земель этот коэффициент составляет 1,5%. При расположении участка сельхозназначения за пределами населенного пункта может быть применен уменьшенный тариф.
Сниженный коэффициент также применим к земельным участкам, которые используют по прямому назначению. При этом такая ставка может быть применима:
- Для аграриев.
- Для животноводческих предприятий.
Для владельцев земельных участков, которые относятся к садам, виноградникам, плантациям, огородам.
Однако существует ряд ситуаций, когда уменьшить размер коэффициента не получится. Так, если участок был приобретен с целью его дальнейшей перепродажи и получения прибыли, то коэффициент расчета налога будет равен 1,5%.
Если же земля используется не по целевому назначению, то коэффициент, напротив, будет повышенным. Если нарушение будет устранено, то налог будет пересчитан.
Если на определенной территории ведется индивидуальное хозяйство, то будет применяться коэффициент, равный 0,3%. Во всех остальных случаях - 1,5%.
Также важно понимать, что для расчета налога принимают в расчет площадь надела, кадастровую стоимость на актуальную дату расчета, повышающий или понижающий коэффициент.
Как перевести участки в другую категорию
Все типы участков делятся на зоны по видам ВРИ - вида разрешенного использования. Разрешенное использование представляет собой подробный список деятельности, которой разрешено заниматься на определенной территории. Все ЗУ прописаны в классификаторе, и каждой единице присваивается индивидуальный код в форме набора цифр.
Если собственник желает построить дом на ЗУ, то потребуется изменение в категории земель сельхозназначения. Чтобы решить вопрос, территорию, вероятнее всего, потребуется перевести в пределы населенного пункта. Землевладельцу нужно будет возместить разницу между стоимостью с/х участка и ИЖС – индивидуальным жилищным строительством. Но в ряде ситуаций, может быть достаточно просто расширить границы ЗУ.
Ниже вы найдете унифицированное заявление о смене категории, подготовленное юристами ЕЮС, которое вам необходимо заполнить и направить в госорган.
Скачать Для изменения категории земель следует обратиться в местный управляющий орган с соответствующим заявлением. В обращения указывается кадастровый номер, перечисляются полномочия на ЗУ и конкретное обоснование для смены. Прошение рассматривается до двух-трех месяцев. В случае положительного результата выдается разрешение о переводе: оно в течение двух недель должно прийти по почте. Если же был получен отказ, то его можно оспорить в суде.
Судебная практика: власти отказались изменить ВРИ
Исковые требования были отклонены судом. Истец попросил признать незаконным отказ государственных властей изменить ВРИ участков с «для сельскохозяйственного производства» на «для размещения объектов несельскохозяйственного назначения – воздушного спорта». Судом было установлено, что спорные ЗУ относятся к сельскохозяйственным угодьям. Это подтверждено и постановлением уполномоченного органа субъекта РФ, и правилами землепользования и застройки территории. Кроме того, для таких земель градостроительное зонирование не производится, и виды разрешенного использования ЗУ и капитальных объектов тут не устанавливаются, то есть изменить их нельзя. Запретом на установление градостроительного регламента исключается возможность использования данных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов (см. постановление АС Московского округа от 7 ноября 2019 г. №Ф05-15529/2019, дело №А41-87799/2018).
Частые вопросы
С учетом ВРИ с/х земель владелец может обустроить на территории ферму, ангары для техники (разборного типа), сооружения и здания, применяемые для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции и пр.
Землей с\х назначения являются ЗУ, находящиеся за пределами населенного пункта. Но бывает и так, что такие территории находятся в рамках населенных пунктов, именно они и имеют такие правовые статусы, и подходят «для дачного строительства» или «для индивидуальной жилищной застройки».
Это означает разделение ЗУ по категориям (например, участок сельскохозяйственного назначения) и по видам разрешенного использования (например, для ИЖС).
Заключение эксперта
Использование земель сельскохозяйственного назначения в 2024 году должно осуществляться в строгом соответствии с нормативными требованиями. Это обуславливается тем, что земля с/х назначения является одним из важнейших стратегических ресурсов нашего государства. Именно поэтому со стороны надзорных органов устанавливается строжайший контроль за соблюдением земельного законодательства. При нарушении законов к вам могут быть применены штрафные санкции.
