Нарушение правил пользования земельного участка
При приобретении земельного участка будущий собственник обязан проверить целевое назначение земли и понять, соответствует ли оно его планам на дальнейшую деятельность. Дело в том, что законодатель запретил собственнику самовольно изменять категорию земельного участка, закрепленную в ст. 7 Земельного кодекса РФ. Это возможно только на основании решения администрации и утвержденного нового генерального плана территории. А вот право выбрать один или несколько видов разрешенного использования из тех, что установлены приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, в соответствии с зонированием территорий, вполне реально.
Собственники, а также иные правообладатели земельных наделов, в соответствии со ст. 42 ЗК РФ должны так их эксплуатировать, чтобы не наносился вред окружающей среде, не истощались и не деградировали почвы. Иначе за такое неправомерное использование возможно наступление даже уголовной ответственности, предусмотренной ст. 254 УК РФ «Порча земли».
Под нецелевой эксплуатацией также понимается нарушение вида разрешенного использования земельного участка. Здесь важно определить, эксплуатировался ли он правильно в соответствии с основным видом, и соотносилась ли неосновная деятельность с дополнительным видом разрешенного пользования. При этом на собственника не возлагается обязанность по внесению сведений о таких вспомогательных видах в ЕГРН.
Понятие нецелевого использования земельного участка
Нарушением гражданского, земельного и административного законодательства России будет являться ненадлежащее использование земельного участка, попирающее правовой режим разрешенной эксплуатации. При этом не важно, наступили ли какие-либо негативные последствия для окружающей среды или нет.
| Да | 93 |
| Нет | 80 |
Также и деятельность в форме бездействия, может привести к применению мер административного воздействия, поскольку бесхозные земли пожароопасны, зарастают травой, на них могут образовываться стихийные свалки. Особенно это касается использования земель сельскохозяйственного назначения, а также предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в определенных ч. ч. 2, 2.1, 3 ст. 8.8. КоАП РФ случаях, которые оговариваются в нормативно-правовых актах или предусматриваются гражданско-правовыми договорами.
Пример
Использование земель сельскохозяйственного назначения будет считаться нецелевым, если более чем половина площади участка заросла сорняками, даже если на остальной части земля культивируется. Этот и другой признаки неправомерного использования сельскохозяйственных земель утверждены постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482.
Законодательство о правилах землепользования имеет пробелы, в связи с чем в судебной практике возникают спорные ситуации. Только недавно ликвидирован один из них: в СНТ и ОНТ разрешили выращивать кроликов и птиц для собственных нужд, но при соблюдении ряда условий. Вопрос же о разведении домашнего скота остается открытым.
Административное наказание, его виды
Ответственность за нарушение использования земельного участка наступает в соответствии со ст. 8.8. КоАП РФ, ЗК РФ и ГК РФ и может быть применена к гражданам, должностным лицам и предприятиям, владеющим участками, как на праве собственности, так и на иных основаниях. Ниже рассмотрим виды применяющихся наказаний, при этом отметим, что они могут комбинироваться.
Штраф за нецелевое использование
При обнаружении нецелевого использования земельного участка прокуратура или Росреестр выносят предписания об устранении выявленных нарушений, в которых указывается срок их ликвидации. В случае если проверка фиксирует отсутствие каких либо принимаемых мер со стороны виновника по исправлению ситуации, составляется протокол, на основании которого возбуждается дело об административном правонарушении. По результатам рассмотрения которого выносится постановление о привлечении лица к ответственности. Чаще всего за нецелевое использование земельного участка ответственность налагается в виде штрафа. Вилка штрафных санкций по ст. 8.8. КоАП РФ для разных категорий лиц:
|
Ответственность за использование земель не по назначению |
||
|
Землепользователь |
Если кадастровая стоимость земельного участка определена |
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена |
|
Граждане и ИП |
от 0,1 до 1 процента стоимости, но не менее 10000 - 20000 рублей |
от 10000 до 50000 рублей |
|
Должностные лица |
от 0,5 до 2 процентов стоимости, но не менее 20000 – 500000 рублей |
от 20000 до 200000 рублей |
|
Юридические лица |
от 1,5 до 10 процентов стоимости, но не менее 100000 – 400000 рублей |
от 100000 до 700000 рублей |
* кадастровой стоимости земельного участка
Пример
В Москве и Московской области проводятся активные мероприятия по изведению борщевика Сосновского, в связи с чем ч. 4 ст. 4.17 КоАП г. Москвы и ч. 5 ст. 6.11 КоАП Московской области на пользователей земли возложена обязанность по удалению этого растения со своих участков, иначе грозит предупреждение, а затем штраф.
Также региональным административным законодательством могут быть установлены нормы, предусматривающие штраф за нецелевое использование земельного участка. Обычно они связаны с дополнительной нагрузкой по уходу и содержанию территории, возлагаемой на собственников и владельцев земельного участка.
Обязывание привести участок в пригодное для пользования (исходное) состояние и взыскание убытков
Неправомерное использование земель сельскохозяйственного назначения чаще всего приводит к наложению данного вида взыскания. Такое требование предусмотрено п. 2 ст. 62 и ст. 76 ЗК РФ и в результате собственник или владелец могут быть принуждены к:
- сносу возведенных самовольных построек, не соответствующих заявленной категории земель;
- сносу незаконного размещения некапитальных объектов, например, ларьков, палаток;
- возведению ранее снесенных зданий;
- рекультивации участка и восстановления деградировавшего почвенного слоя и т.д. (список неполный).
Данный вид наказания может быть применен только по решению суда, если нарушитель проигнорировал перед этим вынесенное ему предупреждение.
Дополнительным негативным последствием привлечения к административной ответственности за неправомерное землепользование является повышение ставки земельного налога с 0,3% до 1,5% и отмена льготного ежегодного ограничения на рост налога в размере 10%.
Взыскание убытков возможно в случае установления причинно-следственных связей между такими действиями виновного лица, как нарушение использования земельного участка, самовольное использование, и причиненным вредом. Размер последнего определяется как в соответствии с нормативными методиками, так и исходя из фактически понесенных пострадавшей стороной расходов. Они могут быть связаны с незаконным размещением зданий и сооружений на земле и их последующим демонтажем, вывозом мусора и стройматериалов, недополучением прибыли.
Изъятие земельного участка
Этот вид наказания применяется судами на основании ст. 284 , 285 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» нечасто, как крайняя мера. Процедура изъятия должна пройти несколько этапов:
- выявление нецелевого использования земельного участка уполномоченными органами, определение нарушенных правил и норм Коап РФ, ЗК РФ, ГК РФ и составление соответствующего акта;
- вынесение контрольно-надзорным органом предписания о прекращении противоправных действий или бездействий в определенный срок;
- при игнорировании выполнения законных требований - составление протокола об административном правонарушении и возбуждение административного дела;
- рассмотрение дела в суде и вынесение постановления о привлечении к административной ответственности и наложении наказания в виде штрафа;
- при продолжении противоправных действий прокуратурой или Росреестром выносится предупреждение о возможном изъятии участка;
- если собственник или владелец согласны оставить земельный участок, назначаются публичные торги, где определяется выкупная цена;
- если собственник или владелец противятся проведению торгов и не прекращают использование участка не по целевому назначению, уполномоченный орган инициирует гражданский процесс и вопрос об изъятии решается в суде.
У собственника могут быть изъяты в связи с нецелевым использованием только участки, предназначенные для ИЖС или земли сельхозназначения. Ненадлежащая эксплуатация последних может повлечь за собой прекращение права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования. При этом нецелевое использование земли должно длиться не менее трех лет, если иное не оговорено дополнительно законом.
Скачать Судебная практика: эксплуатация здания не соответствует целевому назначению участка
По логике законодателя правила использования строений или их части должны соответствовать целевому назначению земли, на которой они расположены. Однозначно данная позиция в законе не отражена и Верховным судом РФ не определена, но уже сложилась судебная практика, определившая связь предназначения и фактического функционирования здания, его части или комплекса строений, их части и земли.
Образцом является решение, вынесенное Арбитражным судом Краснодарского края 02.03.2022 по делу № А32-49330/2021. ООО «Каравелла» обжаловала постановление инспектора Росреестра о привлечении к ответственности за нецелевое использование земельного участка (КоАП РФ, ч. 1 ст. 8.8) в связи со следующими обстоятельствами.
Участок площадью почти 6000 кв.м., расположенный в г. Сочи, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, с установленным видом разрешенного пользования - рекреационный оздоровительный объект, передан в аренду ООО «Каравелла». Однако последнее разместило на земле также здания, где располагались ресторан «Лаваш и Чача» и бар «Барри Портер». Суд полностью подтвердил правильность действий Росреестра, постановив, что эксплуатация объектов коммерческой деятельности на земельном участке с таким видом разрешенного использования запрещена, и является нарушением ст. 42 ЗК РФ.
Частые вопросы
Основываясь на общих положениях гражданского законодательства, собственнику земли полагается компенсация за изымаемый участок за вычетом расходов, требующихся на восстановление ущерба, нанесенного окружающей среде. Этого же придерживается и практика. Однако конкретной статьи закона в российском законодательстве вы не найдете, здесь право применяется по аналогии с нормами ГК РФ о публичных торгах. Другое дело, что размер данной компенсации может не устроить.
После выезда на место сотрудники прокуратуры или Росреестра составляют акт, где описываются все выявленные огрехи. В соответствии со ст. 54 Земельного кодекса РФ, на них же возлагается обязанность уведомить землепользователей и землевладельцев о допущенных нарушениях, предупредить о последствиях продолжения противоправных действий (бездействия) и потребовать их прекращения в определенные сроки. Обычно на это дается полгода. Об уведомлении собственников в законе не указывается, но на практике органы оповещают и их.
Осуществлять контроль за правомерной эксплуатацией земли имеют право Росреестр и прокуратура. Инициатором проводимой внеплановой проверки может быть как частная жалоба на нецелевое использование земельного участка, поданная, например, от имени граждан или должностного лица муниципального образования, так и плановые надзорные мероприятия. Причем, они могут проводиться как путем личного выезда на местность, так и с применением беспилотных летательных аппаратов. Периодичность плановых проверок зависит от категории риска, к которой относится та или иная земля.
В случае с арендой земель возможно принудительное расторжение договора, причем инициатором этого решения не обязательно выступает суд. Им может быть и арендодатель. В самом договоре возможно предусмотреть цель эксплуатации земельного участка, и если фактически деятельность арендатора не соответствует ей, возможно применение гражданской ответственности в виде неустойки или применения повышенной арендной платы.
Заключение эксперта
Соблюдение целевого использования земли в зависимости от ее категории и вида разрешенного пользования законодательно контролируется государством, поскольку земля является основой его существования. Также оно важно для защиты интересов и прав граждан, связано с экономической целесообразностью. Механизм наказания за нарушение правил эксплуатации земли имеет свои правовые коллизии и для того, чтобы в них разобраться и правильно ориентироваться необходимо обладать не только знанием буквы закона, но и юридической практики.
