Обновлено: 3 января 2022
Обновлено 3.01

Продажа подаренной квартиры

Михайлов Дмитрий Александрович Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по гражданскому праву  •  Стаж 10 лет

Нередко после безвозмездной передачи недвижимости одаряемый решает продать подаренную квартиру. Рассказываем, в каких случаях допустима продажа квартиры после дарственной, а также какие налоги придется уплатить.

Продажа квартиры по дарственной: правовая база

Гражданский кодекс РФ – это базовый нормативно-правовой акт, регулирующий порядок передачи недвижимости в подарок. В главе 32 ГК РФ отражены главные нюансы оформления договора дарения, существующие в связи с этим ограничения, перечислены права и обязанности дарителя и одариваемого и пр.

На реализацию подаренной квартиры, помимо всего прочего, распространяется действие раздела 7 гл. 30 ГК РФ. Там указаны основные требования, которым обязан отвечать договор купли-продажи недвижимого имущества, порядок регистрации в Росреестре перехода права собственности и т.д.

Когда квартира подарена можно ли ее продать?

Согласно российскому законодательству, нет каких-либо ограничений, которые касаются дальнейшего распоряжения квартиры, полученной по договору дарения. В процессе дарения недвижимости одаряемый становится ее новым собственником. А согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ владелец недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться собственным жильем по своему усмотрению. Таким образом, закон позволяет продавать квартиру после дарения.

Стоит обратить внимание на тот факт, что собственник, безвозмездно передавший квартиру другому лицу, имеет право в любой момент отменить принятое решение.

Михайлов Дмитрий Александрович
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

В соответствии п. 5 ст. 578 ГК РФ, за отменой дарения следует возврат имущества, переданного на безвозмездной основе. Поэтому будьте осторожны, приобретая жилье, ставшее собственностью владельца по договору дарения.

Задать вопрос

Как продать квартиру после дарственной раньше минимального срока без уплаты налога

Предлагаю разобраться, можно ли продать дарственную квартиру без налога. Обязанность уплатить НДФЛ возникает у физлиц лишь в том случае, если квартиру выставили на продажу в 2021 году, и вплоть до истечения пяти лет со дня регистрации гражданина как собственника. Дату регистрации указывают в свидетельстве о праве собственности либо в выписке из ЕГРН.

Если жилье подарили близкие родственники, ждать нужно меньше – три года. Кроме того, если недвижимость выступает в качестве единственного жилья для владельца, то для избавления от необходимости уплаты налога тоже надо подождать три года вместо пяти. После этого владелец освобождается от уплаты налога при продаже жилья.

Продажа квартиры после дарения: как снизить налог

Хозяин решивший продать дареную квартиру после заключения договора дарения, вправе снизить налогооблагаемую базу на определенную сумму. Ее размер может быть равен:

  • величине расходов, которые понес даритель в момент приобретения данного жилья, если прежде он не пытался вернуть подоходный налог за его покупку;
  • налоговому платежу, внесенному в ФНС при получении жилья в дар (когда даритель и одаряемый не являются близкими родственниками);
  • налоговому вычету на подаренную недвижимость для тех, кто продает недвижимость.

Учтите, что в таком случае допускается использовать только один из перечисленных вариантов. Также рассчитывать на льготы можно в ситуации, когда имущество к моменту совершения сделки было единственным жильем.

Если же вы не можете применить указанные исключения, имущественный вычет можно применить исключительно в отношении жилья, право собственности на которое возникло не менее, чем пять лет назад.

Если срок владения жилой собственностью ниже обозначенного срока, то продавец имеет право обратиться за налоговым вычетом, равным одному миллиону рублей.

Пример

Тесть подарил квартиру зятю в 2019 году. В Росреестре кадастровая стоимость данного жилья составила три миллиона рублей. В 2020 году зять подал декларацию 3-НДФЛ и уплатил налог, равный 390 тыс. рублей (13% х 3 млн руб.).

В 2020 году зять продал вышеупомянутую квартиру за три миллиона рублей. В 2021 году он должен заплатить налог с дохода от продажи. Продавец в данном случае вправе либо применить вычет в один миллион рублей, либо учесть в расходах сумму, с которой физлицо уже заплатило налог, получая в дар квартиру. Таким образом, расчет налога такой: 13% х (3 млн — 3 млн) = 0. В данном случае платить государству ничего не пришлось.

Через сколько времени после дарения можно продать квартиру

Как юрист я могу рассказать, через какое время можно приступить к продаже жилья после того, как оно перешло в дар. Новый собственник квартиры, полученной в дар, может продать квартиру по дарственной сразу после того, как официально вступит в свои права (зарегистрирует переход права собственности).

Итак, когда именно можно начать такую процедуру, как квартиры после дарственной? Продавать полученную в дар квартиру разрешается после внесения Росреестром данных о сделке в ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости. После того, как сведения в ЕГРН были поданы, информация в реестре обновится в течение трех – двенадцати дней.

Если новому владельцу недвижимости нужна продажа после дарения как можно скорее, не теряя времени после оформления дарственной, ему надо будет заплатить налог, составляющий 13% от стоимости жилья.

Михайлов Дмитрий Александрович
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

По завершении формальных процедур даритель способен отменить будущие сделки с недвижимостью лишь через суд. Для этого может понадобиться грамотная юридическая поддержка.

Задать вопрос

Не хочу делиться с супругом: продажа дареной квартиры во время брака

Следует отметить одну особенность, характерную для квартир, полученных по договору дарения. Если такой подарок был получен одним из супругов в браке, это жилье не является совместно нажитым имуществом. То есть владелец такого жилого имущества будет распоряжаться им единолично.

Важно! Поскольку квартира, полученная в дар, не включается в совместную собственность спругов, на ее продажу не требуется согласие другого супруга.

Можно ли передарить подаренное жилье

С момента получения выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности, новый владелец жилья имеет право распоряжаться им любым законным способом, в том числе передаривать подаренное ему жилье. Также собственник может вернуть подарок обратно. В процессе заключения последующих сделок неважно, жив или нет первоначальный даритель. Кроме того, полученное в дар жилое имущество можно передарить и при жизни дарителя.

Образец договора
Образец договора дарения
zoom Скачать Образец договора дарения

Продажа дарственной квартиры: риски

Основным риском в данном случае является отмена дарения. Это может привести к срыву сделки по продаже. Отмена дарения происходит в случаях:

  • если новый владелец покушался на жизнь дарителя или на его близкого или родственника;
  • если человек, получивший жилье в дар, пользуется им так, что это неизбежно приведет к разрушению и уничтожению жилища.

Срок давности по подобным делам – три года с момента государственной регистрации дарения в Росреестре.

Совет эксперта: чаще всего отмена дарения происходит с помощью суда. Причина кроется в том, что по заявлению дарителя одаряемый, как правило, не возвращает подаренное имущество добровольно. В такой ситуации сложно разрешить спор без помощи профессионалов.

Судебная практика

Орехова В.С обратилась в суд с иском к Кондратьевой Л.С. и Родину В.А. о признании недействительными договора дарения квартиры, который был заключен 17 марта 2014 года между Ореховой В.С. и Кондратьевой Л.С, и договора купли-продажи указанной недвижимости, заключенного 6 мая 2014 г. между Кондратьевой Л.С. и Родиным В.А., а также об истребовании данного жилья из чужого незаконного владения Родина В.А. и о признании за Ореховой В.С. права собственности на данное жилье.

Причиной обращения заявителя стал тот факт, что с 2011 года Орехова В.С. не раз находилась на лечении из-за психического заболевания, обусловленного преклонным возрастом и наличием цереброваскулярной болезни, в связи с чем гражданка Орехова В.С. была не в состоянии понимать значение своих действий и уж тем более руководить ими. Женщина сообщила, что вышеупомянутое жилое помещение принадлежало ей на праве собственности. А воля на отчуждение жилых квадратных метров у Ореховой В.С. отсутствовала, поскольку психическое заболевание не позволяло ей правильно формулировать правовые цели.

Истица утверждала, что воля на отчуждение жилых квадратных метров у нее отсутствовала, поскольку психическое заболевание не позволяло ей правильно формулировать правовые цели.

Невский районный суд города Санкт-Петербурга отказал истцу в удовлетворении иска 25 сентября 2015 года. После этого Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда апелляционным определением от 13 апреля 2016 года отменила решение суда первой инстанции, признав договор дарения недействительным, однако постановила оставить проданное жилье новому владельцу.

В кассационной жалобе представитель истца Сугоняко Л.А. попросил отменить решение суда первой инстанции полностью, а не частично, и признать договор купли-продажи недействительным, вернув истцу право собственности на жилое имущество. Так, определением судьи Верховного Суда РФ Романовского С.В. от 19 октября 2016 г. кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ проверила материалы дела, обсудила доводы кассационной жалобы и пришла к выводу, что жалоба нужно удовлетворить.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 29 ноября 2016 г. определила отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2016 г. в части оставления без изменения решения Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 сентября 2015 г. по требованиям Сугоняко Л.А., действующей в интересах недееспособной Ореховой В.С, к Кондратьевой Л.С и Родину В.А. о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности на квартиру и в этой части направить данное дело на новое рассмотрение в суд.

Какие документы нужны для продажи подаренного жилья

Как продажа, так и покупка квартиры начинается с подготовки нужных документов. Рекомендуем собрать их заранее, поскольку это отнимает некоторое время.

При продаже подаренного жилья потребуются следующие документы:

  • паспорта участников сделки,
  • выписка из ЕГРН,
  • договор дарения,
  • договор купли-продажи,
  • квитанция об уплате госпошлины.

Заключение

Таким образом, законом не установлены ограничения на продажу подаренного жилья. Со дня государственной регистрации физического лица в качестве владельца жилого имущества, новый хозяин квартиры или дома приобретает все права собственника, в том числе право свободно распоряжаться собственной недвижимостью. Однако в ряде случаев договор дарения можно отменить по закону, поэтому при продаже или покупке подаренного жилья всегда следует учитывать потенциальные риски.

Частые вопросы

Какие документы нужны для продажи подаренного жилья?
+

При продаже подаренного жилья потребуются следующие документы: паспорта участников сделки, выписка из ЕГРН, договор дарения, договор купли-продажи, квитанция об уплате госпошлины.

Какое значение имеет кадастровая стоимость при продаже подаренной квартиры?
+

Сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может превышать 70% кадастровой стоимости жилого помещения, пусть даже фактически жилье продали по более низкой цене. Так, если жилье продают за полтора млн рублей, а его стоимость по кадастру составляет три млн рублей, то величина налога составит не 195 тыс. руб., а 273 тыс. руб.

Как продать продать квартиру после дарения или ее долю на ребенка?
+

Если владельцем жилья или его доли является ребенок до 14 лет, то любые юридические действия по оформлению сделки будут совершать его родители, усыновители либо опекуны с согласия органов опеки и попечительства. Если же ребенку от 14 до 18 лет, он вправе совершать сделки с недвижимостью, которая ему принадлежит, с разрешения своих родителей, усыновителей либо опекунов, а также получив согласие органов опеки.

Нужно ли платить налог при дарении не родственнику?
+

Да, обязательно. Посторонние лица не входят в круг близких родственников, а следовательно, не освобождаются от уплаты НДФЛ с жилья, полученного в дар.

Каков размер налога с продажи подаренной доли в квартире
+

Налог с продажи подаренной доли является таким же, как и при продаже жилья целиком. То есть на продажу долей в недвижимости распространяются все существующие правила о минимальном сроке владения подаренным имуществом и об установленной законом степени родства дарителя.

Можно ли продать подаренный дом?
+

С точки зрения законодательства, как недвижимое имущество, дом ничем не отличается от квартиры. Подаренный дом можно продать в любой момент после того, как на жилье были зарегистрированы права в Росреестре. Когда в реестр недвижимости внесена соответствующая запись, возникает право собственности на дом или земельный участок.


Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (0)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России